ECLI:NL:RBGEL:2024:5510

• Datum uitspraak: 13 augustus 2024
• Publicatiedatum: 16 augustus 2024
• Zaaknummer: 11195625
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.J.M. van Breevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering ontruiming woonruimte wegens detentie huurder met prevalerend woonbelang

De zaak betreft een vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning die wordt gehuurd door een huurder die sinds mei 2023 in detentie verblijft. De verhuurder stelt dat de huurder tekortschiet in zijn verplichting om de woning als hoofdverblijf te gebruiken en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.

De huurder en zijn bewindvoerder voeren verweer dat de detentie mogelijk van korte duur is vanwege een lopend hoger beroep en dat de huurder zich als goed huurder gedraagt door huur te betalen en geen overlast te veroorzaken. Ook wordt aangevoerd dat ontruiming tot dakloosheid en ernstige stress zal leiden.

De kantonrechter overweegt dat ontruiming een ingrijpende maatregel is die terughoudend moet worden toegepast, zeker in kort geding. Gezien de omstandigheden, waaronder het lopende hoger beroep, de mogelijkheid van vrijlating en het woonbelang van de huurder, wordt de vordering afgewezen. De verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen vanwege het prevalerende woonbelang van de huurder in detentie.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 11195625 \ VV EXPL 24-36

Vonnis in kort geding van 13 augustus 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. W. Blansjaar,

tegen

1.
[gedaagde 1] IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN DE HEER [gedaagde 2] ,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: de bewindvoerder en [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. M.R. Dill.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen van 18 en 19 juli 2024
- de mondelinge behandeling van 30 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [eiser]
- de pleitaantekeningen van de bewindvoerder en [gedaagde 2] .

2. De feiten

2.1.

Bij beschikking van 14 september 1996 zijn de goederen van [gedaagde 2] onder bewind gesteld. De huidige bewindvoerder is sinds 6 januari 2023 aangesteld.

2.2.

Met ingang van 1 juli 2021 huurt [gedaagde 2] van [eiser] de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte [eiser] (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.

2.3.

In artikel 6.3. van de algemene voorwaarden staat: “
Huurder is verplicht het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. (…) ”

2.4.

Vanaf 18 mei 2023 bevindt [gedaagde 2] zich in detentie. Eind maart 2024 is [eiser] hiermee bekend geworden.

2.5.

[eiser] heeft de bewindvoerder en [gedaagde 2] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Zij hebben laten weten de huurovereenkomst niet vrijwillig te gaan beëindigen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - ontruiming van de woning, met veroordeling van de bewindvoerder en [gedaagde 2] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 2] bevindt zich in detentie. Daardoor heeft hij al vanaf 18 mei 2023 geen hoofdverblijf in de woning. Hij handelt op die manier allereerst in strijd met zijn verplichting zich op grond van art. 7:213 BW als een goed huurder te gedragen. Daarnaast handelt hij ook in strijd met zijn verplichting uit art. 6.3. van de algemene voorwaarden om de woning zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben. [eiser] is een krachtens de Woningwet toegelaten instelling voor de volkshuisvesting en moet er onder meer voor zorgen dat (schaarse) woonruimte niet onbewoond blijft. Er is een woningtekort en er staan personen op een wachtlijst. Volgens [eiser] is sprake van een (onomkeerbare en niet voor herstel vatbare) tekortkoming in de nakoming van de verbintenis van [gedaagde 2] tot het houden van hoofdverblijf in de woning en is [eiser] daarom bevoegd om de overeenkomst te laten ontbinden (art. 6:265 lid 1 BW en art. 7:231 BW).

3.3.

De bewindvoerder en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

De bewindvoerder en [gedaagde 2] voeren het volgende aan. Er is uitzicht op vrijlating van [gedaagde 2] op relatief korte termijn. [gedaagde 2] is niet onvoorwaardelijk veroordeeld. Hij vecht de veroordeling door de rechtbank (een onvoorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van drie maanden met dwangverpleging) bij het gerechtshof aan. Er loopt een (tweede) verzoek tot schorsing van de voorlopige hechtenis en de mogelijkheid bestaat dat het gerechtshof binnen afzienbare tijd een zittingsdatum voor de inhoudelijke behandeling van zijn zaak bepaalt en tot vrijspraak overgaat of een korte gevangenisstraf oplegt (die al is uitgezeten) zonder dwangverpleging.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser] .

4.2.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.3.

Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Als een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim (vergelijk Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). [eiser] heeft aangevoerd dat hiervan sprake is. Echter, de kantonrechter heeft te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). De kantonrechter zal dus in het navolgende alle omstandigheden van het geval bezien en niet slechts de omstandigheid dat [gedaagde 2] , door geen hoofdverblijf in de woning te houden, tekortschiet in de nakoming van zijn voortdurende verplichting, welk tekortschieten niet meer ongedaan gemaakt kan worden.

4.4.

Als onbetwist staat vast dat [gedaagde 2] zijn strafrechtelijke veroordeling aanvecht. Er loopt een hoger beroep procedure. [gedaagde 2] is bezig de rapportages die door het Openbaar Ministerie zijn gebruikt, onder andere bij de beoordeling van de vraag of voorlopige detentie gerechtvaardigd is, genuanceerd te krijgen. Daarbij verwijst hij naar een rapport en e-mail van dr. [naam] die kritische kanttekeningen heeft geplaatst bij die rapportages. Verder heeft hij een forensisch psycholoog verzocht om een contra-rapportage op te stellen die binnen afzienbare tijd (enkele weken) gereed is. Dit alles levert goede grond op voor het slagen van het schorsingsverzoek, zo stelt [gedaagde 2] , en/of voor het slagen van het hoger beroep. Dat hij nog in voorlopige hechtenis zit, terwijl de hoger beroep procedure loopt, is te wijten aan de opgelopen wachttijden die bij de rechtspraak gelden, aldus [gedaagde 2] .

4.5.

Verder hebben de bewindvoerder en [gedaagde 2] gesteld dat [gedaagde 2] zich als een goed huurder gedraagt, in de zin dat hij de huur betaalt en geen overlast veroorzaakt. Als [gedaagde 2] ontruimd wordt, zal hij dakloos zijn. Dat zal veel stress opleveren en dat is niet bevorderlijk voor zijn gemoedstoestand. Alles waarvoor [gedaagde 2] hard heeft gewerkt is dan voor niets geweest. Tot slot heeft [gedaagde 2] er nog op gewezen dat hij zich de vorige keer (de kantonrechter begrijpt: bij de rechtbank in de strafzaak) niet goed kon voorbereiden op de strafzaak, vanwege de manier waarop zijn detentie destijds verliep (onder meer was sprake van - nachtelijke - geluidsoverlast). Dit alles heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd betwist, met name omdat al hetgeen [gedaagde 2] naar voren bracht tijdens de mondelinge behandeling van tevoren niet bij [eiser] bekend was.

4.6.

Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [eiser] in de bodemprocedure niet een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de onmiddellijke voorziening bij voorraad gerechtvaardigd is. Daarbij komt dat dr. [naam] , zoals geciteerd door de bewindvoerder en [gedaagde 2] , aangeeft dat mogelijk de aan [gedaagde 2] opgelegde dwangverpleging onterecht is. Dat betekent dat niet uit te sluiten is dat [gedaagde 2] inderdaad op (relatief) korte termijn in vrijheid kan worden gesteld en zijn woning weer zal kunnen betrekken. Door een (te snelle) ontruiming zou hij dat toch niet kunnen doen en het is nog maar de vraag of [gedaagde 2] dan, binnen korte tijd, nieuwe woonruimte zal kunnen vinden, gelet op de lange wachtlijsten.

4.7.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij [gedaagde 2] niet langer wil huisvesten op een voor een gemiddelde huurder gebruikelijke voorwaarden, maar liever een ander soort huurovereenkomst met hem zou willen sluiten, na ontruiming. Zij was, toen zij [gedaagde 2] gingen huisvesten, niet op de hoogte van zijn situatie. Dat leidt er echter, naar het oordeel van de kantonrechter, ook niet toe dat het belang van [eiser] om de woning aan een ander ter beschikking te stellen, prevaleert boven het woonbelang van [gedaagde 2] . De kantonrechter ziet niet in waarom [eiser] zo, zonder coulance te betrachten, [gedaagde 2] ontruimd wil zien. Wanneer een huurder maandenlang (of zelfs een jaar) zijn huurpenningen niet betaalt, maar voor de zitting en/of op de zitting beterschap beloofd en dat ook daadwerkelijk laat zien, is een woningcorporatie regelmatig bereid water bij de wijn te doen, (betalings)voorwaarden overeen te komen en de vordering tot ontruiming in te trekken. De kantonrechter ziet geen verschil met de onderhavige situatie. Ook hier is sprake van een tekortkoming die voor het verleden niet meer ongedaan kan worden gemaakt, maar is het in de toekomst zeer wel mogelijk dat dat wel lukt (dat [gedaagde 2] de woning weer zal gaan bewonen). Daarbij komt dat het mogelijk is dat het [gedaagde 2] onterecht is overkomen dat hij zo lang in detentie zit. Daarom prevaleert op dit moment het woonbelang van [gedaagde 2] .

4.8.

De vordering van [eiser] wordt afgewezen. De ontbinding en haar gevolgen zijn niet gerechtvaardigd, vanwege de bijzondere aard van de tekortkoming.

4.9.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de bewindvoerder en [gedaagde 2] worden begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde.

4.10.

De nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 135,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 814,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] om € 135,00 te betalen aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024.

61525 / 40141