ECLI:NL:RBGEL:2023:6956

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 23/1165

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaatsnaam] , belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de [gemeente] , de heffingsambtenaar.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 november 2022.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adresgegevens woning] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 515.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd.

Belanghebbende heeft tegen de waarde van de woning bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tijdig beroep ingesteld bij de rechtbank. Zij heeft ook een aanvullend beroepschrift ingediend.

Belanghebbende heeft op verzoek van de rechtbank voorafgaande aan de zitting een schriftelijke reactie op het verweerschrift ingestuurd. In reactie daarop heeft de heffingsambtenaar taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten opgestuurd.

De rechtbank heeft het beroep op 28 september 2023 op zitting behandeld. Namens belanghebbende is [persoon A] verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn [persoon B] en [persoon C] (taxateur) verschenen.

Feiten

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd in 1920. Het woonoppervlak van de woning is 260 m². Het perceel bestaat uit een stuk grond met woonbestemming van 2.555 m2 en een stuk grond van 25.625 m2 met agrarische bestemming.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt de waarde van de woning. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

3. Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar in beroep geheel nieuwe vergelijkingsobjecten mocht aandragen. Daarnaast is in geschil of de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Belanghebbende bepleit een waarde van € 324.000. Belanghebbende onderbouwt deze waarde met een taxatierapport van [persoon D] en [persoon E] . Het taxatierapport concludeert ook tot een waarde van € 324.000.

5. De heffingsambtenaar onderbouwt de vastgestelde waarde met een taxatierapport van [persoon C] van [bedrijf] . Dit taxatierapport concludeert tot een taxatiewaarde van € 590.000.

6. De rechtbank komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten mocht aandragen en dat de waarde moet worden verminderd tot € 495.000
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Nieuwe vergelijkingsobjecten in beroep

7. Belanghebbende stelt dat zij in haar procespositie is geschaad omdat de heffingsambtenaar in beroep de gehele onderbouwing van de waarde in de bezwaarfase heeft losgelaten. Op grond van de informatie die in bezwaar is verstrekt, heeft belanghebbende een afweging gemaakt om in beroep te gaan. In beroep wordt belanghebbende echter geconfronteerd met een totaal andere onderbouwing. Die handelwijze van de heffingsambtenaar is in strijd met het vertrouwens- en het zorgvuldigheidsbeginsel. Bovendien is deze geheel nieuwe onderbouwing een indicatie dat er een motiveringsgebrek kleeft aan de primaire waardebeschikking en aan de onderbouwing in bezwaar. Belanghebbende refereert ter onderbouwing van haar standpunt aan uitspraken van Rechtbank Midden-Nederland^[1]en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch^[2].

8. De heffingsambtenaar stelt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd en dat het hem vrijstaat om in beroep een nieuwe onderbouwing te geven.

9. De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar is gemotiveerd op grond van de marktgegevens van [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . In de uitspraak op bezwaar zijn van deze vergelijkingsobjecten het bouwjaar, de woonoppervlakte, de grondoppervlakte, de verkoopdatum, de verkoopprijs en de kwaliteit-, onderhoud- en ligginsfactoren vermeld. Naar de rechtbank begrijpt, berust deze onderbouwing op een modelmatige taxatie in bezwaar, terwijl in beroep een individuele taxatie van de woning is uitgevoerd. De rechtbank acht de uitspraak op bezwaar op zichzelf genomen goed gemotiveerd. Hierbij houdt de rechtbank rekening met het feit van algemene bekendheid dat gemeentes grote aantallen WOZ-zaken moeten afhandelen. In beroep zijn er beduidend minder WOZ-zaken, waardoor een meer uitgebreide en afwijkende onderbouwing mogelijk en financieel haalbaar is. De mogelijkheid van het gebruiken van nieuwe bewijsmiddelen in beroep is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad en geldt ook voor WOZ-zaken.^[3]De rechtbank acht deze werkwijze, waarbij de heffingsambtenaar de waarde in bezwaar modelmatig laat taxeren en in beroep een individuele taxatie laat uitvoeren, overigens in lijn met de zeeffunctie van de bezwaarfase.^[4]De heffingsambtenaar mag in beroep andere vergelijkingsobjecten aandragen, tenzij hij dusdoende in strijd handelt met de goede procesorde. Het enkele feit dat er andere vergelijkingsobjecten dan in bezwaar zijn aangedragen, levert – dus – geen strijd met de goede procesorde op. Er is daarvoor meer nodig dan dat en het meerdere volgt hier niet uit de processtukken. De uitspraken van Rechtbank Midden-Nederland en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, waarnaar belanghebbende verwijst, leiden niet tot een ander oordeel, omdat de situatie daar wezenlijk anders was. De rechtbank ziet ook niet in waarom sprake zou zijn van een schending van het zorgvuldigheids- of het motiveringsbeginsel, omdat in de uitspraak op bezwaar voldoende is uitgelegd waarom de waarde is gehandhaafd^[5]. Daarom slaagt de beroepsgrond niet en krijgt belanghebbende dus geen proceskostenvergoeding om deze reden.

De waarde van de woning

10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

11. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de taxatiewaarde naar de marktgegevens van [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Belanghebbende stelt dat [adres 5] en [adres 6] , gelet op de verschillen met de woning in grondoppervlakte en ligging, totaal niet vergelijkbaar met de woning zijn. [adres 2] is volgens belanghebbende wel bruikbaar als vergelijkingsobject. De gemeentetaxateur heeft ten onrechte [adres 2] in beroep niet als vergelijkingsobject gebruikt, aldus belanghebbende.

12. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar tegen deze stellingen van belanghebbende niets concreets heeft ingebracht, ondanks dat de heffingsambtenaar [adres 2] in bezwaar wel als vergelijkingsobject heeft gebruikt. Ook toen deze stellingen van belanghebbende ter zitting expliciet ter sprake kwamen, bleef een gemotiveerde onderbouwing van de heffingsambtenaar achterwege. Daarom is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de bruikbaarheid van [adres 5] en [adres 6] – tegenover belanghebbendes betwisting – niet heeft onderbouwd. De rechtbank laat deze twee vergelijkingsobjecten dan ook buiten beschouwing.

13. Dan resteert [adres 4] . Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van dit vergelijkingsobject niet gemotiveerd betwist en zelfs gesteld dat dit vergelijkingsobject misschien wel bruikbaar is. De rechtbank ziet in de dossierstukken geen aanleiding voor twijfel aan de bruikbaarheid van [adres 4] als vergelijkingsobject. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar niet afdoende heeft onderbouwd dat voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen in objectkenmerken tussen [adres 4] en de woning. Daarvoor is het volgende van belang.

14. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat een matrix, waarin voor de woning de volgende KOUDVL-factoren zijn gehanteerd:

een score 3 (gemiddeld) voor de ligging en voor de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de carport en de twee overkappingen;
een score 2 (benedengemiddeld) voor de kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid van het woongedeelte en voor die van de twee vrijstaande garages;
een score 1 (slecht) voor de voorzieningen van het woongedeelte.

15. Voor [adres 4] zijn de volgende KOUDVL-factoren gehanteerd:

een score 3 voor de ligging en voor de uitstraling en doelmatigheid van het woongedeelte en de KOUDV-factoren van de bijgebouwen;
een score 2 voor de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van het woongedeelte.

16. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid van de woning had moeten beoordelen met een score 1. Dat zou pas recht doen aan de scheurvorming in de muren, het feit dat het plafond niet is afgewerkt en de slechte staat waarin het schilderwerk en de kozijnen verkeren. Eigenlijk is het een slooppand, aldus belanghebbende. Hetzelfde geldt voor beide garages, die ook voor de voorzieningen een score 1 hadden moeten krijgen. Belanghebbende onderbouwt zijn stellingen met een fotoblad van de woning. De heffingsambtenaar heeft ook onvoldoende rekening gehouden met (1) de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal op het dak van de schuur, de opslag en de veldschuur en (2) het feit dat een deel van de woning recentelijk is afgebrand. Tot slot betwist belanghebbende dat de grond bij [adres 4] een soortgelijke bestemming en of ligging als de woning heeft.

17. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gewezen op het substantiële verschil in vierkantemeterprijs tussen de woning (€ 431) en [adres 4] (€ 1.572) en heeft gesteld dat de woning “leefbaar” is. In het verschil in vierkantemeterprijs liggen de onderlinge verschillen in objectkenmerken tussen de woning en [adres 4] volgens de heffingsambtenaar (deels) verdisconteerd. Hij heeft ook verwezen naar bijlage 5 bij het taxatierapport, waarin in de rubriek “Overige onderdelen” staat dat juist vanwege de aanwezigheid van asbest een neerwaartse correctie van 12% op de initieel berekende vierkantemeterprijs is toegepast. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de notariële akte van de verkoop/levering van [adres 5] overgelegd om daarmee te onderbouwen dat de aanwezigheid van asbest bij de woning verdisconteerd is in de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject.

18. De rechtbank vermag uit de motivering van de heffingsambtenaar niet af te leiden hoe [adres 4] (qua staat) eruitziet, vooral omdat er geen foto’s van de binnenzijde zijn overgelegd. Daarom kan de rechtbank niet beoordelen of de verschillen in objectkenmerken in voldoende mate verdisconteerd zijn in het verschil in gehanteerde vierkantemeterprijs. Het enkele feit dat dit verschil substantieel is, is daarvoor onvoldoende. Bovendien volgt de rechtbank op basis van de door belanghebbende overgelegde foto’s de stelling van belanghebbende dat de woning zodanig slecht is dat alle KOUDV-factoren op een 1 moeten worden gesteld. Ten aanzien van het asbesthoudende materiaal kan de heffingsambtenaar zich ook niet beroepen op de notariële akte van de verkoop/levering van [adres 5] , omdat dit vergelijkingsobject al op voorhand niet bruikbaar is geacht. Bovendien heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd dat de aanwezigheid van asbest bij de woning en bij [adres 5] een waardedruk van dezelfde orde veroorzaakt. De rechtbank is van oordeel dat de (tussen partijen vaststaande) brand bij de woning en de slechte staat waarin de woning verkeert, asbestsanering des te acuter kunnen maken en dat dat op zichzelf genomen al waardedrukkend kan zijn. Tot slot heeft de heffingsambtenaar niet onderbouwd dat [adres 4] en de woning een soortgelijke bestemming en/of ligging hebben of dat het verschil hierin is verdisconteerd in de gehanteerde vierkantemeterprijzen.

19. Gelet op het voorgaande, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane taxatiewaarde en de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

20. Vervolgens rust de bewijslast op belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarde van de woning wél als juist kan worden aanvaard. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan, omdat zij de door haar voorgestane waarde niet nader heeft onderbouwd. Zo bevat het taxatierapport van [persoon D] en [persoon E] geen (cijfermatige) doorrekening van de onderlinge verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bovendien is in dit rapport gerekend met een kaveloppervlak van 2.000 m², terwijl het kaveloppervlak van de woning veel groter is (2.555 m² voor wonen en 25.625 m² agrarische grond). De berekening van de waarde van de grond door de taxateur van de heffingsambtenaar in beroep, gebaseerd op de taxatiewijzer, is goed onderbouwd en geeft aan dat de grond bij de woning een substantiële waarde heeft, ook voor wat betreft het grote stuk grond met agrarische bestemming, dat door de taxateur van belanghebbende niet is meegetaxeerd.

21. Omdat beide partijen niet aan de op hen rustende bewijslast hebben voldaan, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aangedragen, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 in goede justitie vast op € 495.000.

Conclusie en gevolgen

22. Het beroep is gegrond. De waarde moet worden verminderd tot € 495.000. De aanslag moet dienovereenkomstig worden verminderd.

23. De rechtbank ziet in de gegrondverklaring van het beroep aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in het kader van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt deze kosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.684,50 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, 1 punt voor het beroepschrift, 0,5 punt voor de reactie op het verweerschrift en 1 punt voor de rechtbankzitting met een waarde per punt van € 296 in bezwaar en € 837^[6]in beroep en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen de kosten voor het taxatierapport voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van € 256,52.^[7]Dit bedrag is inclusief btw, omdat uit niets volgt dat belanghebbende de in rekening gebrachte voorbelasting in aftrek kan brengen. De totale kostenvergoeding bedraagt afgerond € 2.684,50 + € 256,52 = € 2.941.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de waarde tot € 495.000;
verminderd de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten ten bedrage van € 2.941;
draagt de heffingsambtenaar op het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. R.C.H. Graves, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vermindering WOZ-waarde woning na onvoldoende onderbouwing heffingsambtenaar