Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10372398 \ CV EXPL 23-1709
Vonnis van 19 juni 2024
in de zaak van
JONA VASTGOED B.V.,
te Meteren,
eisende partij,
hierna te noemen: Jona Vastgoed ,
gemachtigde: mr. B.J. Agteresch,
tegen
ULTIMAKER B.V.,
te Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ultimaker,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 juni 2023
- de mondelinge behandeling op de zitting van 17 april 2024, waar verschenen zijn
[naam 1] namens Jona Vastgoed, bijgestaan door mr. Agteresch, en [naam 2] namens Ultimaker, bijgestaan door mr. Adriaansen. Beide gemachtigden hebben pleitnotities voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat verder is besproken.
[naam 1] namens Jona Vastgoed, bijgestaan door mr. Agteresch, en [naam 2] namens Ultimaker, bijgestaan door mr. Adriaansen. Beide gemachtigden hebben pleitnotities voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat verder is besproken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ultimaker huurt op basis van een op 26 februari 2017 tussen haar en de rechtsvoorganger van Jona Vastgoed gesloten 230a-huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) het pand gelegen aan [adres 1] (hierna: het gehuurde). Jona Vastgoed is op 16 december 2020 eigenaar geworden van het gehuurde. Het gehuurde betreft een bedrijfspand dat inzetbaar is voor meerdere doeleinden. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW behorende bij het ROZ-model 2015 (hierna: AV) van toepassing.
2.2.
Onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’ van de huurovereenkomst staan onder meer de volgende artikelen:
“
12. Het is Verhuurder bekend dat Huurder voornemens is het gehuurde grondig te verbouwen, renoveren of mogelijk zelfs gedeeltelijk te vervangen. Onverminderd artikel 8.2, de tweede volzin van artikel 12.1, 12.2 en 12.5 t/m 12.13 en 12.15 van de algemene bepalingen mag Huurder zonder toestemming van Verhuurder in en aan het gehuurde wijzigingen aanbrengen en verbouwen, mits:
12. Het is Verhuurder bekend dat Huurder voornemens is het gehuurde grondig te verbouwen, renoveren of mogelijk zelfs gedeeltelijk te vervangen. Onverminderd artikel 8.2, de tweede volzin van artikel 12.1, 12.2 en 12.5 t/m 12.13 en 12.15 van de algemene bepalingen mag Huurder zonder toestemming van Verhuurder in en aan het gehuurde wijzigingen aanbrengen en verbouwen, mits:
- Huurder Verhuurder hier tijdig informeert en Huurder adviezen van Verhuurder ter harte neemt,
- Huurder zelf zorg draagt voor eventueel benodigde vergunningen,
- Huurder voldoet aan de wettelijke vereisten ter zake van de veranderingen en/of verbouwingen,
- Huurder zelf zorg draagt voor onderhoud, vervanging en/of vernieuwing aan en van de veranderingen en/of verbouwingen.
Mits voldaan aan deze voorwaarden zal de huurprijs niet worden aangepast naar aanleiding van een door Verhuurder aangebrachte wijziging.
Huurder zal ter zake van deze wijzigingen het gehuurde bij oplevering niet in oorspronkelijke staat terug te brengen. Verhuurder is voor niet verwijderde zaken geen vergoeding aan Huurder verschuldigd.
13. In afwijking van artikel 11.4 sub c van de algemene bepalingen is onderhoud, vervanging van onderdelen en vernieuwing van de tot het gehuurde behorende installaties voor rekening van Huurder.”
2.3.
In de AV zijn onder andere de volgende artikelen opgenomen:
“
Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
11.1
De in de huurovereenkomst en algemene bepalingen gebruikte termen onderhoud, herstel en vernieuwing worden als volgt gedefinieerd:
(…) vernieuwing: het vervangen van een zaak als gevolg van het bereiken van het einde van de technische levensduur van die zaak.
11.2
Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. (…)
11.3
Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in artikelen 11.2, 11.4 en 11.5 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.
11.4
Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van:
(…) c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties.(…)
11.5
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:
(…) b. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, binnenschilderwerk, stopcontacten, hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten. (…)
Veranderingen en toevoegingen door Huurder
12.1
Huurder zal Verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over iedere verandering of toevoeging. Hieronder vallen onder meer doch niet uitsluitend alle wijzigingen die een effect zouden kunnen hebben op de op het gehuurde toepasselijke vergunningen. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat hij van de partij die veranderingen en toevoegingen uitvoert, bedingt dat deze afziet van zijn retentierecht.
12.2
Zonder toestemming van Verhuurder is Huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van Huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurd en/of (technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt, betreffen of beïnvloeden.
12.3
Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in artikel 12.2 behoeft Huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder.
(…)
12.11
Huurder dient de door Verhuurder gegeven redelijke aanwijzingen in acht te nemen en Huurder vrijwaart Verhuurder voor aanspraken van derden voor schade veroorzaakt door Huurder aangebrachte veranderingen en voorzieningen.
(…)
12.14
Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen tenzij Verhuurder hem van deze verplichting ontslaan.(…)”
2.4.
Op 30 september 2021 geeft Ultimaker aan Jona Vastgoed te kennen te zullen zorgdragen voor vervanging van alle binnenverlichting van het kantoor en de loods van het pand door ledverlichting. Op 27 januari 2022 stuurt Ultimaker specificaties op aan Jona Vastgoed van de door haar beoogde verlichting. Hierop reageert Jona Vastgoed op 3 februari 2022. Zij is het niet eens met de door Ultimaker beoogde verlichting. Vervolgens vindt correspondentie plaats tussen partijen en laten beide partijen inspecties van de verlichtingsinstallatie uitvoeren.
2.5.
Ultimaker stuurt op 7 december 2022 een nieuwe offerte aan de gemachtigde van Jona Vastgoed voor vervanging van de verlichting en vraagt “ter voorkoming van misverstanden of hiermee aan het verzoek van uw cliënt op dit vlak tegemoet is gekomen”. Jona Vastgoed geeft op 14 december 2022 aan Ultimaker te kennen dat zij niet kan instemmen met de beoogde verlichting.
2.6.
In januari 2023 start Ultimaker met de vervanging van de verlichtingsinstallatie.
3.Het geschil
3.1.
Na wijziging van haar vordering vordert Jona Vastgoed thans - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Ultimaker veroordeelt tot het vervangen van de bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige en de door Ultimaker aangebrachte verlichtingsinstallatie in de loods binnen 3 maanden na betekening van het te wijzen vonnis, door een integrale LED-verlichtingsinstallatie die gelijkwaardig is aan de bestaande verlichtingsinstallatie, met een lichtsterkte op vloerhoogte van minstens 300 lux voor het lage gedeelte van de loods en minstens 450 lux voor het hoge gedeelte van de loods, een lichtkleur van minder dan 5300K, geschikt voor 24/7 gebruik en minstens 50.000 branduren, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat Ultimaker in gebreke blijft hieraan tijdig te voldoen;
verklaart voor recht dat Ultimaker de kosten dient te voldoen van het vervangen van de bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige en de door Ultimaker aangebrachte verlichtingsinstallatie in de loods door een verlichtingsinstallatie als bepaald overeenkomstig het petitum onder 1.;
Ultimaker veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Jona Vastgoed - samengevat - het volgende. Omdat de technische levensduur van de verlichtingsinstallatie bereikt was, was vernieuwing van de verlichtingsinstallatie aan de orde. Ultimaker moet op grond van artikel 13 van de huurovereenkomst als huurder zorg dragen voor de vervanging en de kosten daarvan dragen. Vernieuwing van de verlichtingsinstallatie impliceert volgens Jona Vastgoed dat vervanging plaatsvindt door een gelijkwaardige verlichtingsinstallatie, naar de eisen van deze tijd. Hierbij is van belang dat de vorige verlichtingsinstallatie voor het toepassingsgebied ‘algemene ruimte binnen gebouwen - opslag en koelruimten, verzendings- en verpakkingsruimten’ is aangebracht. Dat betekent volgens haar dat de nieuwe installatie voor ditzelfde toepassingsgebied moet worden aangebracht. Van haar mag niet worden verlangd in te stemmen met een niet-gelijkwaardige verlichtingsinstallatie, zo stelt Jona Vastgoed.
3.3.
Ultimaker voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Jona Vastgoed, althans tot niet-ontvankelijkheid van Jona Vastgoed, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de veroordeling van Jona Vastgoed in de kosten van deze procedure.
3.4.
Ultimaker baseert haar verweer hoofdzakelijk op artikel 12 van de huurovereenkomst, waarin haar een ruim omschreven recht is toegekend om, zonder toestemming van Jona Vastgoed, wijzigingen in het gehuurde aan te brengen en te verbouwen. Nog daargelaten dat de verlichting volgens Ultimaker bij aanvang van de huurovereenkomst al aan het einde van de technische levensduur was, betreft de vervanging van de verlichtingsinstallatie regulier huurdersonderhoud, waarbij het aan haar als huurder is om te bepalen in welke vorm dat wordt uitgevoerd. Uit de huurovereenkomst blijkt verder niet dat het gehuurde een andere (specifieke) bestemming dan bedrijfsruimte/kantoor had waarvoor hoge(re) eisen aan de verlichting worden gesteld, aldus Ultimaker.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat vervanging van de voormalige verlichtingsinstallatie van het gehuurde moest plaatsvinden vanwege overschrijding van de technische levensduur daarvan. Ook zijn partijen het erover eens dat de kosten hiervan voor rekening van Ultimaker als huurder komen. In deze procedure staat centraal de vraag of Ultimaker de verplichting heeft om de (reeds door haar vervangen) verlichting van het bedrijfspand dat zij van Jona Vastgoed huurt te vervangen door een integrale LED-verlichtingsinstallatie die gelijkwaardig is aan de eerdere verlichtingsinstallatie op basis van de door Jona Vastgoed daaraan gestelde eisen. Waar Jona Vastgoed deze vraag bevestigend beantwoordt, betoogt Ultimaker dat een dergelijke verplichting niet op haar rust.
4.2.
Waar zij in de dagvaarding met name artikel 13 van de huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering, heeft Jona Vastgoed tijdens de zitting te kennen gegeven dat zij haar vordering grondt op artikel 11 AV, in combinatie met artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (de verplichting om je als goed huurder te gedragen) en artikel 7:215 BW (de verplichting om geen wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde als huurder). Artikel 12 van de huurovereenkomst, waarop Ultimaker zich beroept, is volgens haar niet van toepassing op de huidige situatie. Dat artikel heeft immers slechts gelding indien Ultimaker het gehuurde grondig zou verbouwen, renoveren of herbouwen, en daar is geen sprake van, aldus Jona Vastgoed. Ultimaker heeft daarom op basis van voormelde artikelen de verplichting om te zorgen voor vernieuwing van de verlichtingsinstallatie. Jona Vastgoed stelt daarnaast dat uit artikel 7:215 BW en de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) volgt dat sprake moet zijn van gelijkwaardige verlichting (naar de eisen van deze tijd), terwijl de door Ultimaker aangebrachte verlichting dat niet is. De verlichting die Ultimaker nu heeft aangebracht is in ieder geval niet passend voor de bestemming die in de huurovereenkomst is opgenomen. Dit leidt tot verminderde verhuurbaarheid en waardedaling van de loods, aldus Jona Vastgoed.
4.3.
Ultimaker heeft de door Jona Vastgoed ter zitting gegeven uitleg van artikel 12 van de huurovereenkomst betwist. Jona Vastgoed heeft vervolgens een bewijsaanbod gedaan om de vorige verhuurder te laten getuigen over de totstandkoming en de uitleg van dat artikel. De kantonrechter passeert dat bewijsaanbod. Want ook al zou Jona Vastgoed kunnen bewijzen dat artikel 12 in de huidige omstandigheden niet van toepassing is, dan geldt alsnog dat uit artikel 11 en/of 12 AV noch de andere door Jona Vastgoed genoemde wetsartikelen een verplichting kan worden afgeleid voor Ultimaker om de verlichting te vervangen door een integrale LED-verlichtingsinstallatie die gelijkwaardig is aan de eerdere verlichtingsinstallatie op basis van de door Jona Vastgoed daaraan gestelde eisen. Hiertoe overweegt de kantonrechter het volgende.
4.4.
Volgens artikel 7:215 lid 1 BW is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Artikel 7:216 lid 1 BW bepaalt dat de huurder tot het moment van de ontruiming bevoegd is om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht. Volgens artikel 7:216 lid 2 BW is de huurder in beginsel niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen.
4.5.
Voor bedrijfsruimte als de onderhavige zijn de artikelen 7:215 en 7:216 BW van regelend recht. Bij de huurovereenkomst kan een andere regeling worden getroffen, maar daar is in dit geval geen sprake van. De artikelen 11 en 12 AV sluiten immers aan bij de wettelijke regeling. Volgens Jona Vastgoed is de door Ultimaker doorgevoerde wijziging aan de verlichting niet ingegeven door noodzaak gezien de bedrijfsexploitatie zoals bedoeld in artikel 12.2 AV en had Ultimaker daarom op grond van artikel 12.3 AV toestemming aan haar moeten vragen, wat Ultimaker niet heeft gedaan en welke toestemming zij niet heeft gekregen.
4.6.
De kantonrechter stelt vast dat Ultimaker in 2021 contact heeft gezocht met Jona Vastgoed over de te vervangen verlichting en dat partijen vervolgens overleg hebben gevoerd daarover. Partijen zijn het echter niet eens geworden over de uitvoering van de verlichtingsinstallatie en uiteindelijk heeft Ultimaker de installatie vervangen zonder de toestemming van Jona Vastgoed. De discussie tussen partijen over de staat van de verlichting bij aanvang van de huurovereenkomst en de vraag of de huidige verlichting passend is, doet op dit moment niet ter zake. Indien Jona Vastgoed zou worden gevolgd in haar stelling dat sprake is van een ongeoorloofde verandering, dan volgt uit de artikelen 7:215 en 7:216 BW, net als uit artikel 12.14 AV, dat Ultimaker in beginsel verplicht is om die (zonder toestemming van Jona Vastgoed aangebrachte) verandering bij het einde van de huur ongedaan te maken. Dit betekent dat Ultimaker daar tot het moment van de ontruiming nog de tijd voor heeft. Artikel 7:215 BW biedt dan ook geen grondslag om Ultimaker nu, tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, te verplichten de verlichting (weer) te vervangen. De kantonrechter ziet in de algemene bepalingen van goed huurderschap en de eisen van redelijkheid en billijkheid evenmin een grond om de vordering van Jona Vastgoed toe te wijzen.
4.7.
Voor zover de stelling van Jona Vastgoed zou worden gevolgd dat zij belang heeft bij aanpassing van de verlichting, omdat zij het gehuurde met de huidige verlichtingsinstallatie moeilijker zal kunnen verhuren aan een andere huurder, leidt dat niet tot toewijzing van de vordering. De huidige huurovereenkomst loopt immers nog door tot 1 maart 2027 en kan daarna nog vijf jaar worden verlengd door Ultimaker, terwijl Jona Vastgoed tot 2032 geen opzeggingsmogelijkheid heeft. Van een nieuwe huurder kan voorlopig dan ook nog geen sprake zijn. De discussie tussen partijen over de verlichtingsinstallatie zal mogelijk pas bij het einde van de huurovereenkomst een opleveringsgeschil opleveren waarover de kantonrechter op dat moment dient te oordelen.
4.8.
Jona Vastgoed heeft tijdens de zitting nog te kennen gegeven dat zij grote twijfels heeft over de brandveiligheid van de huidige verlichtingsinstallatie, maar heeft die stelling, tegenover de betwisting daarvan door Ultimaker, niet nader onderbouwd. Bovendien heeft zij geen rechtsgevolg aan deze stelling verbonden, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat.
4.9.
Tot slot ziet de kantonrechter geen aanleiding voor toewijzing van het ter zitting door Jona Vastgoed gedane verzoek om, indien de kantonrechter op dit moment geen belang ziet aan de zijde van Jona Vastgoed voor toewijzing van de vordering, Ultimaker te verplichten om bij het einde van de huurovereenkomst een verlichtingsinstallatie te installeren die gelijkwaardig is aan de eerdere installatie. Nog daargelaten dat het de vraag is of dit een vordering is die, zoals Jona Vastgoed stelt, als minder vergaande vordering ligt besloten in het door haar geformuleerde petitum, voert het te ver om nu al vooruit te lopen op een mogelijk opleveringsgeschil bij de afwikkeling van de huurovereenkomst die pas over drie of zelfs acht jaar zal plaatsvinden.
4.10.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat er geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van Jona Vastgoed. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.11.
Jona Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ultimaker worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Jona Vastgoed af;
5.2.
veroordeelt Jona Vastgoed in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Jona Vastgoed niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken op
19 juni 2024.
61525 \ 41245