ECLI:NL:RBGEL:2023:1587

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/416334 / KG ZA 23-85 115 / 1496

Vonnis in kort geding van 15 maart 2023

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. P.M. Hoogstad te Breukelen, gemeente Stichtse Vecht,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. L.S. Koning te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 maart 2023 met producties,
producties 14 tot en met 19 van [eisers],
de mondelinge behandeling van 15 maart 2023, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden,
de spreekaantekeningen van [eisers],
de spreekaantekeningen van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van twee woningen in [woonplaats]. De woning die zij als eerste in eigendom heeft verkregen, hierna de oude woning, staat aan de [straat 1]. De tweede woning, hierna de nieuwe woning, staat aan de [adres 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens].

2.2.

In augustus 2022 heeft [gedaagde] de nieuwe woning met bijstand van een makelaar voor € 975.000,00 te koop aangeboden. Op 29 september 2022 heeft [gedaagde] op advies van de makelaar de vraagprijs verlaagd naar € 875.000,00.

2.3.

[eisers] hebben aan de makelaar kenbaar gemaakt dat zij in de nieuwe woning geïnteresseerd zijn. Zij hebben die woning tweemaal bezichtigd en er verschillende biedingen op uitgebracht. Die zijn telkens door [gedaagde] van de hand gewezen.

2.4.

Op 9 december 2022 heeft [gedaagde] via haar makelaar een tegenbod gedaan aan [eisers] voor € 865.000,00 met overname van laminaat maar zonder raambekleding. Dit aanbod is door [eisers] mondeling aanvaard.

2.5.

Op 13 december 2022 heeft de makelaar aan partijen een schriftelijke concept koopovereenkomst verzonden. Er is afgesproken dat de koopovereenkomst op 19 december 2022 door partijen zou worden ondertekend. Door [gedaagde] zijn geen op- of aanmerkingen gemaakt bij de concept koopovereenkomst.

2.6.

[gedaagde] is op 18 december 2022 ten val gekomen bij het schaatsen. Zij heeft daardoor ernstig letsel opgelopen, is met een ambulance naar het ziekenhuis vervoerd en heeft zware pijnmedicatie moeten gebruiken.

2.7.

Partijen hebben op 19 december 2022 de koopovereenkomst ondertekend, [gedaagde] thuis en [eisers] op het kantoor van de makelaar. In artikel 4.1. van de koopovereenkomst is bepaald dat levering van de woning door [gedaagde] aan [eisers] op 17 maart 2023 zal plaatsvinden.

2.8.

Op enig moment hebben [eisers] hun huidige woning verkocht aan een derde. Zij dienen hun woning op 8 mei 2023 te leveren.

2.9.

Op 7 februari 2023 heeft [gedaagde] via de makelaar [eisers] verzocht om af te zien van het kopen van de nieuwe woning. [eisers] hebben dit geweigerd.

2.10.

[gedaagde] heeft bij brief van 10 februari 2023 aan [eisers] geschreven dat zij de koopovereenkomst vernietigt op de grond dat haar geestestoestand ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zodanig was verstoord dat zij geen weloverwogen beslissingen kon nemen. Zij wilde de nieuwe woning niet overdragen.

2.11.

[eisers] hebben [gedaagde] gesommeerd tot nakoming. De notaris heeft een conceptleveringsakte opgesteld waar partijen van zeggen dat die in overeenstemming is met de koopovereenkomst.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen, na een kleine wijziging van de vordering onder I, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

I. bepaalt dat dit vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats treedt van de notariële akte van levering strekkende tot de eigendomsoverdracht van de woning voor zover het betreft levering aan [eisers] en alle daartoe benodigde handelingen;

II. de termijn ex artikel 3:301 lid 1 sub b BW Pro bepaalt op 24 uur;

Subsidiair

III. [gedaagde] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis mee te werken aan ondertekening van de notariële akte van levering en de eigendomsoverdracht van de woning, op straffe van een dwangsom;

IV. bepaalt dat indien [gedaagde] niet binnen termijn de onder III genoemde termijn aan het daar gevorderde voldoet, het vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële akte van levering vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde] als bedoeld in artikel 3:300 lid 1 BW Pro;

V. de termijn ex artikel 3:301 lid 1 sub b BW Pro bepaalt op 24 uur;

primair en subsidiair

VI. [gedaagde] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen onder afgifte van de sleutels, op straffe van een dwangsom, en, voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat en de ontruiming ex artikel 556 Rv Pro door een gerechtsdeurwaarder wordt uitgevoerd, [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] te betalen de kosten die de gerechtsdeurwaarder voor de ontruiming rekent aan [eisers], welke kosten zullen blijken uit het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder;

VII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente, en de nakosten.

3.2.

[eisers] stellen dat [gedaagde] gehouden is om de koopovereenkomst na te komen door de nieuwe woning op 17 maart 2023 aan hen te leveren. [eisers] willen dat dit vonnis in de plaats treedt van de notariële akte van levering, zodat de levering voortvarend kan geschieden. Het door [gedaagde] bij brief van 10 februari 2023 gedane beroep op artikel 3:34 BW Pro dient te falen. Zij heeft niet aan haar stelplicht voldaan, nu niet duidelijk is aan welke geestelijke stoornis zij lijdt en waarom zij door deze stoornis haar wil niet kon bepalen. Volgens [eisers] had [gedaagde] tijdens het langdurige verkoopproces op verschillende momenten van de verkoop van de nieuwe woning kunnen afzien. Gedurende dit verkoopproces is [gedaagde] volgens [eisers] telkens bijgestaan door haar makelaar en haar partner. Als de geestesvermogens van [gedaagde] inderdaad gestoord waren, had volgens [eisers] verwacht mogen worden dat haar partner, die van deze stoornis afwist, haar ervan had weerhouden om de nieuwe woning te verkopen. De makelaar van [gedaagde] heeft volgens [eisers] desgevraagd verklaard niet te hebben getwijfeld aan de geestesvermogens van [gedaagde]. [eisers] stellen tot slot dat het voor hen niet kenbaar was dat [gedaagde] leed aan een geestelijke stoornis, en ook niet dat zij daardoor haar wil niet kon bepalen, zodat aan [eisers] de bescherming toekomt die artikel 3:35 BW Pro hen biedt.

3.3.

[gedaagde] betwist dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. [gedaagde] stelt zich vervolgens op het standpunt dat toewijzing van de vorderingen onomkeerbare gevolgen zal hebben. Als zij namelijk in een bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld, is het praktisch onmogelijk om de nieuwe woning aan haar terug te leveren, nu zij gelet op haar gevorderde leeftijd geen vergelijkbare hypothecaire geldlening kan verkrijgen als nu het geval is. [gedaagde] doet een beroep op het bepaalde in artikel 3:34 BW Pro. Zij stelt dat zij een aantal (jeugd)trauma’s heeft die bij haar een emotionele blokkade hebben veroorzaakt. Zij noemt dit een “emotionele kramp”. Deze emotionele kramp heeft er volgens haar toe geleid dat zij haar wil tijdens het verkoopproces tot aan haar schaatsongeval niet heeft kunnen bepalen. Na dit ongeval heeft [gedaagde] zware pijnstilling toegediend gekregen, waardoor zij volgens haar “in een roes” verkeerde tot begin februari 2023, toen zij minder pijnmedicatie gebruikte en de “mist in haar hoofd opklaarde”. Zij realiseerde zich toen dat zij de nieuwe woning niet wilde verkopen en overdragen. Volgens [gedaagde] is het altijd haar intentie geweest om de oude woning te verkopen en niet de nieuwe woning.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eisers] hebben een spoedeisend belang bij de door hen ingestelde vorderingen. De woning waarin zij thans nog woonachtig zijn dienen zij op 8 mei 2023 te leveren aan de koper. Zij zullen die woning dus binnenkort moeten verlaten. In tegenstelling tot wat [gedaagde] betoogt, kan van [eisers] niet worden verwacht dat zij in een zo kort tijdsbestek een vervangende woonruimte vinden voor hun gezin met vier kinderen. Daarnaast hebben [eisers] onweersproken gesteld dat [eiser 1] vanaf 20 maart 2023 zijn eigen onderneming tijdelijk heeft stil gelegd om tijd vrij te maken om de nieuwe woning te verbouwen, waardoor hij tijdelijk geen inkomsten heeft. Als hij later nogmaals gedurende een bepaalde periode geen opdrachten kan uitvoeren, zal hij wederom tijdelijk geen inkomsten kunnen genereren.

De onderhavige zaak leent zich voor behandeling in kort geding

4.2.

De onderhavige zaak leent zich, in tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] betoogt, voor behandeling in kort geding. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat de rechter terughoudend dient te zijn met het oordeel een zaak ongeschikt is voor behandeling in kort geding.^[1]Slechts in twee gevallen is een zaak daarvoor niet geschikt.^[2]Dit is het geval als de feiten binnen het beperkte kader van het kort geding niet voldoende tot klaarheid zijn gebracht of als de gevolgen van een door de voorzieningenrechter te geven beslissing niet voldoende zijn te overzien. In de onderhavige zaak zijn de feiten voldoende duidelijk naar voren gebracht om een beoordeling te geven over het voorliggende geschil. Ook zijn de gevolgen van de te geven beslissing voldoende te overzien. Daarom wordt aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil toegekomen.

Het beroep van [gedaagde] op artikel 3:34 BW Pro faalt

4.3.

Niet in geschil is dat [gedaagde] zich met het aangaan van de koopovereenkomst op 19 december 2022 heeft verbonden om de nieuwe woning te leveren aan [eisers] op 17 maart 2023. [gedaagde] dient die koopovereenkomst in beginsel na te komen door de nieuwe woning aan [eisers] te leveren. [gedaagde] meent echter dat zij daartoe niet gehouden kan worden, omdat zij de koopovereenkomst bij brief van 10 februari 2023 met toepassing van artikel 3:34 BW Pro heeft vernietigd. De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat een vordering van [gedaagde] tot vernietiging van de koopovereenkomst gebaseerd op het bepaalde in artikel 3:34 BW Pro in een bodemprocedure zal slagen. Daarom faalt het verweer van [gedaagde]. Dit oordeel is gebaseerd op het volgende.

4.4.

In artikel 3:34 BW Pro is bepaald dat wanneer iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets heeft verklaard, een met de verklaring overeenstemmende wil wordt geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. [gedaagde] stelt dat zij gedurende het verkoopproces tot aan haar schaatsongeval in een emotionele kramp heeft verkeerd en vervolgens vanaf dat ongeval tot begin februari 2023 onder invloed was van pijnmedicatie, waardoor zij haar wil in deze periode niet heeft kunnen bepalen. Pas nadat de pijnmedicatie is afgebouwd kon zij haar wil weer bepalen. Dit was begin februari 2023. Zij realiseerde zich toen dat zij niet de nieuwe woning wilde verkopen maar de oude woning, aldus [gedaagde].

4.5.

Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk geworden dat de geestvermogens van [gedaagde] gestoord waren gedurende het in augustus 2022 aangevangen verkoopproces tot aan haar val op 18 december 2023. [eisers] heeft deze niet onderbouwde stelling namelijk gemotiveerd betwist, zodat van [gedaagde] verwacht mag worden dat zij haar stelling zou onderbouwen, wat zij heeft nagelaten, met bijvoorbeeld een rapport van een medisch deskundige. Daar komt bij dat hetgeen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling over en weer is aangevoerd er veeleer op wijst dat de geestesvermogens van [gedaagde] niet gestoord waren in voornoemde periode. Zo heeft [gedaagde] toegegeven dat zij in de periode dat de nieuwe woning te koop heeft gestaan in staat was om haar beroep van advocaat uit te oefenen. Zij heeft zelfs daags na haar schaatsongeval op 20 december 2022 haar werk als advocaat naar behoren kunnen uitoefenen, toen zij een mondelinge behandeling bij de rechtbank Den Haag via een digitaal communicatiemiddel heeft bijgewoond. Daarnaast hebben [eisers] onweersproken gesteld dat de door [gedaagde] ingeschakelde verkoopmakelaar heeft verklaard dat hij niet heeft getwijfeld aan het vermogen van [gedaagde] om haar wil te bepalen.

4.6.

Des te minder is aannemelijk geworden dat de door [gedaagde] gestelde emotionele kramp, zo die haar geestvermogens al zou verstoren, een redelijke waardering van de betrokken belangen belette of de verklaring, zijnde het instemmen met de koopovereenkomst, onder invloed van die stoornis is gedaan. Zoals hiervoor geoordeeld, kon [gedaagde] nog haar beroep als advocaat uitoefenen. Daarbij komt dat het verkoopproces een lange periode heeft geduurd, waarbij [gedaagde] op verschillende momenten haar wil heeft moeten bepalen en/of uiten. Deze momenten zijn:

- het aan de makelaar geven van de opdracht om de nieuwe woning in het openbaar te koop aan te bieden;

- het laten maken van foto’s van en in de nieuwe woning;

- het instemmen met het voorstel van de makelaar om de vraagprijs te verlagen;

- het verlenen van medewerking aan het bezichtigen van de nieuwe woning door [eisers];

- het afwijzen van meerdere biedingen van [eisers] op de nieuwe woning en het middels de makelaar doen van een tegenaanbod aan [eisers];

- het in ontvangst nemen van de concept koopovereenkomst;

- het maken van een afspraak met de makelaar en [eisers] om de koopovereenkomst te ondertekenen;

- het ondertekenen van de koopovereenkomst.

4.7.

Het enkele feit dat [gedaagde] bij het ondertekenen van de koopovereenkomst onder invloed verkeerde van pijnmedicatie, waardoor voorstelbaar is dat haar geestesvermogens daardoor tijdelijk waren gestoord, is onvoldoende om aannemelijk te maken dat zij de koopovereenkomst niet heeft willen sluiten. De concept koopovereenkomst was immers al gereed. Deze is namelijk tot stand gekomen en door [gedaagde] gelezen voor de val op 18 december 2022. Daarnaast heeft [gedaagde] geen op- of aanmerkingen bij het concept geplaatst. De tussen partijen gemaakte afspraken stonden dus al vast voordat [gedaagde] ten val kwam op 18 december en zij een dag later de koopovereenkomst ondertekende.

De primaire vorderingen zullen worden toegewezen

4.8.

Nu het door [gedaagde] gevoerde verweer faalt, blijft [gedaagde] gehouden om de nieuwe woning aan [eisers] te leveren. Omdat [gedaagde] heeft geweigerd om vrijwillig mee te werken aan de levering bestaat er voldoende grond voor toewijzing van het primair onder I en II gevorderde. De voorzieningenrechter zal daarom bepalen dat dit vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW Pro dezelfde kracht zal hebben en in de plaats zal treden van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte tot levering van de nieuwe woning. Ook zal als gevorderd de termijn bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b BW Pro worden bepaald op 24 uur en zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Tot slot zal zoals gevorderd onder VI [gedaagde] worden veroordeeld om de woning binnen 24 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan [eisers]

4.9.

Nu de primaire vorderingen zullen worden toegewezen, wordt aan beoordeling van de subsidiaire vorderingen niet toegekomen.

4.10.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld te vermeerderen met wettelijke rente als gevorderd. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- betekening oproeping € 129,86

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat
€ 1.079,00

Totaal € 1.522,86.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

bepaalt, op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW Pro, dat dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte tot levering van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens] door [gedaagde] aan [eisers], welk vonnis vatbaar is voor inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers,

5.2

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de notariële akte van levering van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens] door [gedaagde] aan [eisers],

5.3.

stelt de termijn bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b BW Pro op 24 (vierentwintig) uur,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 (vierentwintig) uur na betekening van dit vonnis het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens] geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eisers] te stellen en met alle daarin/daarop aanwezige personen en goederen te verlaten en ontruimd te houden met afgifte van de sleutels aan [eisers],

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 800,00 voor iedere dag of dagdeel dat zij niet aan de in 5.4. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot de dag dat het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens] of door haar of op de voet van art. 556 Rv Pro is ontruimd door de deurwaarder of tot een maximum van € 80.000,00 is bereikt, afhankelijk van welke situatie zich als eerste voordoet,

5.6.

veroordeelt [gedaagde], in het geval zij niet voldoet aan de in 5.4. uitgesproken veroordeling en het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 2], kadastraal bekend [kadastrale gegevens] vervolgens door de deurwaarder is ontruimd op de voet van art. 556 Rv Pro, tot betaling aan [eisers] van de kosten van die ontruiming, welke kosten worden vastgesteld op het bedrag dat de deurwaarder zal specificeren in het aan [gedaagde] te betekenen proces-verbaal van ontruiming,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.522,86, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.

Toewijzing vordering tot vervanging notariële leveringsakte woning wegens falen vernietigingsberoep