Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 10193284 \ CV EXPL 22-8026 \ 520 \ 40141
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstichting De Kernen
Stichting Woonstichting De Kernen
gevestigd te Hedel
eisende partij
gemachtigde mr. A. Fuijkschot
tegen
1.[gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde sub 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen
gemachtigde mr. J.Chr. Rube
Partijen worden hierna De Kernen, [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 februari 2023 en de daarin genoemde processtukken
- de akte overlegging producties van De Kernen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft (gelijktijdig met de zaak met nummer 10162463
CV EXPL 22-7567) plaatsgevonden op 10 mei 2023.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 2011 heeft De Kernen appartementencomplex [Naam appartementencomplex] in [woonplaats] (hierna: het appartementencomplex) laten bouwen. Het appartementencomplex bestaat uit 42 appartementen; 18 koop- en 24 huurappartementen. In de kelder van het appartementencomplex bevindt zich een warmtekoudeopslaginstallatie (WKO) inclusief warmtepomp (met bron). Via een warmtewisselaar inclusief buizen en aanvullende onderdelen zoals een warmtemeter (ook wel afleverset genoemd) voorziet de WKO-installatie de appartementen van warmte, koude en (warm) tapwater.
2.2.
Op 27 februari 2012 is [gedaagde sub 3] met De Kernen een huurovereenkomst aangegaan. [gedaagde sub 2] is op 8 maart 2012 een huurovereenkomst met De Kernen aangegaan. Op
12 maart 2012 is [gedaagde sub 1] met De Kernen een huurovereenkomst aangegaan. In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Artikel 2 Wat Pro hoort bij de woning?
U huurt ook alle ruimten die bij deze woning horen. Zoals:
a.
a) alle ruimten binnen de buitenmuren
a) alle ruimten binnen de buitenmuren
b) schuur
c) berging
d) garage
e) carport
f) zolder
g) tuin, zowel aan de voorkant, achterkant en zijkant van het huis
h) dakterras
i.
i) balkon
i) balkon
j) serre
Artikel 5 Wat Pro is de huurprijs?
(...)
5.2 (...)
Voor de levering van elektra, water en dergelijke sluit u zelf een contract met de nutsbedrijven. Uw woning heeft geen gasaansluiting.
(...)
Artikel 12 Welke Pro overige verplichtingen heeft u?
(…)
12.11
In de huurprijs zijn geen kosten opgenomen voor verwarming en warm watervoorziening, daarvoor kunt u uitsluitend bij het bedrijf Rivierengebied Energie BV een leveringsovereenkomst sluiten voor de duurzame energievoorziening, dat is altijd het pakket warmte- ,koelte en warmwatervoorziening. Door de goede isolatie is koeling een dienst die u daarbij ook dient af te nemen. De Kernen levert u de benodigde aanvraag documenten.
(…)
Artikel 12 Welke Pro overige verplichtingen heeft u?
(…)
12.11
In de huurprijs zijn geen kosten opgenomen voor verwarming en warm watervoorziening, daarvoor kunt u uitsluitend bij het bedrijf Rivierengebied Energie BV een leveringsovereenkomst sluiten voor de duurzame energievoorziening, dat is altijd het pakket warmte- ,koelte en warmwatervoorziening. Door de goede isolatie is koeling een dienst die u daarbij ook dient af te nemen. De Kernen levert u de benodigde aanvraag documenten.
(…)”
2.3.
Rivierengebied Energie B.V. (hierna: Energie B.V.) levert de energie in het appartementencomplex. Energie B.V. is een 100% (klein)dochter van De Kernen. Zij heeft ook een opstalrecht op, kort gezegd, de WKO. De exploitatie van de energielevering heeft Energie B.V. uitbesteed aan Vaanster Energie B.V. (hierna: Vaanster).
2.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] hebben op 5 maart 2020 de eindafrekening over het jaar 2019 ontvangen. [gedaagde sub 2] ontving de eindafrekening over het jaar 2019 op 6 juli 2020. De eindafrekening over 2020 ontvingen zij alle drie op 1 maart 2021.
2.5.
[gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] (hierna ook: de huurders) hebben ieder in een eigen brief met datum 20 augustus 2021 aan De Kernen verzocht het vastrecht in mindering te brengen op de afrekening van 2019 en 2020. Daarnaast verzochten ze om inzicht te geven in de wijze waarop de verbruikskosten voor warmte, koud en warm tapwater tot stand zijn gekomen.
2.6.
Op 20 oktober 2021 heeft De Kernen per brief afwijzend richting de huurders gereageerd.
2.7.
Nadat de huurders zich tot de huurcommissie hadden gewend om de jaarrekening van de energiekosten over 2019 en 2020 te beoordelen en de huurcommissie in eerste instantie de verzoeken niet in behandeling had genomen, heeft de huurcommissie daarna op 28 maart 2022 zes uitspraken gedaan, nadat zij een voorbereidend onderzoek had laten uitvoeren. De betalingsverplichtingen van de huurders werden lager vastgesteld dan door (c.q. namens) Energie B.V. in rekening is gebracht.
3.De vordering en het verweer
3.1.
De Kernen vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat, althans vast te stellen dat:
primair
I) de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde sub 1] van 27 september 2021 tot het beoordelen van de eindafrekening van de energiekosten over het jaar 2019, althans dat de huurcommissie onbevoegd was om daarover uitspraak te doen.
II) de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde sub 1] van 27 september 2021 tot het beoordelen van de eindafrekening van de energiekosten over het jaar 2020, althans dat de huurcommissie onbevoegd was om daarover uitspraak te doen.
III) de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde sub 2] van 28 september 2021 tot het beoordelen van de eindafrekening van de energiekosten over het jaar 2019, althans dat de huurcommissie onbevoegd was om daarover uitspraak te doen.
IV) de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde sub 2] van 28 september 2021 tot het beoordelen van de eindafrekening van de energiekosten over het jaar 2020, althans dat de huurcommissie onbevoegd was om daarover uitspraak te doen.
V) de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde sub 3] van 29 september 2021 tot het beoordelen van de eindafrekening van de energiekosten over het jaar 2019, althans dat de huurcommissie onbevoegd was om daarover uitspraak te doen, althans dat [gedaagde sub 3] in zijn verzoek niet-ontvankelijk was, althans dat het verzoek van [gedaagde sub 3] moest worden afgewezen.
VI) de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [gedaagde sub 3] van 29 september 2021 tot het beoordelen van de eindafrekening van de energiekosten over het jaar 2020, althans dat de huurcommissie onbevoegd was om daarover uitspraak te doen, althans dat [gedaagde sub 3] in zijn verzoek niet-ontvankelijk was, althans dat het verzoek van [gedaagde sub 3] moest worden afgewezen.
subsidiair
I) de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] voor energiekosten over het jaar 2019 € 1.471,43 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting € 616,16 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting een bedrag bedraagt in goede justitie te bepalen.
II) de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] voor energiekosten over het jaar 2020 € 1.562,11 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting € 646,77 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting een bedrag bedraagt in goede justitie te bepalen.
III) de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] voor energiekosten over het jaar 2019 € 1.510,07 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting € 623,43 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting een bedrag bedraagt in goede justitie te bepalen.
IV) de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] voor energiekosten over het jaar 2020 € 1.477,60 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting € 530,07 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting een bedrag bedraagt in goede justitie te bepalen.
V) de betalingsverplichting van [gedaagde sub 3] voor energiekosten over het jaar 2019 € 1.209,47 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting € 322,85 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting een bedrag bedraagt in goede justitie te bepalen.
VI) de betalingsverplichting van [gedaagde sub 3] voor energiekosten over het jaar 2020 € 1.283,97 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting € 335,45 bedraagt, althans dat deze betalingsverplichting een bedrag bedraagt in goede justitie te bepalen.
zowel primair als subsidiair
met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3], des dat de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Aan haar primaire vorderingen legt De Kernen ten grondslag dat de huurcommissie niet bevoegd is uitspraak te doen in geschillen tussen een huurder en een energieleverancier. De huurcommissie had zich dus in de procedures die de huurders tegen de De Kernen hebben gevoerd onbevoegd moeten verklaren. Omdat zij dat niet heeft gedaan, vordert De Kernen een verklaring voor recht dat de huurcommissie onbevoegd was.
3.3.
Indien de primaire vorderingen niet slagen en de huurcommissie dus wel bevoegd was om uitspraak te doen, geldt dat zij onjuiste uitspraken heeft gedaan en de kantonrechter moet oordelen over de situatie. De Kernen stelt dat Energie B.V. eindafrekeningen over 2019 en 2020 heeft gestuurd aan de huurders en dat de huurders daarover niet tijdig hebben geklaagd. Ze hadden op grond van art. 6.3 van de huurovereenkomst een termijn van één maand om te klagen en hebben die niet benut. Daarom staat, zoals ook bepaald is in de eerste zin van art. 7:259 BW Pro, vast dat de energiekosten zijn zoals in die eindafrekeningen is vastgelegd en moeten die kosten ook betaald worden. Voor zover het beroep van De Kernen op art. 6.3 van de huurovereenkomst niet slaagt, geldt dat de kantonrechter de betalingsverplichtingen van de huurders moet vaststellen overeenkomstig de door De Kernen aangeleverde stukken. Voor [gedaagde sub 3] geldt nog dat hij, zonder zijn vrouw die ook in het gehuurde appartement woont, geen zelfstandige procedure kan voeren tegen De Kernen en de huurcommissie hem in zijn verzoeken dus niet-ontvankelijk had moeten verklaren dan wel deze had moeten afwijzen, aldus De Kernen.
3.4.
De huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
4.De beoordeling
4.1.
De door De Kernen primair gevorderde verklaringen voor recht kunnen niet worden toegewezen. Partijen hebben diverse procedures bij de huurcommissie gevoerd. De Kernen is het niet eens met de uitspraken die de huurcommissie heeft gedaan. Omdat De Kernen vorderingen bij de kantonrechter heeft ingesteld, zijn die uitspraken van de huurcommissie vervallen (zie art. 7:262 BW Pro en HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657). Dat betekent dat die uitspraken niet vernietigd kunnen worden, maar ook dat de kantonrechter niet kan oordelen over de bevoegdheid van de huurcommissie. De zelfstandigheid van de procedure bij de kantonrechter staat hieraan in de weg. De kantonrechter kan wel een oordeel geven over haar eigen bevoegdheid en/of over de ontvankelijkheid van de huurders en zij kan onder omstandigheden de betalingsverplichtingen van de huurders vaststellen.
4.2.
De stelling van De Kernen dat de huurcommissie [gedaagde sub 3] niet-ontvankelijk had moeten verklaren heeft niet het gewenste resultaat. Gelet op de (hiervoor reeds vermelde) zelfstandigheid van de procedure bij de kantonrechter kan de kantonrechter niet een verzoek aan de huurcommissie alsnog niet-ontvankelijk verklaren. Ten overvloede wordt opgemerkt dat (alleen) [gedaagde sub 3], naar aanleiding van de dagvaarding van (alleen) hem, had kunnen betogen dat ook zijn vrouw in het geding had moeten worden betrokken, waarna daartoe alsnog de gelegenheid had moeten worden geboden. Nu [gedaagde sub 3] ter zitting heeft laten weten ook namens zijn vrouw op te treden, bestaat daartoe geen aanleiding.
4.3.
Verder wordt als volgt overwogen.
In geschil is of in de onderhavige procedure (tussen De Kernen en de huurders) kan worden geoordeeld over de door Energie B.V. gestuurde eindafrekeningen.
Huurders menen dat hen te veel in rekening is gebracht en dat als servicekosten alleen de werkelijk gemaakte kosten voor opwekking en (door)levering van warmte, koude en tapwater in rekening kunnen worden gebracht. Volgens De Kernen is zij alleen als verhuurder en niet (ook) als leverancier opgetreden.
4.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, worden de primaire vorderingen van
De Kernen zo verstaan dat zij een verklaring voor recht vordert dat zij, als verhuurder, niet de contractspartij is van de huurders als het gaat om de energiekosten.
4.5.
In casu gaat het om levering van warmte via een WKO-installatie. Daarop was sinds 1 januari 2014 de Warmtewet van toepassing. Vóór 1 juli 2019 kon een verhuurder ook “leverancier” zijn in de zin van de Warmtewet. Op de levering van warmte waren dus de Warmtewet en het huurrecht van toepassing, welke regimes op bepaalde punten botsten.
De Warmtewet gaat er vanuit dat álle kosten voor opwekking van warmte in het warmtetarief worden opgenomen, terwijl in het huurrecht de kosten van onderhoud en afschrijving van een WKO-installatie (als deze als onderdeel van de gehuurde wordt aangemerkt (artikel 7:233 BW Pro)) in de huurprijs dienen te zijn opgenomen (artikel 7:237 lid 2 BW Pro) en de kosten van de warmtelevering als servicekosten in rekening worden gebracht.
Per 1 juli 2019 is artikel 1a aan de Warmtewet toegevoegd, waarin is bepaald dat de Warmtewet niet (meer) van toepassing is op (onder meer) leveranciers die tevens ook verhuurder zijn van hun afnemers.
4.5.
De huurders hebben van meet af aan een leveringsovereenkomst gesloten met
Energie B.V., die de in geding zijnde eindafrekeningen (gebaseerd op de (afrekensystematiek en tarieven van) de Warmtewet) aan huurders heeft gestuurd. Niet de verhuurder
(De Kernen), maar een derde is dus opgetreden als warmteleverancier. De vraag is of, zoals de huurders stellen en De Kernen betwist, Energie B.V. in het kader van de Warmtewet moet worden aangemerkt als (c.q. worden vereenzelvigd met) de verhuurder.
4.6.
De tekst van de wet biedt geen aanknopingspunten om aan te kunnen nemen dat het geval waarin een dochtervennootschap van een verhuurder optreedt als warmteleverancier moet worden gelijkgesteld aan het geval waarin een verhuurder zelf warmte levert. Voor vereenzelviging als “rechterlijke fictie” – waarbij op grond van de uitzonderlijke omstandigheden van het geval het identiteitsverschil tussen de moeder- en de dochtervennootschap wordt “weggedacht” – bestaat evenmin aanleiding. Het (enkele) feit dat alsdan de warmtelevering onder het huurrecht zou vallen, is daarvoor onvoldoende, mede gelet op het feit dat de Warmtewet beoogt de huurder te beschermen met maximale tarieven.
4.7.
Dat naar aanleiding van Kamervragen in het kader van herziening van de Warmtewet in de nota naar aanleiding van het verslag [1] – zonder enige nadere motivering/toelichting – is overwogen “(dat) dochterondernemingen van verhuurders in het kader van de Warmtewet niet (worden) beschouwd als zelfstandige organisatie, maar als onderdeel van de moeder” leidt niet tot een ander oordeel. Als een dergelijke vereenzelviging was bedoeld, had het voor de hand gelegen dat uitdrukkelijk te regelen of in de toelichting te vermelden.
4.8.
Het voorgaande betekent dat de huurders in deze procedure (met De Kernen als wederpartij) niet de hoogte van de eindafrekeningen aan de orde kunnen stellen.
4.9.
Voor zover de huurders hebben willen betogen dat de WKO-installatie weliswaar contractueel van het gehuurde is uitgesloten, maar als onroerende aanhorigheid (artikel 7:233 BW Pro, tweede gedeelte) alsnog tot de woonruimte kan worden gerekend (en daarmee onder het huurrecht valt), geldt dat – wat daar verder ook van zij – geen beroep op vernietiging van deze bepaling uit de huurovereenkomst is gedaan.
4.10.
Het betoog van de huurders dat in de door hen aan De Kernen betaalde huurprijs ook een vergoeding voor de WKO-installatie is begrepen (waarmee de huurprijs (dus) te hoog zou zijn) heeft evenmin het gewenste resultaat. Nog daargelaten dat een en ander (als door De Kernen betwist) niet is komen vast te staan, geldt dat het alsdan op de weg van de huurders had gelegen de voorgeschreven weg met betrekking tot huurprijsverlaging te volgen.
4.11.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de hiervoor onder 4.4 genoemde verklaring voor recht worden toegewezen. In de omstandigheden van het geval wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat De Kernen, als verhuurder, niet de contractspartij is van [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] als het gaat om de energiekosten over 2019 en 2020;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op