Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 23/5243
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van het Belastingcentrum Tribuut, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juli 2023.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 427.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting van de gemeente Apeldoorn voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 11 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [persoon A] en [persoon B], taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande recreatie semi-bungalow, gelegen op een recreatiepark. Het bouwjaar is 2004. De woning ligt op een perceel van 717 m², waarvan 625 m² bestaat uit grond en 92 m² uit water, dat deel uitmaakt van een grotere vijver. Het gebruiksoppervlak van de woning (exclusief souterrain) is 104 m².
2. Belanghebbende heeft de woning op 30 juni 2021 gekocht voor € 486.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [2]
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde gebaseerd op het eigen aankoopcijfer van de woning van € 486.000, dat op 30 juni 2021 is gerealiseerd, dus dicht bij de waardepeildatum. Indien dit aankoopcijfer wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum, zou dit leiden tot een waarde van € 551.000. Desondanks is de waarde een stuk lager vastgesteld op € 427.000. Verder heeft de heffingsambtenaar gewezen op de overgelegde matrix met drie vergelijkingsobjecten, bestaande uit de woning van belanghebbende en twee andere recreatiewoningen op hetzelfde recreatiepark. Ook deze vergelijking onderbouwt volgens de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde.
9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is, omdat deze prijs de waarde niet juist weergeeft. Destijds heeft hij bij de gesloten bieding tijdens de coronapandemie bewust een fors hoger bedrag geboden dan de waarde om er zeker van te zijn dat dit bod dit keer wel het winnende bod werd. Deze stellingen kunnen er niet toe leiden dat het eigen aankoopcijfer onbruikbaar is voor de waardebepaling. Juist het feit dat belanghebbende moest overbieden om de woning te krijgen, geeft aan dat de geboden prijs op dat moment de marktwaarde van de woning vertegenwoordigde. Het gaat bij de vaststelling van de WOZ-waarde namelijk om de waarde die door de meestbiedende koper wordt besteed. Belanghebbende was deze meestbiedende koper. Het eigen aankoopcijfer is dus bruikbaar en de heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde hierop kunnen baseren. Uit dit aankoopcijfer volgt dat de vastgestelde WOZ-waarde, die een stuk lager is vastgesteld dan het geïndexeerde aankoopcijfer, niet te hoog is.
10. Verder beroept belanghebbende zich op het gelijkheidsbeginsel en meer specifiek op de meerderheidsregel. Hij verwijst hiervoor naar de WOZ-waardes van (uiteindelijk) zes andere recreatiewoningen op het park, met de nummers [locatie 2] (€ 377.000), [locatie 3] (€ 344.000), [locatie 4] (€ 327.000), [locatie 5] (€ 288.000), [locatie 6] (€ 323.000) en [locatie 7] (€ 337.000). Daarbij wijst hij erop dat het verschil in WOZ-waarde in eerdere jaren veel kleiner was dan voor de belastingjaren 2022 en 2023. Waar het eerst om een verschil van 3 of 4% ging, betreft het nu een verschil van 28%. Hij kan dat verschil niet verklaren, omdat alle woningen hetzelfde zijn. Hij heeft daartoe foto’s van de buitenzijde van de woningen bij zijn beroepschrift gevoegd. Belanghebbende stelt dat de genoemde recreatiewoningen identiek zijn en dat de verschillen verwaarloosbaar zijn, omdat het gaat om repeterende bouw en er later ook geen aanbouwen hebben plaatsgevonden, omdat dit niet is toegestaan. Wel erkent hij dat de percelen verschillend zijn van grootte, dat de gebruiksoppervlakken en de indeling van de woningen enigszins van elkaar verschillen en dat de bouwjaren iets afwijken. Hij acht het verschil in WOZ-waarde echter niet verklaarbaar door deze verschillen en bepleit dat het gelijkheidsbeginsel van artikel 1 van de Grondwet ertoe moet leiden dat de waardeverhouding overeenstemt met de mate waarin de woningen verschillen. Daarom stelt hij dat de waarde moet worden vastgesteld op de laagste WOZ-waarde van € 288.000, danwel op het gemiddelde van de WOZ-waardes, wat neerkomt op € 332.000.
11. De heffingsambtenaar heeft in reactie op de stellingen van belanghebbende over het gelijkheidsbeginsel op 31 oktober 2024 een overzicht overgelegd waarin de verschillen zijn opgesomd tussen de recreatiewoning van belanghebbende en de door belanghebbende genoemde andere recreatiewoningen. Uit dit overzicht volgt dat de perceelgrootte varieert van 485 m² tot 1080 m², dat het gebruiksoppervlak varieert van 93 tot 99 m² (volgens BAG 165-179 m²) en dat de bouwjaren 2006, 2007 en 2008 zijn. Dit terwijl de recreatiewoning van belanghebbende op een perceel van 717 m² ligt (waarvan een deel vijver is), een gebruiksoppervlak heeft van 104 m² (BAG 179 m²) en een bouwjaar van 2004. Verder heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat ook de ligging per woning verschillend is (wel of niet aan een vijver, dichtbij het stoomspoorlijntje of juist niet), dat de woningen binnenin verschillend zijn ingedeeld en dat het niveau van de voorzieningen (keuken/badkamer) verschillend is. Zijn conclusie is dat geen sprake is van identieke woningen, zodat het beroep op de meerderheidsregel niet kan slagen.
12. De rechtbank oordeelt als volgt. Voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken moet de vergelijking op basis van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad beperkt blijven tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. [3] In dit geval is duidelijk dat de door belanghebbende genoemde recreatiewoningen niet aan dit criterium voldoen, dit alleen al door het grote verschil in perceelgrootte en door het verschil in gebruiksoppervlak. Belanghebbende erkent deze verschillen ook. Het gaat hier dus niet om identieke woningen. De door belanghebbende genoemde uitspraken van Gerechtshof Den Haag [4] en Rechtbank Noord- Holland [5] kunnen hier niet worden toegepast, omdat in die zaken door de rechter werd vastgesteld dat het wel ging om identieke woningen. De rechtbank kan het beroep op de meerderheidsregel in de zaak van belanghebbende daarom niet honoreren. Ook het beroep op artikel 1 van de Grondwet kan belanghebbende niet baten. De Hoge Raad heeft voor WOZ-zaken namelijk de eerder genoemde meerderheidsregel gegeven als criterium voor de beoordeling van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De beroepsgrond over schending van het gelijkheidsbeginsel faalt dus en kan niet tot een lagere WOZ-waarde leiden.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.