Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/388185 / HA ZA 21-258 / 943 / 650
Vonnis van 4 mei 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. I. van Bekkum te Nijmegen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. D. Bercx te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gezamenlijk ook [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 september 2021,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 1 december 2021,
- de akte eiswijziging in conventie met productie 12 van 8 december 2021 van [eiseres] ,
- de akte eiswijziging in reconventie van 22 december 2021 van [gedaagden] ,
- de antwoordakte eiswijziging in conventie van 12 januari 2022 van [gedaagde 1] c.s,
- de antwoordakte eiswijziging in reconventie van 12 januari 2022 van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] was tot 2 augustus 2021 eigenaar van een aantal percelen grond gelegen aan de [adres] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [naam] , nummers [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en [perceelnummer] , hierna: de percelen). De woning van [gedaagden] zelf bevond zich op perceel nummer [perceelnummer] . Op enig moment heeft [gedaagden] een omgevingsvergunning aangevraagd om vijf woningen te mogen realiseren op de percelen.
2.2.
[eiseres] is een projectontwikkelaar. Directeur van [eiseres] is de heer [naam directeur] (hierna: [naam directeur] ).
2.3.
[gedaagden] en [eiseres] hebben op 4 september 2020 de ‘Overeenkomst inzake [adres] ’ (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van de vijf woningen op de percelen. Vier woningen en percelen zouden vervolgens worden verkocht aan derden, terwijl de vijfde woning (op perceel [perceelnummer] ) zou worden gebouwd door [eiseres] voor [gedaagden] zelf. De overeenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“A.
Doel van de overeenkomst
Doel van de overeenkomst
[eiseres] wenst de grond in combinatie met een woning van [eiseres] aan te bieden. Hierbij levert de [gedaagde 1] de grond aan de uiteindelijke koper en [eiseres] de woning via een koop- aannemingsovereenkomst. [gedaagde 1] staat buiten het bouw en ontwikkelproces van het project;
- [eiseres] wenst 4 vrijstaande woningen te verkopen in combinatie met de grond. Verder is overeengekomen dat [eiseres] op de resterende kavel (Kavel E in de tekening) een vrijstaande woning voor de [gedaagde 1] bouwt tegen een marktconforme prijs.
(…)
B.
Het betreft de kavels
Het betreft de kavels
1. vier percelen grond gelegen nabij de [adres] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [naam] nummers [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en [perceelnummer] (…); alsmede
2. het vier/negende (4/9de) onverdeeld aandeel in het mandelige terrein, nabij de [adres] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [naam] nummer [perceelnummer] , (…) welk perceel bestemd is tot mandelige zaak als bedoeld in artikel 5:60 Burgerlijk Wetboek, ofwel tot gemeenschappelijk gebruik van de eigenaren van de aangrenzende percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [naam] nummers [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] , [perceelnummer] en [perceelnummer] .
3. De kavel [naam] [perceelnummer] (…) ter bebouwing van een vrijstaande woning t.b.v. [gedaagde 1] . (kavel eigendom van [gedaagde 1] ).
(…)
C.
Voorwaarden Projectontwikkelaar
Voorwaarden Projectontwikkelaar
a. Projectontwikkelaar krijgt de beschikking om binnen de voorwaarden van Gemeente [woonplaats] 4 woningen te ontwikkelen en een 5e woning te bouwen voor familie [gedaagde 1] , tegen marktconforme prijs; [gedaagde 1] zorgt ervoor dat de kavels D1 t/m D4 kan beschikbaar zijn en daardoor kan leveren aan derden;
b. De woning van [gedaagde 1] wordt aansluitend aan de overige woningen of tijdens de bouw van de overige woningen gerealiseerd.
c. (…)
d. (…)
e. De kavels zijn beschikbaar, na definitieve vaststelling bestemmingsplanwijziging, om een woonbestemming te realiseren en vrij van overige afspraken/overeenkomsten/lasten, die niet in deze overeenkomst zijn genoemd.
D.
Voorwaarden [gedaagde 1]
Voorwaarden [gedaagde 1]
a. [eiseres] heeft een lening/hypothecaire lening geregeld op de grond van € 250.000 om m.n. de huidige hypotheek af te lossen (nu nog belast op de kavels door derde): [eiseres] leent zelfstandig € 100.000 van een derde met eigen voorwaarden. Deze lening zal binnen 14 dagen na ondertekening beschikbaar zijn, om te worden uitbetaald aan [gedaagde 1] .
Voor [gedaagde 1] , regelt [eiseres] een lening/hypotheek van € 150.000 met eigen voorwaarden. De betaling van [eiseres] van € 100.000 zal een voorschot zijn aan [gedaagde 1] op de verdere betalingen. Hierdoor kan [eiseres] actief het project ontwikkelen. Dit bedrag is dus ook niet terug te vorderen door [eiseres] , mits [gedaagde 1] haar verplichtingen nakomt.
b. [eiseres] zal actief met het project bezig gaan en [gedaagde 1] informeren van de voortgang;
(…)
E.
Opbrengsten van de gronden
Opbrengsten van de gronden
Het doel is om op kavel D1 t/m D4 vrijstaande woningen te ontwikkelen, te verkopen en te bouwen.
(…)
Hierbij geeft [eiseres] een garantie af, dat vanuit de verkoopprijs van de woningen gegarandeerd € 640.000 inclusief grond vrij-op-naam aan [gedaagde 1] toekomt.
Bij een verkoopopbrengst per woning boven € 530.000 vrij-op-naam wordt het verschil tussen de verkoopprijs en de deze € 530.000 gelijkelijk verdeeld.
De verwachting is dat er maximaal € 595.000 vrij-op-naam voor de woningen kan worden gevraagd, dus dat de verwachte meeropbrengst maximaal 4 x € 65.000 = € 260.000 inclusief BTW/overdrachtsbelasting zal bedragen. De verwachte maximale opbrengst zal zijn:
Minimum gegarandeerde opbrengst: € 640.000
Verwachte max. bonus: 50% van € 260.000
€ 130.000
€ 130.000
Totaal € 770.000
De voorschotbetaling wordt naar ratio van de verkochte en geleverde vierkante meters verrekend bij het transport van de betreffende kavel bij de notaris.
Overige:
(…)
Voorwaarden voor ondertekening van deze overeenkomst is dat, [gedaagde 1] de lening als genoemd onder D heeft gesloten, en als genoemd onder D van [eiseres] , met de derde partij is ondertekend. Tevens moet [gedaagde 1] een definitief getekend schrijven hebben van de ontbinding van hun contract van [naam] .
Als er aan deze voorwaarden niet voldaan kan worden, vervallen alle gemaakte afspraken, en dus ook deze overeenkomst.
(…)”
2.4.
Het ‘Ontwerpbesluit vergunningsaanvraag’ van de gemeente [woonplaats] van 5 juni 2020 (hierna: ontwerpbesluit) is volgens de tekst van de overeenkomst als bijlage aan de overeenkomst toegevoegd. Uit het bijgevoegde ontwerpbesluit (afkomstig van de Omgevingsdienst Regio Arnhem) blijkt dat ontheffing van het bestemmingsplan wordt verleend voor het realiseren van vijf woningen op de percelen, dat het ontwerpbesluit ter inzage is gelegd en dat door belanghebbenden zienswijzen tegen het ontwerpbesluit kunnen worden ingediend.
2.5.
In zijn e-mailbericht van 7 oktober 2020 heeft [naam directeur] onder meer het volgende aan [gedaagden] geschreven:
“Helaas heeft het iets langer geduurd dan we hadden voorzien, maar zoals ik jullie afgelopen vrijdag heb laten weten is er een partij bereid om het totale bedrag van € 250.000 te lenen.
(…)
Realistisch met het opmaken en ondertekenen van de overeenkomst dat het bedrag van € 100.000 volgende week (ik geef geen dag op) op jullie rekening zal staan.”
2.6.
Op 9 oktober 2020 heeft [eiseres] een bedrag van € 10.000,00 aan [gedaagden] betaald.
2.7.
Bij e-mailbericht van 13 oktober 2020 heeft [naam directeur] aan [gedaagden] onder meer het volgende bericht:
“Ik ben geschrokken, dat er meerdere mensen in de buurt blijken te zijn, die bezwaar zullen maken bij het aanvragen van de bouwvergunningen. Dat dit persoonlijke redenen heeft, maakt niet heel veel uit. Ook dan kan dit leiden tot vertraging van het toekennen van vergunningen.
(…)
Dit is toch wel een nieuw punt in onze samenwerking, aangezien jullie altijd hebben gezegd, dat iedereen niet kon wachten met wanneer de schop in de grond gaat.
(…)
Dit heeft ons doen besluiten om, voordat het restant van de € 100.000,-- wordt overgemaakt een analyse te maken met de omwonenden, waarvan bekend is dat zij bezwaar gaan maken.
(…)
Als deze kwesties zijn opgelost, zullen we direct tot betaling overgaan.”
2.8.
Naar aanleiding van de ter inzage legging van het ontwerpbesluit hebben omwonenden daartegen vijf zienswijzen ingediend.
2.9.
Bij e-mailbericht van 29 december 2020 heeft [naam directeur] aan [gedaagden] – samengevat – bericht dat [eiseres] de overeenkomst wenst na te komen maar dat over een aantal voorwaarden nog geen helderheid bestaat, dan wel dat daaraan niet is voldaan.
Het e-mailbericht luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“In de overeenkomst staan een aantal voorwaarden van de projectontwikkelaar, waar nog steeds geen helderheid over is, of waar nog niet aan wordt voldaan:
a. Beschikbaarheid van kavel D1 t/m D4:
(…)
Er is nog geen definitieve bestemmingsplanwijziging, hierdoor kan [eiseres] de kavels niet als bouwgrond verkopen. Dit is anders, dan ons eerder werd voorgehouden, dat deze al definitief zou zijn. Het lijkt er gelukkig op, dat dit zeer nabij is, zodat ook aan deze voorwaarde is voldaan.
(…)”
Voorwaarden [gedaagde 1] :
a. Lening van 100.000 euro is beschikbaar. Hiervan is reeds 10.000 euro vooruitbetaald, hoewel nog niet aan de meest belangrijke voorwaarde is voldaan. (…)”
2.10.
In reactie hierop heeft [gedaagden] bij e-mailbericht van 29 december 2020 aan [eiseres] geschreven dat het [eiseres] is die zich niet aan de gemaakte afspraken houdt door het overeengekomen voorschot van € 100.000,00 niet (volledig) aan [gedaagden] te betalen.
2.11.
Bij e-mailbericht van 30 december 2020 heeft [naam directeur] aan [gedaagden] bericht dat [eiseres] het project voor de bouw van vijf woningen wenst te realiseren conform de gemaakte afspraken. Het e-mailbericht luidt verder, voor zover hier relevant, als volgt:
“Gelden zijn beschikbaar en worden overgemaakt, zodra de omgevingsvergunning is gewijzigd. Jullie hebben aangegeven, dat deze al definitief was of in september zou worden afgegeven. Dit is ook de reden, dat er niet is betaald. Het geld is beschikbaar, we verzuimen niet om te betalen als aan de voorwaarde van definitieve bestemmingsplanwijziging is voldaan.
(…)”
2.12.
Bij e-mailbericht van 28 januari 2021 heeft [gedaagden] aan [eiseres] het definitieve besluit van de Omgevingsdienst Regio Arnhem tot verlening van een omgevingsvergunning met betrekking tot de percelen toegezonden. Verder schrijft [gedaagden] dat zoals ‘afgelopen dinsdag’ is afgesproken, [eiseres] voor zaterdag 30 januari 2021 zal betalen.
2.13.
In het ‘Definitief besluit vergunningaanvraag’ van de Omgevingsdienst Regio Arnhem, gedateerd 29 januari 2021, zijn de hiervoor genoemde bezwaren van omwonenden tegen het ontwerpbesluit ongegrond verklaard en is de door [gedaagden] gevraagde omgevingsvergunning verleend.
2.14.
In reactie op het e-mailbericht van [gedaagden] van 28 januari 2021, heeft [naam directeur] bij e-mailbericht van 29 januari 2021 bericht dat hij niet heeft toegezegd op welke dag er betaald gaat worden, dat de informatie bij de financier ligt en dat hij op korte termijn bevestiging en betaling verwacht.
2.15.
Bij e-mailbericht van 2 februari 2021 heeft [naam directeur] aan [gedaagden] bericht dat, nu aan de definitieve omgevingsvergunning ook een bezwaartermijn is verbonden, nog steeds niet is voldaan aan de in de overeenkomst gestelde voorwaarden aangezien de grond pas geschikt is als bouwkavels na het verlopen van de bezwaartermijnen.
2.16.
Hierop heeft [gedaagden] bij e-mailbericht van 2 februari 2021 aan [naam directeur] meegedeeld dat [eiseres] op grond van de overeenkomst verplicht was binnen veertien dagen na ondertekening daarvan een bedrag van € 100.000,00 aan [gedaagden] te voldoen en dat het definitief worden van de vergunning geen voorwaarde is voor betaling van het voorschot. [gedaagden] verzoekt [eiseres] om betaling van het resterende bedrag van € 90.000,00 vóór 5 februari 2021 en stelt [eiseres] tevens in gebreke voor het geval dat betaling binnen die termijn uitblijft.
2.17.
Bij e-mailbericht van 15 februari 2021 heeft de advocaat van [gedaagden] [eiseres] verzocht om binnen vijf dagen een geldleningsovereenkomst te tonen op grond waarvan [eiseres] binnen veertien dagen kan beschikken over een bedrag van € 100.000,00 om als voorschot aan [gedaagden] te voldoen, bij gebreke waarvan alle gemaakte afspraken en de overeenkomst zullen vervallen.
2.18.
[naam directeur] heeft in reactie hierop bij brief van 19 februari 2021 een verklaring gedateerd 12 januari 2021 van [directeur investeringsmaatschappij] van [investeringsmaatschappij] (hierna: [directeur investeringsmaatschappij] ) toegezonden aan (de advocaat van) [gedaagden] Hierin staat dat [directeur investeringsmaatschappij] een bedrag van € 250.000,00 zal lenen aan [eiseres] onder nader te bepalen voorwaarden, waarbij eerst de bestemmingsplanwijziging door de gemeente [woonplaats] definitief moet zijn vastgesteld en er voldoende borgstelling via de notaris moet zijn geregeld. Bij de verklaring is een deel van een overeenkomst bijgevoegd, die niet goed leesbaar is.
2.19.
Bij brief van 22 februari 2021 heeft de advocaat van [gedaagden] aan [naam directeur] geschreven dat [gedaagden] de overeenkomst ontbindt omdat [eiseres] , ook na herhaaldelijke sommatie daartoe, geen € 100.000,00 beschikbaar heeft om uit te betalen aan [gedaagden] terwijl dit op 15 september 2020 al had moeten gebeuren. Daarnaast is volgens deze brief geen sprake van actieve projectontwikkeling door [eiseres] , zodat [eiseres] haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet is nagekomen en [gedaagden] vreest dat [eiseres] dit ook in de toekomst niet zal doen.
2.20.
Op 24 maart 2021 is de ‘Definitieve omgevingsvergunning ten behoeve van ontheffing bestemmingsplan voor het realiseren van vijf woningen aan de [adres] ’ gepubliceerd in de Staatcourant.
2.21.
[eiseres] heeft op 16 april 2021, na daartoe op 8 april 2021 verlof te hebben verkregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, conservatoir beslag gelegd op de percelen. Dit beslag is op 19 april 2021 betekend aan [gedaagden]
2.22.
Bij dagvaarding van 7 mei 2021 heeft [gedaagden] een kort geding tegen [eiseres] aanhangig gemaakt. Zijn vorderingen in kort geding strekten ertoe de gelegde conservatoire beslagen op te heffen. Bij vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 14 juni 2021 (ECLI:NL:RBGEL:2021:3814) zijn de beslagen opgeheven met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten in kort geding. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft bij arrest van 15 maart 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:2001) dit vonnis in kort geding bekrachtigd met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten in het hoger beroep.
2.23.
Op 29 juni 2021 heeft [gedaagden] de percelen verkocht aan [vastgoedbeheerder] (hierna: [vastgoedbeheerder] ) voor een koopsom van € 653.300,00. De percelen zijn op 2 augustus 2021 aan [vastgoedbeheerder] geleverd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert na wijziging van eis in haar akte van 8 december 2021, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de door [eiseres] geleden schade, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 april 2021 tot aan de dag van volledige betaling,
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2021 tot aan de dag van volledige betaling, en
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de beslagkosten.
3.2.
[eiseres] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten (samengevat) het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [gedaagden] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, doordat hij de overeenkomst ten onrechte heeft ontbonden en doordat hij de percelen – die hij op grond van de overeenkomst zou leveren aan de door [eiseres] aan te wijzen kopers – aan een derde ( [vastgoedbeheerder] ) heeft geleverd.
De schade is afhankelijk van een aantal nog onzekere en onduidelijke factoren, zodat verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt gevorderd. Het bedrag van € 10.000,00 heeft [eiseres] aan [gedaagden] betaald als voorschot op de betalingsverplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeiden. [eiseres] heeft de overeenkomst in zoverre ontbonden, dan wel de overeenkomst is door [gedaagden] ontbonden, waardoor een verbintenis is ontstaan tot onmiddellijke terugbetaling van het betaalde voorschot. Hoewel dit – gelet op de mededeling van [gedaagden] op de mondelinge behandeling dat hij zich niet tot terugbetaling verplicht achtte – niet nodig was, heeft [eiseres] [gedaagden] in gebreke gesteld en een termijn voor terugbetaling gesteld. [gedaagden] heeft het voorschot niet terugbetaald en verkeert dan ook in verzuim, aldus [eiseres] .
3.3.
[gedaagden] voert (samengevat) aan dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, maar dat hij de overeenkomst op goede gronden heeft ontbonden omdat juist [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst, althans dat er gegronde vrees daartoe bestond (artikel 6:80 lid 2 BW). Subsidiair heeft [gedaagden] verweer gevoerd tegen de gevorderde schadevergoeding.
De vordering tot terugbetaling van het bedrag van € 10.000,00 moet worden afgewezen, (primair) omdat dit bedrag in strijd met de goede procesorde voor het eerst is gevorderd in de akte eiswijziging, (subsidiair) omdat op grond van de overeenkomst [gedaagden] dit bedrag niet hoeft terug te betalen, en (meer subsidiair) omdat [gedaagden] zich beroept op opschorting van zijn ongedaanmakingsverbintenis.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.5.
[gedaagden] vordert, na wijziging van eis in zijn akte van 22 december 2021 en onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[eiseres] veroordeelt tot vergoeding van alle door [gedaagden] geleden en nog te lijden schade als gevolg van de onrechtmatige beslaglegging op de percelen, nader op te maken bij staat,
voor recht verklaart dat [eiseres] aansprakelijk is voor de door [gedaagden] geleden schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst door [eiseres] , en
[eiseres] veroordeelt in de proceskosten en nakosten.
3.6.
[gedaagden] grondt zijn vordering op toerekenbaar tekortschieten van [eiseres] in de nakoming van de overeenkomst en op onrechtmatige daad. Indien de vorderingen in conventie worden afgewezen, dan staat vast dat [eiseres] ten onrechte tegen [gedaagden] is gaan procederen en is het door [eiseres] gelegde beslag op de percelen onrechtmatig, zodat [eiseres] de hierdoor ontstane schade van [gedaagden] moet vergoeden. De schade als gevolg van het onrechtmatige beslag bestaat uit door [gedaagden] gemaakte juridische kosten. De schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [eiseres] in de nakoming van de overeenkomst bestaat uit accountantskosten voor het opstellen van de overeenkomst en de verminderde verkoopopbrengst van de percelen. Omdat de schade nog niet geheel vast staat en te overzien is vordert [gedaagden] verwijzing naar de schadestaatprocedure.
3.7.
[eiseres] betwist dat zij onrechtmatig beslag heeft gelegd en dat [gedaagden] hierdoor schade heeft geleden, althans dat er causaal verband bestaat tussen de geleden schade en het onrechtmatig handelen. [eiseres] betwist verder dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat sprake is van verzuim, aangezien zij de door [gedaagden] gevraagde informatie binnen de gestelde termijn op 19 februari 2021 heeft verstrekt. Daarnaast betwist [eiseres] de afzonderlijke door [gedaagden] opgevoerde schadeposten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de conventie
Overeenkomst ontbonden door [gedaagden] ?
4.1.
De vorderingen van [eiseres] zijn gegrond op de tussen partijen gesloten overeenkomst. [gedaagden] betwist dat [eiseres] zich op de overeenkomst kan beroepen omdat hij de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden met de in rechtsoverweging 2.19. genoemde brief van 22 februari 2021, waarin drie tekortkomingen van [eiseres] worden genoemd (voorschot van € 100.000,00 werd niet betaald, voorschot was niet beschikbaar en [eiseres] heeft niet aan actieve projectontwikkeling gedaan).
4.2.
Ter zitting heeft [eiseres] aangevoerd dat is overeengekomen dat [eiseres] veertien dagen na het sluiten van de overeenkomst moest aantonen dat zij € 100.000,00 beschikbaar had, maar dat niet is afgesproken dat [eiseres] het voorschot toen al moest betalen aan [gedaagden] Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat de betaling van het voorschot pas hoefde plaats te vinden nadat de bestemmingsplanwijziging onherroepelijk werd, omdat [gedaagden] mondeling een garantie had gegeven dat de omwonenden geen bezwaren hadden en de bouwplannen steunden, wat niet juist bleek te zijn.
4.3.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van de overeenkomst. De uitleg van een contractuele bepaling vindt in beginsel plaats volgens maatstaf die de Hoge Raad voor het eerst heeft aangelegd in het arrest Haviltex (HR13 maart 1981, NJ 1981, 635). Die maatstaf houdt in dat de vraag wat tussen partijen is overeengekomen niet moet worden beantwoord door alleen maar een taalkundige uitleg van datgene wat zij schriftelijk zijn overeengekomen, maar ook door acht te slaan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. Hoe partijen uitvoering hebben gegeven aan een overeenkomst, kan een belangrijke indicatie zijn van de bedoeling van partijen (Gerechtshof Den Haag 2 juli 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1808).
4.4.
Uit de tekst van artikel D onder a van de overeenkomst blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat [eiseres] een (hypothecaire) lening zou regelen voor [gedaagden] en zelf ook een lening zou afsluiten, waaruit zij een voorschot van € 100.000,00 zou betalen aan [gedaagden] Dat dit de bedoeling was is ook niet in geschil. In het genoemde artikel van de overeenkomst staat verder “
Deze lening zal binnen 14 dagen na ondertekening beschikbaar zijn, om te worden uitbetaald aan [gedaagde 1]”. Logischerwijs kan dit alleen zien op de lening die door [eiseres] zou worden afgesloten ter betaling van het voorschot aan [gedaagden] In artikel C onder e van de overeenkomst is als voorwaarde voor en door [eiseres] opgenomen dat de kavels beschikbaar zijn na definitieve vaststelling bestemmingsplanwijziging, maar deze voorwaarde is niet gekoppeld aan het betalingsmoment van het voorschot. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de tekst van de overeenkomst dan ook niet met zoveel woorden of het voorschot van € 100.000,00 binnen veertien dagen daadwerkelijk moest worden betaald aan [gedaagden] (zoals [gedaagden] stelt), of dat [eiseres] het alleen beschikbaar moest hebben (zoals [eiseres] betoogt). Ook volgt uit de tekst niet dat betaling van het voorschot afhankelijk was van de status van de bestemmingsplanwijziging.
Deze lening zal binnen 14 dagen na ondertekening beschikbaar zijn, om te worden uitbetaald aan [gedaagde 1]”. Logischerwijs kan dit alleen zien op de lening die door [eiseres] zou worden afgesloten ter betaling van het voorschot aan [gedaagden] In artikel C onder e van de overeenkomst is als voorwaarde voor en door [eiseres] opgenomen dat de kavels beschikbaar zijn na definitieve vaststelling bestemmingsplanwijziging, maar deze voorwaarde is niet gekoppeld aan het betalingsmoment van het voorschot. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de tekst van de overeenkomst dan ook niet met zoveel woorden of het voorschot van € 100.000,00 binnen veertien dagen daadwerkelijk moest worden betaald aan [gedaagden] (zoals [gedaagden] stelt), of dat [eiseres] het alleen beschikbaar moest hebben (zoals [eiseres] betoogt). Ook volgt uit de tekst niet dat betaling van het voorschot afhankelijk was van de status van de bestemmingsplanwijziging.
4.5.
De rechtbank concludeert dat de tekst van de overeenkomst geen uitsluitsel geeft over wanneer het voorschot betaald diende te worden. In lijn met het hiervoor (bij 4.3.) geschetste juridisch kader acht de rechtbank voor uitleg van artikel D onder a van de overeenkomst de volgende omstandigheden van het geval van belang.
4.6.
Niet in geschil is dat [eiseres] van het voorschot van € 100.000,00, een bedrag van € 10.000,00 aan [gedaagden] heeft betaald op 9 oktober 2020. Verder heeft [eiseres] in haar
e-mailberichten aan [gedaagden] van 7 oktober 2020, 13 oktober 2020, 29 december 2020, 30 december 2020 en 29 januari 2021 (zie de feiten hiervoor bij 2.5, 2.7, 2.9, 2.11 en 2.14) herhaaldelijk aangegeven dat zij (het restant van) het voorschot gaat betalen aan [gedaagden] Hieruit blijkt dat [eiseres] zelf ook ervan uitging dat was overeengekomen dat zij het voorschot niet alleen beschikbaar diende te hebben, zoals zij nu stelt, maar het ook daadwerkelijk zou uitbetalen aan [gedaagden]
e-mailberichten aan [gedaagden] van 7 oktober 2020, 13 oktober 2020, 29 december 2020, 30 december 2020 en 29 januari 2021 (zie de feiten hiervoor bij 2.5, 2.7, 2.9, 2.11 en 2.14) herhaaldelijk aangegeven dat zij (het restant van) het voorschot gaat betalen aan [gedaagden] Hieruit blijkt dat [eiseres] zelf ook ervan uitging dat was overeengekomen dat zij het voorschot niet alleen beschikbaar diende te hebben, zoals zij nu stelt, maar het ook daadwerkelijk zou uitbetalen aan [gedaagden]
4.7.
Verder is van belang dat [eiseres] in haar correspondentie wisselend verklaart over het moment waarop en de voorwaarde(n) waaronder ze het voorschot gaat betalen aan [gedaagden] Op 7 oktober 2020 schrijft [eiseres] dat de € 100.000,00 ‘
volgende week’ op de rekening van [gedaagden] zal staan en zij maakt daarbij geen voorbehoud over (bijvoorbeeld) de status van de omgevingsvergunning. Ter zitting heeft [eiseres] (onweersproken) daarover verklaard dat zij op 7 oktober 2020 nog niet wist van de bezwaren van de omwonenden en dat zij daarom geen voorbehoud heeft genoemd. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet dat een dergelijk voorbehoud wel is overeengekomen.
volgende week’ op de rekening van [gedaagden] zal staan en zij maakt daarbij geen voorbehoud over (bijvoorbeeld) de status van de omgevingsvergunning. Ter zitting heeft [eiseres] (onweersproken) daarover verklaard dat zij op 7 oktober 2020 nog niet wist van de bezwaren van de omwonenden en dat zij daarom geen voorbehoud heeft genoemd. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet dat een dergelijk voorbehoud wel is overeengekomen.
Op 13 oktober 2020 geeft [eiseres] aan dat ze geschrokken is van de bezwaren van omwonenden en dat ze het restant van € 100.000,00 zal overmaken nadat ze een analyse heeft gemaakt met de omwonenden waarvan bekend is dat ze bezwaar maken.
Op 29 en 30 december 2020 schrijft [eiseres] dat € 100.000,00 beschikbaar is en ze zal betalen wanneer aan de belangrijkste voorwaarde, zijnde de definitieve bestemmingplanwijziging, is voldaan. Nadat op 29 januari 2021 de definitieve omgevingsvergunning is verleend, bericht [eiseres] dezelfde dag aan [gedaagden] dat de informatie bij de financier ligt en dat zij op korte termijn bevestiging en betaling verwacht. Op 2 februari 2021 (zie 2.15) schrijft [eiseres] vervolgens dat omdat ook aan de definitieve vergunningverlening een bezwaartermijn is verbonden, nog niet is voldaan aan de voorwaarden uit de overeenkomst aangezien de grond pas geschikt is als bouwkavels na het verlopen van de bezwaartermijn. Vervolgens heeft [gedaagden] op 22 februari 2021 de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden (zie rechtsoverweging 2.19.).
4.8.
De rechtbank oordeelt op basis hiervan dat [eiseres] het restant van het voorschot op grond van de overeenkomst tussen partijen in ieder geval had moeten betalen zodra de definitieve bestemmingplanwijziging een feit was op 29 januari 2021 (indien niet reeds eerder). De berichten van [eiseres] van 29 januari 2021 en 2 februari 2021 maken dit oordeel niet anders, aangezien in de overeenkomst geen voorbehoud is opgenomen voor voorwaarden die de financier van [eiseres] stelt en [eiseres] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld op basis waarvan [gedaagden] zou zijn gebonden aan afspraken en voorwaarden die zijn overeengekomen tussen [eiseres] en haar financier.
Garantie afgegeven door [gedaagden] ?
4.9.
De rechtbank gaat niet mee in het betoog van [eiseres] dat ze het voorschot pas hoefde te betalen wanneer sprake was van een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging omdat [gedaagden] mondeling zou hebben gegarandeerd dat de omwonenden geen bezwaren hadden en de bouwplannen steunden. Het ligt op de weg van [eiseres] om feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan volgen dat [gedaagden] een dergelijke garantie heeft gegeven. [eiseres] stelt dat [gedaagden] heeft gezegd dat sprake was van een “gespreid bedje”, dat de aanvraag omgevingsvergunning liep en op korte termijn zou rondkomen en dat de omwonenden niet konden wachten op de (project)ontwikkeling. Zelfs indien zou komen vast te staan dat [gedaagden] dit heeft gezegd, vormt dit naar het oordeel van de rechtbank nog geen garantie. Daarbij weegt de rechtbank mee dat [eiseres] op de hoogte was van de fase waarin de procedure tot verlening van de omgevingsvergunning zich bevond, aangezien het ontwerpbesluit als bijlage bij de overeenkomst was gevoegd. Verder staat in de overeenkomst in artikel C onder e dat de kavels beschikbaar zijn na
definitievevaststelling bestemmingsplanwijziging en is niet opgenomen dat sprake moet zijn van een
onherroepelijkebestemmingsplanwijziging/omgevingsvergunning. [eiseres] als professioneel projectontwikkelaar moet bekend worden geacht met dit verschil en met het feit dat de omwonenden na definitieve vergunningverlening nog de mogelijkheid zouden hebben bezwaar te maken. Indien een onherroepelijke vergunningverlening/bestemmingplanwijziging voor [eiseres] een voorwaarde vormde voor het moeten betalen van het voorschot, dan had het bovendien voor de hand gelegen dat [eiseres] dit expliciet in de tekst van de overeenkomst had opgenomen, wat zij niet heeft gedaan.
definitievevaststelling bestemmingsplanwijziging en is niet opgenomen dat sprake moet zijn van een
onherroepelijkebestemmingsplanwijziging/omgevingsvergunning. [eiseres] als professioneel projectontwikkelaar moet bekend worden geacht met dit verschil en met het feit dat de omwonenden na definitieve vergunningverlening nog de mogelijkheid zouden hebben bezwaar te maken. Indien een onherroepelijke vergunningverlening/bestemmingplanwijziging voor [eiseres] een voorwaarde vormde voor het moeten betalen van het voorschot, dan had het bovendien voor de hand gelegen dat [eiseres] dit expliciet in de tekst van de overeenkomst had opgenomen, wat zij niet heeft gedaan.
Onvoorziene omstandigheden?
4.10.
[eiseres] heeft tevens een beroep gedaan op artikel 6:258 BW. Daartoe heeft zij gesteld dat het feit dat omwonenden alsnog bezwaar maakten tegen de bestemmingsplanwijziging, moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagden] moet komen en dat van [eiseres] niet verwacht kon worden dat zij de overeenkomst ongewijzigd zou nakomen.
4.11.
Ingevolge artikel 6:258 BW kan de rechter op verzoek van, vertaald naar dit geval, [eiseres] , de gevolgen van de met [gedaagden] gesloten overeenkomst wijzigen of deze (geheel of gedeeltelijk) ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat deze ongewijzigd in stand blijft. Volgens vaste rechtspraak moet de rechter bij de beoordeling hiervan terughoudendheid betrachten (HR 20 februari 1998, NJ 1998, 493).
4.12.
De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Ook indien bij het aangaan van de overeenkomst nog geen bezwaren van omwonenden bekend waren (zoals [gedaagden] onweersproken heeft gesteld), dan nog geldt dat bij een bestemmingsplanwijziging midden in een bestaande woonwijk, bezwaren min of meer inherent zijn aan dergelijke wijzigingsprocedures, althans dat daar op zijn minst ernstig rekening mee moet worden gehouden, ongeacht de geuite verwachtingen van de verkoper van de grond. Ook indien zou worden aangenomen dat dit wel onvoorziene omstandigheden zijn, komt dit naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van [eiseres] , te meer gelet op haar hoedanigheid van professionele projectontwikkelaar die bovendien op de hoogte was van de stand van de procedure rondom de bestemmingplanwijzigingen.
Redelijkheid en billijkheid
4.13.
[eiseres] heeft verder betoogd dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, als bedoeld in artikel 6:248 BW. Ook voor dit beroep op de redelijkheid en billijkheid, waarbij wordt gevraagd de gevolgen van de overeenkomst buiten toepassing te laten of te wijzigen, geldt dat de rechter terughoudend moet zijn. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op alle omstandigheden van dit geval, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar geacht kan worden om [eiseres] aan de overeengekomen verplichting tot het betalen van een voorschot gebonden te achten. De rechtbank verwijst hier naar hetgeen zij hiervoor onder 4.12 heeft overwogen.
Schuldeisersverzuim
4.14.
[eiseres] heeft tevens betoogd dat aan de zijde van [gedaagden] sprake was van schuldeisersverzuim (artikel 6:58 BW), zodat [eiseres] niet in verzuim kon komen. Volgens [eiseres] is sprake van schuldeisersverzuim omdat [gedaagden] heeft toegezegd dat er geen bezwaren van omwonenden waren tegen de bestemmingsplanwijziging zodat [eiseres] kon beginnen met projectontwikkeling zodra de vergunning werd gegeven, wat niet waar bleek te zijn. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. Schuldeisersverzuim ziet op de situatie dat de nakoming van een overeenkomst verhinderd wordt, doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of er een ander beletsel voor nakoming opkomt van de zijde van de schuldeiser. In dit geval zou van schuldeisersverzuim als door [eiseres] bedoeld dus pas sprake zijn indien ofwel de mededeling van [gedaagde 1] over het ontbreken van bezwaren van omwonenden, ofwel (zoals [eiseres] mogelijk heeft bedoeld te stellen) het feit dat die bezwaren er toch bleken te zijn, feitelijk in de weg stond aan nakoming van de verplichting van [eiseres] tot het betalen van het voorschot. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Daarom slaagt het beroep van [eiseres] op schuldeisersverzuim niet.
Slotsom schadevergoeding uit toerekenbare tekortkoming
4.15.
De slotsom is dat [eiseres] het (totale) voorschot van € 100.000,00 in ieder geval had moeten betalen aan [gedaagden] op 29 januari 2021. Vast staat dat [eiseres] hiervan slechts € 10.000,00 heeft betaald, zodat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [eiseres] is wat betreft die tekortkoming ook in verzuim komen te verkeren, in ieder geval uiterlijk na het ongebruikt laten verstrijken van de in de (hiervoor bij 2.16. genoemde) ingebrekestelling gestelde termijn, die naar het oordeel van de rechtbank een redelijke termijn is en die afliep op 5 februari 2021. Dit heeft als gevolg dat [gedaagden] de overeenkomst kon ontbinden op 22 februari 2021. Hierdoor was [gedaagden] bevrijd van de nakoming van zijn verbintenis uit de overeenkomst tot levering van de percelen, zodat hij niet kon tekortschieten in de nakoming hiervan. Dit heeft tot gevolg dat [eiseres] geen beroep toekomt op schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming van [gedaagden]
De vordering in conventie (als hiervoor bij 3.1 weergegeven) onder 1. zal dan ook worden afgewezen.
Terugbetalen voorschot
4.16.
[eiseres] heeft terugbetaling van het betaalde gedeelte van het voorschot (van € 10.000,00) gevorderd. [gedaagden] heeft in reactie daarop in de eerste plaats bezwaar gemaakt tegen het aldus vermeerderen van de eis door [eiseres] . De vermeerdering van eis is volgens [gedaagden] in strijd met de goede procesorde gelet op het moment daarvan en het feit dat deze tijdens de mondelinge behandeling niet is besproken of aangekondigd.
Dit verweer wordt verworpen. Gelet op de stand van de procedure ten tijde van de vermeerdering van eis is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van strijd met de goede procesorde. Dit geldt temeer omdat de vordering waarop de eisvermeerdering ziet, een alleszins voorzienbaar gevolg is van de door [gedaagden] ingeroepen ontbinding van de overeenkomst, aangezien ingevolge artikel 6:271 BW door ontbinding voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties ontstaat. Daarnaast heeft [gedaagden] bij antwoordakte schriftelijk – ook inhoudelijk – kunnen reageren op de eiswijziging en heeft hij van die gelegenheid ook gebruik gemaakt, zodat hij niet in zijn (processuele) belangen is geschaad.
4.17.
[gedaagden] heeft als inhoudelijk verweer aangevoerd dat hij het bedrag niet hoeft terug te betalen omdat dit volgt uit artikel D onder a van de overeenkomst (waarvan de tekst luidt: ‘
dit bedrag is dus ook niet terug te vorderen door [eiseres] , mits [gedaagde 1] haar verplichtingen nakomt’). De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dit verweer. Zoals hiervoor al is overwogen doet het ontbinden van de overeenkomst aan de zijde van beide partijen ongedaanmakingsverplichtingen ontstaan wat betreft reeds van de wederpartij ontvangen prestaties. Aan de zijde van [gedaagden] is dat de verplichting tot terugbetaling van het voorschot, voor zover dat door [eiseres] reeds was betaald. De voor de hand liggende lezing van het hiervoor geciteerde artikel uit de overeenkomst is dat het verschuldigd zijn en blijven van het voorschot niet afhing van de uitkomst van de ontwikkeling van de percelen, zolang [gedaagden] zijn verplichtingen maar na zou komen. Dit is iets anders dan het regelen van de gevolgen van ontbinding van de overeenkomst. [gedaagden] heeft geen feiten gesteld waaruit volgt dat partijen met de genoemde bepaling in de overeenkomst bedoeld hebben af te spreken dat er in geval van ontbinding van de overeenkomst geen ongedaanmakingsverplichting zal ontstaan wat betreft het (deels) betaalde voorschot, nog daargelaten of een dergelijke afspraak effect zou kunnen sorteren.
dit bedrag is dus ook niet terug te vorderen door [eiseres] , mits [gedaagde 1] haar verplichtingen nakomt’). De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dit verweer. Zoals hiervoor al is overwogen doet het ontbinden van de overeenkomst aan de zijde van beide partijen ongedaanmakingsverplichtingen ontstaan wat betreft reeds van de wederpartij ontvangen prestaties. Aan de zijde van [gedaagden] is dat de verplichting tot terugbetaling van het voorschot, voor zover dat door [eiseres] reeds was betaald. De voor de hand liggende lezing van het hiervoor geciteerde artikel uit de overeenkomst is dat het verschuldigd zijn en blijven van het voorschot niet afhing van de uitkomst van de ontwikkeling van de percelen, zolang [gedaagden] zijn verplichtingen maar na zou komen. Dit is iets anders dan het regelen van de gevolgen van ontbinding van de overeenkomst. [gedaagden] heeft geen feiten gesteld waaruit volgt dat partijen met de genoemde bepaling in de overeenkomst bedoeld hebben af te spreken dat er in geval van ontbinding van de overeenkomst geen ongedaanmakingsverplichting zal ontstaan wat betreft het (deels) betaalde voorschot, nog daargelaten of een dergelijke afspraak effect zou kunnen sorteren.
Opschorting
4.18.
Gezien het voorgaande moet [gedaagden] het voorschot van € 10.000,00 terugbetalen aan [eiseres] . [gedaagden] beroept zich ten aanzien van zijn betalingsverplichting in conventie op opschorting in afwachting van een verrekening met de door hem in reconventie gevorderde schadevergoeding nader op te maken bij staat.
4.19.
Nog los van de vraag of sprake is van voldoende samenhang tussen enerzijds de ongedaanmakingsverplichting van [gedaagde 1] en anderzijds de (gestelde) vordering tot schadevergoeding als gevolg van i) de tekortkoming in de nakoming van de verplichting het voorschot (volledig) te betalen aan [gedaagden] , en ii) het onrechtmatig gelegde beslag, kan het beroep op opschorting niet slagen. Zoals uit de navolgende beslissing in reconventie blijkt (zie rechtsoverweging 4.23-4.29), heeft [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank namelijk geen vordering op [eiseres] zodat hem ook geen beroep op opschorting van zijn (terug)betalingsverplichting toekomt.
4.20.
De slotsom is dat [gedaagden] het voorschot van € 10.000,00 moet terugbetalen aan [eiseres] en de vordering (als hiervoor bij 3.1 weergegeven) onder 2. dus zal worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.21.
De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 10.000,00 vanaf 7 december 2021 zal ook worden toegewezen. De ingangsdatum van de verschuldigdheid van de wettelijke rente is, ook in het geval van een ongedaanmakingsverbintenis wegens ontbinding van een overeenkomst, het moment waarop de schuldenaar ter zake van de nakoming van de betreffende verbintenis in verzuim is (artikel 6:119 lid 1 in verbinding met 6:81 e.v. BW; zie HR 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1490). De overeenkomst tussen partijen is door [gedaagden] ontbonden per brief van 22 februari 2021. Na ontvangst van die brief is de ongedaanmakingsverbintenis ontstaan en is [gedaagden] in de nakoming van die verbintenis tekortgeschoten. Er dient dan ook te worden nagegaan of, en zo ja met ingang van wanneer, [gedaagden] in verzuim verkeerde ten aanzien van de terugbetaling van het voorschot. In beginsel is voor verzuim een ingebrekestelling vereist. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij [gedaagden] bij e-mailbericht van 2 december 2021 in gebreke heeft gesteld en een laatste betalingstermijn heeft gegeven tot 6 december 2021. Deze termijn komt de rechtbank in de gegeven omstandigheden redelijk voor en [gedaagde 1] heeft niet binnen de termijn betaald. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat [gedaagden] sinds het einde van die termijn in verzuim is, zodat de wettelijke rente vanaf 7 december 2021 zal worden toegewezen.
in de reconventie
4.22.
Nu de rechtbank de vorderingen in conventie (voor dat deel dat [gedaagde 1] lijkt te bedoelen bij de aan de vordering in reconventie verbonden voorwaarde) heeft afgewezen komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de (voorwaardelijke) vordering in reconventie.
4.23.
[gedaagden] vordert in reconventie (zie hiervoor bij 3.5.) een verklaring voor recht dat [eiseres] aansprakelijk is voor alle geleden en nog te lijden schade (bestaande uit accountantskosten voor het opstellen van de – ontbonden – overeenkomst en een verminderde verkoopopbrengst van de percelen) als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst door [eiseres] . Ook vordert hij veroordeling van [eiseres] in alle door [gedaagden] geleden en nog te lijden schade (bestaande uit onnodig gemaakte juridische kosten) als gevolg van de onrechtmatige beslaglegging, nader op te maken bij staat. [eiseres] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen het (gestelde) recht op schadevergoeding van [gedaagden] , tegen de schadeomvang en het causaal verband.
4.24.
Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat is voldoende dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden, aannemelijk is (HR 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435). Ook bij vordering tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, staat het de rechter vrij te beslissen dat niet aannemelijk is dat schade is geleden (HR 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435).
4.25.
[gedaagden] heeft de hoogte van de juridische kosten niet onderbouwd. Ook heeft hij niet toegelicht waarom deze voor vergoeding in aanmerking zouden komen niettegenstaande de wettelijke regels betreffende de vergoeding van proceskosten (artikel 241 Rv; artikel 6:96 lid 3 BW). [gedaagden] heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat hij juridische kosten heeft gemaakt die uit hoofde van schadevergoeding, naast de door de voorzieningenrechter en het gerechtshof reeds toegewezen bedragen, voor vergoeding in aanmerking komen. De verzochte verwijzing naar de schadestaatprocedure (als hiervoor bij 3.5 weergegeven onder 1.) is dan ook niet aan de orde en zal worden afgewezen.
4.26.
Over de vordering als hiervoor bij 3.5. weergegeven onder 2. oordeelt de rechtbank dat [gedaagden] onvoldoende belang heeft bij de verzochte verklaring voor recht, omdat hij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [eiseres] (artikel 3:303 BW, HR 27 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:760). De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
4.27.
Ter onderbouwing van de accountantskosten heeft [gedaagden] facturen van in totaal € 3.780,22 in het geding gebracht die zijn gericht aan ‘
[naam bedrijf] , t.a.v. [gedaagde 1]’. [gedaagden] heeft gesteld dat deze accountantskosten, die gemaakt zijn om de overeenkomst met [eiseres] te kunnen sluiten, schade zijn omdat hij deze niet meer kan terugverdienen doordat de overeenkomst is ontbonden. [eiseres] heeft er in het kader van haar verweer onder meer op gewezen dat de accountantskosten zijn gefactureerd aan [naam bedrijf] en betwist dat de kosten zijn betaald door, en dus schade zijn van, [gedaagden] Naar het oordeel van de rechtbank ligt het gelet op de tenaamstelling van de facturen niet voor de hand dat de gestelde schade is geleden in het vermogen van [gedaagden] en had [gedaagden] zijn stelling dat hij schade heeft geleden in de vorm van accountantskosten dan ook nader dienen te onderbouwen. Ook op dit onderdeel heeft [gedaagden] dus niet aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden.
[naam bedrijf] , t.a.v. [gedaagde 1]’. [gedaagden] heeft gesteld dat deze accountantskosten, die gemaakt zijn om de overeenkomst met [eiseres] te kunnen sluiten, schade zijn omdat hij deze niet meer kan terugverdienen doordat de overeenkomst is ontbonden. [eiseres] heeft er in het kader van haar verweer onder meer op gewezen dat de accountantskosten zijn gefactureerd aan [naam bedrijf] en betwist dat de kosten zijn betaald door, en dus schade zijn van, [gedaagden] Naar het oordeel van de rechtbank ligt het gelet op de tenaamstelling van de facturen niet voor de hand dat de gestelde schade is geleden in het vermogen van [gedaagden] en had [gedaagden] zijn stelling dat hij schade heeft geleden in de vorm van accountantskosten dan ook nader dienen te onderbouwen. Ook op dit onderdeel heeft [gedaagden] dus niet aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden.
4.28.
Ten aanzien van de (gestelde) schade vanwege een verminderde verkoopopbrengst van de percelen overweegt de rechtbank als volgt. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagden] de percelen heeft verkocht aan [vastgoedbeheerder] voor (minimaal) een bedrag van € 653.300,00. [gedaagden] stelt dat dit een lagere opbrengst is dan het bedrag van € 770.000,00 dat [eiseres] zou hebben betaald op grond van de overeenkomst, zodat hij schade heeft geleden. [eiseres] voert aan dat ze aan [gedaagden] een bedrag van minimaal € 640.000,00 zou betalen en dat uit de overeenkomst niet blijkt dat [gedaagden] recht zou hebben gehad op de meeropbrengst tot € 770.000,00. De rechtbank overweegt dat uit artikel E van de overeenkomst blijkt dat [eiseres] aan [gedaagden] een opbrengst van € 640.000,00 garandeert en dat de meeropbrengst van € 130.000,00 (waardoor de totaalopbrengst € 770.000,00 zou bedragen) een verwachte maximale bonus is die afhankelijk is van de daadwerkelijke verkoopprijs van de te realiseren woningen. Met het oog op de gevorderde verklaring voor recht is het aan [gedaagden] om aannemelijk te maken dat hij schade heeft geleden en dus dat (indien de overeenkomst met [eiseres] niet was ontbonden) de verkoopopbrengst hoger zou zijn geweest dan het gegarandeerde bedrag (van € 640.000,00). [gedaagden] heeft echter niet toegelicht en feitelijk onderbouwd dat en hoe deze meeropbrengst gerealiseerd zou zijn en dat hij in een financieel ongunstigere positie is komen te verkeren. Daarom acht de rechtbank onvoldoende aannemelijk dat [gedaagden] schade heeft geleden door een verminderde verkoopopbrengst.
4.29.
De slotsom is dat de vorderingen (als hiervoor bij 3.5 weergegeven) 1. en 2. in reconventie zullen worden afgewezen omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagden] schade heeft geleden of nog zal lijden, zodat verwijzing naar de schadestaat niet aan de orde is en [gedaagden] daarnaast onvoldoende belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht.
in de conventie en reconventie
4.30.
Hoewel [eiseres] in conventie deels in het gelijk wordt gesteld ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten zal dragen. De reden hiervoor is dat [eiseres] in het gelijk wordt gesteld op een relatief ondergeschikt punt (namelijk terugbetaling van het voorschot) in het meer omvattende geschil. Daarbij komt dat de vordering tot terugbetaling van het voorschot pas na de mondelinge behandeling is ingesteld, waarmee [eiseres] extra proceskosten heeft veroorzaakt die niet zijn toe te rekenen aan [gedaagden]
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf
7 december 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen af,
in conventie en reconventie
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.