ECLI:NL:RBGEL:2024:5531

• Datum uitspraak: 21 juni 2024
• Publicatiedatum: 19 augustus 2024
• Zaaknummer: 10860617 \ CV EXPL 24-11
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.J.M. van Breevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over mededelingsplicht bij aankoop appartement met keuken van oudere datum dan vermeld

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de koper ([eiser]) en verkoper ([gedaagde]) van een appartement, waarbij de koper stelt dat de verkoper haar mededelingsplicht heeft geschonden. De koper heeft het appartement gekocht met de verwachting dat de keuken uit 2021 was, zoals vermeld in de verkoopadvertentie. Na de aankoop blijkt echter dat de keuken uit 1998 dateert. De koper heeft meerdere malen het appartement bezichtigd en heeft vragen gesteld over de keuken, maar heeft niet expliciet gevraagd naar de leeftijd van de keukenkastjes. De verkoper heeft in haar verweer aangevoerd dat de koper niet heeft aangetoond dat de mededelingsplicht is geschonden en dat de koper zelf verantwoordelijk is voor het stellen van vragen over de keuken. De kantonrechter oordeelt dat de koper geen nieuwe keuken mocht verwachten en dat de verkoper niet in gebreke is gebleven. De vorderingen van de koper worden afgewezen, en de koper wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 10860617 \ CV EXPL 24-11 \ 40140

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

1. [eiser 1]

wonende te [woonplaats]

2. [eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisende partijen

gemachtigde mr. J. Cordang (ARAG Rechtsbijstand)

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij

gemachtigde mr. N.A. Verhoef

Partijen worden hierna [eiser] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 februari 2024 en de daarin genoemde processtukken;

- de mondelinge behandeling op 7 mei 2024 ter gelegenheid waarvan de gemachtigde van [eiser] spreekaantekeningen heeft voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gehouden van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft op 17 november 2020 het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] gekocht. In 2022 heeft [gedaagde] besloten het appartementsrecht te verkopen.

2.2.

In de verkoopadvertentie is, specifiek met betrekking tot de keuken, vermeld:

“Woonkamer met open keuken:

(..) Aansluitend aan de woonkamer bevindt zich de fraaie open keuken. De moderne open keuken (2021) bestaat uit een hoekopstelling en een aparte kasten-/apparatenwand. Zodoende beschikt de keuken over veel kastruimte. En met diverse inbouwapparatuur, zoals een inductiekookplaat met een downdraft afzuiging, een vaatwasser, een combi-oven/magnetron en een koel-vriescombinatie sta je hier dagelijks comfortabel te koeken. De keuken is voorzien van een fraaie PVC vloer.”

2.3.

[eiser] heeft het appartement meerdere malen bezichtigd, waarna partijen een (voorlopig) koopcontract hebben gesloten. In de vragenlijst behorende bij het koopcontract staat, voor zover thans van belang, opgenomen:

j. Hebben er in het appartement verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden? ‘ja’

Zo ja, welke ver-/bijbouwingen? : Keuken

Zo ja, in welk jaartal? : 2021

Zo ja, door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd? : [bedrijf]

2.4.

Het appartementsrecht is op 29 juli 2022 aan [eiser] geleverd.

2.5.

Op 12 augustus 2022 heeft [eiser] een e-mail gestuurd aan de makelaar van [gedaagde] , met daarin onder meer:

“(..) Zoals eerder deze week met u afgesproken sturen wij u deze mail met enkele opmerkingen betreffende de keuken in het door ons gekochte appartement [adres] te [plaats] .

Uit de door u aan ons verstrekte mondelinge gegevens, de informatiebrochure en de gegevens die wij via internet verkregen maakten wij op dat de keuken in 2021 was geleverd, hetgeen ook door u werd bevestigd tijdens de bezichtiging van de woning. Het keukenmeubilair bleek van het merk Poggenpohl.

Omdat we de keuken meer naar onze zin wilden laten aanpassen namen we contact op met de dealer. Tijdens dat contact bleek ons dat de keuken van het bouwjaar 1998 was en reeds lange tijd uit de roulatie.

Uit contacten met u en de verkoopster hoorden we later dat niet het meubilair, maar de installaties van het jaar 2021 waren. Nog weer later vernamen we dat slechts een deel van de installaties van 2021 was. Koelkast, vriezer en vaatwasser zouden vóór die tijd al deel uitgemaakt hebben van die inrichting.

(..)

Een en ander impliceert dat een aanpassing zoals ons voor ogen stond niet te realiseren is, om over de kosten van een totaal nieuwe keuken nog maar te zwijgen.

Voor alle duidelijkheid: wij benadrukken, in deze geen “schuldige partij” aan te wijzen. (..) Wel stellen wij dat we ons in deze zeer vervelende situatie in hoge mate benadeeld voelen.

Wij hebben de hoop gevestigd dat u beiden in goed overleg tot een voor ons bevredigende oplossing komt zodat we met z’n allen dit erg vervelende hoofdstuk kunnen afsluiten. (..)”

2.6.

[gedaagde] heeft niet gereageerd op het bericht van [eiser] . [eiser] heeft zich vervolgens tot zijn gemachtigde van ARAG gewend. Laatstgenoemde heeft [gedaagde] bij brief van 28 november 2022 gesommeerd binnen 14 dagen aansprakelijkheid te erkennen en een passend (financieel) voorstel te doen. In de brief staat, voor zover hier van belang:

“(..)

Meer specifiek, is cliënten meermaals (schriftelijk) verzekerd dat de aanwezige keuken uit 2021 zou dateren. Dit was voor cliënten erg belangrijk omdat het model uit 2021 nog gefabriceerd werd en zij plannen hadden om de betreffende keuken uit te breiden. Inmiddels is evenwel gebleken dat de door u verstrekte informatie
niet juist is.

(..)

Cliënten hebben u geconfronteerd met bovenstaande, met het verzoek om zorg te dragen voor een passende oplossing. Dit weigert u.

Het spreekt voor zich dat cliënten hier
geen genoegen mee nemen. Immers, u heeft bij de verkoop onjuiste informatie verstrekt over de staat van het appartement. Hiermee heeft u uw wettelijke mededelingsplicht geschonden alsook voldoet het appartement nu niet aan de verwachtingen die cliënten hieraan redelijkerwijs kunnen en mogen stellen. Duidelijk is dan ook dat u tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen voortvloeiende uit de met cliënten gesloten overeenkomst. Kortweg, er is sprake van non-conformiteit en/of wanprestatie, reden waarom u in dezen verantwoordelijk bent.

Daarnaast doen cliënten nog een beroep op (wederzijdse) dwaling. Cliënten hadden de koopovereenkomst niet gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, indien zij bekend waren geweest met bovengenoemd gebrek en de daadwerkelijke stand van zaken. (..)”

2.7.

De voormalige belangenbehartiger van [gedaagde] (de heer [belangenbehartiger v gedaagde] ) heeft daarop gereageerd bij brief van 4 december 2022 en de vordering van [eiser] van de hand gewezen, met onder meer:

“(..)

De vermelding 2021 slaat hierbij uitdrukkelijk op de vermelding “OPEN KEUKEN” en niet op de keukenkastjes. In 2021 is in opdracht van mevrouw [gedaagde] een muur tussen de woonkamer en de keuken verwijderd. Hiernaast zijn diverse andere werkzaamheden verricht zijnde; nieuwe vloerafwerking keuken, nieuw verlaagd plafond keuken, bar constructie achter de kookplaat, nieuw natuurstenenblad op de keukenkastjes, diverse stucwerkzaamheden in de keuken, nieuw ingebouwde led-spots, nieuwe geïntrigeerde inductie-kookplaat met koolstofafzuiging, aanpassing van stroomvoorziening (..) en diverse schilderwerkzaamheden. Met al deze werkzaamheden is de destijds bestaande gesloten keuken in 2021 veranderd in een open keuken met zicht en contact tussen de keuken en de woonkamer/eetkamer.

(..)

Voorafgaand aan het tekenen van het voorlopig koopcontact hebben uw cliënten minstens 4 maal het appartement bezocht en uitvoerig bekeken. Tijdens deze bezichtigingen zijn uw cliënten meermaals geïnformeerd over de werkzaamheden in de open keuken en de leeftijd van de keukenkastjes. Althans duidelijk geïnformeerd dat de keukenkastjes niet zijn vervangen ten tijde van het realiseren van de open keuken.

(..)”

2.8.

De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 12 januari 2023 het standpunt van [eiser] gehandhaafd en aanspraak gemaakt op vergoeding van een bedrag van € 21.899.00 in verband met het vernieuwen van de ombouwkasten, apparatuur en verdere toebehoren.

2.9.

[gedaagde] heeft zich vervolgens tot diens huidige gemachtigde gewend. Laatstgenoemde heeft bij brief van 3 maart 2023 aansprakelijkheid en de vordering van [eiser] afgewezen. In de brief staat, voor zover hier van belang:

“(..)

De keukenkastjes zijn niet gebrekkig, en dat stellen uw cliënten ook niet.

(..)

Het gestelde gebrek zit in de stelling van uw cliënten dat de keukenkastjes niet meer in productie zijn, waardoor een voor uw cliënten wenselijke aanpassing/uitbreiding van de keuken met dezelfde kasten onmogelijk zou zijn. Het gestelde gebrek zit voorts in de stelling dat de keuken economisch zo goed als afgeschreven zou zijn.

Dit zijn echter geen feitelijke gebreken. Dat de keukenkastjes niet meer in productie zouden zijn, maakt niet dat de bestaande keukenkastjes daardoor gebrekkig zouden zijn. (..)

Een zaak kan feitelijk niet gebrekkig worden doordat de economische waarde als gevolg van enkel tijdsverloop of als gevolg van economische principes daalt.

(..)

Nérgens staat vermeld dat de gehele keuken volledig is vernieuwd, zoals uw cliënten stellen. Wat er wél staat, is juist. In 2021 is de keuken gerenoveerd c.q. verbouwd, en bij die renovatie/verbouwing is een open keuken gecreëerd. Het jaartal 2021 wordt dus terecht tussen haakjes achter het begrip ‘open keuken’ geplaatst.

(..)

De vraag ziet op de verbouwing, níet op exact hetgeen verbouwd is, en zéker niet op de eventuele vervanging van onderdelen van een bepaalde ruimte in het appartement.

(..)

Als kopers vragen hebben naar aanleiding van de lijst, moeten ze daar die vragen over stellen. Als in dit geval de keuken en de inhoud van de verbouwing voor uw cliënten zo belangrijk was geweest, had het op de weg van uw cliënten gelegen om te vragen wat er exact allemaal wel/niet is verbouwd aan de keuken in 2021.

(..)

Hierboven is al uiteengezet dat er geen onjuiste mededelingen door cliënte zijn gedaan, en dat daarvan is ook niet gebleken. Evenmin is gebleken van dwaling aan de zijde van uw cliënten en van een onjuiste voorstelling van zaken.

(..)

Cliënte heeft niet kunnen vermoeden dat uw cliënten de keuken(kastjes) zouden willen uitbreiden met exact dezelfde kasten uit dezelfde productielijn en hetzelfde jaar. Deze specifieke informatie, voor uw cliënten kennelijk zo van belang, had door uw cliënten naar voren gebracht moeten worden.(..)”

2.10.

De gemachtigde van [eiser] heeft nog op voornoemde brief gereageerd maar dit heeft het standpunt aan de zijde [gedaagde] niet kunnen wijzigen.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 21.899,00 inclusief btw, als gevolg van primair een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, subsidiair ten titel van schadevergoeding door wanprestatie en meer subsidiair ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel door dwaling, en in alle gevallen [eiser] veroordelen tot betaling van de wettelijke rente vanaf 4 december 2022, de buitengerechtelijke kosten van € 1.202,73 inclusief btw en de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten van € 132,00.

3.2.

[eiser] baseert zijn vordering op het volgende. (De makelaar van) [gedaagde] heeft aan [eiser] (meerdere malen) meegedeeld dat het appartement was voorzien van een moderne nieuwe keuken uit 2021. Na aankoop is gebleken dat de keuken dateert uit 1998 en dus 23 jaar ouder is dan [eiser] is voorgehouden. Daardoor is de gewenste uitbreiding niet mogelijk, omdat de kasten en ombouwdelen niet meer worden geproduceerd en er geen modellen voorhanden zijn die erop lijken. Daarnaast is de keuken uit economisch oogpunt afgeschreven, waardoor de keuken weinig restwaarde heeft en de waarde van het gehele appartement daalt. Aanpassing van de keuken naar een gelijkende keuken uit 2021 kost

€ 21.899,00 en [gedaagde] is, op grond van de door [eiser] aangedragen gronden, gehouden dit bedrag aan hem te betalen. Nu [gedaagde] dit bedrag, ondanks sommatie, niet heeft betaald is zij ook de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Op de stellingen van [gedaagde] wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Beoordeeld dient te worden of [gedaagde] ten aanzien van (de leeftijd van) de keuken een onjuiste mededeling heeft gedaan en of [eiser] in de gegeven omstandigheden van het geval een nieuwe keuken mocht verwachten.

4.2.

Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen hebben in de koopovereenkomst met de artikelen 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen. Aangezien partijen niets over de interpretatie van de contractuele regeling hebben gesteld, gaat de kantonrechter uit van de uitleg die hieraan gewoonlijk in de jurisprudentie wordt gegeven: artikel 6.1 behelst een exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken en artikel 6.3 geeft een garantie voor normaal gebruik, behalve voor de afwezigheid van het normale gebruik belemmerende gebreken die aan de koper kenbaar zijn.

4.3.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat het door [eiser] gestelde gebrek niet het normale gebruik van de woning in de weg staat. Dergelijke gebreken vallen niet onder artikel 6.3 en komen op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst in beginsel voor risico van [eiser] . Dit is echter anders als [gedaagde] – zoals [eiser] stelt – op dit punt een mededelingsplicht heeft geschonden. Op grond van artikel 150 Rv liggen de stel- en bewijslast op dat punt bij [eiser] .

4.4.

[eiser] stelt dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming (waarop het beroep op non-conformiteit en wanprestatie zijn gebaseerd) omdat (een deel van) de keuken niet van productiejaar 2021 maar 1998 blijkt te zijn, terwijl dit wel als zodanig is gepresenteerd in de verkoopadvertentie en de vragenlijst en door de makelaar van [gedaagde] is bevestigd bij de bezichtiging(en). [gedaagde] betwist gemotiveerd dat zij haar mededelingsplicht op enig punt heeft geschonden door onder meer aan te voeren dat in de verkoopadvertentie en vragenlijst niet staat vermeld dat in 2021 een geheel nieuwe keuken in de woning is gerealiseerd. Daarnaast is tijdens de bezichtigingen meegedeeld dat in 2021 een open keuken is gerealiseerd. [eiser] heeft de keuken uitvoerig kunnen bekijken en op basis daarvan ook kunnen begrijpen dat de keuken niet nieuw was. Het was [gedaagde] voorts niet kenbaar dat (de leeftijd van) de keuken zodanig belangrijk was voor [eiser] bij het sluiten van de koopovereenkomst.

4.5.

In de verkoopbrochure staat vermeld dat in het appartement een moderne open keuken aanwezig is, met daarachter het jaartal (2021). Er staat niet dat sprake is van een ‘nieuwe/vernieuwde’ keuken maar (slechts) een moderne keuken. In de vragenlijst is een algemene mededeling gedaan dat in de keuken in 2021 een verbouwing heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft niet betwist dat tijdens de bezichtigingen is meegedeeld dat in 2021 een open keuken is gerealiseerd. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat de makelaar van [gedaagde] tijdens de bezichtiging(en) ook heeft bevestigd dat de gehele keuken van (productiejaar) 2021 is, maar deze stelling heeft [eiser] niet nader onderbouwd en vindt geen steun in de verkoopadvertentie en vragenlijst, zodat dit niet komt vast te staan. Op grond van de voorliggende stukken en de gegeven omstandigheden van het geval is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] geen nieuwe keuken mocht verwachten.

Indien [eiser] in het kader van zijn plannen zeker wilde weten of de gehele keuken in 2021 was vernieuwd, had het op zijn weg gelegen om nadere vragen daarover te stellen. Dat heeft hij echter niet gedaan, zodat [gedaagde] niet verweten kan worden dat zij haar mededelingsplicht op dit punt heeft geschonden. Nu [eiser] geen verdere feiten en omstandigheden heeft aangedragen die zijn stelling nader onderbouwen, komt niet vast te staan dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen, specifiek de mededelingsplicht. Dat betekent dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

4.6.

Het beroep op dwaling houdt om dezelfde reden geen stand. [eiser] heeft daarnaast niet, althans onvoldoende, concreet gesteld dat en waarom [gedaagde] had moeten begrijpen dat het voor [eiser] van doorslaggevend belang was dat er een geheel vernieuwde keuken in het appartement aanwezig was en hij anders de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten. De meer subsidiaire vordering van [eiser] wordt daarom eveneens afgewezen.

4.7.

Nu de door [eiser] aangevoerde gronden geen stand houden, behoeft de gevorderde schadevergoeding en de door partijen op dat punt aangevoerde standpunten, niet beoordeeld te worden.

4.8.

De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten worden eveneens afgewezen nu die met de hoofdvordering(en) samenhangen.

4.9.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 1.058,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken op