Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: ARN 22/1710
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente] (verweerder).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 22 december 2021.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adresgegevens] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 205.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 8 december 2022 op zitting behandeld. Namens de gemachtigde van eiser is verschenen [persoon A] . Namens verweerder zijn verschenen [persoon B] en [persoon C] .
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een rijwoning uit 1992 met een aangebouwde en vrijstaande berging en een overkapping. De inhoud van de woning is ongeveer 311 m3 en het perceel is ongeveer 134 m2.
Beoordeling door de rechtbank
1. De rechtbank beoordeelt de waarde van de woning op waardepeildatum. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
2. De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3. Eiser bepleit een waarde van € 185.000. Eiser is onder andere van mening dat in de bezwaarfase ten onrechte de KOUDV- en liggingsfactoren, de indexeringspercentages van de vergelijkingsobjecten en de waarde van de objectonderdelen van de woning en van de vergelijkingsobjecten niet zijn overgelegd of niet inzichtelijk zijn gemaakt. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Daarbij gaat verweerder bij vergelijkingsobject [adresgegevens] uit van een verkeerd verkoopcijfer en bij [adresgegevens] van een onjuiste inhoud omdat de aanbouw niet is meegenomen. De andere drie vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser minder goed bruikbaar gelet op de ligging.
4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatiematrix van [persoon D] . In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 205.064.
5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.
6. Eiser heeft ter zitting terecht opgemerkt dat verweerder de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten ook in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft geen foto’s of verkoopbrochures van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Daardoor zijn de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Het is daarom voor de rechtbank niet controleerbaar of de door verweerder overgelegde matrix juist is en of de kubieke meterprijzen juist zijn herleid uit de transactieprijzen. De matrix kan reeds hierom niet dienen als onderbouwing van de waarde.
7. Gelet hierop dient het beroep gegrond te worden verklaard en behoeven de overige gronden van eiser geen verdere bespreking.
8. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak de door hem bepleite waarde van € 185.000 heeft. Eiser heeft namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot die waarde is gekomen.
9. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 200.000.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 200.000. De daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting zal overeenkomstig moeten worden verminderd.
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 [1] en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning tot € 200.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.J.H. Klomp, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).