Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10643221 \ CV EXPL 23-5440
Vonnis van 21 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,
gemachtigde: mr. H.M. Punt,
tegen
1.STICHTING 'T HERENHUIS TIEL,
te Tiel,
2.
STICHTING MESA ZORG,
2.
STICHTING MESA ZORG,
te Herveld,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: Herenhuis en Mesa,
gemachtigde: mr. C.E. Verploeg
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 oktober 2023;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis in conventie en overlegging van aanvullende producties;
- de akte niet-ontvankelijkheid aan de zijde van Mesa;
- het e-mailbericht van de gemachtigde van Herenhuis en Mesa van 22 januari 2023 met bijlage 1 en 2.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 23 januari 2024, waarbij de gemachtigden van partijen pleitnotities hebben overgelegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] sluit met Herenhuis en Mesa op 13 mei 2020 een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aan de [adres] . In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen.
.
.
(…)
NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
- Verhuurder heeft als doelstelling de bedrijfsruimte te verkopen, partijen zijn met elkaar overeengekomen dat het kantoorpand tijdens de huurperiode te koop aangeboden mag worden. Huurder zal medewerking verlenen aan bezichtigingen en na 1 mei 2022 ook het plaatsen van
verkoopuitingen op het pand toestaan. (…)
- Huurder verplicht een bewijs van verzekering te overleggen voor uitgebreide dekking van schade
aan het gehuurde. (…)
Het gehuurde, bestemming
1.1 (...)
Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage 1 bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening en d.m.v. bijgesloten foto overzicht van 1 maart 2017.
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt
als bedrijfsruimte. (…)
Voorwaarden
2.1
Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (…)
2.2
De algemene bepalingen waarnaar in artikel 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens
voor zover daarvan in deze huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten
aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 mei 2020 en is aangegaan voor een periode van 5 jaar en
loopt tot en met 30 april 2025. (…)
Bijzondere bepalingen
(…) 11.5 Verhuurder en/of alle door hem aan te wijzen personen zijn te allen tijde zonder
vooraankondiging gerechtigd het gehuurde te betreden voor controle op naleving van het in artikel
1.2
omschreven gebruik. Dit geld voor alle ruimtes, inclusief eventueel afgesloten ruimtes. (…)
11.7
Kosten aan trappen, traptreden en tot het gehuurde behorende installaties (met uitzondering
van vervanging van CV installatie) zijn voor rekening van Huurder. (…)
11.1
Huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de tuin aan de achterzijde van de woning.
Huurder zal naar beste kunnen de tuin onderhouden of voor eigen rekening iemand hier opdracht
toe geven. Bij twijfel over het onderhoud dient contact te worden opgenomen met de beheerder.
11.11
Bij beëindiging van de huur wordt de woning en tuin tenminste in haar oude staat van 1-3-17
opgeleverd. Bijgesloten geparafeerd foto overzicht situatie 1 maart 2017 is hierbij leidend.”
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: algemene huurvoorwaarden) staat onder meer het volgende:
“Staat van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst
3.1
Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door Verhuurder opgeleverd en door Huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering wordt opgesteld, geldt in afwijking van artikel 7:224 lid 2 BW Pro dat Huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen. (…)
Gebruik
(…) 5.2 Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars. (..) Eveneens zal Huurder de mondelinge en schriftelijke aanwijzingen in acht nemen door of namens Verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de binnen- en buitenruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Hiertoe behoren ook de
redelijke aanwijzingen met betrekking tot onderhoud, aanzien, geluidsniveau, orde, brandveiligheid,
parkeergedrag en het goed functioneren van de installaties respectievelijk het gebouw of complex van
gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (…)
Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen
8.1
Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade
veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Onder schade aan het gehuurde wordt onder andere verstaan het gebruiken van transportmiddelen waardoor vloeren en wanden (kunnen) worden beschadigd. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen. Dit geldt eveneens ten aanzien van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (…)
Schade
9.1
Huurder zal Verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft Verhuurder daarbij een – gelet op de aard van het gebrek – redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek. Huurder zal Verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.
9.2
Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde en aan het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Indien de (dreigende) schade niet aan Huurder is toe te rekenen en de kosten voor passende maatregelen
aantoonbaar en redelijk zijn zal Verhuurder deze kosten op eerste verzoek van Huurder aan Huurder
vergoeden.
Aansprakelijkheid
10.1
Huurder is jegens Verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij Huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor Huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen. (…)
Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
11.1
De in de huurovereenkomst en algemene bepalingen gebruikte termen onderhoud, herstel en
vernieuwing worden als volgt gedefinieerd:
- onderhoud: het ervoor zorgdragen dat een zaak in een goede toestand blijft, althans in de staat blijft zoals die bij ingangsdatum van de huurovereenkomst bestond, behoudens normale gebruiksslijtage;
- herstel: het terugbrengen dan wel vervangen van een zaak in een staat die het mogelijk maakt dat deze zaak weer kan worden gebruikt zoals bij ingangsdatum van de huurovereenkomst;
levensduur van die zaak.
11.2
Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde.(…)
11.5
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:
a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in artikel 11.4 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;
b. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, binnenschilderwerk, stopcontacten, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;
c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;
d. onderhoud en herstel van het systeemplafond inclusief armaturen, belinstallaties, gootstenen, pantryinrichting, sanitair;
e. onderhoud en herstel van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort;
(…)
g. het periodiek en correctief onderhoud, alsmede de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door Verhuurder zijn goedgekeurd;
h. al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties; bedoelde keuringen en inspecties worden in opdracht van Verhuurder verricht; wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in artikelen 18.3 tot en met 18.8 voor zover mogelijk van toepassing;
i. onderhoud, herstel en vernieuwing van stoffering en vloerbedekking als mede zaken die door of vanwege Huurder al dan niet uit hoofde van een aan Huurder door Verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht;
j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde; (…)
11.7
Indien Huurder na aanmaning nalaat voor zijn rekening komend onderhoud of herstel uit te voeren – dan wel indien naar het oordeel van Verhuurder deze werkzaamheden op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd – is Verhuurder gerechtigd de door hem noodzakelijk geachte onderhouds-, herstel of vernieuwingswerkzaamheden voor rekening en risico van Huurder te verrichten of te doen verrichten. Indien de voor rekening van Huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is Verhuurder gerechtigd deze terstond voor Huurders rekening te verrichten of te doen verrichten. (…)
Boetebepaling
29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
2.2.
Op 4 april 2022 treden [gezamenlijke eisers] door de koop van voormeld pand in de rechten van [naam 1] .
2.3.
Op 10 januari 2023 stuurt [eiser 1] per aangetekende brief een ingebrekestelling naar Herenhuis met daarin het volgende:
“Helaas hebben wij moeten constateren, en tevens aan aanwezig personeelslid medegedeeld, dat u het onderhoud van de [adres] maar zeer matig/niet verzorgd.
Diverse zaken zijn, zoals besproken, beschadigd (w.o. vloeren, deuren, muren, glas in lood) en de technische installaties niet onderhouden (…) Middels deze brief stellen wij u in gebreke voor de ontstane schades aan het pand.
Gaarne verzoek ik u, conform de huurovereenkomst, binnen 14 dagen het onderhoud en herstel uit te voeren.
Helaas zijn wij anders genoodzaakt het onderhoud en de herstelwerkzaamheden zelf te laten verrichten voor uw rekening (artikel 11.7 algemene bepalingen)”
2.4.
Op 31 januari 2023 stuurt [eiser 1] een e-mailbericht naar [naam 2] en [naam 3] met daarin het volgende:
“Op 10 januari jl. hebben wij samen met de makelaar het pand [adres] bekeken. Wij hebben geconcludeerd dat het pand enige staat van onderhoud behoeft.
Vriendelijk verzoeken wij jullie dit binnen een termijn van 4 weken vanaf heden te laten herstellen in de oorspronkelijke staat van aanvang huur.
Dit betreft oa. De massieve visgraat parket vloer die opnieuw gelegd is, en op vele plaatsen flink beschadigd is, glas in lood ramen zijn kapot, een geiser op de 2de verdieping, is die gekeurd en voldoet die aan de veiligheidseisen?
De keldervloer is beschadigd, tuinonderhoud, tuinlamp inmiddels zonder kap (kortsluitingsgevaar), lekkage bij cv ketel en schilderwerk.”
2.5.
Op 5 mei 2023 maakt [naam taxateur] beëdigd taxateur, werkzaam bij Krantz & Polak Resolve, op verzoek van [eiser 1] een rapport op.
2.6.
Partijen voeren een drietal procedures, te weten onder zaak- en rolnummer 10469392 VV EXPL 23-55, 10605481 VV EXPL 23-97 en 10413086 CV EXPL 23-2203. In het vonnis van 16 juni 2023 zijn de vorderingen van [eiser 1] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van openstaande facturen en betaling van het restant huursom over maart 2023 afgewezen. In het vonnis van 28 augustus 2023 zijn Herenhuis en Mesa veroordeeld om [eiser 1] toegang te verschaffen tot het gehuurde in verband met een inspectie door de verzekeringsexpert van [eiser 1] en hem toe te staan de werkzaamheden te verrichten die, in verband met de dekking van de verzekeringspolis, door de verzekeringsexpert noodzakelijk worden geacht. In het vonnis van 27 september 2023 zijn de vorderingen van [eiser 1] tot onder meer ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen.
2.7.
Op 27 december 2023 inspecteert [naam 4] , werkzaam bij [naam 5] , het gehuurde. In het door hem opgestelde inspectierapport staat het volgende:
"Algemeen beeld
Naar het oordeel van taxateur dient het object, om terug te komen in de staat waarin het verkeerde bij het aangaan van de huurovereenkomst, gebaseerd op de foto’s bij oplevering, grootschalig te worden opgefrist. Hierbij dienen in ieder geval globaal de volgende werkzaamheden (…) te worden uitgevoerd:
- Houten vloeren dienen te worden hersteld.
- Vloerbedekking dient te worden gereinigd of vervangen.
- Wanden dienen te worden hersteld en gesausd en/of voorzien van behang.
- Plafonds dienen te worden hersteld en gesausd/geschilderd.
- Originele binnendeuren dienen te worden teruggeplaatst, voorzien van het originele hang- en sluitwerk en glas-in-loodramen.
- Beschadigd houtwerk (deuren, deurposten, plinten) dient te worden hersteld en/of het schildwerk dient te worden bijgewerkt en/of in zijn geheel te worden uitgevoerd.
- Gebroken glas in de diverse glas-in-loodramen dient te worden hersteld.
- Vaste lampen/verlichting dienen te worden hersteld;
- Hang- en sluitwerk dient te worden hersteld of te worden verwijderd en hersteld.
- Herstelwerk/vervanging van (delen van) sanitaire voorzieningen.
- Herstelwerk/vervanging van (onderdelen van) keukens.
Toelichting inspectie
Deze inspectie is uitgevoerd op basis van de volgende uitgangspunten:
- Taxateur is geen schade-expert en/of een bouwkundige. De beschreven bovenmatige slijtage/schade is louter vastgesteld op basis van ervaring en inzicht.
- De beoordeling van bovenmatige slijtage en/of schade — zoals vermeld in dit schrijven — geschiedt globaal en uitsluitend ten behoeve van een vergelijking met een proces verbaal van oplevering of een
vergelijkbaar document.
- Hoewel taxateur heeft getracht de bovenmatige slijtage en/of schade objectief en volledig vast te stellen, kan het zijn dat bovenmatige slijtage en/of schade niet is waargenomen en/of vastgesteld, bijvoorbeeld als gevolg van belemmering van het zicht door de aanwezige inrichting of een beperkte toegankelijkheid. (…)
- Taxaleur heeft niet beoordeeld hoe beschreven bovenmatige slijtage en/of schade is ontstaan en wie
daarvoor aansprakelijk is.
- Voor een meer volledige inspectie en een optimale vergelijking, dient een eindinspectie te worden
uitgevoerd op het moment dat het object geheel leeg is.
- Technische installaties zijn niet beoordeeld op hun werking. Hiertoe dient een installateur te worden geraadpleegd.
- Roerende zaken zijn buiten beschouwing gelaten”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[gezamenlijke eisers] hebben, nadat zij bij akte hun eis hebben vermeerderd, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Voor recht verklaart dat Herenhuis en Mesa toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij op basis van de wet, dan wel de contractuele bepalingen gehouden zijn de schade te vergoeden aan het gehuurde;
2. Herenhuis en Mesa veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 57.582,00 aan schadevergoeding, alsmede een bedrag van € 88.000,00 aan boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2023, dan wel de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
3. Herenhuis en Mesa veroordeelt in de beslagkosten van € 2.599,29;
4. Herenhuis en Mesa veroordeelt in de proces- en nakosten.
3.2.
[gezamenlijke eisers] hebben, kort en zakelijk weergegeven en zover hier van belang, aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat Herenhuis en Mesa schade veroorzaken aan het gehuurde. [gezamenlijke eisers] hebben, nadat een en ander geconstateerd is, een termijn gegeven om tot herstel over te gaan. Nadien is een onafhankelijke makelaar namens partijen benoemd om het gehuurde te beoordelen. Ook de makelaar constateert diverse schadeposten, onder meer aan verwarmingsbuizen, houten vloeren, werkblad en verder lekkagesporen, beschadigingen van marmeren tegels, glas-in-lood ramen die gebroken of verdwenen zijn. Volgens [gezamenlijke eisers] zijn Herenhuis en Mesa gehouden om schades direct te herstellen en niet pas aan het einde van de huurovereenkomst. Omdat zij zich niet als goed huurder gedragen, zijn Herenhuis en Mesa ook de contractuele boetes verschuldigd, aldus [gezamenlijke eisers] .
3.3.
Herenhuis en Mesa hebben de vordering gemotiveerd betwist. Op dit verweer wordt hierna – voor zover van belang voor onderhavige zaak – ingegaan.
in reconventie
3.4.
Herenhuis en Mesa hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser 1] te veroordelen het beslag op te heffen op straffe van aan dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [eiser 1] hiermee in gebreke is met een maximum van € 500.000,00.
3.5.
Herenhuis en Mesa hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, kort en zakelijk weergegeven en zover hier van belang, dat [eiser 1] ten onrechte beslag heeft gelegd. Volgens Herenhuis en Mesa is de vordering van [eiser 1] in de procedure 10413086 CV EXPL 23-2203 afgewezen en is er verder (ook) geen sprake van een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.6.
[gezamenlijke eisers] hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
toelaten stukken
4.2.
Het verweer van [gezamenlijke eisers] tegen de door Herenhuis en Mesa ingediende akte niet-ontvankelijkheid en een tweetal producties wordt eerst beoordeeld.
4.3.
[gezamenlijke eisers] hebben aangevoerd dat Herenhuis en Mesa in strijd met de goede procesorde hebben gehandeld door één dag voor de mondelinge behandeling stukken in het geding te brengen en een niet-ontvankelijkheidsverweer te voeren. Het had volgens hen processueel op de weg gelegen van hun wederpartijen om dit al bij hun conclusie van antwoord of in de eerdere procedures op te werpen. Daarnaast maken [gezamenlijke eisers] bezwaar tegen overlegging van de e-mailberichten. Dit zijn confraternele stukken over schikkingsonderhandelingen.
4.4.
Zoals terecht door [gezamenlijke eisers] is gesteld, staat voormelde gang van zaken op gespannen voet met het bepaalde in artikelen 21 en 111 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv), dat partijen verplicht om in een zo vroeg mogelijk stadium van de procedure alle voor de beslechting van het geschil relevante feiten en gronden aan te voeren. Naar het oordeel van de kantonrechter is voormelde gang van zaken in strijd met de beginselen van een goede procesorde, nu niet is gebleken dat er gronden zijn die een uitzondering op het bepaalde in voormelde artikelen rechtvaardigen. Daarbij neemt de kantonrechter ook in overweging dat Herenhuis en Mesa bij de eerdere procedures geen verweer hebben gevoerd tegen de ontvankelijkheid. Ook voor de overige stukken geldt dat deze eerder overgelegd hadden kunnen worden en bovendien confraternele correspondentie bevatten in het kader van schikkingsonderhandelingen. Vanwege het voorgaande laat de kantonrechter de akte niet-ontvankelijkheid en de stukken buiten beschouwing. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat Mesa, gelet op de inhoud van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en in tegenstelling tot wat zij heeft betoogd, partij is bij de huurovereenkomst. Mesa wordt duidelijk vermeld in de huurovereenkomst. Dat in de huurovereenkomst geen KvK-nummer is opgenomen, doet hier niet aan af. Daarbij neemt de kantonrechter ook in overweging dat Mesa blijkens de huurovereenkomst de waarborgsom heeft betaald.
inhoudelijk
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat Herenhuis en Mesa met [naam 1] een huurovereenkomst zijn aangegaan. Evenmin staat ter discussie dat in artikel 11.11 van die huurovereenkomst verwezen wordt naar de foto’s van oplevering per 1 maart 2017 en dat in artikel 3.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat Herenhuis en Mesa het gehuurde in goede staat en zonder gebreken en vrij van schades in gebruik heeft genomen. Het gaat in deze zaak over de vraag of Herenhuis en Mesa gedurende de looptijd van de huurovereenkomst gehouden zijn schades te herstellen en of zij daarnaast de contractuele boetes verschuldigd zijn.
4.6.
De kantonrechter neemt daarbij het rapport van [naam 4] als uitgangspunt. Immers, Herenhuis en Mesa hebben niet (gemotiveerd) weersproken dat [naam 4] op verzoek van partijen het gehuurde geïnspecteerd heeft en daarvan een rapport heeft opgesteld, waarbij hij enkel gekeken heeft of een en ander bovenmatig versleten of beschadigd is. Het rapport van [naam taxateur] laat de kantonrechter buiten beschouwing, nu de inhoud daarvan gemotiveerd door Herenhuis en Mesa is weersproken en uit het rapport volgt dat [naam taxateur] enkel bureauonderzoek heeft verricht zonder een en ander ter plaatse te onderzoeken.
4.7.
Uit het bepaalde in artikel 11.1 in combinatie met artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden volgt onder meer dat de huurder ervoor zorg moet dragen dat een zaak in goede toestand blijft, althans in de staat blijft zoals die bij ingangsdatum van de huurovereenkomst bestond, behoudens normale gebruiksslijtage. Met andere woorden, de verplichting tot het onderhoud en herstel om de zaak in goede toestand te houden, althans in de staat, zoals die bij aanvang van de huurovereenkomst bestond, ligt volgens de huurovereenkomst bij Herenhuis en Mesa. Uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst volgt, nog los van de vraag of bij de oplevering foto’s zijn gemaakt en geparafeerd (zoals in artikel 11.11 is opgenomen), dat zij het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van beschadigingen hebben ontvangen. Dit betekent dat, mede gelet op al het voorgaande en het rapport van [naam 4] , na de oplevering schade is ontstaan aan het gehuurde. Blijkens de huurovereenkomst, en dan met name artikel 11.5 van de algemene huurvoorwaarden, volgt dat op kosten van Herenhuis en Mesa onderhoud en herstel dient plaats te vinden voor wat betreft stoffering en vloerbedekking, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, lampen en verlichting (inclusief armaturen), gootstenen, pantryinrichting en sanitair. Herenhuis en Mesa zijn dus toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.8.
Vervolgens dient te worden beoordeeld voor wiens rekening de kosten van onderhoud en herstel op grond van de huurovereenkomst komen. In artikel 11.7 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de verhuurder, indien huurder na aanmaning, nalaat voor zijn rekening komend onderhoud of herstel uit te voeren, gerechtigd is de door hem noodzakelijk geachte onderhouds-, herstel- of vernieuwingswerkzaamheden voor rekening en risico van huurder te verrichten of doen verrichten. Vast staat [eiser 1] Herenhuis op 10 januari 2023 (r.ov. 2.3.) heeft aangemaand en op 31 januari 2023 (r.ov. 2.4) nogmaals verzocht heeft tot herstel over te gaan. [gezamenlijke eisers] zijn gerechtigd de onderhoud- en herstelwerkzaamheden, voor wat betreft stoffering en vloerbedekking, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, lampen en verlichting (inclusief armaturen), gootstenen, pantryinrichting en sanitair, voor rekening en risico van Herenhuis en Mesa te verrichten of doen verrichten. [gezamenlijke eisers] hebben echter vergoeding van de schade gevorderd en niet het verrichten van de onderhouds- of herstelwerkzaamheden. Over schadevergoeding is in dit kader niets bepaald in de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden. Dit betekent dat het gevorderde bedrag van € 57.582,00 niet kan worden toegewezen, nu daarvoor op dit moment geen rechtsgrond aanwezig is. Ook de gevorderde verklaring voor recht kan om die reden, voor zover deze ziet op het vergoeden van de schade, niet worden toegewezen.
4.9.
Vervolgens wordt de door [gezamenlijke eisers] gevorderde boete van € 88.000,00 beoordeeld.
4.9.1.
[gezamenlijke eisers] hebben de boete gevorderd op basis van artikel 29 van Pro de algemene huurvoorwaarden. Hierin is bepaald dat huurder, indien hij zich, na door de verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in artikel 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, aan verhuurder een boete verbeurt van minimaal € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat hij in verzuim is.
4.9.2.
Herenhuis en Mesa hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verzocht om vernietiging van het boetebeding, althans matiging, tot nihil.
4.9.3.
Het boetebeding zal niet worden vernietigd, nu de daarvoor aangevoerde grond, namelijk het ontbreken van een maximum, in een rechtsverhouding van twee professionele partijen geen vernietigingsgrond vormt; het is dan ook een standaard ROZ-voorwaarde.
4.9.4.
Voor matiging van een bedongen boete kan slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat brengt met zich mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen, aldus HR 27 april 2007, NJ 2007, 262.
4.9.5.
De hoogte van de schade die aan het gehuurde is toegebracht wordt door [naam 4] niet getaxeerd, hij geeft slechts een indruk van de toestand. Een aantal door hem geconstateerde gebreken is te scharen onder de reikwijdte van artikel 11.5 in combinatie met artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden. [naam taxateur] heeft zijn taxatie onder meer gebaseerd op gebreken, die daar niet onder vallen. Deze taxatie kan daarom niet (geheel) gevolgd worden. Uit het voorgaande maakt de kantonrechter op dat de werkelijke schade lager zal uitvallen dan de gevorderde € 57.582,00. Er is daarom sprake van een wanverhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Verder houdt de kantonrechter rekening met de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, namelijk nog vóór de beëindiging van de huurovereenkomst. Herenhuis en Mesa hebben te kennen gegeven het gehuurde aan het einde van de overeenkomst conform de bepalingen daaromtrent in die overeenkomst te zullen opleveren. Nu toewijzing van de gevorderde boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, is er aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 20.000,00. Aangezien geen separaat verweer is gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente wordt deze toegewezen vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de dag van volledige voldoening.
conservatoir beslag en de kosten daarvan
4.10.
[gezamenlijke eisers] hebben in conventie de beslagkosten van € 2.599,29 gevorderd en Herenhuis en Mesa hebben in reconventie opheffing gevorderd van de ten laste van hen gelegde beslagen. [gezamenlijke eisers] hebben betoogd dat de beslagen gehandhaafd dienen te worden, teneinde haar verhaalpositie te verzekeren.
4.10.1.
De kantonrechter stelt voorop dat de opheffing van een conservatoir beslag, krachtens het bepaalde in artikel 705 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) kan worden bevolen, indien op straffe van de nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
4.10.2.
Het ligt op de weg van degene die opheffing van een conservatoir beslag heeft gevorderd om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gestelde vordering ondeugdelijk is. De enkele omstandigheid dat de vorderingen in conventie, waarvoor de beslagen zijn gelegd, worden afgewezen, rechtvaardigt niet zonder meer het oordeel dat deze vorderingen ondeugdelijk zijn, nu tegen dit vonnis nog hoger beroep openstaat (HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074). In dit geval moeten de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen, waarbij in aanmerking dient te worden genomen dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade kan worden aangesproken. De omstandigheid dat de rechter in de hoofdzaak reeds uitspraak heeft gedaan, dient hierbij te worden meegewogen. Van de rechter kan daarbij niet worden gevergd dat hij in zijn vonnis mede een voorlopige beoordeling geeft van de kans van slagen van het door de beslaglegger tegen het vonnis mogelijk aan te wenden rechtsmiddel (HR 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1559).
4.10.3.
Herenhuis en Mesa hebben gesteld dat er geen vorderingsrecht is en dat het beslag, zo leest de kantonrechter het standpunt in deze, vexatoir is gelegd. De kantonrechter is, mede gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, van oordeel dat de afwijzing van de vorderingen van [gezamenlijke eisers] niet zonder meer meebrengt dat de beslagen moeten worden opgeheven. Immers, tegen dit vonnis staat nog hoger beroep open. Verder kan niet worden geoordeeld dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van [gezamenlijke eisers] is gebleken en hebben Herenhuis en Mesa niet (gemotiveerd) onderbouwd dat de beslagen haar zodanig treffen dat haar belang zwaarder dient te wegen dan de belangen van [gezamenlijke eisers] bij handhaving van de beslagen. De vordering in reconventie tot opheffing van het beslag zal derhalve worden afgewezen.
4.11.
De door [gezamenlijke eisers] in conventie gevorderde beslagkosten van € 2.599,29 komen, gelet op het vorenstaande, voor vergoeding in aanmerking. Deze vordering onder 3 wordt derhalve toegewezen.
4.12.
De door partijen in conventie en reconventie aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is overwogen, niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.13.
Beide partijen worden voor een deel in het ongelijk gesteld. De proceskosten in conventie en reconventie worden daarom gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaartvoor recht dat Herenhuis en Mesa jegens [gezamenlijke eisers] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en aansprakelijk zijn voor de schade aan het gehuurde;
5.2.
veroordeeltHerenhuis en Mesa tot betaling van een bedrag van € 20.000,00 aan boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de dag van volledige voldoening;
5.3.
veroordeeltHerenhuis en Mesa in de kosten van het beslag ten bedrage van € 2.599,29;
in reconventie
5.4.
wijstde vorderingen van Herenhuis en Mesa af;
in conventie en in reconventie
5.5.
compenseertde proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.6.
wijsthet meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Weerkamp - Beens en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024.
693\415