Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 8669602 \ CV EXPL 20-2471 \ 610 \ 41245
8927419 \ CV EXPL 20-4246 \ 610 \ 41245
uitspraak van
vonnis in hoofdzaak en in vrijwaring
in de zaak met zaaknummer 8669602 \ CV EXPL 20-2471 van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. S.V.M. Stevens,
tegen
de besloten vennootschap
Heineken Nederland B.V.,
Heineken Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J. Verstoep
en
de besloten vennootschap
Malant B.V.,
Malant B.V.,
gevestigd te Middelaar,
voorwaardelijk gevoegde partij,
gemachtigde mr. R.L. Fabritius
en in de zaak met zaaknummer 8927419 \ CV EXPL 20-4246
de besloten vennootschap
Heineken Nederland B.V.,
Heineken Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij in de vrijwaring,
gemachtigde mr. J. Verstoep.
tegen
de besloten vennootschap
Malant B.V.,
Malant B.V.,
gevestigd te Middelaar,
verwerende partij in de vrijwaring,
gemachtigde mr. R.L. Fabritius.
Partijen worden hierna [eiser] , Heineken en Malant genoemd.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 27 november 2020
- de conclusie van repliek met producties
- de conclusie van dupliek met producties
- de akte uitlating producties van de zijde van [eiser] .
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in vrijwaring met producties
- de conclusie van antwoord met productie
- de akte uitlating productie van de zijde van Heineken.
2.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
3.De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
Voor de feiten verwijst de kantonrechter allereerst naar hetgeen onder 2.2. tot en met 2.5. van het vonnis in incident van 27 november 2020 is opgenomen.
3.2.
Zowel de onderhuurovereenkomst van de horecabedrijfsruimte die [eiser] en Heineken hebben gesloten als de hoofdhuurovereenkomst tussen Heineken en Malant zijn te duiden als huur bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
3.3.
De huurprijs voor de horecabedrijfsruimte bedraagt per 1 december 2020 € 3.792,09 per maand, exclusief btw. De huurprijs voor het de zes kamers erboven bedraagt per 1 december 2020 € 344,78 per maand.
3.4.
In verband met de uitbraak van het coronavirus is de horeca van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Vanaf 1 juni 2020 gold de dwingende maatregel dat er zich maximaal 30 personen in een (horeca)ruimte mochten bevinden, waarbij deze personen altijd 1,5 meter afstand moesten houden. Na 1 juli 2020 is deze maatregel gewijzigd, in die zin dat er geen beperking meer gold ten aanzien van het aantal personen. De 1,5 meter-regel werd nog steeds gehandhaafd. Vanaf 15 oktober 2020 werden horecagelegenheden wederom op last van de overheid volledig gesloten.
Vanaf 5 juni 2021 mogen horecagelegenheden weer gasten binnen ontvangen (onder beperkte openingstijden), waarbij de 1,5 meter-regel tot op heden (in ieder geval tot 19 september 2021) wordt gehandhaafd.
3.5.
[eiser] heeft zijn café vanaf 15 maart 2020 in verband met de coronapandemie en de bijbehorende overheidsmaatregelen gesloten.
3.6.
Heineken heeft [eiser] de verschuldigde huur voor de maand april 2020 voor het volledig gehuurde en voor de maand mei 2020 voor de horecabedrijfsruimte volledig kwijtgescholden.
Malant heeft in die periode Heineken de verschuldigde huursom voor één maand kwijtgescholden.
3.7.
[eiser] en Heineken zijn meerdere keren in overleg getreden over de huurbetalingsverplichtingen van [eiser] in verband met de coronapandemie, maar hebben geen overeenstemming bereikt.
4.Het geschil in de hoofdzaak
De aanvulling van de gronden en de vordering
4.1.
[eiser] heeft de gronden ter onderbouwing van zijn vordering bij conclusie van repliek aangevuld, in die zin dat hij subsidiair stelt dat de coronapandemie kan worden gekwalificeerd als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. De door hem gevorderde huurprijsvermindering dient het contractuele evenwicht tussen partijen te herstellen. Hierbij stelt [eiser] zich op het standpunt dat de coronapandemie (in ieder geval grotendeels) in de risicosfeer van Heineken ligt.
4.2.
[eiser] heeft zijn vordering op grond van het voorgaande aangevuld, in die zin dat hij thans subsidiair vordert de gevolgen van de huurovereenkomst met ingang van 15 maart 2020 te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die maken dat Heineken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet kan vergen, en wel zodanig dat de huurprijs wordt teruggebracht tot nihil, althans 33,3%, althans 50% van de huur, althans 50% van het omzetverlies, althans een door de kantonrechter te bepalen percentage.
Het verweer van Heineken
4.3.
Heineken voert gemotiveerd verweer en concludeert kort gezegd dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen, althans dat de vorderingen moeten worden afgewezen, althans dat deze niet zonder correctie als gevolg van de eigen schuld van [eiser] en de voordelen die [eiser] heeft verkregen moeten worden toegewezen. Tot slot verzoekt [eiser] de kantonrechter om [eiser] te veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten en de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente.
4.4.
Kort gezegd betwist Heineken dat sprake is van een gebrek of onvoorziene omstandigheid. Volgens haar is ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst, nog afgezien van het feit dat zij [eiser] reeds een huurkorting heeft gegeven, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Voor zover [eiser] enig verlies heeft geleden, is dit geheel te wijten aan hem zelf en dient zijn voordeel verrekend te worden, aldus Heineken.
5.Het geschil in de vrijwaringszaak
De vordering
5.1.
Heineken vordert dat de kantonrechter bij het uit te spreken vonnis tussen [eiser] en Heineken:
i. Malant gelijktijdig bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt tot al hetgeen waartoe Heineken als gedaagde in de hoofdzaak bij dat vonnis ten behoeve van [eiser] mocht worden veroordeeld;
ii. de huurprijs voor het gehuurde in de huurovereenkomst tussen Heineken en Malant vermindert met hetzelfde bedrag als de huurprijs op vordering van [eiser] in de hoofdzaak wordt verminderd, althans
iii. voor zover op vordering van [eiser] Heineken in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling van enig bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, Malant gelijkelijk veroordeelt tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf dezelfde dag;
iv. voor zover op vordering van [eiser] de door hem verschuldigde huurprijs in de hoofdzaak wordt verminderd met enig ander bedrag per maand, met ingang van 15 maart 2020 en zolang als [eiser] op grond van beperkende dwingende overheidsmaatregelen geen huurgenot heeft van de horecabedrijfsruimte, de door Heineken aan Malant verschuldigde huurprijs vermindert met hetzelfde bedrag en met ingang van dezelfde datum tot aan de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen, onder veroordeling van Malant tot terugbetaling aan Heineken, althans restitutie, van hetgeen Malant aldus in het verleden te veel aan huur heeft ontvangen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst door Malant van het te veel betaalde tot aan de dag van restitutie;
v. voor zover op vordering van [eiser] Heineken in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling van enig ander bedrag wegens buitengerechtelijke kosten Malant gelijkelijk veroordeelt tot betaling aan Heineken van hetzelfde bedrag;
vi. onder veroordeling van Malant in de proceskosten in de hoofdzaak, alsmede in de kosten van de vrijwaringszaak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de uitspraak.
5.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Heineken dat voor zover de vorderingen van [eiser] jegens haar in enige zin toewijsbaar zouden zijn, hetzelfde geldt in de relatie tussen Heineken en Malant. Volgens Heineken is Malant krachtens haar rechtsverhouding tot Heineken verplicht om de nadelige gevolgen van een veroordeling van Heineken in de hoofdzaak te dragen. Hierbij verwijst zij tevens naar artikel 13 van Pro de hoofdhuurovereenkomst.
Het verweer
5.3.
Malant voert gemotiveerd verweer en concludeert primair dat Heineken niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering, subsidiair dat de vorderingen van Heineken moeten worden afgewezen, met veroordeling van Heineken in de kosten van de vrijwaringsprocedure.
5.4.
Malant voert primair aan dat de vorderingen die [eiser] jegens Heineken heeft ingesteld geen situatie betreft waarin Malant en Heineken in artikel 13 van Pro de hoofdovereenkomst hebben voorzien. Dit artikel moet volgens Malant worden bezien in de context van de tijd waarin de hoofdhuurovereenkomst is gesloten (1991). Onder het toen geldende huurrecht kon een huurder van bedrijfsruimte op grond van artikel 7A:1632a BW een nadere vaststelling van de huurprijs vorderen bij de kantonrechter (zoals dat thans op grond van artikel 7:303 BW Pro kan). De huurprijsvermindering die [eiser] thans vordert heeft een heel andere grondslag. Het is onjuist dat Malant op basis van de rechtsverhouding tussen haar en Heineken verplicht is de nadelige gevolgen te dragen van het eventuele verlies van de hoofdzaak door Heineken. Daarom is Heineken niet-ontvankelijk in haar vordering, aldus Malant.
Subsidiair voert Malant aan dat zij niets meer aan Heineken verschuldigd is aan huurkorting in het kader van de als gevolg van de coronacrisis getroffen overheidsmaatregelen, omdat partijen elkaar in dat kader finale kwijting hebben verleend.
5.5.
Voor zover Heineken wel ontvankelijk wordt verklaard in haar vordering in de vrijwaringszaak, wenst Malant zich te voegen in de hoofdzaak als bedoeld in artikel 214 Rv Pro. Zij heeft daarom (voorwaardelijk) inhoudelijk verweer gevoerd in de hoofdzaak.
6.De beoordeling in de hoofdzaak
6.1.
De kantonrechter stelt voorop dat zij ermee bekend is dat de kantonrechter van de rechtbank Roermond op 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad waarvan de antwoorden ook van belang kunnen zijn voor de beoordeling van de onderhavige zaak. De kantonrechter is echter van oordeel dat ze de in deze zaak voorliggende vraag zelf kan beantwoorden en dat aanhouding van de zaak niet nodig en - mede gelet op de duur van de procedure - niet opportuun is.
6.2.
Of de coronacrisis en de als gevolg daarvan noodzakelijke (en voor veel ondernemers beperkende) dwingende overheidsmaatregelen een gebrek vormen als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro lid, zoals [eiser] stelt, is voor discussie vatbaar. In de corona gerelateerde jurisprudentie is weliswaar meerdere keren tot dit oordeel gekomen, maar is ook herhaaldelijk geoordeeld dat de pandemie, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Daarnaast is van belang dat, indien wordt geoordeeld dat sprake is van een gebrek, de vordering steeds wordt beoordeeld in de sleutel van onvoorziene omstandigheden.
In lijn met het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat in het voorliggende geschil tussen [eiser] en Heineken in ieder geval sprake is van onvoorziene omstandigheden. Partijen hebben de coronapandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn (vgl. Gerechtshof Amsterdam, 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604). De kantonrechter zal de vraag of sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro dan ook niet meer afzonderlijk bespreken.
6.3.
De vraag is vervolgens of deze onvoorziene omstandigheid van zodanige aard is, dat Heineken als verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst mag verwachten. Voor beantwoording van deze vraag is van doorslaggevend belang of er sprake is (geweest) van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten.
6.4.
Vast staat dat de horecaonderneming van [eiser] zwaar getroffen is door de coronapandemie. Het café is vanwege de crisis al sinds 15 maart 2020 gesloten en sindsdien heeft [eiser] geen omzet meer gegenereerd. Een groot deel van de tijd was exploitatie volledig uitgesloten doordat het café op last van de overheid was gesloten en voor het andere deel was c.q. is in ieder geval sprake van beperkingen bij het exploiteren van het café vanwege de overheidsmaatregelen. Hierdoor zijn de prestatie van Heineken als verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te exploiteren) en de prestatie van [eiser] als huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt en is sprake van een verstoring van het evenwicht in de door partijen gesloten huurovereenkomst. De kantonrechter zal beoordelen op welke manier de huurovereenkomst gewijzigd dient te worden om de balans te herstellen.
6.5.
Bij de beoordeling van de wijze waarop het evenwicht in de overeenkomst tussen partijen weer kan worden gevonden weegt enerzijds mee dat Heineken het gehuurde (de horecabedrijfsruimte) weliswaar feitelijk beschikbaar stelt aan [eiser] , maar dat deze beschikbaarstelling voor [eiser] weinig betekenis heeft, omdat het gehuurde niet, althans in ieder geval niet naar volle omvang, geëxploiteerd kan worden. Anderzijds is het in de gegeven omstandigheden evenmin redelijk om de betalingsverplichting van [eiser] te matigen tot nihil vanwege deze omstandigheden. Aangezien geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheid heeft als uitgangspunt te gelden dat het financiële nadeel gelijkelijk over partijen wordt verdeeld (50/50). Partijen hebben een gedeelde verantwoordelijkheid. Op basis van de in dit kader ingenomen standpunten van partijen zal de kantonrechter beoordelen of in onderhavig geval aanleiding bestaat van verdeling bij helfte af te wijken. Zij overweegt in dat kader het volgende.
6.6.
Beide partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat de omzetdaling vanwege de in verband met de coronacrisis getroffen overheidsmaatregelen behoort tot het ondernemersrisico van de wederpartij. De kantonrechter verwerpt dit standpunt. In het algemeen wordt, zowel in de literatuur als in de jurisprudentie, terughoudend omgegaan met de kwalificatie van de coronapandemie als ondernemersrisico. De crisis heeft immers zijn oorsprong in grote gezondheidsproblemen, die buiten iedere vorm van menselijk economisch handelen zijn opgetreden, en vanwege die crisis zijn vervolgens ongekende overheidsmaatregelen uitgevaardigd die grote financiële en bedrijfseconomische consequenties hebben gehad over de volle breedte van de maatschappij.
6.7.
[eiser] is van mening dat rekening moet worden gehouden met de machtsverhoudingen tussen partijen, waarbij de gevolgen van de coronapandemie voor verhuurder Heineken als grote multinational veel minder verstrekkend zijn dan voor huurder [eiser] als kleine zelfstandige. Volgens hem maakt Heineken bovendien misbreuk van haar positie door exclusieve afnamebedingen overeen te komen met kleine ondernemers als [eiser] waardoor zij substantieel hogere bierprijzen in rekening kan brengen.
Heineken heeft dit alles weersproken. Ook voor haar heeft de crisis grote financiële gevolgen, zo voert zij aan. Kort gezegd voert Heineken aan dat hetgeen [eiser] stelt over machtsmisbruik en een verband tussen zijn afnameverplichting en de bierprijs van Heineken onjuist is.
Naar het oordeel van de kantonrechter hoort deze discussie tussen partijen niet in de onderhavige procedure thuis. Bij het beoordelen van de huurprijswijziging in verband met de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid gaat het immers om de vraag welke financiële invloed de crisis op beide partijen heeft. Hierbij moeten weliswaar alle omstandigheden worden betrokken, maar het voert te ver om deze discussie over vermeend machtsmisbruik en een vermeend verband tussen afnamebedingen en bierprijzen, die los staat van de coronacrisis, hier ook bij in ogenschouw te nemen.
6.8.
Heineken heeft erop gewezen dat zij [eiser] op verschillende manieren reeds tegemoet is gekomen. Zo heeft zij de tapinstallatie kosteloos droog geblazen, [eiser] een betalingsregeling aangeboden voor een openstaand bedrag ter zake van leveranties en hem de zogenoemde hectoliterbonus over de bierafname verleend, ondanks dat [eiser] niet de daarvoor vereiste hoeveelheden bier had afgenomen. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit nog niet de conclusie dat een andere verdeling van het financiële nadeel dan een verdeling bij helfte moet worden toegepast. Ook de omstandigheid dat [eiser] de huur aan Heineken is blijven betalen, is geen reden om de huurprijs ongewijzigd te laten of [eiser] voor meer dan de helft het nadeel te laten dragen.
6.9.
Verder is gebleken dat partijen elkaar over en weer diverse voorstellen hebben gedaan om tot aanpassing (dan wel beëindiging) van de huurovereenkomst te komen. Zij stellen echter beiden dat de door de wederpartij gedane voorstellen niet realistisch of redelijk zijn. De kantonrechter ziet in hetgeen partijen in dit kader hebben gesteld evenmin een reden om ten gunste van de ene dan wel de andere partij of te wijken van de 50/50 verdeling van het financiële nadeel.
6.10.
Volgens Heineken had [eiser] in de periode tussen 1 juni 2020 en 15 oktober 2020 wel de mogelijkheid (een beperkt aantal) gasten in zijn café en op zijn terras te ontvangen, maar is het zijn eigen keuze geweest hier geen gebruik van te maken en zijn café gesloten te houden. Evenmin heeft [eiser] ervoor gekozen de bedrijfsruimte op alternatieve wijze voort te zetten, bijvoorbeeld door het aanbieden van het afhalen van drank of eten, het organiseren van betaalde digitale evenementen of het aanbieden van andere producten en diensten. Hierdoor is hij zelf debet aan een deel van zijn omzetderving, zo voert Heineken aan.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat, gelet op het karakter van zijn café als muziekcafé en de indeling van het pand (met smalle doorgangen), de 1,5 meter-regel in acht nemende, alternatieven voor omzet vrijwel onmogelijk zijn. Café Dollars is een muziekcafé, waar live muziek centraal staat. De horecaonderneming is “gericht op dans en gezelligheid in combinatie met de consumptie van veelal alcoholhoudende drank”, aldus [eiser] . De onderneming behoort tot de zogenoemde ‘natte horeca’, waarin uitsluitend of in hoofdzaak bedrijfsmatig alcoholhoudende drank voor directe consumptie ter plaatse wordt verstrekt, en is niet uitgerust om zich bijvoorbeeld te richten op afhaalproducten. Ook acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de kosten van Rooijakers bij beperkte openstelling niet opwegen tegen de daarbij te verwachten omzet.
6.11.
Partijen verschillen voorts van mening over de vraag of de huurinkomsten die [eiser] ontvangt uit de onderverhuur van de kamers boven de horecabedrijfsruimte ook moeten worden meegenomen bij de beoordeling van de huurprijswijziging.
De kantonrechter is van oordeel dat deze inkomsten in het onderhavige geschil buiten beschouwing moeten worden gelaten. De coronacrisis en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen hebben immers geen impact op dat deel van het gehuurde, zijnde woonruimte, en bovendien wordt de huur voor de kamers en die voor de horecabedrijfsruimte als afzonderlijke bedragen gefactureerd.
6.12.
Op basis van voorgaande overwegingen ziet de kantonrechter geen reden om af te wijken van een gelijkelijke verdeling van het financiële nadeel over partijen.
6.13.
Op basis van de overgelegde jaarstukken en de toelichting daarop van [eiser] kan worden vastgesteld dat vanaf 15 maart 2020 sprake is van 100% omzetverlies ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor.
Bij het vaststellen van het financiële nadeel aan de zijde van [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) moet worden betrokken. De Nederlandse overheid biedt de TVL aan ondernemers aan ter verlichting van hun vaste lasten, waarvan huur een belangrijke post vormt. Uitsluitend de huurder kan aanspraak maken op de TVL en dus niet de verhuurder. Door middel van de TVL worden de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot direct gedempt. De TVL is daarom een belangrijk aanknopingspunt om te beoordelen welke financiële invloed de crisis op de huurder heeft en wat de financiële impact is voor de verhuurder van de door de huurder beoogde huurprijswijziging. De kantonrechter zal deze vergoeding dan ook betrekken bij het bepalen van de huurprijswijziging. De TVL zal worden betrokken bij de hoogte van de huur (in plaats van bij de omzet). De kantonrechter ziet, mede gelet op het verweer dat Heineken daartegen heeft gevoerd, geen aanleiding deze methode aan te passen op de wijze die [eiser] kennelijk voor ogen heeft (waarbij [eiser] op basis van zijn eigen berekening ervan uitgaat dat de TVL in zijn geval slechts voor 45% moet worden toegerekend aan de huur).
6.14.
De Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) laat de kantonrechter buiten beschouwing bij de berekening. Deze tegemoetkoming is immers geoormerkt om bij te dragen aan de loonkosten en is daarmee niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Heineken heeft er nog op gewezen dat [eiser] in aanmerking komt voor het Time-out arrangement (TOA). Deze steunmaatregel - die ondernemers helpt om de mogelijkheden te benutten die de Wet homologatie onderhands akkoord hun biedt om gemakkelijk akkoorden met schuldeisers te bereiken - is echter niet bedoeld ter dekking van (vaste lasten als) huur. De kantonrechter laat de TOA dan ook buiten de berekening. Verder is zij van oordeel dat de Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren (TOGS) en de TVL-opslag Horeca Voorraad en Aanpassingen (HVA), gelet op de beperkte omvang van deze bedragen, geen significante dempende werking op de omzetdaling hebben gehad (waarbij overigens onduidelijk is of [eiser] de HVA heeft ontvangen). Met deze vergoedingen wordt dan ook geen rekening gehouden.
6.15.
Heineken heeft de huur voor de maanden april en mei 2020 reeds kwijtgescholden aan [eiser] , zodat er voor deze maanden geen aanleiding meer bestaat een huurprijsvermindering vast te stellen. Partijen hebben voor deze twee maanden zelf overeenstemming bereikt over de te betalen huurprijs.
Door de ontvangst van de TVL heeft [eiser] vanaf 1 juni 2020 een deel van zijn vaste lasten gecompenseerd gekregen. In de periode van 1 juni 2020 tot 1 oktober 2020 had [eiser] recht op een TVL van 50%. Tegen die achtergrond acht de kantonrechter een huurkorting van 25% voor deze periode redelijk. [eiser] kreeg immers reeds een tegemoetkoming van 50% voor zijn vaste lasten. De resterende 50% wordt gelijkelijk over partijen verdeeld, zodat zij beide 25% van de huurbetalingen voor hun rekening nemen.
In Q4 van 2020 bedroeg de TVL 70%. Hierbij past een huurkorting van 15%. De ‘pijn’ bedraagt 30% en wordt door partijen bij helfte gedragen. Voor Q1 van 2021 zal de kantonrechter een huurvermindering toewijzen van 7,5%. [eiser] kreeg in die periode immers een tegemoetkoming van 85% en dient de helft van de resterende 15% zelf te dragen.
Vanaf het tweede kwartaal van 2021 bedraagt de TVL-vergoeding 100%. [eiser] komt vanaf dat moment dan geen huurprijsvermindering meer toe. De te verdelen pijn is immers het deel dat nog nadeel oplevert doordat het niet wordt gedekt door de TVL. Bij een 100% tegemoetkoming, waarbij geen ‘pijn’ meer te verdelen is, kan bovendien niet langer worden volgehouden dat naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden gewacht.
6.16.
Op grond van de te wijzigen huurprijs in de periode van 1 juni 2020 tot 1 april 2021 dient Heineken de door [eiser] te veel betaalde huur aan [eiser] terug te betalen. De daarbij door [eiser] gevorderde wettelijke handelsrente zal als onweersproken worden toegewezen.
6.17.
De kantonrechter verwerpt het standpunt van Heineken dat [eiser] zich niet tot haar als verhuurder, maar tot de Nederlandse overheid dient te wenden (via het stelsel van nadeelcompensatie), indien hij stelt dat hij door overheidsoptreden schade lijdt die niet voor zijn rekening dient te blijven. Het gaat hier immers om de contractuele relatie tussen [eiser] en Heineken waarbij [eiser] een vermindering van de tussen partijen overeengekomen huurprijs vordert.
6.18.
Heineken wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
7.De beoordeling in de vrijwaringszaak
7.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Malant terecht aangevoerd dat artikel 13 van Pro de hoofdhuurovereenkomst geen grondslag biedt aan Heineken om de nadelige gevolgen van het verlies van de hoofdzaak af te wentelen op Malant. Dit artikel ziet op een vordering om wijziging van de huurprijs als deze niet (meer) in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse als bedoeld in het huidige artikel 7:303 BW Pro (artikel 7A: 1632a BW) en niet op een vordering om huurprijswijzing op grond van artikel 7:204 of Pro 6:258 BW.
7.2.
Daarnaast overweegt de kantonrechter dat uit de enkele omstandigheid dat tussen Heineken en Malant ook een huurder-verhuurder relatie bestaat ten aanzien van hetzelfde pand, niet automatisch het recht voortvloeit voor Heineken om de gevolgen van een huurprijswijziging in de verhouding tussen haar en onderhuurder [eiser] op grond van onvoorziene omstandigheden rechtstreeks, één-op-één, in een vrijwaringsprocedure af te wentelen op Malant. Voor het komen tot een huurprijsvermindering van de tussen Malant en Heineken overeengekomen huurprijs dient een aparte belangenafweging plaats te vinden tussen die twee partijen. Gelet hierop heeft Heineken haar vordering onvoldoende onderbouwd. De discussie tussen partijen of Malant en Heineken elkaar finale kwijting hebben verleend in het kader van de huur behoeft dan geen nadere bespreking meer.
7.3.
Gelet op voorgaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van Heineken in vrijwaring moet worden afgewezen.
7.4.
Heineken wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van de vrijwaringszaak dragen.
8.De beslissing
De kantonrechter
in de hoofdzaak
8.1.
wijzigt de huurprijs voor de horecabedrijfsruimte van het gehuurde voor de periode van 1 juni 2020 tot 1 april 2021 in de volgende percentages van de overeengekomen huursom:
- van 1 juni 2020 tot 1 oktober 2020: 75%
- van 1 oktober 2020 tot 1 januari 2021: 85%
- van 1 januari 2021 tot 1 april 2021: 92,50%
8.2.
veroordeelt Heineken tot terugbetaling aan [eiser] van de op grond van het in onderdeel 8.1. bepaalde te veel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
8.3.
veroordeelt Heineken in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] vastgesteld op € 106,47 aan dagvaardingskosten, € 83,-- aan griffierecht en € 498,-- (2 punten x tarief van € 249,--) aan salaris voor de gemachtigde;
8.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
8.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de zaak in vrijwaring
8.6.
wijst de vordering af;
8.7.
veroordeelt Heineken in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Malant vastgesteld op € 249,-- (1 punt x tarief van € 249,--) aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op