ECLI:NL:RBGEL:2022:7115 - Rechtbank Gelderland - Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst ondanks te vroege...

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: 9977408 \ CV EXPL 22-1819

Vonnis van 7 december 2022

in de zaak van

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] ,

gemachtigde: mr. A.A.S. de Jong,

tegen

1.[gedaagde partij in conv./eisende partij in vw reconv. sub 1] ,2. [gedaagde partij in conv./eisende partij in vw reconv. sub 2] ,

beiden te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] ,

gemachtigde: mr. E.N. van Essen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 september 2022

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende overlegging producties, tevens eiswijziging

- de eiswijzigingen van beide partijen d.d. 8 november 2022
- de mondelinge behandeling van 8 november 2022. Beide gemachtigden hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en van het overige verhandelde is aantekening gehouden door de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 31 december 2019 heeft [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] haar woning, gelegen aan de [adres van de woning] (hierna: de woning) verkocht en geleverd aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] .

2.2.

Met ingang van 1 januari 2020 huurt [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] de woning van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] .

2.3.

In de schriftelijke huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, bepaald:

“
Voorwaarden2.1(…) Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (…), hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. (…)

Duur, verlenging en opzegging

(…)

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte), te weten twee jaar ingaande op 1 januari 2020 en lopende tot en met 31 december 2021.

(…)

3.4

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde termijn korter is dan of gelijk aan twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.

(…)

Boetebepaling

11.1

Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:

a. een boete van € 500 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 10.000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;

(…)

11.2

Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 500 per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 10.000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing.

(…)”

2.4.

In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte is, voor zover hier van belang, bepaald:

“
9.2Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten en andere opstallen te plaatsen, te wijzigen of te verwijderen.”

2.5.

Bij brief van 23 september 2021 heeft [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] aan [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] onder meer geschreven:

“
Langs deze weg informeer ik u over het bereiken van de einddatum van de huur. Conform artikel 18 van Pro de algemene bepalingen (…) deel ik u langs deze weg mede dat er GEEN sprake is van verlenging van de huur en dat derhalve de huur op 31 december aanstaande eindigt.IK verzoek u vriendelijk het gehuurde uiterlijk op 31 december aanstaande te verlaten conform artikel 19 van Pro de algemene bepalingen.”

2.6.

Bij brief van 17 mei 2022 heeft mr. De Jong, voor zover hier van belang, aan [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] geschreven dat [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] de huurovereenkomst opzegt tegen 1 november 2022 wegens dringend eigen gebruik.

2.7.

Op 4 november 2022 heeft [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] conservatoir beslag gelegd op de aan [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in eigendom toebehorende onroerende zaak, staande en gelegen aan het adres [adres woning 2] , met het oog op het veiligstellen van de verhaalsmogelijkheden van de vorderingen ter zake de contractuele boetes.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] vordert na wijzigingen van eis dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
primairvoor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] en [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] op 31 december 2021 rechtsgeldig is beëindigd en [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] zal veroordelen het gehuurde gelegen aan het adres [adres van de woning] , met al degenen die en al datgene - niet zijnde bij het gehuurde horende zaken en eigendommen van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] - dat zich daarin of daarop bevinden, binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking aan

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 1.000,00 per dag, of gedeelte van een dag, dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in gebreke blijft om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;

subsidiairhet tijdstip vast zal stellen waarop de huurovereenkomst betreffende het gehuurde gelegen aan het adres [adres van de woning] , zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op de dag, die valt binnen veertien dagen na de dag van het in deze te wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag, en met veroordeling van [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] om deze woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat - niet zijnde bij het gehuurde horende zaken en eigendommen van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] - zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 1.000,00 per dag, of gedeelte van een dag, dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in gebreke blijft om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;

II. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] zal veroordelen tot verwijdering van het door [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] aangebrachte tuinhuis op een zo kort mogelijke termijn, althans subsidiair gelijktijdig met de toegewezen ontruiming waarbij eventuele schade aangebracht aan de woning door de plaatsing van het tuinhuis door [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] direct en op correcte wijze zal worden hersteld, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 500,00 per dag, of gedeelte van een dag, dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in gebreke blijft om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;

III. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] hoofdelijk zal veroordelen aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] te betalen de contractuele boete van € 500,00 per kalenderdag voor iedere dag dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] de woning van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] blijft gebruiken, te rekenen vanaf 1 januari 2022 tot datum algehele ontruiming, met een maximum van € 10.000,00, althans [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] zal veroordelen tot betaling van een in goede justitie te bepalen boete, binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag der volledige betaling;

IV. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] hoofdelijk zal veroordelen aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] te betalen de contractuele boete van € 500,00 per kalenderdag voor iedere dag dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in strijd met de huurovereenkomst en algemene bepalingen en zonder toestemming van eiser een bouwwerk in de tuin in stand houdt te rekenen vanaf 15 juli 2022, met een maximum van € 10.000,00, althans vanaf een in goede justitie te bepalen

datum, binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag der volledige betaling;

V. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van het conservatoir beslag begroot op € 389,69 te vermeerderen met het griffierecht inzake het conservatoir beslag, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag der volledige betaling;

VI. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] hoofdelijk zal veroordelen aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] te betalen de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij de proceskosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zal hebben voldaan en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe nodige, in dit vonnis te vermelden, bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.

3.2.

[gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

[gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor het geval de vordering van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] tot ontruiming van de woning wordt afgewezen,

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het hierbij te wijzen vonnis, een bedrag van € 9.104,95 aan [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 september 2022 (datum instellen reconventionele vordering), althans vanaf veertien dagen na betekening van het hierbij te wijzen vonnis, tot aan de dag van algehele voldoening;

II. voor het geval de boetevorderingen van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] worden afgewezen: het gelegde conservatoire beslag op de woning gelegen aan het adres [adres woning 2] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , [sectienr] , nummer [nummer] , opheft, althans naar evenredigheid opheft, althans dat [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] wordt veroordeeld om voornoemd conservatoir beslag binnen 14 dagen na het hierbij te wijzen vonnis op te heffen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,00.

3.5.

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

Partijen hebben, gelet op het bepaalde in artikel 3.1 van de huurovereenkomst, een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW Pro gesloten voor de duur van maximaal twee jaar. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] was zich er voor het ondertekenen van de overeenkomst van bewust dat dit zo in de huurovereenkomst was opgenomen. Ook als waar is dat, zoals [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] stelt, haar makelaar haar heeft verzekerd dat zij desondanks voor onbepaalde tijd in de woning kon blijven wonen, is dat een omstandigheid die zij niet aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] kan tegenwerpen. Voor zover [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] stelt dat ook [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst tegen haar heeft gezegd dat ze ‘zolang als ze wilde in de woning kon blijven wonen’, geldt dat die stelling niet is onderbouwd en bovendien door [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] is weersproken, zodat om die redenen aan die stelling voorbij moet worden gegaan. Door de huurovereenkomst met daarin artikel 3.1 voor akkoord te ondertekenen, is een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar tot stand gekomen.

4.2.

Voor zover [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] heeft gesteld dat partijen tijdens een telefoongesprek op 9 augustus 2021 een verlenging van die huurovereenkomst zijn overeengekomen, geldt dat die stelling door [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] is weersproken en vervolgens niet nader door [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] is onderbouwd, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. Dit verweer wordt om die reden als niet onderbouwd verworpen.

4.3.

Uit artikel 7:271 lid 1 BW Pro volgt dat de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dit geval betekent dit dat [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] niet eerder dan 1 oktober 2021 en niet later dan 1 december 2021 [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] had moeten informeren dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 januari 2022 zou eindigen. Hieraan is niet voldaan. Tussen partijen staat immers vast dat de aanzegging op 23 september 2021 door [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] is verzonden en op 24 september 2021 door [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] is ontvangen. Dit is te vroeg. [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] heeft het einde van de overeenkomst dan ook niet binnen de wettelijke termijn aangezegd aan [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] , zodat de huurovereenkomst in beginsel per 1 januari 2022 voor onbepaalde tijd is verlengd.

4.4.

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] doet echter een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Hij voert hiertoe aan dat de belangen van [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] niet zijn geschaad door de te vroege aanzegging. Het was voor [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] duidelijk dat de overeenkomst zou eindigen en zij heeft als gevolg van de te vroege aanzegging juist meer tijd gehad om andere woonruimte te zoeken, aldus [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] .

4.4.1.

In de jurisprudentie wordt tot op heden wisselend geoordeeld over de vraag of een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW Pro, en dan meer in het bijzonder de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Hoewel uitgangspunt is dat met een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet worden omgegaan, is de kantonrechter van oordeel dat het gelet op de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat op grond van het feit dat de aanzeggingsbrief zeven dagen te vroeg is ontvangen, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Daarbij is het volgende van belang.

4.4.2.

De aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en hem aldus enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De parlementaire geschiedenis van 7:271 lid 1 BW geeft geen inzicht in de vraag of en zo ja, welke belangen van de huurder een rol hebben gespeeld bij het formuleren van de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”. Duidelijk is wel dat in elk geval bedoeld is daarmee te voorkomen dat verhuurders al in de huurovereenkomst kunnen aanzeggen dat dat de huurovereenkomst na twee jaar eindigt. Van een dergelijke situatie is in dit geval geen sprake. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] is drie maanden en zeven dagen voor het verstrijken van de bepaalde termijn schriftelijk geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst. Daarmee is aan de ratio van de aanzeggingsplicht voldaan. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] erkent ook dat na ontvangst van de aanzeggingsbrief voor haar duidelijk was dat zij de woning moest gaan verlaten. Door [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] is niets aangevoerd waaruit blijkt dat zij in haar belangen is geschaad doordat [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] haar zeven dagen eerder dan de wettelijk voorgeschreven termijn van drie maanden heeft geïnformeerd dat aan de huurovereenkomst per 1 januari 2022 een eind zal komen. Daar staat tegenover dat voldoende aannemelijk is dat [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW Pro in een redelijk belang wordt geschaad. In dat geval is de huurovereenkomst immers per 1 januari 2022 voor onbepaalde tijd verlengd, terwijl [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] blijkens artikel 3.1 van de huurovereenkomst en de inhoud van de aanzeggingsbrief juist niet de intentie had om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. Onder voormelde omstandigheden is het alsnog houden van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] aan het vereiste van een schriftelijke mededeling binnen het wettelijke tijdvak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.5.

Door het geslaagde beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, is de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 31 december 2021 van rechtswege geëindigd. De onder I. gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar.

4.6.

De gevorderde veroordeling tot ontruiming wordt eveneens toegewezen. Gelet op de omstandigheden van het geval wordt aanleiding gezien om de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden. De kantonrechter ziet geen aanleiding om naast de bestaande wettelijke dwangmaatregelen (557 en 444 Rv) een dwangsom aan de ontruiming te verbinden. Bijzondere omstandigheden die daar desondanks toe nopen zijn niet gesteld of gebleken. Daarnaast zal, vanwege de niet eenduidige jurisprudentie op het gebied van de aanzeggingsverplichting en de ernstige gevolgen van een onterechte ontruiming, het vonnis wat betreft de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.7.

De gevorderde veroordeling tot verwijdering van het tuinhuis is toewijsbaar. Vast staat dat het tuinhuis zonder toestemming van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] is geplaatst. Dit is in strijd met artikel 9.2 van de algemene bepalingen. Dat het tuinhuis los op de tegels is geplaatst, maakt dit niet anders. De termijn waarbinnen het tuinhuis moet zijn verwijderd, wordt op drie weken gesteld. De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat deze wordt gematigd en gemaximeerd op de hierna te vermelden wijze.

4.8.

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] maakt verder aanspraak op boetes van € 500,00 per dag omdat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] a) de woning is blijven gebruiken na 1 januari 2022 en b) het tuinhuis in de tuin heeft laten staan na 15 juli 2022. [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] baseert deze vorderingen op artikel 11 van Pro de huurovereenkomst.

4.8.1.

Voor wat betreft het blijven gebruiken van de woning na 1 januari 2022 geldt dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] er tot aan het wijzen van dit vonnis vanwege het bepaalde in artikel 7:271 BW Pro vanuit kon gaan dat zij met recht en titel, namelijk op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, in de woning verbleef. Zij heeft voor dat gebruik ook maandelijks huurpenningen aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] voldaan. Onder deze omstandigheden verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen toewijzing van de door [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] gevorderde boetebedragen. Wat partijen in dit verband over en weer verder nog hebben betoogd, kan daarom onbesproken blijven.

4.8.2.

Ook bij de boete met betrekking tot het tuinhuis verzetten de redelijkheid en billijkheid zich naar het oordeel van de kantonrechter tegen toewijzing van de door [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] gevorderde bedragen. Niet weersproken is dat het gaat om een ‘losstaand’ tuinhuis dat eenvoudig kan worden verwijderd, zonder beschadigingen aan het gehuurde toe te brengen. [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] dient dit tuinhuis binnen drie weken na betekening van het vonnis te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich tegen het daarnaast toewijzen van boetebedragen over de periode vanaf 15 juli 2022.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat door [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] onnodig beslag is gelegd, zodat de vordering tot vergoeding van de beslagkosten gelet op het bepaalde in artikel

706 Rv zal worden afgewezen.

4.10.

[gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] zal als de gedeeltelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld. De bedragen zullen worden afgestemd op hetgeen toewijsbaar is gebleken. De wettelijke rente over de proces- en de nakosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld. Voor de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming kan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] , indien dat nodig mocht zijn, een afzonderlijke titel verkrijgen, maar pas indien zulke kosten naar aard en omvang zijn komen vast te staan.

in voorwaardelijke reconventie

4.11.

Nu de voorwaarde waaronder de vordering tot vergoeding van schade in reconventie is ingesteld niet is vervuld, behoeft hetgeen partijen in dit kader over en weer hebben aangevoerd geen bespreking.

4.12.

Aan de voorwaarde waaronder de vordering tot opheffing van het beslag is ingesteld, is voldaan, zodat die vordering inhoudelijk dient te worden beoordeeld.

4.12.1.

Gelet op de uitkomst in conventie, is van het onnodige van het beslag gebleken, zodat de vordering tot opheffing van het conservatoir beslag op de voet van artikel 705 Rv Pro toewijsbaar is.

4.13.

[eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] en [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] op 31 december 2021 rechtsgeldig is beëindigd;

5.2.

veroordeelt [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] het gehuurde gelegen aan het adres [adres van de woning] , met al degenen die en al datgene - niet zijnde bij het gehuurde horende zaken en eigendommen van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] - dat zich daarin of daarop bevinden, binnen drie maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking aan [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden;

5.3.

veroordeelt [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] om binnen drie weken na betekening van het vonnis het op het perceel [adres van de woning] geplaatste tuinhuis te verwijderen, waarbij eventuele schade aan het gehuurde als gevolg van de plaatsing van het tuinhuis door [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] direct en op correcte wijze zal worden hersteld, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in gebreke blijft om hieraan te volden, met een maximum van € 2.500,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] , in die zin dat als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] vastgesteld op:

€ 125,03 aan dagvaardingskosten;

€ 86,00 aan griffierecht;

€ 498,00 aan salaris gemachtigde;

te vermeerderen, indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening;

5.5.

veroordeelt [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] in de nakosten welke worden begroot op een bedrag van € 124,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 124,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en, indien de nakosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening;

5.6.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen onder 5.3. en 5.4. – en dus niet ten aanzien van de ontruiming – uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in voorwaardelijke reconventie

5.8.

heft het conservatoire beslag op de woning gelegen aan het adres [adres woning 2] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , [sectienr] , nummer [nummer] , op;

5.9.

veroordeelt [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [gedaagde partijen in conv./eisende partijen in vw reconv.] vastgesteld op € 498,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening;

5.10.

veroordeelt [eisende partij in conv./verwerende partij in vw reconv.] in de nakosten welke worden begroot op een bedrag van € 124,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 124,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en, indien de nakosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening;

5.11.

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 7 december
2022.

Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst ondanks te vroege aanzegging wegens redelijkheid en billijkheid

Uitspraak

1.[gedaagde partij in conv./eisende partij in vw reconv. sub 1] ,2. [gedaagde partij in conv./eisende partij in vw reconv. sub 2] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing