Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/389209 / HA ZA 21-298 / 1599 / 876
Vonnis van 15 juni 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. A.P. van Dijk te 's-Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] , gemeente [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. K.D.C. Schemkes te Druten.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De kern van het geschil
Partijen hadden als vrienden een plan bedacht om [eiser] te helpen bij zijn financiële problemen. Het plan bestond uit het verbouwen en vervolgens verkopen van de woning van [eiser] en het delen van het projectresultaat. Als onderdeel van het plan heeft [eiser] zijn woning aan [gedaagde] verkocht, waarna met behulp van het aannemersbedrijf [aannemersbedrijf] , de vriend van [gedaagde] , de woning is verbouwd. De gedachte was dat zowel [eiser] , [gedaagde] als [aannemersbedrijf] (hierna: [aannemersbedrijf] ) hier baat bij zouden hebben. Na de verbouwing en de verkoop van de woning is een geschil ontstaan over de hoogte van de kosten van de verbouwing en de verdeling van het projectresulaat. Partijen stellen over en weer vorderingen in tot betaling aan hen van (het grootste deel van) het nog in depot staande bedrag dat resteert van het projectresultaat.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 september 2021
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende een wijzing van eis
- de door [gedaagde] toegezonden producties 15 tot en met 17
- het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling van 22 februari 2022
- de akte overlegging producties 18 en 19 van [gedaagde]
- de antwoordakte van [eiser] met productie 18
- het rolbericht van 25 maart 2022 van de zijde van [gedaagde] inhoudende een bezwaar tegen de antwoordakte.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.3.
Voor zover de antwoordakte van [eiser] meer inhoudt dan een reactie op de door [gedaagde] overgelegde specificatie van de kostenpost van € 39.668,22 zal de rechtbank dit meerdere buiten beschouwing laten.
3.De feiten
3.1.
Op 18 maart 2020 hebben [eiser] als verkoper en [gedaagde] als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond met woning te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 350.000,00. Het betreft het achterste gedeelte van een woonboerderij. In het voorste gedeelte woont [naam bewoner] (hierna: [naam bewoner] ).
3.2.
In de koopovereenkomst staan, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op een nader te bepalen moment nadat een nieuwe koper voor het object is gevonden en deze het verkochte wenst af te nemen (zie teven artikel 20) of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor Wolthuis gevestigd te Leerdam hierna verder te noemen notaris.
(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
(…)
6.4.3
Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Verkoper zal deze voor zijn rekening en risico (laten) verwijderen.
(…)
artikel 20 Nadere afspraken
Het doel van de overeenkomst is dat koper het object in overleg met verkoper zal gaan verbouwen om zo tot een hogere verkoopopbrengst te komen. Deze verbouwingswerkzaamheden zullen worden uitgevoerd door [aannemersbedrijf] en de kosten zullen op ieder moment met verkoper worden gecommuniceerd.
Na afronding van de werkzaamheden zal het object te koop worden aangeboden en bij verkoop zal in de deze overeenkomst overeengekomen koopsom door middel van een A-B-C levering aan verkoper worden voldaan.
Vervolgens zullen de kosten voor de verbouwing aan [aannemersbedrijf] worden voldaan. Nog openstaande kosten voor bouwwerkzaamheden zullen tevens aan en door [aannemersbedrijf] worden voldaan. Eventuele overige kosten (denk hierbij aan de kosten voor de hypotheek indien verkoper deze niet meer kan voldoen) zullen indien nodig door koper worden betaald en zullen dan ook bij de verkoop worden verrekend. Het dan nog resterende gedeelte van de verkoopopbrengst zal tussen verkoper en koper worden verdeeld op basis van 50/50.
(…)”
3.3.
Nadat een geschikte koper voor de verbouwde woning was gevonden, hebben partijen op 28 november 2020 de tussen partijen geldende koopovereenkomst ontbonden. In de tussen partijen gesloten ‘ontbindingsovereenkomst woning’ staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Partij A en partij B zijn overeengekomen dat voorgaande koopovereenkomst zal worden ontbonden, omdat de beoogde nieuwe koper is gevonden. Dit geldt voor de gehele koopovereenkomst behoudens het bepaalde in de 1e en 3e alinea van artikel 20 uit voorgaande koopovereenkomst.
(…)
In voorgaande koopovereenkomst tussen partij A en partij B is overeengekomen dat partij B het object in overleg met partij A zou gaan verbouwen om zo tot een hogere opbrengst te komen (zoals genoemd in de 1e en 3e alinea van artikel 20 van voorgaande koopovereenkomst)
Deze werkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Zoals overeengekomen zullen de kosten voor de verbouwing bij eigendomsoverdracht worden voldaan aan [aannemersbedrijf] eventuele overige door partij B gemaakt kosten zullen worden voldaan bij eigendomsoverdracht aan partij B. Het dan nog resterende gedeelte (het meerdere van de in voorgaande koopovereenkomst opgenomen koopsom + kosten verbouwing van [aannemersbedrijf] + gemaakte kosten van partij B) van de verkoopopbrengst zal verdeeld worden tussen partij A en partij B, ieder voor een gelijk deel (50/50).
(…)”
3.4.
De woning is op 11 december 2020 verkocht voor een verkoopprijs van
€ 630.600,00 aan [koper] In de akte van levering van 16 februari 2021 staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Nadere afspraken inzake opleveringsgebreken
Bij de oplevering van het verkochte is gebleken dat diverse werkzaamheden die voltooid zouden moeten zijn bij de levering vandaag niet voltooid zijn, waaronder in ieder geval zijn begrepen, diverse breukruiten die vervangen moeten worden in de woonkamer en keuken, het gereedmaken van een groepenkast, het aansluiten van de gasleiding aan de gasmeter, het beslag van het toilet plaatsen, het plaatsen van de lichtschakelaar in de badkamer, het aansmeren van de leiding van de verwarming in de badkamer, het uitwisselen van een raamkruk in de slaapkamer, het plaatsen van een ventilatieroosterafdekstrip (positie buiten op balkon), het afkitten van de stalramen binnen en het herstellen van een vochtplek in de aanbouw (binnen links in de hoek van de dubbele deur), het in bedrijf stellen van de CV-installatie en het verwijderen van de oude stroomkast en stroommeter en de aansluiting van het water.
Door het ontbreken van een gasaansluiting en de wateraansluiting konden ook overigens diverse functionaliteiten niet getest worden.
Verkoper vergoedt koper een som geld groot zeven duizend vijfhonderd euro (€ 7.500,00) ter vergoeding van de werkzaamheden die nog verricht zullen moeten worden en als afkoop van alle verdere zichtbare en onzichtbare gebreken (ook andere dan vermeld) en alle schades die daaruit voort kunnen vloeien.
Koper vrijwaart verkoper voor al deze zaken, schades en gebreken en koper verklaart verkoper nergens meer aansprakelijk voor te kunnen stellen.
(…)”.
3.5.
[gedaagde] heeft, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam, conservatoir derdenbeslag gelegd onder de transporterend notaris en op de bankrekening van [eiser] .
3.6.
Bij dagvaarding van 1 maart 2021 heeft [gedaagde] in kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam gevorderd de veroordeling van [eiser] tot betaling van bedragen van in totaal € 230.700,00 aan verbouwingskosten en overwaarde. In reconventie heeft [eiser] een vordering ingesteld tot opheffing van het beslag. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis in kort geding van 29 maart 2021 [eiser] veroordeeld tot betaling van een, door [eiser] aangeboden, bedrag van
€ 180.327,79 uit het door de notaris in depot gehouden bedrag. Voor het meerdere is de vordering in conventie afgewezen, omdat voor de beoordeling van de tussen partijen tegenover elkaar staande standpunten wellicht waarheidsvinding nodig zal zijn. De vordering in reconventie is afgewezen.
3.7.
Na voldoening van het bedrag van € 180.327,79 is het resterende bedrag van
€ 66.372,21 in depot blijven staan.
3.8.
Bij de conclusie van antwoord in reconventie zit een ongedateerde verklaring van [naam bewoner] . Hierin staat, voor zover van belang:
“Hierbij wil ik het volgende toelichten.
Ik heb nooit een afspraak gemaakt met [aannemersbedrijf] over de afbouw van het huis van mij of dat van mijn buurman [eiser] .
Ik begrijp dan ook totaal niet waarom [aannemersbedrijf] een afrekening heeft opgesteld voor “gezamenlijke kosten”
Ik heb totaal niets met de afbouw en verkoop van het huis van mijn buurman te maken.
Het lijkt mij dan ook logisch dat ik niets ga betalen voor de afbouw van het huis van mijn buurman.
Ook begrijp ik niet waarom [aannemersbedrijf] denkt dat hij een bedrag van € 10.000,-- van mij tegoed heeft.
Ik heb zeker geen afspraak met [eiser] over betaling van dit bedrag aan [eiser] , hetgeen ik al aan [aannemersbedrijf] duidelijk heb gemaakt.
Van [eiser] heb ik begrepen dat hij, na een gesprek met [aannemersbedrijf] , in de veronderstelling was, dat ik nog openstaande rekeningen had bij [aannemersbedrijf] en die wilde hij voor mij voorschieten.
Dat was niet nodig omdat ik mijn rekeningen aan [aannemersbedrijf] allemaal al had betaald.
Wat betreft het whatsapp bericht waarin ik zeg dat ik met [eiser] zal afrekenen, gaat over de afspraak die [eiser] en ik hebben gemaakt toen wij in 2005 de boerderij kochten.
Wij hebben toen de afspraak gemaakt dat, als de schuur ooit zou worden gesloopt, ik een deel van de kosten voor het verwijderen van het asbest, voor mijn rekening zal nemen.
Deze afspraak heeft totaal niets met de rekening c.q. een betaling aan [aannemersbedrijf] te maken.”
3.9.
Bij de stukken bevindt zich een ongedateerde verklaring van [schoonzus eiser] , de schoonzus van [eiser] en betrokken bij het project. Hierin staat, voor zover van belang:
“(…)
In februari 2020 is er een bespreking geweest tussen [gedaagde] , [aannemersbedrijf] , [eiser] en ondergetekende.
[aannemersbedrijf] gaf aan dat hij met de makelaar het pand goed had bekeken en goed op de hoogte was van de situatie.
De makelaar had gezegd dat het pand na afbouw voor € 550.000,-- te koop zou komen.
De afbouw c.q. het verkoop klaar maken van het pand werd door [aannemersbedrijf] begroot op een
all in prijs van € 100.000,--
(…)
De volgende mondelinge afspraken/toezeggingen zijn toen door [gedaagde] / [aannemersbedrijf] gedaan:
- (…)
- hypotheeklasten zullen gezamenlijk worden gedeeld
- er zal open, eerlijk en transparant over de kosten worden gecommuniceerd.
(…)”
3.10.
Voor de verkoop van de woning heeft [gedaagde] makelaar [makelaar] ingeschakeld (hierna: de makelaar). De makelaar heeft op 10 februari 2022 een schriftelijke verklaring opgesteld. Hierin staat, voor zover van belang:
“(…)
Bij notaris [notaris] hebben we met de heer [eiser] , mevrouw [gedaagde] en de heer [aannemersbedrijf] een bijeenkomst gehad en daarbij als uitgangspunt de hierna volgende afspraken gemaakt die ik in het contract heb geprobeerd weer te geven. Het voornaamste uitgangspunt was dat de heren als vrienden gezamenlijk het woonhuis zo snel mogelijk verkoopbaar zouden maken. Dit met de toezegging dat dhr. [eiser] en enkele van zijn familieleden zouden meehelpen de werkzaamheden uit te voeren. Vanwege de banden vanuit het verleden tussen de heer [aannemersbedrijf] en de heer [eiser] is er aangegeven in het contract dat alle gemaakte kosten vergoed zouden worden en is niet op voorhand een vaste prijs voor de werkzaamheden vastgesteld.
De heer [eiser] zou zelf zorgen voor het verwijderen en afvoeren van de oude schuren, de woonunit en de buiten aanwezige zaken. Om deze reden is bijvoorbeeld in de koopovereenkomst tussen de heer [eiser] en mevrouw [gedaagde] d.d. 17 en 18 maart 2020 komen te staan dat de kosten voor de asbestverwijdering van het gehele object voor rekening kwamen van de heer [eiser] .
(…)
Als laatste merk ik op dat ik tijdens de uitvoering van de werkzaamheden heb geadviseerd het buitenterrein te ontruimen en omdat de woning een twee-onder-één kap woning betreft heb ik daarbij tevens geadviseerd om de buitengevel van de buurman (zichtbaar aan de zijde van het verkochte) af te werken. Partijen leken hierover ook overeenstemming te hebben met de eigenaar van het aangrenzende woonhuis.”
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiser] vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van
€ 60.196,59 en binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan notaris [notaris] opdracht te geven tot het uitbetalen van dit bedrag aan [eiser] , vermeerderd met eventuele rente, bij gebreke waarvan [gedaagde] een dwangsom verbeurt van
€ 5.000,00 voor elke dag, een gedeelte van een dag voor een volle gerekend, dat [gedaagde] daar niet aan voldoet. Verder vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat aan hem uit de verdeling van de verkoopopbrengst van het verbouwingsproject een bedrag van € 60.196,59 toekomt. [eiser] stelt dat [gedaagde] en aannemer [aannemersbedrijf] hem niet hebben betrokken bij de verbouwing en dat de kosten van de verbouwing nu door [aannemersbedrijf] zijn ‘opgeklopt’. Daar heeft [gedaagde] als vriendin van (de eigenaar van) [aannemersbedrijf] ook baat bij, aldus [eiser] . Volgens [eiser] moet bij de verdeling van de verkoopopbrengst uit worden gegaan van de oorspronkelijke koopsom van € 350.000,00 en moet de door hem aan de koper gegeven korting van € 7.500,00 bij beiden voor de helft in mindering worden gebracht. Verder stelt [eiser] dat de hypotheeklasten gedurende het project door partijen moeten worden gedeeld. Ten aanzien van de verbouwingskosten stelt [eiser] dat een vaste prijs dan wel een richtprijs is overeengekomen, waarbij een richtprijs met maximaal 10% mag worden overschreden en dat hij niet is gewaarschuwd voor hogere kosten. Tot slot stelt [eiser] dat zowel de kosten voor de verwijdering van asbest als de door hem betaalde bouwfacturen van in totaal € 8.379,19 als verbouwingskosten moeten worden gedeeld.
4.3.
[gedaagde] betwist dat [eiser] bewust buiten het verbouwingsproces is gehouden en stelt dat het juist [eiser] is geweest die zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen. [eiser] zou zelf een aantal werkzaamheden verrichten zoals het verwijderen van de schuur en de asbest maar heeft dit niet gedaan, zodat [aannemersbedrijf] daar kosten voor heeft moeten maken. Deze kosten zijn bij [gedaagde] in rekening gebracht en moeten door partijen worden gedeeld, aldus [gedaagde] . Tussen partijen is volgens [gedaagde] afgesproken dat zou worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten. Verder betwist [gedaagde] de stellingen van [eiser] ten aanzien van het delen van de overige kosten.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[gedaagde] vordert, samengevat weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] veroordeelt tot:
I. betaling van een bedrag van € 58.464,49, vermeerderd met de wettelijke rente,
II. betaling van een bedrag van € 1.359,64 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
III. afgifte van de bescheiden die inzage geven in het saldo van de spaarrekening met nummer [bankrekeningnummer] en betaling van 50% van dit saldo aan [gedaagde] ,
IV. betaling van de proceskosten en de nakosten.
4.6.
Aan haar vordering legt [gedaagde] het volgende ten grondslag. Bij de verdeling moet worden uitgegaan van het restantbedrag aan hypotheek dat bij de eigendomsoverdracht op de woning rustte. Verder moet de korting niet worden meegerekend, omdat [eiser] dit buiten haar om met de koper heeft afgesproken. De kosten van de verbouwing moeten worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten, zijnde in totaal een bedrag van
€ 195.093,02. Vervolgens moet bij haar aandeel de door haar voorgeschoten hypotheek-lasten van € 6.600,00, de helft van de nagekomen factuur van [naam bedrijf] van € 656,63 (€ 1.313,26 : 2), een bedrag van € 10.000,00 dat [eiser] voor de verbouwing van buurman [naam bewoner] heeft ontvangen en € 1.500,00 aan arbeidskosten asbestverwijdering worden opgeteld. Omdat zij de verbouwingskosten aan [aannemersbedrijf] moet voldoen, heeft zij na het kort geding vonnis al een bedrag van € 180.327,79 uit het depot ontvangen. Dat bedrag moet in mindering komen op haar aandeel, zodat uiteindelijk aan haar nog een bedrag van
€ 58.464,49 toekomt, aldus [gedaagde] .
4.7.
[eiser] betwist naast zijn stellingen in conventie dat hij een bedrag van
€ 10.000,00 van [naam bewoner] voor verbouwingswerkzaamheden heeft ontvangen, dat hij nog een bedrag voor een factuur van [naam bedrijf] moet betalen en dat zijn aflossingen van de hypotheek moeten worden betrokken in de verdeling.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In verband met de samenhang zal de rechtbank de vordering in conventie en de vordering in reconventie gezamenlijk behandelen.
Uitgangspunt berekening projectresultaat (/winst)
5.2.
Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat het gaat om het verschil tussen de oorspronkelijke koopsom (€ 350.000,00) en de uiteindelijke verkoopsom (€ 630.600,00), zodat de discussie of de eindafrekening van de hypotheekhouder bij de berekening van het winstaandeel moet worden betrokken, zoals [gedaagde] in haar processtukken heeft betoogd, niet (meer) ter zake doet. De overwaarde en het saldo op de spaarrekening behorend bij de aflossingsvrije hypotheek is dan ook niet van belang. Dit heeft eveneens gevolgen voor de in reconventie onder III gevorderde afgifte. Nu [gedaagde] dat onderdeel van haar reconventionele vordering niet heeft ingetrokken, zal de rechtbank deze vordering afwijzen.
Hoogte verbouwingskosten
5.3.
[eiser] stelt dat de verbouwingskosten maximaal een bedrag van € 134.095,96 inclusief btw kunnen bedragen. Daarbij gaat [eiser] uit van een kostenbegroting van 29 november 2020 die sluit op een bedrag van € 117.889,77 exclusief btw, waarop bedragen van € 1.716,66 en € 5.350,00 aan respectievelijk niet geleverde vloerbedekking en keuken exclusief btw in mindering moeten worden gebracht. [eiser] stelt dat hij hierbij uitgaat van een overeengekomen prijs dan wel een richtprijs van € 100.000,00 die maximaal met 10% mag worden verhoogd.
5.4.
[gedaagde] gaat in haar berekening uit van (aan hoofdopdracht) een totaal aan kosten van € 121.525,31 exclusief btw, zijnde € 147.045,62 inclusief btw (kostenoverzicht van 14 februari 2021) en stelt dat partijen hebben afgesproken af te rekenen op basis van de werkelijke kosten.
Kwalificatie van de overeenkomsten
5.5.
Om te kunnen vaststellen of en zo ja welke wettelijke voorschriften tussen partijen gelden ten aanzien van de verbouwingskosten moeten eerst de tussen [eiser] , [gedaagde] en [aannemersbedrijf] geldende overeenkomsten worden gekwalificeerd.
5.6.
Vast staat dat de tussen [gedaagde] en [aannemersbedrijf] gesloten overeenkomst betreffende de verbouwing van de woning voldoet aan de vereisten van artikel 7:750 BW en daarom aangemerkt moet worden als een overeenkomst van aanneming. Ook kan uit artikel 20 van de koopovereenkomst worden afgeleid dat alleen [gedaagde] partij is bij de aannemingsovereenkomst met [aannemersbedrijf] . In artikel 20 is immers opgenomen dat koper ( [gedaagde] ) de woning zal gaan verbouwen. Feitelijk is het ook [gedaagde] geweest die opdracht heeft gegeven aan [aannemersbedrijf] en de contacten heeft onderhouden over de verbouwing. Dit blijkt ook uit de werkoverzichten van [aannemersbedrijf] die links bovenin [gedaagde] als opdrachtgever vermelden van het project ‘
2020-02-13 Woonboerderij gereed maken voor verkoop’.
2020-02-13 Woonboerderij gereed maken voor verkoop’.
5.7.
De overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is een koopovereenkomst waarin nadere afspraken zijn gemaakt in artikel 20 (zie 3.2). Deze nadere afspraken houden kort samengevat in:
- dat [gedaagde] de verbouwing in overleg met [eiser] zal laten uitvoeren,
- dat [gedaagde] daartoe [aannemersbedrijf] zal inschakelen en de kosten met [eiser] zullen worden gecommuniceerd;
- dat na afronding van de werkzaamheden de woning zal worden (door)verkocht,
- dat de aan [eiser] toekomende koopsom (van € 350.000,00) door middel van een A-B-C levering zal worden voldaan,
- dat na voldoening van alle verbouwingskosten uit de verkoopopbrengst, het resterende gedeelte van de verkoopopbrengst tussen [eiser] en [gedaagde] zal worden verdeeld op basis van 50/50.
Verder bepaalt artikel 20 dat het doel van deze nadere afspraken is om tot een hogere verkoopopbrengst te komen. Uit de tekst van artikel 20 moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat [gedaagde] zich jegens [eiser] niet heeft verbonden om zelf buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, maar dat zij zich heeft verbonden om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst voor hen beiden te realiseren en dat zij met dit doel voor ogen en in overleg met [eiser] een aannemingsovereenkomst diende te sluiten. Tussen [eiser] en [gedaagde] is dan ook geen sprake van een koop-aannemingsovereenkomst maar van een koopovereenkomst met aanvullende afspraken om gezamenlijk voordeel te behalen met het verbouwen en doorverkopen van de woning.
Wat is er over de verbouwingskosten overeengekomen?
5.8.
[eiser] stelt dat rond het tot stand komen van de koopovereenkomst gesproken is over een bedrag van € 100.000,00 voor de verbouwing. [eiser] verwijst daarvoor naar een schriftelijke verklaring van zijn schoonzus (zie 3.9.). Omdat partijen overeen zijn gekomen dat [eiser] zou worden geïnformeerd over de kosten, is deze afspraak niet schriftelijk opgenomen, aldus [eiser] .
5.9.
[gedaagde] stelt in dit verband dat de kosten vooraf moeilijk waren in te schatten zodat het werk door [aannemersbedrijf] op basis van regie is aangenomen. [aannemersbedrijf] heeft alleen een globale begroting afgegeven, waarbij de inschatting uitkwam op € 120.000,00 exclusief btw. Bij die inschatting is rekening gehouden met de afspraak dat [eiser] zelf een aantal werkzaamheden zou uitvoeren. Dat heeft hij niet gedaan en mede hierdoor zijn de kosten hoger uitgevallen, aldus [gedaagde] .
5.10.
Het enige schriftelijke stuk waarin een aantal afspraken over de verbouwingsplannen is opgenomen betreft de koopovereenkomst en dan in het bijzonder artikel 20 van die koopovereenkomst. Daarin zijn geen afspraken opgenomen over de hoogte van de verbouwingskosten of over een vaste prijs dan wel een richtprijs die in de aannemingsovereenkomst met [aannemersbedrijf] moest worden opgenomen door [gedaagde] . In artikel 20 is opgenomen dat de kosten voor de verbouwing na de overdracht van de woning aan de nieuwe koper (niet zijnde [gedaagde] ) aan [aannemersbedrijf] zullen worden voldaan en dat nog openstaande kosten voor bouwwerkzaamheden eveneens aan [aannemersbedrijf] zullen worden voldaan. Bij gebreke van een verwijzing naar een (met [aannemersbedrijf] ) afgesproken vaste prijs, duidt dit dus eerder op een afspraak dat de werkelijke kosten aan [aannemersbedrijf] zullen worden voldaan.
5.11.
De vraag is vervolgens of [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat partijen in afwijking van de tekst uit de koopovereenkomst hebben bedoeld de verbouwingskosten te maximeren, doordat zij dit mondeling zijn overeengekomen of doordat hij erop heeft mogen vertrouwen dat [aannemersbedrijf] ’s mededelingen hieromtrent aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat partijen een flexibel bedrag hadden afgesproken, tussen de € 80.000,00 en € 100.000,00. Deze verklaring komt echter niet overeen met de schriftelijke verklaring van zijn schoonzus (zie 3.9.), nu zij daarin heeft verklaard dat een all in prijs van € 100.000,00 is afgesproken. Dit levert twee andersluidende verklaringen op van wat partijen tijdens een bepaalde bijeenkomst in februari 2020 over de prijs hebben afgesproken. Daar staat tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] (ter zitting is deze stelling ondersteund door [aannemersbedrijf] ) inhoudende dat slechts een schatting van de kosten kon worden gemaakt en dat hierbij rekening is gehouden met eigen werkzaamheden van [eiser] . Deze stelling wordt ondersteund door de verklaring van de makelaar, die onder meer heeft verklaard dat alle gemaakte kosten vergoed zouden worden en niet op voorhand een vaste prijs voor de werkzaamheden is vastgesteld (zie 3.10.). Daar komt nog bij dat de overgelegde werkoverzichten van [aannemersbedrijf] een kolom ‘Begroot’ bevatten die sluit op een totaal begroot bedrag van € 117.889,77 (exclusief btw) en [aannemersbedrijf] ter zitting heeft verklaard dat deze bedragen reeds in februari 2020 door hem in het computeroverzicht zijn ingevoerd. Dat is aannemelijk nu de naam van het project links bovenin het werkoverzicht een startdatum lijkt te bevatten, namelijk ‘
2020-02-13 – Woonboerderij gereed maken voor verkoop’. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende gesteld om te komen tot de conclusie dat hij er op grond van mededelingen van [aannemersbedrijf] gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat tussen [gedaagde] en [aannemersbedrijf] een vaste prijs dan wel een richtprijs gold en dat dit bedrag ook als maximum zou gelden in zijn relatie tot [gedaagde] .
2020-02-13 – Woonboerderij gereed maken voor verkoop’. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende gesteld om te komen tot de conclusie dat hij er op grond van mededelingen van [aannemersbedrijf] gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat tussen [gedaagde] en [aannemersbedrijf] een vaste prijs dan wel een richtprijs gold en dat dit bedrag ook als maximum zou gelden in zijn relatie tot [gedaagde] .
5.12.
De rechtbank gaat er op grond van het voorgaande vanuit dat [eiser] en [gedaagde] derhalve zijn overeengekomen dat de gemaakte kosten dienen te worden voldaan uit de verkoopopbrengst, en dat dat in beginsel derhalve de werkelijke kosten zijn die door [aannemersbedrijf] aan [gedaagde] zijn berekend. Gelet op het doel van de samenwerking, te weten een zo hoog mogelijke opbrengst genereren, rustte op [gedaagde] niet alleen de verplichting om desgevraagd te communiceren over de kosten maar ook om in haar rechtsverhouding tot [aannemersbedrijf] de belangen van [eiser] mede te behartigen. Ingevolge artikel 6:2 lid 1 BW zijn partijen immers verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. In dit geval betekent dit, dat zij ervoor diende te waken dat de kosten door [aannemersbedrijf] niet zouden worden ‘opgeklopt’, zoals [eiser] [aannemersbedrijf] verwijt.
5.13.
Niet gebleken is echter dat [gedaagde] deze inspanningsverplichting niet is nagekomen ten aanzien van de hoofdopdracht aan [aannemersbedrijf] . [gedaagde] heeft de verbouwingskosten voor de hoofdopdracht van € 121.525,31 exclusief btw, gespecificeerd met een kostenoverzicht van [aannemersbedrijf] van 14 februari 2021 (zie productie 8 bij dagvaarding). [eiser] heeft niet betwist dat de daarop vermelde werkzaamheden zijn verricht. Daarnaast heeft hij geen verweer gevoerd tegen het gehanteerde uurtarief. Alleen ten aanzien van de opgenomen uren voor het schilderwerk heeft [eiser] op de zitting gezegd dat hij betwijfelt of er 400 uur aan schilderwerk is verricht. [eiser] heeft nagelaten deze betwisting te onderbouwen met bijvoorbeeld een opgave van de te schilderen oppervlakte of een onderbouwde inschatting van een schilder over de benodigde uren. De rechtbank acht deze betwisting dan ook onvoldoende, zodat de rechtbank uitgaat van de redelijkheid van de kosten op het, onvoldoende betwiste, gespecificeerde kostenoverzicht. Dat [gedaagde] en [aannemersbedrijf] tussentijds onvoldoende zouden hebben gecommuniceerd over het verloop van de kosten kan niet resulteren in het onbetaald laten van een deel van die gemaakte kosten. Bovendien had [eiser] ook zelf kunnen aandringen op tussentijdse kostenoverzichten maar gesteld noch gebleken is dat hij dat heeft gedaan.
5.14.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de verbouwingskosten voor de hoofdopdracht vaststelt op € 147.045,62 inclusief btw.
Niet in kostenoverzicht begrepen facturen van in totaal € 8.379,19
5.15.
Deze post bestaat uit de volgende facturen:
- een factuur van [naam bedrijf] van € 1.892,62,
- een factuur van [naam bedrijf] van € 3.546,51,
- facturen van [naam bedrijf] tot een bedrag van € 2.940,00 (in totaal belopen facturen
€ 5.879,99)
Door [gedaagde] wordt niet betwist dat [eiser] de facturen van [naam bedrijf] en [naam bedrijf] heeft betaald, aldus een totaalbedrag van € 5.439,13. Ter zitting heeft R. [aannemersbedrijf] toegelicht dat [gedaagde] de facturen van [naam bedrijf] deels heeft betaald, en dat dit een bedrag van € 2.940,00 betrof. Dit is door [eiser] niet betwist. Ter zitting is besproken dat het restant van de facturen van [naam bedrijf] buiten het overzicht wordt gehouden aangezien de kwaliteit van het timmerwerk van [naam bedrijf] geen extra betaling rechtvaardigt. Dat betekent dat het totale bedrag van € 8.379,13 verbouwingskosten betreft die door elke partij voor 50% moeten worden gedragen. Dit bedrag moet daarom worden opgenomen bij de totale verbouwingskosten. Bij de verdeling moet vervolgens rekening worden gehouden met het reeds door [eiser] betaalde bedrag van € 5.439,13 en het reeds door [gedaagde] betaalde bedrag van € 2.940,00.
Bijkomende kosten van € 39.668,22
5.16.
[gedaagde] stelt dat dit kosten zijn voor werkzaamheden aan de buitenzijde van de woonboerderij die [eiser] samen met buurman [naam bewoner] moest uitvoeren of laten uitvoeren. Hierbij moet gedacht worden aan graafwerkzaamheden, het afbreken van de (asbesthoudende) schuur en afvoeren van de restanten. Verder betreft het hier werkzaamheden aan de buitenzijde van het gebouw en op het omliggende terrein waar tevoren nog niet over was nagedacht. Het advies van de makelaar was om de verwaarloosde buitenzijde van de woning representatief te maken en dat impliceerde dat er ook aan het voorste deel van de woonboerderij bijvoorbeeld moest worden gemetseld en gevoegd. Volgens [gedaagde] zijn dit kosten die [eiser] buiten het werkoverzicht van de hoofdopdracht wilde houden, omdat hij daarover zelf afspraken met zijn buurman [naam bewoner] wilde maken. Op 27 november 2020 heeft [aannemersbedrijf] een overzicht van deze kosten aan [eiser] gezonden en die hebben ze samen post voor post met hem doorgenomen. [gedaagde] heeft deze kosten onderbouwd met een 53-tal facturen.
5.17.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij nooit heeft verzocht om het splitsen van een deel van de te maken kosten en dat hij met de buurman slechts had afgesproken dat de sloopkosten van de schuur van € 6.000,00 zouden worden gedeeld. Verder stelt hij dat hij niet heeft ingestemd met het volledig in rekening brengen van deze kosten bij hem (in plaats van de helft bij zijn buurman), dat teveel uren in rekening zijn gebracht, dat er geen werkbriefjes zijn overgelegd, en dat een factuur dubbel is opgenomen. De bedragen die [eiser] in zijn antwoordakte specifiek heeft betwist belopen een bedrag van € 15.384,30.
5.18.
De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan [eiser] stelt, brengt [gedaagde] deze kosten niet volledig in rekening bij [eiser] maar telt zij deze op bij de totale verbouwingskosten die door hen beide bij helfte dienen te worden betaald. Dat betekent dat zowel [gedaagde] als [eiser] voor 50% meebetalen aan de werkzaamheden die mede ten behoeve van de buurman zijn verricht. De eerste vraag is dus of [gedaagde] ook de kosten die voor de buurman zijn gemaakt als gezamenlijke verbouwingskosten van partijen heeft mogen aanmerken. De rechtbank gaat ervan uit dat het hier werkzaamheden betrof die moesten worden verricht om het achterste deel van de woonboerderij verkoopklaar te maken aangezien dit niet, althans onvoldoende, is betwist door [eiser] . Het was in beider belang om over het doorberekenen van bepaalde kosten aan de buurman een afdwingbare overeenkomst te sluiten maar beide partijen hebben dat nagelaten of zijn daarin kennelijk niet geslaagd gelet op de verklaring van de buurman (zie 3.8). Er vooralsnog vanuit gaande dat de in het overzicht opgenomen kosten wel zijn gemaakt, en met medeweten van [eiser] zijn gemaakt, acht de rechtbank het redelijk dat [gedaagde] en [eiser] deze kosten ieder voor de helft voor hun rekening nemen.
5.19.
De tweede vraag is of [gedaagde] nog afzonderlijke goedkeuring van [eiser] had moeten verkrijgen voor bepaalde in het overzicht opgenomen werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning of het buitenterrein. In de overeenkomst is slechts opgenomen dat koper ‘in overleg met verkoper’ zal gaan verbouwen om zo tot een hogere verkoop-opbrengst te komen. [gedaagde] stelt dat dat overleg heeft plaatsgevonden omdat [aannemersbedrijf] [eiser] telkens op de hoogte heeft gehouden van de uit te voeren werkzaamheden en de kosten maar dat [eiser] liet merken dat het hem allemaal niets interesseerde. [eiser] betwist dat een dergelijk overleg heeft plaatsgevonden. Vaststaat dat in ieder geval op voorhand is besproken dat de schuur moest worden gesloopt en de restanten moesten worden afgevoerd. De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven in hoeverre tussen partijen tevens overleg heeft plaatsgevonden over de overige werkzaamheden, aangezien vaststaat dat [eiser] in de woning en later in een keet op de bouwplaats verbleef en dus telkens kon zien welke werkzaamheden werden verricht. Bovendien had hij ook bij [gedaagde] en/of [aannemersbedrijf] kunnen informeren omtrent de (planning van) de werkzaamheden, maar gesteld noch gebleken is dat hij dit heeft gedaan. [gedaagde] heeft er dan ook vanuit mogen gaan dat [eiser] akkoord was met de uitvoering van de betreffende werkzaamheden als onderdeel van de door partijen geïnitieerde verbouwing.
5.20.
De derde vraag is of [gedaagde] de kosten mede in het belang van [eiser] voldoende heeft bewaakt en er voldoende op heeft toegezien dat [aannemersbedrijf] de hoogte van de in rekening gebrachte kostenposten heeft onderbouwd. Uit het verweer van [eiser] volgt dat hij niet betwist dat (het merendeel van) de gefactureerde werkzaamheden zijn uitgevoerd. Hij betwist echter wel de hoogte van de gestelde werkuren en wijst erop dat werkbriefjes ontbreken. Kort samengevat is er in zijn ogen sprake van een ondeugdelijke onderbouwing van bepaalde kostenposten. De rechtbank stelt voorop dat alleen kostenposten uit het overzicht kunnen worden geschrapt indien in redelijkheid niet van [gedaagde] verwacht had mogen worden dat zij genoegen nam met de door [aannemersbedrijf] terzake gegeven toelichting en onderbouwing. Voor wat betreft de kostenposten 1 en 33 is de rechtbank met [eiser] van oordeel dat de onderbouwing tekort schiet. De factuur van TDL is ook ter onderbouwing van post 8 toegevoegd en lijkt ook qua omschrijving bij post 8 te behoren. Post 1 moet dus betrekking hebben op een andere factuur die sluit op
€ 2.800,00. Deze factuur ontbreekt. Het overgelegde urenoverzicht van [aannemersbedrijf] van
€ 1.614,00 (32,28 uur in oktober 2020) sluit niet aan op het in rekening gebrachte bedrag van € 2.800,00 en het verband met de omschrijving van kostenpost 1 is niet toegelicht. Kostenpost 33 is eveneens onvoldoende onderbouwd nu de tweede pagina van de factuur van [naam bedrijf] B.V. ontbreekt en het bedrag van € 1.153,38 derhalve niet kan worden geverifieerd. Voor wat betreft de uren van [naam bedrijf] (€ 4.950,00), van [naam bedrijf]
(€ 6.400,00) en van [naam bedrijf] (€ 400,00) oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] de gegeven onderbouwing heeft mogen accepteren. [aannemersbedrijf] heeft urenoverzichten met een omschrijving van de tijdsbesteding op de verschillende dagen toegevoegd. De enkele stelling van [eiser] dat [naam bedrijf] zou hebben verklaard dat hij minder uren heeft besteed aan de werkzaamheden is onvoldoende om te concluderen dat de onderbouwing van [aannemersbedrijf] niet deugt, temeer nu [eiser] ook geen schriftelijke verklaring van Moerland heeft overgelegd. Voor wat betreft de overige kostenposten oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] met de gegeven onderbouwing genoegen heeft mogen nemen. Wel wordt hierbij nog opgemerkt dat in het kostenoverzicht onder posten 27 en 38 facturen van [naam bedrijf] en [naam bedrijf] zijn opgenomen en het gelet op hetgeen is overwogen onder 5.1 niet wordt uitgesloten dat deze facturen dubbel zijn opgenomen onder het totaal van de verbouwingskosten. Aangezien [eiser] hierover in zijn antwoordakte echter niets heeft gesteld, laat de rechtbank het hier bij deze enkele constatering.
5.21.
Uit het voorgaande volgt dat het bedrag van € 39.668,22 dient te worden verminderd met € 4.844,09 (= € 4.003,38 (€ 2.850,00 + € 1.153,38), vermeerderd met 21% btw). Van de bijkomende kosten resteert derhalve € 34.824,13.
Factuur van € 1.313,26 van [naam bedrijf]
5.22.
[gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat zij deze factuur met factuurdatum 11 december 2020 pas op 23 april 2021 van [naam bedrijf] B.V. heeft ontvangen. Volgens [gedaagde] moet deze factuur nog tussen partijen worden gedeeld, in die zin dat het bij het totale bedrag aan verbouwingskosten moet worden opgeteld. [eiser] voert aan dat deze factuur in de algemene begroting valt omdat daarin voor technische installaties een aanzienlijke post is opgenomen. Verder voert [eiser] aan dat er geen betaalbewijs is overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank moet het ervoor worden gehouden dat de late ontvangst van de factuur tot gevolg heeft gehad dat deze factuur (nog) niet in het totaalplaatje aan verbouwingskosten is opgenomen. [eiser] heeft niet betwist dat de op de factuur opgenomen werkzaamheden zijn verricht ten behoeve van de verbouwing. Dat aan technische installaties al een fors bedrag was begroot en dat dit bedrag daar kennelijk nog bovenop komt, doet niet af aan de verschuldigdheid van dit bedrag. Dat de factuur wellicht nog niet zou zijn betaald, doet hier ook niet aan af. Gelet op de tenaamstelling van de factuur loopt in dat geval alleen [gedaagde] risico op extra kosten. Dit betekent dat het bedrag van € 1.313,26 moet worden opgeteld bij de verbouwingskosten.
Tussenconclusie
5.23.
De conclusie is dat de verbouwingskosten voor de hoofdopdracht worden vastgesteld op € 147.045,62 inclusief btw, dat daarnaast nog facturen ter hoogte van
€ 8.379,19 en € 1.313,26 zijn betaald en dat van de post van € 39.668,22 aan bijkomende kosten een bedrag van € 34.824,13 resteert. Het totaal van de verbouwingskosten beloopt derhalve € 191.562,20.
Geld van buurman [naam bewoner]
5.24.
[gedaagde] stelt dat [eiser] een bedrag van € 10.000,00 van [naam bewoner] heeft ontvangen en dat dit bedrag aan [aannemersbedrijf] toekomt. Dit bedrag zou een vergoeding inhouden voor de werkzaamheden aan de twee-onder-één-kap woning die voor [naam bewoner] eveneens een verbetering van de woning opleverden. Dit bedrag moet volgens [gedaagde] daarom van het aandeel van [eiser] worden afgetrokken. [gedaagde] verwijst hiervoor naar een door [eiser] opgesteld overzicht waarin [eiser] een bedrag van € 10.000,00 onder de noemer [naam bewoner] ( [naam bewoner] ) heeft opgenomen onder het kopje ‘te betalen aan [aannemersbedrijf] ’ ( [aannemersbedrijf] ). Verder verwijst [gedaagde] naar een whatsapp-bericht van [naam bewoner] waarin hij heeft opgenomen:
“Waarom moet in een kostenoverzicht hebben? Heb met [eiser] afgesproken dat ik met hem afreken”.
“Waarom moet in een kostenoverzicht hebben? Heb met [eiser] afgesproken dat ik met hem afreken”.
5.25.
[eiser] betwist de gestelde afspraak en onderbouwt dit met het overleggen van de onder 3.8. opgenomen verklaring.
5.26.
De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] ter zitting niet meer heeft gereageerd op deze, met een verklaring onderbouwde, betwisting. Daarmee heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat [eiser] een bedrag van € 10.000,00 van [naam bewoner] heeft gekregen waarmee in de verdeling rekening moet worden gehouden. Dit bedrag zal dan ook niet in mindering worden gebracht op het aandeel van [eiser] .
Korting kooprijs van € 7.500,00
5.27.
[eiser] stelt dat hij een dag voor de levering van de woning aan de nieuwe verkoper werd geconfronteerd met het feit dat [aannemersbedrijf] niet alle werkzaamheden had verricht. Om de verkoop toch door te kunnen laten gaan, is hij noodgedwongen akkoord gegaan met een korting van € 7.500,00 op de verkoopprijs. Deze korting heeft hij afgesproken met de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar. Volgens [eiser] moet de korting daarom bij helfte worden gedeeld.
5.28.
[gedaagde] betwist dat zij of de makelaar toestemming heeft gegeven voor het verlenen van een korting. Volgens [gedaagde] was [eiser] bekend met de reden waarom [aannemersbedrijf] de laatste opleveringswerkzaamheden niet heeft uitgevoerd en had het op de weg van [eiser] gelegen om, zo nodig, [aannemersbedrijf] in gebreke te stellen en een termijn voor herstel te geven. [eiser] was immers sinds 8 februari 2021 op de hoogte van de situatie. [eiser] heeft het echter op zijn beloop gelaten, waardoor de gegeven korting nu geheel voor rekening en risico van [eiser] moet komen, aldus [gedaagde] .
5.29.
Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [koper] . (11 december 2020) had [eiser] vanwege de eerdere ontbinding van de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] weer de hoedanigheid van verkopende partij. Dit betekent dat op [eiser] de verplichting rustte om de woning correct op te leveren aan de kopers. [eiser] was ermee bekend dat op 16 februari 2021 de akte van levering zou worden gepasseerd. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] begin december 2020 een opleverlijst heeft ontvangen van [aannemersbedrijf] waarop de nog te verrichten werkzaamheden stonden en dat [aannemersbedrijf] niet van plan was daar kosten voor te maken voordat er duidelijkheid was tussen [eiser] en [gedaagde] over de verdeling van het projectresultaat, heeft [eiser] betwist een dergelijke lijst te hebben ontvangen. Op de als productie 12 bij antwoord overgelegde schikkingsovereenkomst staan inderdaad de gebreken zoals die door de verkoper zijn geconstateerd (en meegenomen in de korting, zie daarvoor onder 3.4.). De daaronder vermelde datum is 10 februari 2021, zodat daarmee niet is aangetoond dat [eiser] reeds in december 2020 wetenschap had van deze lijst. Uit de processtukken blijkt verder dat op 8 februari 2021 in ieder geval tussen [schoonzus eiser] (schoonzus van [eiser] en namens hem optredend in de communicatie naar [aannemersbedrijf] en [gedaagde] ) en [gedaagde] / [aannemersbedrijf] over en weer is gemaild over een afwikkeling. In het laatste e-mailbericht van 8 februari 2021 om 18.07 uur vraagt [aannemersbedrijf] om toezending van een goedgekeurd overeenstemmingscontract, waarna hij pas zal overgaan tot het inplannen van de werkzaamheden (productie 10 bij antwoord). Hieruit leidt de rechtbank af dat [eiser] in ieder geval rond 8 februari 2021 bekend was (of via zijn schoonzus bekend had kunnen zijn) met de nog niet uitgevoerde werkzaamheden. Vanaf dat moment had [eiser] ervoor moeten zorgen dat [gedaagde] [aannemersbedrijf] zou aanspreken op het voltooien van de afgesproken werkzaamheden.
5.30.
Daartegenover staat dat niet valt in te zien dat een discussie over de verdeling tussen [eiser] en [gedaagde] voor [aannemersbedrijf] een grond zou kunnen opleveren om de werkzaamheden niet af te ronden. Daarbij is van belang dat niet gesteld of gebleken is dat de nog openstaande werkzaamheden buiten het bestek van de opdracht zouden vallen, waarvan in ieder geval was overeengekomen dat zou worden afgerekend na eigendomsoverdracht (zie 3.3.). In de gekozen constructie waarbij [gedaagde] [aannemersbedrijf] heeft ingeschakeld voor de verbouwingswerkzaamheden moet dit voor rekening en risico van [gedaagde] komen. Daarbij heeft de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar de oplevering wel doorgang laten vinden, ondanks dat de woning nog niet verkoopklaar was. Gelet op het risico op een contractuele boete wegens te laat opleveren, een boete die in beginsel zowel [eiser] als [gedaagde] zou raken, is de beslissing om de oplevering door te laten gaan weliswaar verdedigbaar, maar daarbij is wel het risico afgeroepen dat de kopers een korting zouden bedingen. Daargelaten de vraag of [gedaagde] indirect middels de makelaar heeft ingestemd met de korting, heeft reeds te gelden dat de hierboven gegeven omstandigheden ertoe leiden dat de gegeven korting te wijten is aan zowel [eiser] als [gedaagde] , zodat de rechtbank redelijk acht om de korting van € 7.500,00 ten laste van beide partijen voor de helft te brengen.
Hypotheeklasten
5.31.
In dit kader is van belang dat [gedaagde] stelt dat zij een bedrag van € 6.600,00 aan hypotheeklasten voor de woning heeft voorgeschoten (lening) en dat [eiser] in de verdeling deze kosten aan haar terug moet betalen. Daarnaast stelt [eiser] , met een beroep op artikel 20 alinea 3 van de koopovereenkomst, dat de door hem gedurende de verbouwing betaalde hypotheeklasten tussen partijen moeten worden gedeeld.
5.32.
Voor de beantwoording van de vraag of de hypotheeklasten van [eiser] gedurende de verbouwing tussen partijen moeten worden gedeeld, komt het aan op de uitleg van de betreffende alinea van artikel 20. De rechtbank stelt vast dat in artikel 20 derde alinea is opgenomen dat de kosten voor de hypotheek door [gedaagde] zullen worden betaald, indien [eiser] deze niet meer kan voldoen en dat deze kosten bij de verkoop zullen worden verrekend. Hierin staat niet dat deze kosten bij helfte moeten worden gedragen, zoals [eiser] betoogt. De situatie dat [eiser] de hypotheek niet meer kon voldoen heeft zich voorgedaan (tot een bedrag van € 6.600,00). De door [eiser] gestelde (en in de schriftelijke verklaring van zijn schoonzus [schoonzus eiser] opgenomen) mondelinge afspraak dat de hypotheeklasten zullen worden gedeeld, volgt in ieder geval niet uit artikel 20 van de koopovereenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat het voorschieten van de hypotheeklasten zo in artikel 20 is opgenomen ter voorkoming dat [eiser] met de hypotheekbetalingen in de problemen zou komen en er beslag zou worden gelegd, wat invloed zou hebben op de verkoopplannen van partijen. [eiser] heeft gesteld dat de reden voor het delen van de hypotheeklasten zit in het feit dat hij geen woongenot heeft gehad gedurende de verbouwing (hij woonde noodgedwongen in de schuur) en dat hij moeite had met het opbrengen van zijn woonlasten, terwijl het project uiteindelijk winst voor alle betrokkenen zou opleveren. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen met dit artikel alleen bedoeld om de verbouwingsplannen veilig te stellen door het voorschieten van de hypotheekkosten en daardoor mogelijke beslaglegging van de bank te voorkomen gelet op de (op dat moment al bekende) lastige financiële situatie van [eiser] . De vraag is dan of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat de afspraak om de hypotheeklasten volledig voor rekening van [eiser] te laten gedurende de verbouwing buiten toepassing moet blijven, zoals [eiser] betoogt in zijn conclusie van antwoord in reconventie. Uit artikel 6:248 lid 2 BW volgt dat een regel slechts beperkt kan worden door de redelijkheid en billijkheid als de toepassing van deze regel in het concrete geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Terughoudendheid is op zijn plaats. De enkele stelling dat [eiser] gedurende de verbouwing voor enige tijd in de schuur heeft moeten wonen, leidt, naar het oordeel van de rechtbank, niet tot deze onaanvaardbaarheid.
5.33.
De conclusie is dat de hypotheeklasten voor rekening van [eiser] moeten komen, en het voorgeschoten bedrag van € 6.600,00 aan [gedaagde] moet worden voldaan.
Kosten asbest
5.34.
Deze kostenpost bestaat uit vier bedragen, namelijk:
- € 4.235,00 factuur [naam bedrijf] van 1 mei 2020, betaald door [eiser] ,
- € 2.420,00 factuur [naam bedrijf] van 24 juli 2020, betaald door [eiser] ,
- € 544,50 factuur [naam bedrijf] van 1 juni 2020, nog niet betaald,
- € 1.500,00 kosten [aannemersbedrijf] Groep, nog niet betaald.
Tussen partijen is in geschil of deze kosten op grond van artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst van 18 maart 2020 voor rekening van [eiser] komen of dat deze kosten gezamenlijk moeten worden gedragen. [eiser] stelt dit laatste en voert daartoe aan dat deze kosten onderdeel zijn van de verbouwing, dat partijen niet hebben bedoeld om deze kosten alleen voor rekening van [eiser] te laten komen en dat de koopovereenkomst waarin dat is opgenomen is ontbonden.
5.35.
De rechtbank stelt vast dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de kosten voor de verwijdering van de asbest voor rekening van [eiser] komen. [eiser] heeft dit kennelijk ook zo begrepen, nu [eiser] de facturen van [naam bedrijf] zelf heeft voldaan. Dit heeft ook tot gevolg dat het standpunt dat artikel 6.4.3. uit de koopovereenkomst niet zo door partijen is bedoeld, niet op kan gaan. [eiser] heeft die bepaling immers zelf ook zo uitgelegd. Dat de factuur van [naam bedrijf] nog niet is voldaan, heeft kennelijk een andere oorzaak. De facturen zijn opgesteld voor de datum van ontbinding van de koopovereenkomst en de werkzaamheden waren op dat moment al verricht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe de latere ontbinding van de koopovereenkomst die afspraak kan hebben gewijzigd, nu daaraan al uitvoering was gegeven. Wat betreft de € 1.500,00 aan kosten voor asbestverwijdering die [aannemersbedrijf] stelt te hebben gemaakt, kan weliswaar uit de stukken geen erkenning van [eiser] van verschuldigdheid worden afgeleid (dit bedrag is door [eiser] alleen meegenomen in het kader van schikkingsonderhandelingen), maar [eiser] heeft niet of althans onvoldoende weersproken dat [aannemersbedrijf] hier werkzaamheden voor heeft verricht. [gedaagde] heeft in haar spreekaantekeningen opgenomen dat een onderaannemer van [aannemersbedrijf] asbesthoudende dakbedekking heeft moeten weghalen en hiervoor
€ 1.500,00 in rekening heeft gebracht. Het feit dat vast staat dat kosten voor verwijdering van asbest voor rekening van [eiser] komen, brengt mee dat [eiser] deze
€ 1.500,00 nog moet betalen.
Makelaarskosten
5.36.
Ten aanzien van de makelaarskosten is niet in geschil dat partijen deze kosten gezamenlijk moeten dragen en dat de kosten € 7.882,50 bedragen. Dit bedrag moet daarom voor de verdeling in mindering worden gebracht op de verkoopopbrengst.
Conclusie
5.37.
Ten behoeve van de afwikkeling van het depotbedrag is komen vast te staan:
De verbouwingskosten bedragen:
- hoofdopdracht € 147.045,62
- kosten buitenzijde en buitenterrein € 34.824,13
- facturen Van [naam bedrijf] , [naam bedrijf] en [naam bedrijf] € 8.379,19
----------------
Subtotaal verbouwingskosten: € 190.248,94
Nagekomen factuur van [naam bedrijf]
€ 1.313,26
€ 1.313,26
Totaal verbouwingskosten € 191.562,20
Verkoopprijs € 630.600,00
Koopprijs € -350.000,00
Korting op verkoopprijs € - 7.500,00
Kosten makelaar
€ - 7.882,50
€ - 7.882,50
Waardevermeerdering € 265.217,50
Totaal verbouwingskosten
€ -190.248,94
€ -190.248,94
Projectresultaat € 74.968,56
Helft € 37.484,28
Aan [gedaagde] komt toe:
Verbouwingskosten hoofdopdracht € 147.045,62
Kosten buitenzijde en buitenterrein € 34.824,13
Factuur [naam bedrijf] € 2.940,00
Factuur [naam bedrijf] € 1.313,26
Asbestverwijdering onderaannemers [aannemersbedrijf] € 1.500,00
Voorgeschoten hypotheeklasten € 6.600,00
Helft van het projectresultaat € 37.484,28
Totaal aan [gedaagde] te voldoen € 231.707,29
-/- na vonnis kort geding reeds ontvangen bedrag
€-180.327,79
€-180.327,79
Nog te ontvangen van [eiser] € 51.379,50
5.38.
Vordering I van [gedaagde] is derhalve toewijsbaar tot een bedrag van
€ 58.464,49, te vermeerderen met de onweersproken wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding, 1 juni 2021, tot de dag waarop genoemd bedrag door (de notaris namens) [eiser] zal worden voldaan. Het restant van het in depot bij notaris [notaris] staande bedrag van € 66.372,21 komt toe aan [eiser] . Partijen dienen de notaris opdracht te geven het depotbedrag aldus uit te keren onder overlegging van dit vonnis.
5.39.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser] in conventie slechts deels toewijsbaar is en [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van het verschil tussen het depotbedrag van € 66.372,21 en het aan [gedaagde] toekomende bedrag, althans tot het opdragen van de notaris om dit verschil aan [eiser] uit te keren. De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan een dwangsom te verbinden.
5.40.
De vordering van [gedaagde] tot vergoeding van € 1.359,64 aan buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [gedaagde] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
5.41.
[eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aangezien de eis in reconventie voortvloeit uit de stellingen van [gedaagde] in de conclusie van antwoord, zal hiervoor bij de begroting van de advocaatkosten een halve punt worden gerekend. Gelet op de aard en omvang van de akte overlegging producties na de mondelinge behandeling zal hiervoor geen extra punt worden toegekend. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 952,00
- salaris advocaat
2.785,00(2,5 punten × tarief € 1.114,00)
2.785,00(2,5 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 3.737,00
Ook de door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen.
6. De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
6.1.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van
€ 58.464,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van 1 juni 2021 tot de dag waarop genoemd bedrag door (de notaris namens) [eiser] zal zijn voldaan,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van het verschil tussen het depotbedrag van € 66.372,21 en het onder 6.1 aan [gedaagde] toekomende bedrag, althans tot het opdragen van de notaris om dit verschil aan [eiser] uit te keren,
6.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.737,00,
6.4.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.5.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022.