Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: ARN 22/2199
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 28 december 2021
.
.
1.2.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 608.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nijmegen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.3.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft bij brief van 6 maart 2023 een nader stuk ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen en namens verweerder zijn [naam 1] en [naam 2] (taxateur) verschenen.
Feiten
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning uit 2019 met aangebouwde garage en vrijstaande berging/schuur. Verweerder is ter zitting akkoord gegaan met een inhoud van de woning (inclusief aanbouw) van 730 m3 en een inhoud van de garage van 55 m3. De perceeloppervlakte is 488 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.
3.1.
De rechtbank beoordeelt of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.3.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning van € 608.000 (beschikte waarde) niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport van taxateur [naam 2] overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 697.000 (taxatiewaarde). De taxateur heeft de taxatiewaarde onderbouwd met de transactieprijzen van drie vergelijkingsobjecten die alle in [woonplaats] zijn gelegen, namelijk aan de [adres 2] (verkocht op 13 december 2019 voor € 580.000), aan de [adres 3] (verkocht op 20 juli 2019 voor € 590.000) en aan de [adres 4] (verkocht op 24 juni 2019 voor € 700.000).
3.4.
Eiser is het niet eens met de door verweerder beschikte waarde. Hij meent dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten uit het taxatieverslag. Eiser heeft zelf een drietal andere vergelijkingsobjecten aangedragen. Eiser bepleit een waarde van € 599.600. Hij is van mening dat het eigen aankoopcijfer gebruikt moet worden voor de waardebepaling van de woning en dat de WOZ-waarde altijd lager is dan de waarde in het economische verkeer. Tot slot is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
Waarde van de woning
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.6.
De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is, ligt bij verweerder.
3.7.
De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. [2] Het taxatierapport en de waardematrix die verweerder in beroep heeft ingebracht, komen in de plaats van het eerder bij het vaststellen van de beschikking opgemaakte taxatieverslag. Verweerder heeft in het taxatieverslag de vergelijkingsobjecten aan onder andere de [adres 5] en aan de [adres 6] te [woonplaats] opgenomen. Verweerder hanteert deze vergelijkingsobjecten in beroep niet langer ter onderbouwing van de beschikte waarde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan eisers argumenten ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten en zal beoordelen of de in beroep opgevoerde vergelijkingsobjecten de beschikte waarde voldoende onderbouwen.
3.8.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport dat in beroep is overgelegd, aangevuld met de verklaringen van de taxateur ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 608.000 niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten die de taxateur van verweerder in beroep heeft gebruikt, zijn geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen en hij heeft daarbij voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de objecten. Het staat verweerder vrij om de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten te gebruiken die hem het beste voorkomen. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Het moet daarbij gaan om objecten die het beste voldoen aan de in overweging 3.5 van deze uitspraak genoemde omschrijving. De rechtbank acht de door verweerders taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende representatief en eiser heeft dat ook niet bestreden. Verweerder heeft terecht de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten niet gebruikt, omdat deze niet rond de waardepeildatum zijn verkocht, waardoor deze niet bruikbaar zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. Ter zitting is verweerder akkoord gegaan met de door eiser aangevoerde inhoud van de woning (730 m3) en de garage (55m3). Verweerder heeft uitgerekend dat uitgaande van deze groottes de getaxeerde waarde € 684.000 bedraagt. Dit overtuigt de rechtbank. Hierdoor ligt de getaxeerde waarde nog steeds ruimschoots boven de beschikte waarde en levert het rapport van verweerder dus het bewijs dat de beschikte waarde niet te hoog is.
3.9.
Eiser heeft erop gewezen dat hij op 19 februari 2019 de (toen nog te bouwen) woning heeft gekocht voor totaal € 649.500. Hij heeft gesteld dat dit de economische waarde is van de woning en heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde daarom lager dient te zijn, omdat WOZ-waardes volgens hem altijd lager zijn dan de economische waarde. Zijn berekening komt op € 599.600 uit. Zoals de rechtbank tijdens de zitting al heeft uitgelegd, is dit een onjuiste opvatting van eiser. Uit overweging 3.5 van deze uitspraak en het daar genoemde wetsartikel blijkt juist dat volgens de wet de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op de waarde in het economische verkeer. Hoewel de rechtbank wel herkent dat de WOZ-waardes lange tijd vaak lager werden vastgesteld dan de economische waarde, is dat niet de bedoeling van de Wet WOZ. Volgens de wet moet beoordeeld worden voor welke prijs eiser zijn woning op de waardepeildatum had kunnen verkopen. Dit wordt zo goed mogelijk bepaald door te kijken naar vergelijkbare woningen die daadwerkelijk zijn verkocht rond de waardepeildatum. Ook het eigen aankoopcijfer van de woning kan worden gebruikt indien de koop dicht genoeg bij de waardepeildatum is gesloten. In dit geval is het eigen aankoopcijfer bruikbaar om de waarde in het economische verkeer en dus de WOZ-waarde te bepalen. De woning is namelijk in februari 2019 gekocht, minder dan een jaar voor de waardepeildatum. De woning is in maart 2020 afgebouwd en was op 1 januari 2021 (het begin van het jaar waarvoor de waardebepaling geldt) dus helemaal klaar. Dat betekent dat de woning voor de WOZ moet worden getaxeerd naar de geheel afgebouwde toestand op 1 januari 2021, waarbij de waarde met behulp van indexeringspercentages moet worden teruggerekend naar de waardepeildatum van 1 januari 2020. Anders dan eiser meent, leidt het eigen aankoopcijfer dus juist tot een extra onderbouwing van de beschikte waarde. Eiser heeft geen omstandigheden aangedragen waardoor de woning op de waardepeildatum minder waard zou zijn dan het eigen aankoopcijfer. Zijn stelling dat de aannemer een 10% te hoge koop/aanneemsom heeft gerekend, is niet onderbouwd, maar dit is ook niet van belang voor de beoordeling, omdat eiser bereid is geweest om deze aankoopprijs te betalen waardoor dit de waarde is zoals bedoeld in de wet. Daarnaast dient het aankoopcijfer ook nog geïndexeerd te worden naar de waardepeildatum waardoor de waarde in het economische verkeer, vanwege de prijsstijgingen op de huizenmarkt in 2019, in dit geval nog wat hoger zal liggen dan het aankoopcijfer.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Schending motiveringsplicht
Schending motiveringsplicht
3.11.
Eiser stelt dat verweerder zijn argumenten in de bezwaarfase niet deugdelijk heeft gemotiveerd. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting gesteld dat hij in de uitspraak op bezwaar misschien te summier op de argumenten van eiser is ingegaan. Daarom wil hij het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt en bepaalt dat eiser het griffierecht terugkrijgt.
3.12
Omdat eiser tijdens de zitting verontwaardigd was en de indruk wekte in hoger beroep te willen gaan, merkt de rechtbank op dat eisers belang bij deze procedure financieel gezien gering is. Bij de beschikte waarde van € 608.000 betaalt eiser een bedrag van € 1.653,75 aan onroerendezaakbelasting en rioolheffing voor de woning. Bij de door eiser voorgestane waarde van € 599.600 zou hij € 1.630,92 aan onroerendezaakbelasting en rioolheffing moeten betalen. Dit is een verschil van € 22,83 op jaarbasis. Als ook het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting wordt meegenomen, dan komt daar € 42 bij.
Conclusie en gevolgen
4.
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
4.2.
Eiser krijgt het griffierecht terug, zoals is bepaald in rechtsoverweging 3.11 van deze uitspraak. Hij krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser dient te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr.E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr.E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).