Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00626
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 19 juli 2017, nummer BRE 16/9495, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2016 (hierna: de beschikking) krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de peildatum) vastgesteld op € 465.000 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 oktober 2016 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 1 november 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn, namens belanghebbende, verschenen en gehoord [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , verbonden aan [kantoor] . De Heffingsambtenaar heeft zich doen vertegenwoordigen door [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] (taxateur).
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte in het overdekte winkelcentrum “ [winkelcentrum] ” in het centrum van [plaats] , waarin een boekhandel ( [A] ) is gevestigd.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport, opgesteld door voornoemde [ambtenaar 2] op 10 april 2017. In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de peildatum vastgesteld op € 465.000, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 315 per maand voor het winkeldeel (129 m2), een huurwaarde van € 63 per maand voor het magazijndeel (21 m2) en een kapitalisatiefactor van 11,1. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als de met de daarmee vergeleken verkochte en/of verhuurde objecten. Voor de bepaling van de bruto huurwaarde heeft de Heffingsambtenaar de volgende verhuurde objecten gebruikt: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen gelegen in winkelcentrum “ [winkelcentrum] ” te [plaats] .
De kapitalisatiefactor is onderbouwd met het verkoop- en verhuurcijfer van het referentieobject [adres 6] te [plaats] .
Daarnaast is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door een vergelijking met de gegevens van de verkochte objecten [adres 7] en [adres 8] te [plaats] , op basis van de vergelijkingsmethode.
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 309.000 eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [taxateur] van [B] op 6 april 2016. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 309.000, uitgaande van een economische huurwaarde per jaar van € 29.500 en een kapitalisatiefactor van 10,5. De economische huurwaarde is gebaseerd op een winkelruimte van 106 m2 (huurwaarde € 26.500), een opslagruimte van 21 m2 (huurwaarde € 1.575) en een opslagruimte van 19 m2 (huurwaarde € 1.425).
Belanghebbende heeft als vergelijkbare objecten [adres 6] , [adres 9] en [adres 10] in [plaats] genoemd en heeft de door hem gewenste waarde eveneens op basis van een vergelijking met de gegevens van deze objecten onderbouwd.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
Is de voor de onroerende zaak per de peildatum vastgestelde WOZ-waarde van € 465.000 te hoog?
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting is hieraan het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
- De oppervlaktematen zoals vermeld in de uitspraak op bezwaar zijn onjuist. Dit heeft mij ertoe aangezet om beroep in te stellen, hetgeen vergoeding van mijn proceskosten rechtvaardigt.
- Ik verwijs naar de uitspraak van het Hof van 10 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:501, waarin het ten onrechte weigeren van de Heffingsambtenaar om de grondstaffel te verstrekken voor het Hof aanleiding vormde de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende.
- Taxatietechnisch bezien lijkt de waarde van de Heffingsambtenaar redelijk goed onderbouwd. Indien blijkt dat de laatst door de Heffingsambtenaar gebruikte oppervlaktematen kloppen, heb ik geen bezwaar meer tegen de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde, mede gelet op het feit dat de hoogte van de kapitalisatiefactor van 11,1 niet meer in geschil is.
De Heffingsambtenaar:
- Op 6 juli 2016 heeft een inpandige opname van de onroerende zaak plaatsgevonden en toen zijn de nieuwe oppervlaktematen vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar zijn de oude, onjuiste oppervlaktematen van de onroerende zaak nog vermeld.
- Het is vaste jurisprudentie dat de Heffingsambtenaar gedurende de WOZ-procedure met een nieuwe onderbouwing van de waarde mag komen, dus de oppervlaktematen mochten door mij in de beroepsfase worden aangepast.
- Ik bestrijd dat de onjuiste oppervlaktematen de aanleiding zijn geweest voor belanghebbende om beroep in te stellen; belanghebbende ging zelf ook uit van die onjuiste maten.
- De wijziging van de oppervlaktematen is (qua totaalwaarde) niet in het nadeel van belanghebbende geweest, (ook) daarom zie ik geen reden tot vergoeding van proceskosten over te gaan.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.2.
Artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken luidt als volgt:
1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. (…)
b. niet-woningen:
door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking (…)
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd door te verwijzen naar het door hem overgelegde taxatierapport. In dit rapport is de waarde in eerste instantie vastgesteld op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, welke methode het Hof, met partijen, toepasbaar acht. In de beroepsfase is verder gebleken dat partijen het erover eens zijn dat de daarbij gehanteerde kapitalisatiefactor 11,1 correct is. Wat betreft de huurwaarde heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar gebruik gemaakt van gegevens van de verhuurde objecten [adres 11] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak daarnaast nog onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode. Als vergelijkbare objecten zijn daarbij [adres 7] en [adres 8] te [plaats] gebruikt. Beide objecten zijn gelegen in hetzelfde winkelcentrum als de onroerende zaak en zijn rondom de peildatum verkocht.
4.5.
Belanghebbende heeft in hoger beroep aangegeven dat hij de waarde van de onroerende zaak, bepaald op de wijze als genoemd in 4.3 en 4.4, redelijk goed onderbouwd vindt door de Heffingsambtenaar en dat hij, indien het Hof oordeelt dat de “nieuwe” oppervlaktematen van de onroerende zaak juist zijn, zal berusten in de vastgestelde waarde. Belanghebbende bestrijdt niet dat de onroerende zaak, in opdracht van de Heffingsambtenaar, op 6 juli 2016 is ingemeten. Belanghebbende bestrijdt wel de resultaten van deze inmeting, die hebben geleid tot het hanteren van de “nieuwe” oppervlaktematen.
4.6.
Het Hof acht aannemelijk dat de “nieuwe” oppervlaktematen van de Heffingsambtenaar de juiste zijn. De Heffingsambtenaar heeft consequent verklaard dat bij een herinventarisatie is gebleken dat de oppervlaktematen van de onroerende zaak onjuist in het gemeentelijk taxatiesysteem waren opgenomen. Hij heeft ook gesteld dat de onroerende zaak in het kader van de herinventarisatie inpandig is opgenomen en ter plaatse ingemeten. Gebleken is toen dat de onroerende zaak bestaat uit 129 m2 winkelruimte met daarachter, gescheiden door een draagmuur, een opslagruimte van 21 m2. Op de eerste verdieping is nog een opslagruimte gemeten van 8 m2, aldus nog steeds de Heffingsambtenaar. Het Hof hecht geloof aan deze verklaringen van de Heffingsambtenaar en ziet geen aanleiding om te veronderstellen dat de bij de inmeting vastgestelde maten onjuist zijn. Het lag op de weg van belanghebbende, die stelt dat de ingemeten maten onjuist zijn, om met concrete argumenten te komen ter ondersteuning van deze stelling. Als eigenaar van de onroerende zaak zou belanghebbende daartoe ook zonder meer in staat moeten worden geacht.
4.7.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof geuit dat hij zal berusten in de WOZ-waarde van de Heffingsambtenaar, indien het Hof de oppervlaktematen van de onroerende zaak juist acht vastgesteld. Het Hof concludeert op basis hiervan en het zojuist overwogene dan ook dat de waarde van de onroerende zaak geen onderwerp van geschil meer is en dat de op de peildatum vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.8.
Wat partijen nog verdeeld houdt is of belanghebbende recht heeft op vergoeding van proceskosten. Belanghebbende heeft aangevoerd dat door de Heffingsambtenaar verkeerde objectgegevens van de onroerende zaak zijn gebruikt, die pas in de beroepsfase zijn hersteld. Dat rechtvaardigt, volgens belanghebbende, dat aan hem een proceskostenvergoeding dient te worden toegekend, omdat hij vanwege de door de Heffingsambtenaar gehanteerde onjuiste maatvoering genoodzaakt was beroep in te stellen.
4.9.
Het Hof overweegt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. In de uitspraak op bezwaar is de Heffingsambtenaar voor de onroerende zaak uitgegaan van een totale oppervlakte van de onroerende zaak van 146 m2. In de beroepsfase is de maatvoering door de Heffingsambtenaar - na inmeting - aangepast naar 158 m2. Belanghebbende betoogt dat het de Heffingsambtenaar niet vrijstond om zijn waardebepaling in de beroepsfase anders te onderbouwen dan hij in een eerdere fase van het geding heeft gedaan, maar dit standpunt berust op een onjuiste rechtsopvatting (vgl. Hoge Raad 14 februari 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC4233). Dit betekent voor het onderhavige geschil dat het de Heffingsambtenaar vrijstond om voor het Hof de waarde van de beschikking anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Dit geldt ook voor de oppervlaktematen van de onroerende zaak, die immers een element van de waardebepaling vormen.
4.10.
Het voorgaande laat onverlet dat de rechter in belastingzaken, ook indien de waarde ongewijzigd blijft, de bevoegdheid heeft de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van de belanghebbende. Daarvoor kan aanleiding zijn indien de belanghebbende in redelijkheid geen andere keuze heeft dan (hoger) beroep in te stellen teneinde een deugdelijke onderbouwing van de vastgestelde waarde te verkrijgen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende zich echter eerst in beroep beklaagd over de maatvoering waarvan de Heffingsambtenaar was uitgegaan. In bezwaar ging belanghebbende immers nog uit van dezelfde maatvoering als de Heffingsambtenaar. Het valt niet in te zien waarom belanghebbende, indien de onjuiste maatvoering hem daadwerkelijk tot het aanwenden van rechtsmiddelen zou hebben gedreven, die onjuiste maatvoering niet reeds in het bezwaarschrift aan de orde had kunnen stellen, teneinde een beroeps- en hoger beroepsprocedure over de maatvoering te vermijden. Daarmee is geen sprake van een situatie waarin belanghebbende in redelijkheid geen andere keuze heeft als hiervoor bedoeld. Gelet daarop ziet het Hof geen aanleiding van de genoemde bevoegdheid gebruik te maken.
4.11.
Belanghebbende heeft ter zitting verwezen naar de uitspraak van het Hof van 10 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:501, waarbij in een zaak waarin de heffingsambtenaar ten onrechte weigerde de grondstaffel aan de belastingplichtige te overleggen, de heffingsambtenaar werd veroordeeld in de vergoeding van de proceskosten van de belastingplichtige. Volgens belanghebbende is de onderhavige situatie, waarin de Heffingsambtenaar in de primaire fase de verkeerde oppervlaktematen hanteerde, vergelijkbaar met de zaak over de grondstaffel. Naar het oordeel van het Hof is dit echter niet het geval. In de zaak over de grondstaffel was de belastingplichtige genoodzaakt te procederen om een op de zaak betrekking hebbend stuk (de grondstaffel) te verkrijgen. In onderhavig geval is, zoals ook volgt uit het onder 4.10 overwogene, van een dergelijke situatie geen sprake.
4.12.
Gelet op het voorgaande acht het Hof geen redenen aanwezig over te gaan tot een veroordeling van de Heffingsambtenaar tot betaling van een proceskostenvergoeding aan belanghebbende.
Slotsom
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank zal worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Het Hof acht, gelet op hetgeen in 4.8 tot en met 4.12 is overwogen, geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 11 januari 2019 door P.C. van der Vegt, voorzitter, A.J. Kromhout en M.J.C. Pieterse, leden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.