Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.320.873
arrest van 21 november 2023
in de zaak van
1.[appellante]
en
2. [appellant]
die wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie
hierna: samen [appellante] c.s.
advocaat: mr. E.N. van Essen
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats2]
en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. A.A.S. de Jong
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 18 juli 2023 heeft op 11 oktober 2023 een
mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan
het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd
opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellante] c.s. huurt met ingang van 1 januari 2020 van [geïntimeerde] de woning, gelegen aan
de [adres1] te [woonplaats1] (hierna: de woning). De woning was daarvoor in eigendom bij [appellante]
c.s. Na verkoop en levering van de woning aan [geïntimeerde] , is [appellante] c.s. de woning van
[geïntimeerde] gaan huren.
2.2.
[geïntimeerde] is van oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst welke is
geëindigd door aanzegging tegen het einde van de huurperiode, dan wel dat de
huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] vordert
ontruiming van de woning door [appellante] c.s.
2.3.
[appellante] c.s. betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd en heeft bij de
kantonrechter betaling gevorderd van de schade als gevolg van het bekladden van de woning
met teer door [geïntimeerde] , indien en voor zover de vordering tot ontruiming van de woning wordt
afgewezen.
2.4.
De kantonrechter heeft beslist dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd
en heeft de vordering tot ontruiming toegewezen. Het hof komt tot een ander oordeel en zal
het vonnis van de kantonrechter op deze onderdelen vernietigen. Hierna zal het hof
toelichten hoe het tot dit oordeel komt.
2.5.
Er zijn geen grieven gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten in de
rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis. Het hof zal bij haar
beoordeling dan ook van deze feiten uitgaan.
3.Het oordeel van het hof
Geen beperkende werking redelijkheid en billijkheid
3.1.
Partijen zijn in geschil over de uitleg van de overeenkomst. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar, terwijl [appellante] c.s. meent dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Subsidiair heeft [appellante] c.s. aangevoerd dat zij met [geïntimeerde] in augustus 2021 mondeling is overeengekomen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Het hof hoeft over deze geschilpunten geen beslissing te geven. Zelfs als wordt uitgegaan van de stelling van [geïntimeerde] dat partijen in 2019 een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar zijn aangegaan, dan nog is de huurovereenkomst omgezet in één voor onbepaalde tijd, omdat [geïntimeerde] de formaliteiten voor beëindiging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet in acht heeft genomen en er geen reden is deze formaliteiten op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid op zij te zetten. Het hof zal uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
3.2.
Uitgaande van een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van twee jaar geldt het volgende. Uit artikel 7:228 lid 1 BW Pro volgt dat een tijdelijke huurovereenkomst eindigt wanneer de tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan, verstrijkt. Verhuurder is op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro wel verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voordat de termijn is verstreken schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt (het aanzeggen van het eindigen van de huur). Indien niet aan die voorwaarde wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Artikel 7:271 lid 1 BW Pro is van dwingend recht.
3.3.
In dit geval betekent dit dat [geïntimeerde] niet eerder dan 1 oktober 2021 en niet later dan 1 december 2021 [appellante] c.s. had moeten informeren dat de huurovereenkomst per 1 januari 2022 zou eindigen. Hieraan is niet voldaan. Tussen partijen staat vast dat dat de aanzegging door [geïntimeerde] is verzonden op 23 september 2021 en op 24 september 2021 door [appellante] c.s. is ontvangen. Dit is te vroeg.
3.4.
[geïntimeerde] doet een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW Pro en/of artikel 6:2 BW Pro. De rechter dient bij de beoordeling of de toepassing van een wettelijke regel in een bepaald geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, terughoudendheid te betrachten. Dit geldt te meer indien het gaat om een regel van dwingend recht. [2] Het hof is van oordeel dat de wettelijke termijn in beginsel strikt moet worden gehandhaafd. De verplichting om de huurder over het einde van de huur te informeren is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. Bovendien zal een te vroege aanzegging gedurende de looptijd van de huur op de achtergrond kunnen raken en zijn doel kunnen missen. Niettemin kan een beroep op het feit dat de aanzegging te vroeg is gedaan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarvoor is nodig dat het hof bijzondere omstandigheden vaststelt die maken dat het vanwege een termijnoverschrijding wettelijk voorgeschreven rechtsgevolg (het ontstaan van een huur voor onbepaalde tijd) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof zal hieronder op de door [geïntimeerde] aangevoerde omstandigheden ingaan.
3.5.
Ten tijde van de aanzegging was [geïntimeerde] eigenaar van verschillende woningen die hij had verhuurd. [geïntimeerde] heeft deze woningen gekocht en verhuurd als belegging om in zijn levensonderhoud te voorzien als hij arbeidsongeschikt zou worden of zijn werkzaamheden als boer zou staken. Voor het hof was [geïntimeerde] daarom op dat moment een ervaren verhuurder van woonruimte van wie de nodige kennis van het huurrecht mag worden verwacht. In dat kader is ook relevant dat [geïntimeerde] ter zitting heeft aangegeven dat hij werd bijgestaan door een juridisch medewerker van zijn accountantskantoor, onder andere bij het opstellen en verzenden van de aanzegging en dat deze medewerker hem ook heeft geadviseerd over het tijdstip van verzending van de aanzeggingsbrief. Verder is van belang dat sprake is van een marktconforme huur, door [appellante] c.s. als commerciële huurprijs bestempeld. In dit kader is door [geïntimeerde] ter zitting ook bevestigd dat bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van een commerciële huurprijs (hoewel deze volgens [geïntimeerde] aan de lage kant was). Dat de woning in vrije en niet verhuurde staat is gekocht, zoals door [geïntimeerde] wordt gesteld, klopt niet. Verder heeft [geïntimeerde] onvoldoende aangetoond dat de koopprijs was gebaseerd op een niet verhuurde woning.
3.6.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] niet aannemelijk kunnen maken dat hij concrete plannen heeft om in de woning te gaan wonen. [geïntimeerde] exploiteert een agrarisch bedrijf en heeft desgevraagd aangegeven dat er nog geen concrete plannen zijn om te stoppen. Dit zou in de toekomst mogelijk anders kunnen zijn. Daarnaast beschikt [geïntimeerde] over andere woonruimte, zodat er ook geen noodzaak is om (per direct) zelf in de woning te gaan wonen.
3.7.
Tegenover het belang van [geïntimeerde] om over de woning te kunnen beschikken, staat het belang van [appellante] c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst. De stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] c.s. niet in haar belangen wordt geschaad als de aanzegging tijdig wordt geacht, is naar het oordeel van het hof niet juist. [appellante] c.s. zou in dat geval, uitgaande van de stelling dat er sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, haar woning verliezen, terwijl de huurovereenkomst op dat moment was overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en [appellante] c.s. als gevolg daarvan huurbescherming geniet. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat door [appellante] c.s. onbetwist is gesteld dat er geen andere huurwoningen in [woonplaats1] beschikbaar zijn, terwijl [appellante] c.s. geworteld is in [woonplaats1] en [appellant] inmiddels 83 jaar oud is en met medische problemen kampt waardoor een verhuizing zeer ingrijpend zou zijn.
3.8.
Uit de hiervoor besproken feiten en omstandigheden kan niet geconcludeerd worden dat het beroep van [geïntimeerde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aanvaard dient te worden. Daarbij acht het hof de overige door [geïntimeerde] in de procedure genoemde omstandigheden, ook in hun onderlinge samenhang, niet doorslaggevend. Dat [appellante] c.s. altijd de intentie heeft gehad om de woning te verlaten na verkoop is door [appellante] c.s. betwist en door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. De mededeling van [appellante] c.s. op 4 oktober 2021 aan makelaar [naam1] dat zij een andere woning had gevonden en niet is ingegaan op een aanbod om een andere woning van [geïntimeerde] te gaan huren, betekent niet dat [appellante] c.s. geen beroep op de wettelijke bepaling meer toekomt. Datzelfde geldt voor het feit dat [appellante] c.s. voorheen in de makelaardij werkzaam is geweest en wellicht enige kennis van de huurwetgeving had. Tenslotte staat het feit dat [appellante] c.s. in 2022 tot verkoop van haar tweede woning aan de [adres2] te [plaats1] is overgegaan en er niet voor heeft gekozen om daar te gaan wonen, er niet aan in de weg dat zij een geslaagd beroep op artikel 7:271 lid 1 BW Pro kan doen. Daarbij is van belang dat niet van [appellante] c.s. gevergd mocht worden om te verhuizen naar een andere gemeente.
3.9.
Het beroep van [geïntimeerde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt dan ook niet. Het is immers niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] gezien de hierboven weergegeven omstandigheden wordt gehouden aan de gevolgen van zijn te vroege aanzegging. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 1 januari 2022 voor onbepaalde tijd is verlengd.
Geen sprake van dringend eigen gebruik
3.10.
[geïntimeerde] stelt zich subsidiair op het standpunt dat de huurovereenkomst is opgezegd wegens dringend eigen gebruik en hij verzoekt de rechter daarom om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. In dat kader geeft [geïntimeerde] aan dat hij in de woning wil gaan samenwonen met mevrouw Van Eerden.
3.11.
Voor de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik is van belang of de dringendheid van het eigen gebruik zo groot is, dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Het verlangen van een verhuurder om het gehuurde zelf te gebruiken is begrijpelijk, maar vormt op zichzelf geen geldige reden voor opzegging. De verhuurder dient in elk geval de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk te maken. Hiervan zou sprake kunnen zijn, indien [geïntimeerde] zelf geen woonruimte (meer) heeft.
3.12.
Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen, heeft [geïntimeerde] aangegeven op dit moment nog geen concrete plannen te hebben om in de woning te gaan wonen. Ook beschikt [geïntimeerde] over woonruimte, zodat het niet kunnen beschikken over eigen woonruimte niet aan de orde is. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat op dit moment geen sprake is van dringend eigen gebruik.
Tuinhuis
3.13.
Tijdens de zitting is de grief in verband met de verwijdering van het tuinhuis door [appellante] c.s. ingetrokken (grief 5). Dit hoeft dus geen nadere bespreking meer.
Vordering tot schadevergoeding
3.14.
Omdat het hof tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst per 1 januari 2022 voor onbepaalde tijd is verlengd, zal de door de kantonrechter toegewezen ontruiming door het hof alsnog worden afgewezen. Hiermee is de voorwaarde waaronder [appellante] c.s. haar vordering tot vergoeding van herstelkosten heeft ingesteld, in vervulling gegaan. [appellante] c.s. stelt dat [geïntimeerde] in de nacht van 16 op 17 april 2022 de woning met teer heeft beklad. De teer is gesmeerd op de muren en op de terrastegels terecht gekomen. [appellante] c.s. vordert in deze procedure € 3.990,45 aan kosten van herstel van het schilderwerk en € 5.114,40 aan kosten voor herstel van het straatwerk, tezamen € 9.104,85. Zij heeft beide schadeposten onderbouwd met een offerte van een schilder, respectievelijk een grondbedrijf. Het hof beoordeelt deze vordering als volgt.
3.15.
[geïntimeerde] betwist niet dat hij de woning heeft beklad met teer. Naar het oordeel van het hof levert dit een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, nu dit een genotsbeperking is die niet aan [appellante] c.s. valt toe te rekenen. Uit de proceshouding van [geïntimeerde] valt af te leiden dat hij niet bereid is om het gebrek te herstellen. Daarnaast is [geïntimeerde] ingevolge artikel 7:208 BW Pro verplicht de door dit gebrek veroorzaakte schade te vergoeden.
3.16.
[geïntimeerde] voert aan dat deze kosten al onderdeel uitmaken van een lopende strafrechtelijke procedure. Volgens [geïntimeerde] zijn deze kosten in eerste instantie door de politierechter afgewezen. [geïntimeerde] heeft vervolgens hoger beroep ingesteld waarbij de vorderingen door [appellante] c.s. zijn gehandhaafd, zodat deze kosten daarmee onderdeel uitmaken van de hoger-beroepsprocedure.
3.17.
Uit het verzoek tot schadevergoeding en de aantekening mondeling vonnis van de politierechter blijkt dat zowel [appellante] als [appellant] om schadevergoeding heeft verzocht in de strafprocedure en dat aan [appellant] een lager bedrag is toegekend dan waarom hij heeft verzocht. [appellant] vordert in totaal een bedrag van € 10.219,16 aan materiële schade. Van dit bedrag zijn enkel de kosten die verband houden met de deurmatten (€ 238,00), schoonmaakkosten glas en raamkozijnen (€ 356,50) en herstel tuin (€ 519,81) door de politierechter toegewezen. In totaal is een bedrag van € 1.114,31 aan materiële schade toegewezen. De schadeposten die niet zijn toegewezen zien op het herstel van het straatwerk (€ 5.114,40) en op het herstel van de kozijnen en voordeur (€ 3.990,45). Ten aanzien van deze laatste vorderingen is [appellante] c.s. niet-ontvankelijk verklaard door de politierechter, waarbij wordt aangegeven dat deze vorderingen slechts bij de burgerlijk rechter kunnen worden aangebracht. Deze vorderingen zijn dus, anders dan [geïntimeerde] stelt, niet inhoudelijk beoordeeld.
3.18.
Voor zover vorderingen niet zijn toegewezen, kan de benadeelde partij zich binnen de grenzen van haar eerste vordering in hoger beroep voegen (artikel 421 lid 3 Sv Pro). [geïntimeerde] heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat er nog geen hoger beroep procedure loopt. Er zijn ook geen stukken overgelegd waaruit een dergelijke hoger beroep procedure blijkt. Het hof komt tot de conclusie dat de door [appellante] c.s. gevorderde herstelkosten (nog) geen onderdeel uitmaken van een lopende procedure.
3.19.
Ten slotte is door [geïntimeerde] nog aangevoerd dat de omvang van de geoffreerde herstelkosten niet redelijk zou zijn. Deze stelling is door [geïntimeerde] echter niet nader onderbouwd. De omvang van de kosten komt bij het hof niet als onjuist of onredelijk over en het hof zal de schade begroten aan de hand van de opgevraagde offertes. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat [geïntimeerde] een bedrag van € 9.104,85 aan [appellante] c.s. moet betalen (het door [appellante] c.s. vermelde bedrag bevat een onjuiste optelsom, vandaar dat het bedrag wordt gecorrigeerd van € 9.104,95 naar € 9.104,85). De gevorderde wettelijke rente vanaf 7 september 2022 is eveneens toewijsbaar.
De conclusie
3.20.
Het hoger beroep van [appellante] c.s. slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis
vernietigen voor zover de kantonrechter daarin voor recht heeft verklaard dat de
huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] c.s. op 31 december 2021 rechtsgeldig is
beëindigd en de vordering tot ontruiming van de woning heeft toegewezen. Het hof zal,
opnieuw rechtdoende, deze vorderingen alsnog afwijzen.
3.21.
Het hof veroordeelt [geïntimeerde] verder tot betaling van een bedrag van € 9.104,85 in verband met het bekladden van de woning met teer door [geïntimeerde] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 september 2022.
3.22.
Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van
de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die
kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de
wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.23.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een
van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij
voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
in conventie
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van
7 december 2022, behalve de beslissing onder 5.3 ten aanzien van het verwijderen van het
tuinhuis die hierbij wordt bekrachtigd, en beslist dat de overige vorderingen van [geïntimeerde]
alsnog worden afgewezen;
in voorwaardelijke reconventie
4.2.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van
7 december 2022, met uitzondering van de beslissing onder 5.9 ten aanzien van de
proceskosten die hierbij wordt vernietigd en veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] c.s.
van € 9.104,95 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 september 2022 tot de dag van
betaling;
in conventie en voorwaardelijke reconventie
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] c.s. tot
aan de uitspraak van de kantonrechter:
in conventie
€ 498,- aan salaris van de advocaat van [appellante] c.s.(2 procespunten)
in voorwaardelijke reconventie
€ 622,- aan salaris van de advocaat van [appellante] c.s (2 procespunten)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] c.s. in hoger beroep:
€ 343,- aan griffierecht
€ 127,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [appellante] c.s. (2 procespunten x appeltarief II)
4.4.
bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als
niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, F.J. de Vries en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
21 november 2023.