Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 21/1019, AWB 21/1020 en AWB 21/1021
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2017, 1 januari 2018 en 1 januari 2019 (de waardepeildata) vastgesteld voor respectievelijk de kalenderjaren 2018, 2019 en 2020 op telkens € 2.487.000. In de desbetreffende geschriften is telkens ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 14 januari 2021 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen op 23 februari 2021 elektronisch beroep bij de rechtbank ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Daarbij was namens eiseres [naam 1] aanwezig, een kantoorgenoot van de gemachtigde. Namens verweerder waren daarbij aanwezig [naam 2] en taxateur [naam 3].
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting geschorst om aanvullende informatie te krijgen van verweerder. Verweerder heeft informatie verstrekt bij brief van 12 juli 2022. Eiseres heeft daarop gereageerd bij brieven van 21 november 2022.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2023. Daarbij was namens eiseres [naam 1] aanwezig. Namens verweerder waren daarbij aanwezig [naam 2], [naam 3] en [naam 4]. Tijdens deze zitting zijn de brieven van eiseres van 21 november 2022 aan de vertegenwoordigers van verweerder overhandigd.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een kantoorgebouw. Het bouwjaar is 2016. Het object is gelegen op de [naam 5] Campus. Dit is een bedrijvenpark op het voormalige bedrijfsterrein van [bedrijfsnaam], waar met name bedrijven in de gezondheidszorg en hightech zijn gevestigd. Het object beschikt over 20 parkeerplaatsen op eigen terrein. De oppervlakte van het kadastrale perceel bedraagt 1.943 m².
Geschil
2. In geschil zijn de vastgestelde waarden van het object op de drie waardepeildata.
3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een drietal door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 9 juli 2020 door [naam 3], WOZ-taxateur te Nijmegen. In deze taxatierapporten zijn de waarden van het object met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode (hwk-methode) getaxeerd op respectievelijk € 2.804.000 (belastingjaar 2018), € 3.346.000 (belastingjaar 2019) en € 3.675.000 (belastingjaar 2020). Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten en een taxatiekaart.
Belastingjaar
Beschikte waarde
Taxatie verweerder
Huurwaarde
Kapitalisatie-factor
2018
2.487.000
2.804.000
272.235
10,3
2019
2.487.000
3.346.000
274.308
12,2
2020
2.487.000
3.675.000
274.308
13,4
4. Verweerder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat:
- de markthuurwaarde van vergelijkbare panden in de omgeving variëren tussen de € 126,61 per m² en € 132,50 per m² BVO (bruto vloer oppervlak);
- het verschil in kapitalisatiefactor voor de drie betreffende belastingjaren komt door het verschil in leegstandsrisico op de verschillende waardepeildata.
5. Eiseres betoogt dat de beschikte WOZ-waarden te hoog zijn. Eiseres heeft het volgende aangevoerd:
- Verweerder is uitgegaan van een onjuiste bruto vloeroppervlakte (bvo). Verweerder had de oppervlakte van de vierde verdiepingsvloer buiten beschouwing moeten laten, omdat dit de technische ruimte is.
- De vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar, want die hebben de beschikking over betere en meer voorzieningen. Bovendien hebben die een ouder bouwjaar (2006).
- Verweerder is uitgegaan van de verkeerde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, zoals de oppervlakte waarmee vergeleken kan worden.
- De markthuurwaarde van vergelijkbare objecten in omgeving ligt tussen de € 85 per m² en € 132,50 per m² VVO (verhuurbare vloer oppervlakte);
- Verweerder is in de onderbouwingen uitgegaan van een onjuiste risico-opslag en onjuiste exploitatiekosten, zoals de kosten van onderhoud en de vaste lasten.
- Verweerder heeft de door haar vastgestelde en berekende WOZ-waarden te hoog vastgesteld en niet aannemelijk gemaakt.
6. Eiseres bepleit waarden van respectievelijk € 1.933.000 (belastingjaar 2018), € 2.042.000 (belastingjaar 2019) en € 2.160.000 (belastingjaar 2020). Daartoe wijst eiseres op een drietal taxatierapporten van 9 februari 2022 van taxateur M. Maas te Rotterdam, die het object op de waardepeildata heeft getaxeerd met behulp van de hwk-methode op de hierna genoemde waarden.
Belastingjaar
Taxatie eiseres
Huurwaarde
Kapitalisatie-factor
2018
1.933.000
237.356
8,15
2019
2.042.000
240.262
8,5
2020
2.160.000
242.2
8,92
7. De rechtbank heeft het onderzoek geschorst op 23 februari 2022. In de schorsingsbeslissing zijn de volgende vragen gesteld:
“ Verweerder wordt in de gelegenheid gesteld om (…) te reageren op de taxatierapporten van eiseres. Voorts zal verweerder de WOZ-beschikkingen nader toelichten (en voorzien van onderbouwingen) op het punt van de gehanteerde objectkenmerken (van het woz-object en van de vergelijkingsobjecten), de huurprijs, de risico-opslag en de exploitatiekosten.”
8. Bij brief van 12 juli 2022 heeft verweerder zich op het aanvullende standpunt gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarden van het object voor alle jaren hoger zijn. Volgens verweerder schrijft de Wet WOZ voor dat verweerder de waarde moet vaststellen met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde (gvw)-methode als dat leidt tot een hogere waarde. Dat is voor het object het geval. Verweerder is daarbij uitgegaan van een (gewijzigd) bvo van 2.149 m², waarbij verweerder deze heeft onderbouwd met bouwtekeningen van alle verdiepingsvloeren. Verder heeft verweerder taxatiekaarten met bijlagen in het geding gebracht, waarin de grondwaarde (€ 320.595 voor alle jaren) is onderbouwd aan de hand van diverse markttransacties. De waarde van de opstal is berekend aan de hand van gegevens uit het taxatieboekje herbouwwaarde bedrijfspanden:
Voor 2018: prijs per m² € 1.373, technische correctie € 71.149;
Voor 2019: prijs per m² € 1.505, technische correctie € 155.979;
Voor 2020: prijs per m² € 1.580, technische correctie € 245.628.
Verweerder heeft geen functionele correctie toegepast voor alle jaren, vanwege de leeftijd van het object, het gegeven dat het object geheel in gebruik is en er veel vraag is naar kantoorpanden in het bedrijvenpark. Verweerder stelt zich dan ook op het standpunt dat uit de aanvullende taxatiekaarten blijkt dat de beschikte waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
Voor 2018: prijs per m² € 1.373, technische correctie € 71.149;
Voor 2019: prijs per m² € 1.505, technische correctie € 155.979;
Voor 2020: prijs per m² € 1.580, technische correctie € 245.628.
Verweerder heeft geen functionele correctie toegepast voor alle jaren, vanwege de leeftijd van het object, het gegeven dat het object geheel in gebruik is en er veel vraag is naar kantoorpanden in het bedrijvenpark. Verweerder stelt zich dan ook op het standpunt dat uit de aanvullende taxatiekaarten blijkt dat de beschikte waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
Belastingjaar
Beschikte waarde
Taxatie verweerderhwk
Taxatie eiseres
hwk
Taxatie verweerdergvw
2018
2.487.000
2.804.000
1.933.000
3.200.000
2019
2.487.000
3.346.000
2.042.000
3.398.000
2020
2.487.000
3.675.000
2.160.000
3.470.000
9. Eiseres heeft het gewijzigde standpunt van verweerder over de bvo in de brief van 21 november 2022 gemotiveerd betwist. Verder heeft zij zich - onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 april 2017 [1] - op het standpunt gesteld dat de waarde in het economische verkeer van courant commercieel vastgoed in beginsel gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tijdens de zitting op 19 juni 2023 heeft de gemachtigde van eiseres verder de gecorrigeerde vervangingswaarde betwist, in het bijzonder de omvang van de technische correctie.
Beoordeling van het geschil
10. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in het arrest van 14 april 2017 de hoofdregel uit de zogenoemde pieperschuur-jurisprudentie heeft bevestigd:
“Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat sprake is van een courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dan dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (zie HR 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155).”
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voor alle jaren niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. In de eerste plaats heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de bvo 2.147 m² bedraagt. Verweerder heeft in eerste instantie de oppervlakten van de trappen, de liftschacht en een schacht voor een verticaal opslagsysteem buiten aanmerking gelaten bij de berekening van de oppervlakten, terwijl deze oppervlakten na de schorsingsbeslissing wel in aanmerking zijn genomen en verweerder niet betwist heeft dat deze oppervlakten groter zijn dan 4 m², zodat deze buiten beschouwing moeten blijven bij de berekening van de bvo volgens NEN 2580. In de tweede plaats is niet in geschil dat sprake is van een courant object dat in de commerciële sfeer wordt gebezigd, zodat het op de weg van verweerder ligt om, gelet op de eerdere op de hwk-methode gebaseerde taxaties, een verklaring te geven voor het verschil in de waarden economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarden. Verweerder heeft dat echter nagelaten. Desgevraagd heeft de vertegenwoordiger van verweerder tijdens de zitting verklaard dat de taxateur de waarden in het economische verkeer in de eerdere op de hwk-methode gebaseerde taxaties (te) voorzichtig heeft ingeschat, hetgeen bevestigd wordt door het gegeven dat de gecorrigeerde vervangingswaarden hoger uitvallen. Dit brengt dus mee dat de waarde in het economische verkeer volgens verweerder hoger zou moeten uitvallen. Dat komt omdat het eigen huurcijfer hoger en de risico-opslag lager hadden moeten zijn, aldus verweerder. De rechtbank constateert dat verweerder deze aanvullende standpunten niet heeft geconcretiseerd noch onderbouwd, zodat niet inzichtelijk is gemaakt dat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde. De enkele stelling dat nu de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dit de waarde in het economische verkeer is, is naar het oordeel van de rechtbank daarvoor onvoldoende. Het voorgaande klemt temeer omdat eiseres de waarden in het economische verkeer gemotiveerd heeft betwist, op welke betwisting verweerder niet inhoudelijk heeft gereageerd. Daar komt bij dat de rechtbank verweerder in de schorsingsbeslissing gevraagd heeft om te reageren op de taxaties van eiseres, maar verweerder dit heeft nagelaten.
12. De rechtbank komt toe aan de vervolgvraag of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat zij daarin niet is geslaagd, omdat eiseres evenmin onderbouwingen heeft aangeleverd van de gehanteerde risico-opslag en exploitatiekosten.
13. De conclusie uit het voorgaande is dat geen van beide partijen de waarden aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt daarom de waarde van het object op de drie waardepeildata in goede justitie vast op € 2.250.000.
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 3.103 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor de nadere reactie en 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting met een waarde per punt van € 837 [2] en een wegingsfactor 1). De kosten van het taxatierapport worden op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, bepaald op 11 uur à € 68. Verder zal aan kosten voor het opvragen van kadastrale gegevens een bedrag van € 4,80 worden toegewezen. In totaal zal dus aan proceskosten een bedrag van € 3.855,80 worden toegewezen.
15. Verweerder dient verder het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden, aangezien het beroep gegrond is.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarden voor 2018, 2019 en 2020 tot € 2.250.000;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 3.855,80;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 360 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Zippelius, voorzitter, mr. A.P. Vaatstra en mr. R. van der Struijk, rechters, in tegenwoordigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
Voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.