Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 21/5617
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 20201 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van [adresgegevens] (de woning) van € 381.000 voor het belastingjaar 2021 en de aanslag onroerendezaakbelasting ongegrond verklaard.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2022. Namens eiser is [persoon A] , kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Namens verweerder zijn [persoon B] en [persoon C] verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. Verweerder is in de gelegenheid gesteld om kuberingsstaten in het geding te brengen. Daarop heeft eiser gereageerd. Desgevraagd hebben partijen niet te kennen gegeven dat zij een nadere zitting wensten. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-een-kapwoning met aanbouw en twee bergingen in de wijk [wijk] . Het perceel is 300 m² groot. Het bouwjaar van de woning is 1990, er heeft in 1998 een verbouwing plaatsgevonden.
2. In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 355.000.
3. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport met matrix van taxateur [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 400.000. Verweerder heeft gebruik gemaakt van drie vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk, te weten [adresgegevens] en [adresgegevens] . Volgens verweerder is voldoende rekening gehouden met de door eiser gestelde waardedrukkende factoren.
4. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.
5. De rechtbank stelt voorop dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De objecten [adresgegevens] en [adresgegevens] zijn ook niet te ver van de waardepeildatum verkocht; [adresgegevens] is weliswaar al 28 oktober 2018 verkocht, maar dit object is dermate goed vergelijkbaar met de woning, dat de rechtbank dit object wel bruikbaar acht. Bovendien heeft dat object de laagste prijs per kubieke meter, waardoor het in het voordeel van eiser is om hiermee rekening te houden.
6. Eiser is het niet eens met de door verweerder gehanteerde inhoudsmaten van zijn woning en de vergelijkingsobjecten [adresgegevens] en [adresgegevens] .
Volgens verweerder is de inhoud van de woning in totaal 497 m³. De inhoud van [adresgegevens] is volgens verweerder in totaal 486 m³ en de inhoud van [adresgegevens] is volgens nadere verklaring van verweerder in totaal 527 m³. Ter onderbouwing heeft verweerder kuberingsstaten in het geding gebracht. Voor alle objecten geldt dat de hoofdbouw 394 m³ is en dat de verschillen te maken hebben met bergingen en aanbouwen.
Eiser stelt daarentegen dat de inhoud van woning volgens Woningweter 491 m³ is, de inhoud van [adresgegevens] volgens de verkoopadvertentie 520 m³ is en volgens Woningweter 511 m³, en de inhoud van [adresgegevens] volgens de verkoopadvertentie en Woningweter respectievelijk 550 m³ en 521 m³ is.
7. De rechtbank overweegt als volgt. Zowel de woning als de drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1990. Bij de bouw hadden zij een inhoud van 394 m³. Pas door (latere) aan- en bijgebouwen is er verschil in inhoud ontstaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser, door voor de inhoud uitsluitend naar de verkoopadvertenties en Woningwijzer te verwijzen, onvoldoende gemotiveerd de kuberingsstaten van verweerder bestreden. De kuberingsstaten zijn immers gebaseerd op de originele bouwtekeningen en, in tegenstelling tot verkoopadvertenties en Woningweter, zeer gedetailleerd. In ieder geval kan het argument van eiser dat de meettechniek van verweerder niet volgens NEN 2580 zou zijn, niet kloppen. Eiser meent dat verweerder niet de bruto maten, dus inclusief de muren en vloeren, heeft genomen, maar nog afgezien van de verklaring van verweerder dat hij de methode volgens NEN 2580 wel degelijk hanteert, kan het niet meten vanaf de buitenkanten van muren (“bruto”) niet verklaren waarom verweerder voor de woning van eiser komt tot een inhoud die 6 m³ groter is dan eiser stelt.
8. Uit de nadere informatie van verweerder volgt wel dat [adresgegevens] 32 m³ meer inhoud heeft dan verweerder aanvankelijk dacht en de taxateur in de matrix heeft opgenomen. De vraag is wat het gevolg hiervan is en of hierdoor de onderbouwing van de beschikte waarde nog voldoende is. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat, bij doorrekening van de grotere inhoud, de prijs van [adresgegevens] daalt van € 727 naar € 663 per m³, welk bedrag nog altijd beduidend hoger is dan de waarde van € 630 per m³ die voor de woning is gehanteerd. Daarbij dient overigens wel rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat aan [adresgegevens] zowel voor onderhoud als voor voorzieningen een hogere score is toegekend dan aan de woning, te weten een score 4 (goed) in plaats van een score 3 (gemiddeld). Hoewel verweerder in deze zaak (anders dan in andere op dezelfde zitting behandelde zaken) niet inzichtelijk heeft gemaakt wat het verschil is tussen een score 4 en een score 3, acht de rechtbank het toch aannemelijk dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij dient in de eerste plaats te worden opgemerkt dat dergelijke algemene informatie evenzeer haar beperkingen kent. Ter zitting heeft verweerder erop gewezen dat het in een van de andere zaken verstrekte overzicht slechts gemiddelden bevat van 7 tot 10% per punt. Onder omstandigheden kan een waardecorrectie van 10% per punt te veel of te weinig zijn. Als bijvoorbeeld onderhoud een ruime 2 scoort, is het verschil met een krappe 3 geen 10%, aldus verweerder. Dergelijke nuances kan een overzicht met gemiddelden niet geven. Het is dus niet zonder meer gezegd dat een punt verschil een correctie van 10% rechtvaardigt. Zelfs als de prijs per m³ van [adresgegevens] na correctie lager uitkomt dan € 630 zijn de gevolgen daarvan bovendien beperkt. De prijs per m³ van [adresgegevens] is namelijk € 597 en die van [adresgegevens] € 675, zodat het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten, zelfs met een prijs per m³ van [adresgegevens] (na correctie voor de betere voorzieningen en onderhoud) rond of zelfs onder € 600, er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de getaxeerde waarde hoger is dan de beschikte waarde en verweerder onbetwist heeft gesteld dat de beschikte waarde van de woning al wordt bereikt met een prijs van € 585 per m³. Dat dit te hoog zou zijn, volgt niet uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten.
9. Eiser heeft slechts in zeer algemene bewoordingen aangevoerd dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met afnemend grensnut. Dat is in dit geval echter nauwelijks van invloed, omdat de hoofdbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten exact gelijk is en de verschillen in grootte van de aanbouwen ook beperkt zijn. Voor de grondwaarde geldt dat de oppervlakte van [adresgegevens] gelijk is aan die van de woning en dat de andere twee percelen inderdaad iets kleiner zijn. Verweerder heeft echter aangevoerd dat uit de grondstaffels volgt dat pas vanaf 350 m² wordt afgestaffeld en dat alle hier betrokken percelen kleiner zijn. Hierop heeft eiser zijn argument niet nader aangevuld, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
10. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op waardepeildatum te bepalen en de onderbouwing van dat percentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
11. De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om de door verweerder toegepaste indexering bij de vergelijkingsobjecten (respectieveljik 9,5%, 6% en 3,8%) niet te volgen en overweegt daartoe als volgt. Verweerder heeft ter zitting een toelichting gegeven op de toegepaste indexering bij het omrekenen van de waarden van de vergelijkingsobjecten vanuit de koopprijs naar de waardepeildatum. De indexering is niet homogeen en het standaardpercentage van VastgoedPro (6,9% over heel 2019 en 11,2% over heel 2020) is een gemiddelde dat geldt voor heel Gelderland. Dat percentage is dus niet zonder meer representatief voor alle objecten. Taxateurs kennen de markt, zijn lokaal bekend en weten daardoor beter of er hoger of lager moet worden geïndexeerd dan het standaardpercentage. Dat kan volgens verweerder niet altijd met stukken worden onderbouwd. Verweerder heeft terecht aangevoerd dat als een taxateur weet dat het standaardpercentage niet correct is, het voor de hand ligt om af te wijken van het standaardpercentage, ook als dat lastig te onderbouwen is. Omdat verweerder de bewijslast draagt, dient de taxateur wel zo goed mogelijk te motiveren waar die afwijking op is gebaseerd. Ter zitting heeft verweerder verklaard - en eiser onvoldoende betwist - dat de prijsstijging van onroerend goed in [plaatsnaam] zich de afgelopen jaren heeft voltrokken in grofweg de volgende fases. Rond 2014, 2015 en 2016 stegen de prijzen van de woningen in het centrum van de stad het snelst. Daarna volgden de goede aantrekkelijke woningen in de overige wijken, maar niet de woningen met een slechte kwaliteit. Momenteel zijn er volgens verweerder twee tendensen zichtbaar: er vindt een inhaalslag plaats van goedkope woningen, en woningen met veel grond stijgen harder in prijs dan woningen met weinig grond.
12. Verweerder heeft het voorgaande geloofwaardig verklaard en omdat er geen schriftelijke onderbouwing beschikbaar is, is er ook geen sprake van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat het effect van indexering bij het vergelijkingsobject [adresgegevens] het grootste is, omdat de correctie de langste periode betreft. Dit object heeft echter nog steeds de laagste prijs per m³, zodat er ook langs die weg geen aanleiding bestaat om te concluderen dat verweerder te sterk heeft geïndexeerd.
13. Eiser heeft tot slot nog gesteld dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning ligt nabij een [straatnaam] waar eiser geluidsoverlast van ondervindt. Ook ondervindt hij geluidsoverlast van een kerkgebouw. Verweerder heeft verklaard dat de beide vergelijkingsobjecten aan de [adresgegevens] een identieke ligging ten opzichte van de [straatnaam] hebben, op gelijke afstand en met het “ [aanduiding] ” ertussen. [adresgegevens] ligt weliswaar 25 meter verder weg, maar zonder tussenliggend bos. Voor de [straatnaam] behoeft daarom niet te worden gecorrigeerd. Het is onduidelijk welke kerk eiser bedoelt; de dichtstbijzijnde kerken zijn die aan de [straatnaam] en de [straatnaam] . Deze liggen redelijk ver, te weten ongeveer 500 meter, verwijderd. Tegen de gemotiveerde betwisting door verweerder heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van de door hem ervaren geluidsoverlast een waardedruk uitgaat, dat wil zeggen dat een potentiële koper vanwege de aanwezigheid van de [straatnaam] dan wel de kerk minder voor de woning zou willen betalen.
14. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. C. van Schelven, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).