Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 9454802 \ VV EXPL 21-111 \ 498 \ 636
uitspraak van 28 september 2021
vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting
De Woningstichting
gevestigd te Wageningen
eisende partij
gemachtigde mr. M. Jansen
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [plaats]
gedaagde partij
mr. M. Krabben-Tmim
Partijen worden hierna De Woningstichting en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 september 2021 met producties;
- de vordering in reconventie van 27 september 2021;
- de mondelinge behandeling van 27 september 2021.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 5 april 2019 verhuurt De Woningstichting de woning gelegen aan de [adres en plaats] aan [gedaagde partij] . Het gehuurde betreft een appartement gelegen op de vierde woonlaag. Het blok waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt bestaat uit 40 woningen.
2.2.
Bij brief van 22 april 2021 heeft De Woningstichting [gedaagde partij] , en de andere bewoners
in het woongebouw, een voorstel gedaan voor het uitvoeren van diverse dringende- en
renovatiewerkzaamheden in het gehuurde. De werkzaamheden zijn toegelicht in een
informatiebrochure die, samen met een akkoordverklaring, als bijlagen bij voornoemde brief zijn gevoegd. De werkzaamheden zullen uitgevoerd worden door Van Wijnen Rosmalen B.V. (hierna: Van Wijnen). De werkzaamheden maken onderdeel uit van een grootschalig onderhoudsproject waarbij De Woningstichting diverse onderhouds- en verbeterwerkzaamheden zal laten uitvoeren aan 10 portiekwoningen aan de [adres] , 10 portiekwoningen aan de [adres] en 40 galerijwoningen aan de [adres] ) te [plaats] . Het gaat dus in totaal om 60 woningen verspreid over drie blokken, waarvan het blok van [gedaagde partij] bestaat uit 40 woningen
2.3.
Blijkens de informatiebrochure bestaan de dringende werkzaamheden die De Woningstichting wil laten uitvoeren:
Onderhoud
• Toilet, keuken en badkamer vervanging in
verband met verouderd eicliflçjweil’. Het
verouderde leidingwerk kan op korte termijn
mogelijk lekkages en onveilige situaties
veroorzaken. Dit komt mede door de huidige staat
van de riolering, waterleidingen en elektra.
• Aanbrengen nieuwe riolering.
• Aanbrengen nieuwe warmwater- en koudwaterleidingen.
• Aanbrengen nieuwe elektraleidingen.
• Aanbrengen nieuw cv-leidingwerk met radiatoren.
Veiligheid
• Plaatsen van een rookmelder in de hal en indien
van toepassing in de woonkamer.
• Verwijderen van boiler of geiser in de keuken.
• Vervangen van elektra groepenkast.
• Asbesthoudende materialen saneren.
• Aanbrengen brandwerende voorzieningen hij
leidingen en doorvoeren.
2.4.
De renovatiewerkzaamheden bestaan blijkens die brochure uit:
Verbeteringen
• Aanbrengen van mechanische ventilatie met
afzuigpunten in de keuken, toilet en badkamer
inclusief CO sensor in de woonkamer.
• Aanbrengen van een eenhendel mengkraan in de
keuken en de wastafel in de badkamer.
• Aanbrengen van een thermostaatkraan in de
badkamer.
• Aanbrengen van een intercomtoestel met
videofooninstallatie in de hal tussen de toilet en
meterkast deur.
• Aanbrengen perilex aansluiting in keuken t.b.v.
elektrisch koken.
• Isoleren van koudebruggen wand- en plafond
aansluiting grenzend aan buitengevel.
• Vervangen van kozijnen, ramen en deuren door
kunststof kozijnen met HR++ glas,
ventilatieroosters. draaikiepramen en
draaikiepdeuren. Deze draaien allemaal naar
binnen open. (Uw ramen draaien nu naar buiten
open. Dit kan gevolgen hebben voor uw
raambekleding).
• Nieuwe houten voordeur inclusief kozijn,
voordeur voorzien van matglas en spionoog.
• Aanbrengen van buitenzonnewering aan de
zonnezijde van de woonkamer.
• Na-isoleren van de gevelspouw.
• Aansluiten van zonnepanelen met een vermogen
van ongeveer l530Wp (4 panelen) direct op de
elektra installatie van uw woning. De opbrengst
van de panelen zijn voor uzelf.
2.5.
Verder is in de informatiebrochure te lezen dat in bepaalde gevallen een wisselwoning kan worden toegewezen voor de duur van de werkzaamheden. Indien een huurder daar gebruik van wenst te maken dient deze dat tijdens de informatiebijeenkomst kenbaar te maken en zal De Woningstichting hier vervolgens over in gesprek gaan met de huurder.
2.6.
De informatiebijeenkomsten hebben in week 17 van dit jaar plaatsgevonden en [gedaagde partij] is daarbij niet aanwezig geweest.
2.7.
Bij brief van 4 mei 2021 heeft De Woningstichting [gedaagde partij] ervan op de hoogte gesteld dat meer dan 70% van de huurders van het woongebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt heeft ingestemd met het renovatievoorstel. In de brief is tevens medegedeeld dat huurders die het niet eens zijn met het voorstel, binnen acht weken na datum van de brief de kantonrechter kunnen vragen een oordeel te geven over de redelijkheid van het voorstel. Bovendien is in de brief het volgende te lezen: “Doet u dit niet binnen 8 weken? Dan kunt u geen bezwaar meer maken. Dan staat vast dat het plan redelijk is en moet u ook meewerken aan de werkzaamheden.”
2.8.
[gedaagde partij] heeft zich niet binnen 8 weken na die brief tot de kantonrechter heeft gewend.
2.9.
Van Wijnen is op 23 juni 2021 bij [gedaagde partij] aan de deur geweest en heeft met hem
afgesproken dat op 6 juli 2021 een huisbezoek zou plaatsvinden. Op 6 juli 2021 was [gedaagde partij] echter niet aanwezig. Vervolgens heeft Van Wijnen bij e-mail van 9 juli 2021 enkele data voorgesteld waarop een nieuw huisbezoek gepland zou kunnen worden. In reactie hierop heeft [gedaagde partij] bij e-mail van 12 juli 2021 medegedeeld dat 16 juli 2021 hem schikt. Hij was echter wederom niet thuis, waardoor Van Wijnen hem bij e-mail van 16 juli 2021 heeft verzocht om (telefonisch) contact op te nemen om een nieuwe datum voor het huisbezoek te plannen. Omdat [gedaagde partij] hier niet op heeft gereageerd, heeft Van Wijnen vervolgens diezelfde dag een briefje op zijn deur geplakt met daarop wederom het verzoek om contact op te nemen. Hierop heeft Van Wijnen dan wel De Woningstichting geen enkele reactie meer ontvangen.
2.10.
Vervolgens heeft de gemachtigde van De Woningstichting [gedaagde partij] bij aangetekende brief van 6 augustus 2021 een laatste kans gegeven om te bevestigen dat hij alsnog gelegenheid zal geven aan het huisbezoek (de warme opname), het asbestinventarisatieonderzoek en de dringende- en renovatiewerkzaamheden, bij gebreke
waarvan zijn medewerking in rechte zou worden gevorderd. Na de brief van 6 augustus 2021 is er contact geweest met [gedaagde partij] en is een afspraak met hem gepland voor het uitvoeren van het asbestinventarisatieonderzoek op 3 augustus 2021. Het asbestinventarisatieonderzoek is volgens afspraak verlopen. Op 23 augustus 2021 heeft [gedaagde partij] alsnog zijn schriftelijke akkoord gegeven voor het uit te voeren groot onderhoud.
2.11.
De werkzaamheden in de woning van [gedaagde partij] vangen volgens planning op 8 oktober 2021 aan.
3.De vordering en het verweer
in conventie
3.1.
De Woningstichting vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat:
I. [gedaagde partij] te veroordelen om met ingang van de datum van het vonnis, dan wel met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd sub 6 en 7 van de dagvaarding, in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres en plaats] , door De Woningstichting en/of door haar ingeschakelde derden, één en ander op straffe van een dwangsom van
€ 500,- voor iedere dag dat [gedaagde partij] niet, niet tijdig of niet volledig voldoet aan het onder I. gevorderde, met een maximum van € 5.000,-;
II. [gedaagde partij] , wanneer hij niet vrijwillig aan de onder I. opgenomen veroordeling voldoet, te veroordelen om het gehuurde aan het adres [adres en plaats] , met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de onder 6 en 7 van de dagvaarding opgenomen werkzaamheden, te ontruimen, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, een en ander ter uitsluitende beoordeling van De Woningstichting, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv; één en ander op straffe van een dwangsom van
€ 500,- voor iedere dag dat [gedaagde partij] niet, niet tijdig of niet volledig voldoet aan het onder II. gevorderde, met een maximum van € 5.000,-;
III. [gedaagde partij] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Woningstichting.
3.2.
De Woningstichting legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Ondanks de akkoordverklaring van [gedaagde partij] en zijn reeds gegeven medewerking aan het asbestinventarisatieonderzoek is tijdens het huisbezoek op 9 september 2021 en door zijn gemachtigde medegedeeld dat [gedaagde partij] alleen zijn medewerking zal verlenen aan de werkzaamheden indien hem een wisselwoning wordt aangeboden. De Woningstichting stelt dat zij deze wisselwoning niet meer aan [gedaagde partij] aan kan bieden. Zij stelt een spoedeisend belang bij haar vorderingen te hebben om er zeker van te kunnen zijn dat zij vanaf 8 oktober 2021 kan starten met de uitvoering van het groot onderhoud. [gedaagde partij] is op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro verplicht de dringende werkzaamheden te gedogen en hieraan zijn medewerking te verlenen. Deze gedoogplicht omvat tevens een plicht om er voor te zorgen dat het gehuurde toegankelijk is om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren, op grond waarvan De Woningstichting dan ook tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming vordert. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro is [gedaagde partij] gehouden zijn medewerking te verlenen aan renovatiewerkzaamheden indien aan de in de wet genoemde vereisten wordt voldaan. [gedaagde partij] is aan het renovatievoorstel gebonden nu 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd en [gedaagde partij] zich niet binnen acht weken na het mededelen daarvan tot de kantonrechter heeft gewend om de redelijkheid van het voorstel te laten toetsen. Hiermee wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn (artikel 7:220 lid 3 BW Pro) en is [gedaagde partij] verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Bovendien is [gedaagde partij] op 23 augustus 2021 schriftelijk akkoord gegaan met de uitvoering van het groot onderhoud door de akkoordverklaring in te vullen.
3.3.
[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer. Omdat hij lijdt aan een chronische ziekte wil hij slechts medewerking verlenen aan het groot onderhoud indien hem een wisselwoning wordt aangeboden.
in reconventie
3.4.
[gedaagde partij] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, De Woningstichting te veroordelen:
om - een voorschot op - verhuiskosten ten bedrage van € 6.334,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan [gedaagde partij] te voldoen, binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
om aan [gedaagde partij] een wisselwoning aan te bieden gedurende de werkzaamheden in de woning van [gedaagde partij] ;
tot betaling van de kosten van de procedure.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld.
Spoedeisend belang in conventie
4.2.
Het spoedeisend belang van de vordering in conventie vloeit voort uit de stellingen van De Woningstichting.
Toetsingskader in kort geding
4.3.
Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals die door De Woningstichting wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
Noodzakelijke renovatie
4.4.
Door [gedaagde partij] is erkend dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat van een noodzakelijke renovatie als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro sprake is, het ter zake door de Woningstichting gedane voorstel vermoed wordt redelijk te zijn nu 70% van de bewoners daarmee heeft ingestemd en hij genoodzaakt is om mee te werken aan de geplande werkzaamheden, voor zover het dringende werkzaamheden betreffen (artikel 7:220 lid 2 BW Pro).
Verhuizing / ontruiming noodzakelijk / wisselwoning?
4.5.
Het verweer van [gedaagde partij] is enkel daarin gelegen dat hij van de Woningstichting verlangt dat hij een (eigen) wisselwoning aangeboden krijgt en de Woningstichting hem een verhuiskostenvergoeding betaalt van € 6.334,-, zoals vastgesteld is bij Ministeriële Regeling ingevolge het bepaalde in artikel 7:220 lid 5 BW Pro. Hij kan, omdat hij (onderbouwd met uitdraai huisartsenjournaal ter zake) astma heeft niet tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in de woning verblijven.
4.6.
Uit hetgeen ter zitting is besproken is voldoende aannemelijk geworden dat voor het uitvoeren van de werkzaamheden ontruiming van de woning, in die zin dat daaruit de meubels en dergelijke worden verwijderd, niet noodzakelijk is. Bewoners kunnen gedurende de renovatie in de woning verblijven, al zal dat wel het nodige ongemak met zich meebrengen omdat meubels en dergelijke deels van hun plaats moeten worden gehaald en afgedekt midden in een kamer moeten worden geplaatst. De aannemer zal daar zorg voor dragen indien de bewoner dat wenst, aldus De Woningstichting.
4.7.
De Woningstichting heeft tijdig en herhaaldelijk contact gezocht / opgenomen met [gedaagde partij] om over de renovatie te overleggen en eventueel te bespreken of hij in aanmerking wilde en zo ja, zou kunnen komen voor een wisselwoning. [gedaagde partij] heeft aanvankelijk niet gereageerd en was op gemaakte afspraken zonder berichtgeving niet aanwezig.
De Woningstichting heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat niet iedere bewoner voor een wisselwoning in aanmerking komt, dat dat alleen het geval is bij bijzondere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld bij gezinnen met jonge kinderen, bewoners met psychische problemen die ontregeld raken etc. Verder heeft De Woningstichting gesteld dat, daargelaten de vraag of [gedaagde partij] daarvoor überhaupt in aanmerking zou komen, geen wisselwoning meer beschikbaar is en [gedaagde partij] de mogelijkheid daartoe voorbij heeft laten gaan door niet eerder te reageren en op gemaakte afspraken te verschijnen. De Woningstichting heeft als alternatief aan [gedaagde partij] – naar haar mening onverplicht – aangeboden om hem een afgesloten kamer te geven in een zogenoemd rust- en inloophuis waarvan bewoners die in wel hun eigen woning blijven overdag gebruik kunnen maken (van keuken en woonkamer). De Woningstichting zal er desgewenst en op haar kosten voor zorgdragen dat het bed van [gedaagde partij] en enige andere noodzakelijke spullen daar tijdelijk worden geplaatst.
4.8.
Dat sprake is van zodanige astma dat [gedaagde partij] niet in de woning kan verblijven en vanwege bijzondere omstandigheden in aanmerking zou (moeten) komen voor een wisselwoning heeft [gedaagde partij] niet aannemelijk gemaakt. De enkele diagnosestelling astma is daartoe onvoldoende. Wat daar ook van zij, De Woningstichting heeft voor hem desalniettemin – onverplicht – een afsluitbare (slaap)kamer ter beschikking gesteld in een zogenoemd rust- en inloophuis, zodat [gedaagde partij] daar tijdelijk kan verblijven. Het ter zake in conventie gevoerde verweer wordt verworpen.
Dat betekent ook dat de vordering in reconventie tot het aanbieden van een wisselwoning zal worden afgewezen.
Verhuiskostenvergoeding?
4.9.
Nu ontruiming van de woning, in die zin dat de meubels eruit worden gehaald, niet noodzakelijk is en niet gebleken is dat [gedaagde partij] om medische of andere redenen moet ontruimen (lees: verhuizen) is De Woningstichting ook niet gehouden een verhuiskostenvergoeding aan hem te betalen, daargelaten dat voor wat betreft de verhuisvergoeding geen spoedeisend belang aanwezig is nu De Woningstichting kosteloos tijdelijke beperkte woonruimte aan [gedaagde partij] ter beschikking stelt en zijn noodzakelijk spullen, waaronder zijn bed, desgewenst daar zal plaatsen.
4.10.
Zeker indachtig de weigerachtige houding van [gedaagde partij] om eerder en tijdig het gesprek met De Woningstichting aan te gaan heeft De Woningstichting hiermee aan [gedaagde partij] een passend aanbod gedaan en aan haar verplichtingen als verhuurder voldaan.
4.11.
Onder die omstandigheden is vooralsnog, mede in afwachting van een uitspraak van de Hoge Raad ter zake de door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (voorgenomen) te stellen prejudiciële vragen (ECLI:NL:GHARL:2021:6124) voor toekenning van de gevorderde verhuiskostenvergoeding geen plaats, daargelaten dat ten aanzien van die vordering het spoedeisend belang ontbreekt.
Slotsom
4.12.
De slotsom is dat de vordering in conventie onder I zal worden toegewezen en dat de (subsidiaire) vordering onder II in zoverre zal worden toegewezen dat niet de (tijdelijke) ontruiming wordt toegewezen, maar enkel het door [gedaagde partij] verlaten van de woning. Gelet op de mogelijkheid die de deurwaarder heeft om tot executie over te gaan heft De Woningstichting onvoldoende belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsommen. Die zullen worden afgewezen.
De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
[gedaagde partij] zal als de zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gestelde partij worden in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
in conventie
veroordeelt [gedaagde partij] :
I om De Woningstichting, mits dit vonnis uiterlijk op 5 oktober 2021 aan [gedaagde partij] is betekend, met ingang 8 oktober 2021 in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden zoals genoemd sub 6 en 7 van de dagvaarding uit te voeren of door, door haar ingeschakelde, derden te laten uitvoeren, in en aan het gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres en plaats] , en
III wanneer [gedaagde partij] niet vrijwillig aan de onder I. opgenomen veroordeling voldoet, het gehuurde aan het adres [adres en plaats] , tijdelijk, voor de duur van de onder 6 en 7 van de dagvaarding opgenomen werkzaamheden, te verlaten en ter beschikking van De Woningstichting te stellen, welke verlaten zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;
IV in de kosten van dit geding, aan de zijde van De Woningstichting begroot op
€ 119,21 wegens het uitbrengen van de dagvaarding, € 126,00 wegens griffierecht en
€ 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde;
V wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
VI verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
VII wijst de vorderingen af;
VIII veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van De Woningstichting begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2021.