Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 22/1535
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eisers], uit [woonplaats], eisers
(gemachtigden: [naam] en [naam]),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Doetinchem
(gemachtigde: mr. dr. N.C. Faber).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de afwijzing van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade.
1.1.
Het college heeft de aanvraag in het besluit van 13 juli 2021 afgewezen. In de beslissing op bezwaar van 15 februari 2022 is het college bij de afwijzing gebleven.
1.2.
Het college heeft op 5 juli 2022 een verweerschrift ingediend.
1.3.
Eisers hebben op 25 juli 2022 een second opinion van [deskundige A] ingediend.
1.4.
De planschadebeoordelingscommissie heeft op 14 november 2023 gereageerd op de second opinion.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: Namens eisers [naam] en deskundige [deskundige A], de gemachtigde van het college (via een videoverbinding) en deskundigen [deskundige B] en [deskundige C], voorzitter en lid van de planschadebeoordelingscommissie van de gemeente Doetinchem.
Totstandkoming van het besluit
Planschadeverzoek
2. Eisers zijn eigenaren van de onroerende zaken aan [locatie]. Eisers hebben gevraagd om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het op 22 augustus 2013 in werking getreden bestemmingsplan “Binnenstad en De Veentjes – 2012”. Het college heeft de aanvraag op 21 augustus 2018 ontvangen.
Eisers stellen schade te lijden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan omdat de gebruiks- en exploitatiemogelijkheden en de ontwikkelingsmogelijkheden van de onroerende zaken aan [locatie] worden beperkt waardoor deze onroerende zaken in waarde zijn gedaald. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan zijn onder andere woningen op de begane grond niet meer toegestaan.
Advies planschadebeoordelingscommissie Doetinchem
3. Het college heeft de planschadebeoordelingscommissie gevraagd om advies uit te brengen over de aanvraag.
In het advies van 14 juni 2021 heeft de planschadebeoordelingscommissie een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “Binnenstad 1988” en het nieuwe bestemmingsplan “Binnenstad en de Veentjes – 2012”.
De planschadebeoordelingscommissie heeft geconcludeerd dat op de peildatum weliswaar sprake is van een gewijzigde planologische situatie omdat er onder andere geen woningen meer zijn toegestaan op de begane grond, maar dat die wijziging dermate beperkt is dat dit niet lijdt tot een op geld waardeerbare waardedaling van de objecten. Ondanks het feit dat het gebruik als café en/of feestzaal komt te vervallen en de openingstijden worden beperkt, blijven er naar het oordeel van de planschadebeoordelingscommissie ten aanzien van het gebruik van de objecten op de peildatum voldoende ruime aanwendingsmogelijkheden bestaan waardoor de exploitatiemogelijkheden en het te behalen rendement niet negatief wordt beïnvloed door de beperkte wijziging van de bestemming en gebruiksmogelijkheden. De planschadebeoordelingscommissie beschouwt met name de mogelijkheid van uitbreiding met studio's als een planologisch voordeel, terwijl de realisering van woningen/ appartementen nog steeds mogelijk blijft. Dat betekent volgens de planschadebeoordelingscommissie dat de noodzaak ontbreekt om de onroerende zaken te waarderen. En als dat wel gedaan zou worden dit niet zal leiden tot een tegemoetkoming in de planschade omdat dit nadeel naar het oordeel van de planschadebeoordelingscommissie niet zal uitstijgen boven het normaal maatschappelijk risico.
De planschadebeoordelingscommissie heeft geadviseerd het verzoek af te wijzen omdat er naar objectieve maatstaven bepaald geen sprake is van een waardedaling van de onroerende zaak als gevolg van het gewijzigde planologische regime.
Het college heeft conform het advies van de planschadebeoordelingscommissie het verzoek van eisers afgewezen.
De second-opinion van [deskundige A]
4. Eisers hebben in beroep een second-opinion/ taxatie overgelegd. In de second opinion is met betrekking tot de panden aan [locatie] geconcludeerd:
Dat de meerwaarde van het vervallen van de minimale inhoudseis van 130 m3 op nihil moet worden gesteld voor de objecten aan [locatie].
Dat een redelijk handelend belegger/ koopgegadigde bij zijn aankoopbeslissing de planologische ruimte op de begane grond wel zou hebben meegewogen in zijn risicobeoordeling en daarmee een, zij het geringe, meerprijs zou hebben willen betalen indien wonen op de begane grond toegestaan zou zijn.
Dat ten aanzien van het vervallen van een mogelijk gebruik voor bepaalde horeca-categorieën en als kantoorruimte dit theoretisch weliswaar tot een vermindering van de mogelijkheden leidt, maar dat dit in waarde technische zin niet significant is. Zwaardere vormen van horeca leiden enerzijds tot forse(re) investeringen, onder andere in brandveiligheid. Anderzijds gaat gebruik ten behoeve van zwaardere horeca gepaard met een verminderd woongenot op de verdieping. In dit verband speelt voorts de minder centrische ligging van de objecten een rol. Hierdoor is aanwending ten behoeve van horeca minder voor de hand liggend.
Dat het vervallen van de mogelijkheid tot gebruik als kantoorruimte niet leidt tot een significante daling van de waarde, nu gebruik als kantoorruimte, mede gelet op de ligging en het ontbreken van eigen parkeervoorzieningen niet de meest voor de hand liggende invulling is.
[deskundige A] heeft de waarde van de onroerende zaken getaxeerd op € 476.000 onder het oude bestemmingsplan en € 461.000 onder het nieuwe bestemmingsplan. De planschade bedraagt volgens [deskundige A] € 15.000.
Reactie planschadebeoordelingscommissie 14 november 2023
5. De planschadebeoordelingscommissie geeft in reactie op de second opinion aan dat in april 2013, dus voor de peildatum, door de gemeente een “Actualisatie Detailhandelsbeleid 2013” is vastgesteld. Daarin is opgenomen dat als concentratiegebied voor winkels onder meer geldt “het centrumgebied van het Ei”. [locatie] ligt binnen dit Ei”. In het beleid staat: “Primair gaan wij het winkelgebied het Ei versterken. Doel hiervan is om de bovenregionale functie van Doetinchem te versterken. Het Ei kent de grootste diversiteit en functiemix met sterke aantrekkingskracht voor Doetinchemse en regionale bezoekers.”
Dit betekent dat sprake is van een aanlooplocatie naar het kernwinkelgebied, voor zover zij niet tot het kernwinkelgebied behoren.
De planschadebeoordelingscommissie komt tot de conclusie dat op de peildatum er geen aanwijzingen waren dat een functiewijziging naar wonen op de begane grond beleidsmatig in de rede lag.
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank beoordeelt de afwijzing van de door eisers gevraagde tegemoetkoming in planschade. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
7. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overgangsrecht8. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door eisers in de aanvraag om een tegemoetkoming aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Maatstaf
9. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. De rechtbank wijst op de overzichtsuitspraak planschade van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 28 september 2016. [1]
10. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade bestrijdt [2] .
Beroepsgronden met betrekking tot de procedure
11. Eisers hebben in het beroepschrift en tijdens de zitting hun ongenoegen geuit over het verloop van de procedure. Daarbij is ook gewezen op de duur van voorgaande procedures. Eisers hebben de vraag gesteld of de rechtszekerheid in deze procedure wel gewaarborgd is. Eisers wijzen onder andere op de volgende punten:
- Eisers hebben de planschadebeoordelingscommissie en het college verzocht om zich te houden aan termijnen en objectief te werk te gaan omdat dit in een eerdere procedure niet is gebeurd. Eisers voeren aan dat in de voorliggende procedure onder andere termijnen zijn overschreden.
- Eisers hebben het college gevraagd om de zaken over [locatie] en [locatie 2] separaat maar gelijktijdig te behandelen. Dit is toegezegd maar hier is niet aan voldaan bij de beslissingen op bezwaar.
- Eisers hebben het college gevraagd om alle stukken ook altijd per e-mail te sturen. Ook hier heeft de gemeente zich niet aan gehouden.
- Eisers geven aan dat belangrijke stukken vaak kort voor de (zomer-, en kerst) vakantie worden gestuurd, waardoor termijn in die vakanties beginnen te lopen.
- Eisers vinden het ongewenst dat als de procedure onevenredig lang duurt en de planschadebeoordelingscommissie de schijn van partijdigheid tegen heeft, het niet mogelijk is om leden van de planschadebeoordelingscommissie te wraken.
11.1.
Het college heeft in het verweerschrift gereageerd op het betoog van eisers en toegegeven dat het een en ander in de procedure niet is gelopen zoals dat is afgesproken.
Het college heeft aangegeven dat:
- De doorlooptijd lang heeft geduurd. Enerzijds vanwege het langer uitblijven van gevraagde stukken aan aanvrager nadat de hoorzitting had plaatsgevonden, en anderzijds de beperkingen die voortvloeide uit de richtlijnen van de Rijksoverheid ten aanzien van COVID-19.
- De twee beslissingen op bezwaar in het zaaksysteem zijn klaargezet voor verzending op dezelfde dag maar dat per abuis daarbij één van de twee brieven over het hoofd is gezien, waardoor de beslissing op bezwaar in het planschadedossier van [eisers] acht dagen later is verzonden dan de beslissing op bezwaar in het planschadedossier van [naam]
- Ondanks dat beloofd was dat eisers zo veel mogelijk (ook) per e-mail geïnformeerd zouden worden bij de beslissingen op bezwaar dat per abuis niet is gebeurd.
- Wat betreft verzending voor vakanties geeft het college aan dat er altijd naar gestreefd wordt besluitvorming niet onnodig te vertragen en dat daardoor na de ontvangst van de definitieve planschadeadviezen zo snel mogelijk twee besluiten zijn genomen.
- Het college verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 21 november 2018
- Het is wel mogelijk om te wraken al is het niet gebruikelijk dat hangende de procedure wordt gewraakt. De verordening voorziet er wel in. Als de commissie wordt samengesteld, dan wordt een kennisgeving gestuurd met de samenstelling van de commissie. Dan wordt gevraagd of de samenstelling akkoord is of niet. Los daarvan is er een eigen verantwoordelijkheid van de leden van de commissie. Een lid kan zich ook verschonen.
11.2.
De rechtbank stelt vast dat het college heeft gereageerd op hetgeen eisers hebben aangevoerd. De ongenoegens zijn ook besproken tijdens de zitting. Eisers hebben tijdens de zitting aangegeven geen consequenties te verbinden aan de ongenoegens. De rechtbank stelt vast dat de procedure tot aan het nemen van de beslissing op bezwaar lang heeft geduurd maar dat dit niet betekent dat het beroep gegrond moet worden verklaard.
Omvang van het geding
12. De rechtbank stelt vast dat partijen geen verschil van mening hebben over de peildatum en de door de planschadebeoordelingscommissie opgestelde planvergelijking. Ook zijn partijen het er over eens dat sprake is van directe planschade en dat de onroerende zaken binnen “het centrumgebied van het Ei” liggen.
Ook is niet in geschil dat op de peildatum een verbouwing van de onroerende zaken om daarin studio’s in plaats van appartementen te realiseren niet aan de orde was omdat de onroerende zaken daar nog te goed voor waren. Daarom is het uitgangspunt dat ten tijde van de peildatum de vier aanwezige appartementen in plaats van studio’s de meest lucratieve aanwending van de bovenverdiepingen waren.
Tussen partijen is wel in geschil de vraag of er sprake is van planschade omdat de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaken aan [locatie] door de planologische wijziging zijn gewijzigd waardoor er onder andere niet langer woningen mogelijk zijn op de begane grond. Uitsluitend de waardering door de planschadebeoordelingscommissie van deze wijziging is in geschil.
12.1.
De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen. [4]
Vervallen mogelijkheid woningen te realiseren op de begane grond
13. Eisers voeren aan dat de planschadebeoordelingscommissie in haar advies ten onrechte heeft geconcludeerd dat er naar objectieve maatstaven bepaald geen sprake is van een waardedaling van de onroerende zaken als gevolg van het gewijzigde planologische regime. In tegenstelling tot de planschadecommissie zijn eisers van mening dat het vervallen van de planologische mogelijkheid om op de begane grond woningen te realiseren tot een substantiële gebruiksbeperking en daarom tot een waardedaling van haar onroerende zaken leidt. Daarbij merken eisers op dat [locatie] een doorlooplocatie richting het centrum betreft waardoor de begane grond beter voor woningen dan voor commerciële doeleinden gebruikt kan worden. Volgens eisers is sprake van een waardevermindering van de onroerende zaken van € 15.000. Eisers hebben hun standpunt onderbouwd met een second opinion van [deskundige A].
13.1.
De planschadebeoordelingscommissie heeft samengevat overwogen dat de realisering van een woning op de begane grond weliswaar onder het voorheen vigerende bestemmingsplan mogelijk was maar daarvoor gold in ieder geval dat de maximale grootte 130 m3 zou moeten zijn. Volgens de planschadebeoordelingscommissie is het, in aanmerking genomen de locatie in de binnenstad, aannemelijk dat een redelijk handelend eigenaar juist de meer commerciële activiteiten, zoals winkels, showrooms en of kantoren op de begane grond realiseert en woningen op de tweede of de derde woonlaag.
Het vervallen van de woonbestemming voor de begane grond leidt daarom per saldo niet tot een op geld waardeerbare waardedaling van het object. Daarnaast zijn de resterende aanwendingsmogelijkheden volgens de planschadebeoordelingscommissie voor een objectieve koper zodanig dat het vervallen van de woonbestemming op de begane grond niet in de prijsvorming zal worden betrokken. Een redelijk handelend koper zal per peildatum zijn (maximale) prijs laten bepalen op basis van ontwikkeling van een commerciële functie op de plint en woningen daarboven. Op de peildatum ligt realisatie van een woning op de begane grond niet voor de hand en realisatie van horeca is van invloed op de verhuurbaarheid/verkoopbaarheid van de woningen daarboven. Daarmee is de aanwending die de prijs bepaald van de redelijke handelend koper onder het oude en nieuwe regime niet fundamenteel van elkaar verschillend.
De planschadebeoordelingscommissie heeft verder overwogen dat voor zover eisers hebben aangevoerd dat de onroerende zaken niet op een doorlooplocatie zouden liggen dit onjuist is en niet onderbouwd. [locatie] is een aanlooplocatie naar het kernwinkelgebied, voor zover zij niet tot het kernwinkelgebied behoren.
13.2.
De rechtbank volgt het betoog van eisers niet. Het college heeft in redelijkheid het advies van de planschadebeoordelingscommissie kunnen volgen. De rechtbank stelt op grond van het voorgaande en hetgeen tijdens de zitting is besproken vast dat het college tot de conclusie heeft kunnen komen dat bestaand gebruik van de onroerende zaken op de peildatum de meest lucratieve invulling was. Dit gebruik bestond uit commerciële doeleinden op de begane grond en verhuur van vier appartementen. Eisers lijken daar zelf toentertijd ook vanuit te zijn gaan gelet op de (kort) na de peildatum ingediende bouwplannen.
De planologische wijziging betekent weliswaar dat wonen op de begane grond niet meer is toegestaan maar gelet op het beleid van de gemeente ten aanzien van de inrichting van de omgeving en het feit dat de huizenmarkt op de peildatum in 2013 op een dieptepunt verkeerde, is niet aannemelijk dat dit tot schade heeft geleid.
Gelet op het voorgaande hebben eisers geen concrete aanknopingspunten gegeven om te twijfelen aan de juistheid en volledigheid van het advies van de planschadebeoordelingscommissie. Het college mocht dat advies daarom aan zijn besluit ten grondslag leggen.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L.M. Steinebach-de Wit, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H. Dijkman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.