Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 23/328
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [naam gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van De Connectie (gemeente Arnhem), de heffingsambtenaar.
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), in Den Haag, de Staat.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2022.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 611.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing van de gemeente Arnhem voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd in een schriftelijk stuk dat voor de zitting is ingediend en is doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
De rechtbank heeft het beroep op 7 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon A] als waarnemer van de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [persoon B] en [persoon C] . De rechtbank heeft ter zitting het onderzoek geschorst.
Nadat de eerste zitting was geweest, hebben partijen nog de volgende stukken overgelegd:
- 18 september 2023: aanvullende gegevens heffingsambtenaar (met daarbij een tweede matrix) naar aanleiding van eerste zitting;
- 2 november 2023: reactie van belanghebbende op de nieuwe gegevens;
- 18 december 2023: reactie van de heffingsambtenaar met een tweede aangepaste matrix;
- 27 maart 2024: reactie van belanghebbende;
- op de zitting van 11 april 2024 heeft de heffingsambtenaar een nieuwe (derde) taxatiematrix overgelegd.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2024. Hieraan hebben dezelfde personen deelgenomen als die op de eerste zitting aanwezig waren.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een [soort woning] uit 1929 met berging/schuur en vrijstaande garage. Het perceeloppervlak van de woning is ongeveer [perceeloppervlakte] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende op de bezwaren van belanghebbende ingegaan. Van een schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Bovendien brengt het procedureverloop in belastingzaken mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en de motivering van de bestreden uitspraak in beginsel op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak kunnen leiden.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld?
6. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [persoon C] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 652.000. De taxateur heeft de getaxeerde waarde onderbouwd met de transactieprijzen van drie in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten, namelijk [locatie 2] (verkocht op [datum] voor € 615.000), [locatie 3] (verkocht op [datum] voor € 630.000) en [locatie 4] (verkocht op [datum] voor € 665.000).
8. Op de tweede zitting heeft de heffingsambtenaar een nieuwe (derde) taxatiematrix overgelegd, op grond waarvan hij concludeert tot een waarde van € 621.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in deze matrix onderbouwd met dezelfde drie hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten.
9. Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van de woning van € 581.000. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met de transactieprijzen van drie in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten, namelijk [locatie 3] en [locatie 4] (beide objecten ook door de heffingsambtenaar genoemd) en daarnaast het ook in [plaats] gelegen object [locatie 5] (verkocht in [datum] voor € 510.000).
10. De rechtbank stelt voorop dat de woning aan [locatie 2] te ver van de waardepeildatum is verkocht om de waarde van de woning op de waardepeildatum te kunnen onderbouwen. Voor de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar blijven dus alleen de woningen over aan [locatie 3] en de woning aan [locatie 4] (het buurpand).
11. Voor de vergelijking met deze andere woningen is van belang wat de grootte is van het woonoppervlak van de woning, hetgeen tussen partijen in geschil is. Daarbij gaat het om de vraag hoe groot de aanbouw van de woning was in de oude situatie die voor deze zaak van belang is. Niet in geschil is dat de uitbouw is vergroot na de toestandsdatum (1 januari 2022) en dat die vergroting niet meetelt voor de WOZ-waarde voor 2022. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een uitbouw van 18 m². Belanghebbende heeft in zijn nadere stukken heel precies toegelicht en ter zitting nader uitgelegd, en de rechtbank acht dit aannemelijk, dat de aanbouw van de woning voor de vergroting daarvan 11 m² groot was en dat deze aanbouw in 2022 met 7 m² is uitgebouwd, zodat de aanbouw in de oude situatie 11 m² groot was en in de nieuwe situatie 18 m². Dit blijkt ook uit de in het Waardeloket vermelde gegevens. De heffingsambtenaar heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar de woning laten opmeten na de eerste zitting, maar uit het betreffende document (gedateerd op 12 september 2023 en overgelegd bij de mail van 18 september 2023) kan niet opgemaakt worden of hierbij de oude of de nieuwe situatie is opgemeten. Gelet op de door belanghebbende gegeven uitleg, de overgelegde foto’s van Planviewer en de door belanghebbende overgelegde schermprint van Google Maps van de woning van september 2022, acht de rechtbank aannemelijk dat de inhoudsopname van 12 september 2023 van de heffingsambtenaar is gebaseerd op de nieuwe situatie. Dit betekent dat voor de oude situatie niet met een uitbouw van 18 m² moet worden gerekend, maar met een uitbouw van 11 m². Daardoor komt de totale woonoppervlakte van de woning uit op [woonoppervlakte] , net als het buurpand op [locatie 4] . Door de vrij hoge waarde per meter, maakt dit kleine verschil behoorlijk veel uit voor de waarde.
12. Een ander punt dat van belang is bij de vergelijking, is dat de verkoopcijfers van de referentiepanden moeten worden toegerekend naar de waardepeildatum en dat daarbij een juist indexeringscijfer moet worden gehanteerd. Tussen partijen is niet in geschil dat de indexatie van de aankoopprijs van de vergelijkingsobjecten kan worden gebaseerd op indexcijfers afkomstig van de Waarderingskamer.
13. De heffingsambtenaar is bij de indexatie uitgegaan van de prijsontwikkeling van woningen in de gemeente Arnhem voor de jaren 2020 en 2021, zoals deze volgen uit de website van de Waarderingskamer, althans dat heeft hij gesteld. Belanghebbende heeft echter aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet het juiste indexeringscijfer uit de gegevens van de Waarderingskamer heeft gebruikt bij de indexering van het buurpand naar de waardepeildatum.
14. Belanghebbende voert aan dat dit object op [datum] is gekocht en dat daarom de indexering naar tijdsgelang (7,5 maanden gedeeld door 12) moet worden gebaseerd op het voor dat jaar 2021 geldende stijgingspercentage. Volgens belanghebbende is het percentage voor de waardeontwikkeling in 2021 echter niet 10,6, zoals de heffingsambtenaar heeft gehanteerd, maar 23,3. Dit percentage is in de tabel van de Waarderingskamer genoemd bij het jaartal 2023 en daarmee wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarden bedoeld voor de periode 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zo heeft belanghebbende toegelicht. Die waardeontwikkeling wordt namelijk pas begin 2023 bekend, bij het vaststellen van de WOZ-waarden voor het jaar 2023, die worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Pas dan is bekend wat het verschil is tussen de WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2021 en de WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2022. Belanghebbende legt aan deze toelichting mede ten grondslag een ter zitting door hem overgelegde door hem gemaakte berekening en een uitdraai van een webpagina van de Waarderingskamer. Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar uit van verkeerde getallen uit de tabel, omdat hij bij het verkeerde jaartal kijkt. Het gaat volgens belanghebbende in de tabel overigens niet om de stijging van de prijzen van woningen gebaseerd op verkopen van woningen, maar om de waardeontwikkeling zoals deze volgt uit de stijging van de WOZ-waarden.
15. Tijdens de tweede zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat hij het verkeerde indexeringscijfer heeft gebruikt bij de indexering van het buurpand en dat hij voor het jaar 2021 inderdaad had moeten uitgaan van 23,3% stijging. [1] Hij heeft het effect hiervan tijdens de zitting niet kunnen doorrekenen, omdat zijn laptop leeg was. Belanghebbende heeft het verschil wel doorgerekend in zijn matrix en daaruit volgt dat dit zorgt voor een aanzienlijk verschil, omdat de waarde van het buurpand op de waardepeildatum daardoor veel lager is dan het bedrag waar de heffingsambtenaar mee heeft gerekend in zijn derde matrix. Er moet bij de indexering namelijk niet 5,4% worden afgetrokken van de koopsom, maar 14,56% (7,5/12 maal 23,3).
16. De conclusie van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, doordat hij bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van een te groot oppervlak van de aanbouw en van een onjuiste indexering van het buurpand. De verschillen zijn hierdoor dusdanig dat de waarde lager uitkomt dan de beschikte waarde, al komt de derde matrix op een hoger bedrag uit.
17. Vervolgens rust de bewijslast op belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning wél als juist kan worden aanvaard. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, omdat in zijn matrix enkele aannames zijn gedaan die niet voldoende onderbouwd zijn.
18. Belanghebbende had aangevoerd dat het onderhoud van de woning even goed of slecht is als dat van het buurpand ten tijde van de verkoop en dat beide panden dus ofwel een 2 voor onderhoud moeten hebben, ofwel allebei een 3, en dus niet, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan een 2 voor het buurpand en een 3 voor de woning van belanghebbende. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de waarderingsfactor voor de woning een 3 moet zijn. De waardering van het onderhoud van het buurpand op een 2 is voor hem niet langer in geschil. In zijn matrix (bij het nader stuk van 27 maart 2024) die uitkomt op een waarde van € 581.695, heeft hij echter zowel aan de woning als aan het buurpand voor onderhoud een factor 3 toegekend, waardoor de waarde van de woning in de berekening te laag uitkomt. Verder heeft belanghebbende voor de aanbouw met 10 m² gerekend in plaats van met 11 m². Daardoor maakt belanghebbende met zijn matrix de door hem voorgestane waarde van € 581.000 niet aannemelijk.
19. Omdat beide partijen niet aan de op hen rustende bewijslast hebben voldaan, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aangedragen, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 600.000. Dit brengt mee dat het beroep gegrond is.
Vergoeding van immateriële schade
20. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
21. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het verzoek uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. [2] Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid [3] is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding.
22. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 23 februari 2022. De periode tussen die datum en de uitspraak van de rechtbank is langer dan twee jaar. De rechtbank ziet geen reden om de redelijke termijn in dit geval langer vast te stellen dan twee jaar. Dat betekent dat de rechtbank uiterlijk op 23 februari 2024 uitspraak had moeten doen. De redelijke termijn is met (afgerond) drie maanden overschreden. Naar boven afgerond is dat een half jaar. Dit betekent dat recht bestaat op een schadevergoeding van € 500. De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 30 september 2022, meer dan zes maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. Daarmee heeft de bezwaarfase (afgerond) anderhalve maand te lang geduurd. De heffingsambtenaar moet daarom van de totale schadevergoeding 1,5/3 deel betalen oftewel € 250. De Staat moet de rest betalen, dus € 250.
Conclusie en gevolgen
23. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de rechtbank zal de WOZ-waarde lager vaststellen. Dit betekent ook dat de aanslagen zullen worden verminderd. Daarnaast heeft belanghebbende recht op een vergoeding voor geleden immateriële schade.
24. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 3.682,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 310, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een nader stuk voor de eerste zitting, 1 punt voor het verschijnen ter eerste zitting, 0,5 punt voor beide stukken na de eerste zitting en 0,5 punt voor het verschijnen op de tweede zitting met een waarde per punt van € 875 [4] en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
25. Ter nadere motivering van de hoogte van de toegekende proceskostenvergoeding geldt het volgende. Normaal gesproken wordt voor stukken die in reactie op het verweerschrift ongevraagd worden ingestuurd door de gemachtigde van een belanghebbende niet een halve punt toegekend. In WOZ-zaken is aanleiding om dit in de meeste gevallen wel te doen, omdat in het verweerschrift in WOZ-zaken vrijwel altijd een nieuw taxatierapport wordt overgelegd door de heffingsambtenaar, bijna altijd met andere referentieobjecten en andere cijfers. Een schriftelijke reactie hierop voorafgaand aan de zitting bevordert een efficiëntere afdoening van de zaak, terwijl zo ook recht wordt gedaan aan de omstandigheid dat de belanghebbende door de nieuwe taxatie van de heffingsambtenaar in beroep niet anders kan dan andere beroepsgronden aan te voeren tegen de nieuwe onderbouwing van de waardering. In deze zaak zijn bovendien tussen de eerste en de tweede zitting veel stukken gewisseld. De rechtbank acht het redelijk om de extra werkzaamheden van de gemachtigde enigszins te vergoeden conform de mogelijkheden die het Besluit biedt, omdat deze werkzaamheden het gevolg waren van onvolledige en deels onjuiste informatie van de heffingsambtenaar bij de eerste zitting en bij de stukken daarna. Beide reacties van belanghebbende na de tweede zitting telt de rechtbank daarbij samen, omdat de tweede reactie ook op de zitting had gekund.
26. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
27. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm [5] zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen (verbod vervreemding en verpanding).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 600.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en rioolheffing dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 250 aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 250 aan belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten aan belanghebbende tot een bedrag van € 3.682,50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.