Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/384886 / HA ZA 21-130
Vonnis van 22 juni 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk ZH,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.F. Ronday te Mijdrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 juni 2021
- de akte met productie van [eiseres] d.d. 21 december 2021
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 21 december 2021
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij overeenkomst van 25 november 2020 heeft [eiseres] haar woning aan de [adres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verkocht voor de prijs van € 725.000,00. De koopovereenkomst bevatte, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:
artikel 4 Juridische overdracht.
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden medio april-mei 2021 ten overstaan van een notaris verbonden aan Van Eldik Notarissen te Malden.
artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom.
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze op uiterlijk
30 december 2020een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 72.500,00 zegge twee en zeventig duizend vijfhonderd euro […]
30 december 2020een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 72.500,00 zegge twee en zeventig duizend vijfhonderd euro […]
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. […]
artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.4.
Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.
artikel 15 Ontbindende voorwaarden.
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
1. op
18 december 2020koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 725.000,00 zegge
zeven honderd vijf en twintig duizendeuro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. […]
18 december 2020koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 725.000,00 zegge
zeven honderd vijf en twintig duizendeuro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. […]
2.2.
Op enige moment is op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de in artikel 5.1 van de overeenkomst genoemde termijn van 30 december 2020 verlengd tot 15 januari 2021.
2.3.
Op 26 januari 2021 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog niet aan de verplichting voldaan om een waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen. Bij brief van die datum zijn zij gesommeerd om binnen 8 dagen aan die verplichting te voldoen, bij gebreke waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een boete zouden verbeuren gelijk aan 3 promille van de koopsom per dag tot aan die der nakoming. Ook kondigde de raadsman aan dat [eiseres] de woning te koop aan zou bieden aan derden en dat [eiseres] zich het recht voorbehield de overeenkomst te ontbinden.
2.4.
Op 9 februari 2021 heeft de raadsman van [eiseres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat [eiseres] nakoming van de overeenkomst wenste en dat per 4 februari 2021 de contractuele boete van 3 promille per dag verschuldigd was geworden.
2.5.
Op 11 februari 2021 schreef de raadsman van [eiseres] dat [eiseres] geen vertrouwen meer te hebben in de nakoming door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en dat [eiseres] de overeenkomst ontbond. Tevens is betaling van de boete van € 72.500,00 geëist.
2.6.
Op 12 februari 2021 schreef de raadsman van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zijn cliënten tot 19 maart 2021 nodig hadden om de financiering rond te krijgen en dat zij bereid waren de waarborgsom te storten onder de voorwaarde dat de ontbinding zou worden ingetrokken. Dit aanbod is door [eiseres] bij schrijven van haar raadsman van 15 februari 2021 afgewezen.
2.7.
Op 16 februari 2021 heeft de raadsman van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat de waarborgsom op 18 februari 2021 zou worden bijgeschreven op de derdenrekening van de notaris en dat de woning op 28 mei 2021 kon worden afgenomen, een en ander onder voorwaarde van intrekking van de ontbinding. Op 18 februari 2021 schreef de raadsman van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat inmiddels de financiering rond was en dat dit kon worden bevestigd bij de notaris op 22 februari 2021.
2.8.
Op 17 februari 2021 heeft [eiseres] een koopovereenkomst gesloten met een derde door middel waarvan het huis voor 725.000,00 aan die derde is verkocht.
2.9.
Op 23 februari 2021 liet de raadsman van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weten dat [eiseres] inmiddels een koopovereenkomst had gesloten met een derde.
2.10.
Op 1 juli 2021 is het huis aan de derde geleverd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert:
een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun contractuele verplichting;
veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de contractuele boete ad € 72.500,00 , vermeerderd met rente en kosten.
voorwaardelijk, namelijk indien en voor zover de schade het bedrag van de verbeurde boete overschrijdt, de veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot vergoeding van die schade.
veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten en de kosten van het beslag.
4.De beoordeling
4.1.
Het primaire verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is dat zij slechts hebben gevraagd om een korte verlenging van de termijn om de financiering rond te krijgen, welke verlenging nodig was omdat zij nog twee huizen moesten verkopen om het benodigde geld vrij te maken. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiermee hebben willen betogen dat het niet akkoord gaan door [eiseres] met deze verlenging in strijd zou zijn met de redelijkheid en de billijkheid. Dit verweer slaagt niet.
4.2.
[eiseres] was niet gehouden in te stemmen met een dergelijke verlenging. [eiseres] was al eens akkoord gegaan met een verlenging van de financieringstermijn tot 15 januari 2021 maar deze termijn is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet gehaald. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij brief van 26 januari 2021 in gebreke gesteld, waarbij overeenkomstig artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst een termijn is gesteld van 8 dagen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet binnen die termijn alsnog nagekomen, zodat [eiseres] vanaf dat moment gerechtigd was tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen omstandigheden gesteld die maken dat het inroepen van het recht te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meer tijd nodig hadden om hun eigen huizen te verkopen om de benodigde gelden vrij te maken, is een omstandigheid die geheel in hun risicosfeer ligt.
4.3.
Dat [eiseres] op 17 februari 2022 een koopovereenkomst heeft gesloten met een derde, maakt dit niet anders. De termijn om na te komen was toen verstreken en de overeenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was reeds ontbonden, zodat het [eiseres] vrij stond het huis aan een derde te verkopen.
4.4.
Verder voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat zij door verkoopster en de verkopende makelaar onvoldoende zijn voorgelicht over de betekenis en mogelijke gevolgen van het boetebeding zoals hiervoor onder 11.3 weergegeven. Ook dit verweer slaagt niet. De bepaling is duidelijk verwoord en is ook gebruikelijk in dergelijke transacties. Het had op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf gelegen om zich, voor zover nodig, te informeren en te laten adviseren over de betekenis van de in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen. Het was niet aan verkoopster of de verkopende makelaar om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te adviseren over de betekenis van deze bepaling. Dat zij deze bepaling niet goed hebben gelezen of begrepen, is geen omstandigheid die de conclusie wettigt dat [eiseres] daar geen beroep op kan doen.
4.5.
Voor zover gedaagden, zoals zij stellen, “vraagtekens hebben bij de koopovereenkomst”, hadden zij dat aan de orde moeten stellen voordat zij die overeenkomst tekenden.
4.6.
Het voorgaande brengt mee dat [eiseres] op grond van de koopovereenkomst gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden en derhalve in beginsel aanspraak heeft op de boete die in de koopovereenkomst is overeengekomen.
4.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de rechtbank gevraagd de boete te matigen.
4.8.
Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).
4.9.
Bij de beoordeling of de boete gematigd moet worden, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking:
- de bepaling dat 10% van de koopsom als boete verschuldigd is in geval van ontbinding ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming, is in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren gebruikelijk en vrij algemeen bekend,
- door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gesteld – en dit is niet door [eiseres] gemotiveerd betwist – dat zij daadwerkelijk inspanningen hebben gepleegd om aan hun verplichtingen te voldoen,
- [eiseres] heeft de woning op 1 juli 2021 voor € 725.000,00 aan een derde geleverd, ongeveer twee maanden na de datum van beoogde levering aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
- uit de stellingen van [eiseres] en uit de overgelegde producties kan niet worden afgeleid dat [eiseres] , afgezien van de kosten voor verhaal van de contractuele boete, schade heeft geleden,
- het gaat hier om de koop en verkoop van een woning tussen consumenten, waarbij doorgaans een hypothecaire geldlening gesloten zal worden om de woning te financieren, maar het niet voor de hand ligt dat ook een verschuldigde boete van (in dit geval) € 72.500,00 uit liquide middelen betaald kan worden of eenvoudig met een lening gefinancierd kan worden.
4.10.
Gezien de schade aan de zijde van [eiseres] beperkt is gebleven, omdat zij het huis binnen korte termijn aan een derde heeft kunnen verkopen, heeft zij slechts een beperkt belang bij de instandhouding van de volledige verbeurde boete. Daarentegen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gezien hun financiële situatie, een zwaarwegend belang bij de matiging van de boete. Dat alles betekent dat in dit geval toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt. De rechtbank zal een bedrag van € 18.125,00 aan boete toewijzen, namelijk 25% van de overeengekomen boete. Indachtig het feit dat [eiseres] het huis tegen dezelfde prijs heeft kunnen verkopen, komt dit bedrag de rechtbank billijk voor.
4.11.
De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, nu [eiseres] geen zelfstandig belang heeft bij die verklaring voor recht.
4.12.
De voorwaardelijk gevorderde schadevergoeding voor het meerdere dan de verbeurde boete wordt afgewezen nu [eiseres] onvoldoende heeft gesteld dat de schade het bedrag van de verbeurde boete te boven gaat.
4.13.
[eiseres] heeft ten laste van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken en vordert veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van het beslag. Ingevolge artikel 706 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kunnen de kosten van een beslag worden gevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was.
4.14.
[eiseres] heeft de beslagstukken in het geding gebracht. De rechtbank begroot op basis van de overgelegde stukken de beslagkosten die voor vergoeding in aanmerking komen op een bedrag van € 1.558,50 (griffierecht € 314,00, salaris advocaat 1 punt x € 563,00 en exploten € 681,50) en zal deze toewijzen als na te melden.
4.15.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] begroot op
- explootkosten
€ 106,01
- griffierecht
€ 987,00
- salaris advocaat
€ 2.228,00
(
2,0
punten
x
€ 1.114,00
)
Totaal
€ 3.321,01
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 18.125,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2021 tot aan de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] in verband met de door haar gemaakte beslagkosten te betalen een bedrag van € 1.558,50,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 3.321,01,
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders gevorderd,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.R. van Heemstra en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022.