Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10933185 \ CV EXPL 24-529
Vonnis van 30 augustus 2024
in de zaak van
1.[eiser in conv sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser in conv sub 2],
2.
[eiser in conv sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser in conv sub 3],
3.
[eiser in conv sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser in conv sub 4],
4.
[eiser in conv sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
gedaagde partijen in voorwaardelijke reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conv] ,
gemachtigde: mr. C. Teiwes,
tegen
WD GROEP B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: WD,
gemachtigde: mr. J. van Zinnicq Bergmann.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 april 2024
- de akte overlegging aanvullende producties 10 tot en met 17 namens WD
- de akte eisvermeerdering namens [eisers in conv] met aanvullende productie 6.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op 2 juli 2024. Verschenen zijn [eiser in conv sub 1] , bijgestaan door mr. Teiwes, en [naam 1] en [naam 2] namens WD, bijgestaan door mr. Van Zinnicq Bergmann. Beide gemachtigden hebben pleitaantekeningen gehanteerd en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat verder tijdens de zitting is besproken. Vervolgens is vonnis bepaald, waarbij partijen nog wel in de gelegenheid zijn gesteld om de kantonrechter vóór 1 augustus 2024 te berichten of zij een minnelijke regeling hebben kunnen treffen. Mr. Teiwes heeft de kantonrechter op 19 juli 2024 bericht dat een regeling niet mogelijk is gebleken.
2.De feiten
2.1.
WD sluit in september 2013 een huurovereenkomst met eiser sub 1 (hierna: [eiser in conv sub 1] ) en [naam 3] (hierna: [naam 3] ), waarbij zij van [eiser in conv sub 1] en [naam 3] met ingang van 1 oktober 2013 voor de duur van 36 maanden de kantoorruimte staande en gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde) huurt. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW - versie 2003 - (hierna: AB) van toepassing verklaard.
2.2.
In de huurovereenkomst zijn onder andere de volgende artikelen opgenomen:
“
4.6De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.”
4.6De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.”
(…)
Gebreken
8.4.1
Huurder dient gebreken die hij aan het gehuurde ontdekt, onverwijld schriftelijk aan verhuurder mede te delen, bij gebreke waarvan huurder verplicht is alle schade te vergoeden die vanwege het gebrek aan het gehuurde wordt veroorzaakt. Onder die schade zijn tevens de kosten van herstel van de gebreken begrepen.
8.4.2
Indien huurder van verhuurder verlangt dat deze een gebrek hertelt, dient huurder dit verlangen schriftelijk aan de beheerder of verhuurder kenbaar te maken en verhuurder altijd ene termijn van ten minste vijftien werkdagen te geven om met de herstelwerkzaamheden aan te vangen. Deze termijn vangt aan op het moment dat verhuurder het schriftelijke verzoek van huurder tot het verhelpen van het gebrek heeft ontvangen.
(…)
Inspectie
8.5
Huurder verklaart dat hij het gehuurde voor ondertekening van deze huurovereenkomst heeft geïnspecteerd en onderzocht met een ter zake deskundige bouwkundige en dat het gehuurde geen gebreken vertoonde.
(…)
Klimaat
8.23
Bij eventuele niet-werkbare temperaturen als gevolg van niet voldoende werkende klimaatbeheersing za verhuurder in redelijkheid meedenken in een oplossing, bijvoorbeeld tijdelijk extra mobiele airco units beschikbaar te stellen. Huurder zullen ook naar redelijkheid en billijkheid handelen.
(…)”
2.3.
In de AB zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“(…)
Gebrek
3.Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.
(…)
11.6
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen ven diensten.(…)
(…)
11.8
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van de activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen.
11.9
Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.(…)
(…)
13.3
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
(…)
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties.
(…)
Betalingen
18.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met en vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is.(…)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
(…)”
2.4.
Tot 2018 was het gehuurde in eigendom van [eiser in conv sub 1] en [naam 3] . In 2018 hebben [eisers in conv] gezamenlijk de volledig eigendom verkregen van het gehuurde en sindsdien zijn [eisers in conv] gezamenlijk verhuurder.
2.5.
De huurovereenkomst is tweemaal verlengd (in 2016 en 2019) en loopt thans tot en met 30 september 2024. De huurprijs bedraagt € 2.861,70 per maand, te verhogen met het voorschot voor de servicekosten van € 1.231,53 en 21% btw.
2.6.
Eind december 2015 mailt [eiser in conv sub 1] dat hij eindelijk een voorstel heeft ontvangen voor de extra koeling, waar de huurders van [adres 2] begin van die zomer om verzocht hebben.
2.7.
Op 25 augustus 2016 mailt [naam 4] (hierna: [naam 4] ) namens WD aan [eiser in conv sub 1] :
“(…) Vanuit ons, [bedrijf 2] , bezien is werkelijk niet te bevatten dat we hier nu nog altijd tijd in moeten steken. En erger, dat de kwestie gewoon nog niet is opgelost. Dit speelt al twee jaar, en zeker zo lang ook gedoe met de technische installatie en [bedrijf 1] .
(…)
En daarom heb ik ook moeite met het bruggetje dat je probeert te slaan naar de toekomst. Ik ga een gesprek over verlenging huurovereenkomst niet uit de weg, maar zou denken dat we zaken toch los van elkaar moeten zien. De ventilatie was in oktober 2013 niet in orde en is nu nog niet in orde.
Ik ben geen boeddhistische monnik. Proberen er maar het beste van te maken, terwijl de technische discussies maar doorgaan, kun je in alle redelijkheid niet meer aan ons vragen. Het moet geregeld.”
[eiser in conv sub 1] reageert op 4 september 2016 en schrijft onder meer:
“(…) Uit de laatste mails begrijp ik de enorme frustratie met betrekking tot de voortgang van de klimaatbeheersing. Het is ook voor mij – leek op dat gebied – een verschrikkelijk iets.
Alle pogingen om [bedrijf 1] hun werk te laten doen, geven slechts een beperkt resultaat.
Dat resultaat is – tot nu toe – dat er wel werkzaamheden zijn verricht om te proberen de situatie te verbeteren, maar dat er steeds weer een reden door [bedrijf 1] wordt aangevoerd waarom het niet werkt.
Dat ben ik meer dan zat en ik zal per 1 januari afscheid van [bedrijf 1] nemen. We zijn op zoek naar een nieuwe koeltechnisch installateur die de regeling op afstand wel kan behandelen en betere service verricht.(…)
Ik heb samen met [naam 5] een oplossing bedacht en uitgewerkt. Die gaat me helaas heel wat geld kosten. Ik wil die oplossing daarom met jullie bespreken, omdat die weliswaar mede voortvloeit uit “gebreken in het pand uit het verleden”, maar ik ook hoop dat jullie begrijpen dat het voor mij eigenlijk alleen interessant is als jullie niet op korte termijn gaan verhuizen. Daarnaast is de keuze van de oplossing en de daarmee gemoeide prijs te sturen naar gelang de lengte van de huurovereenkomst.(…)
Neem van mij aan dat ik dan ook met voorstellen kom die op zeer korte termijn worden uitgevoerd.”
2.8.
Eind april 2020 geeft [eiser in conv sub 1] aan de huurders van [adres 2] te kennen dat er op dat moment wordt gekeken om de huidige koelinstallatie dat jaar nog te vervangen door een meer moderne vorm van klimaatbeheersing.
2.9.
In november 2020 klaagt WD bij [eiser in conv sub 1] over problemen met de verwarming en koude temperatuur in het gehuurde.
2.10.
Eind augustus 2021 stuurt [eiser in conv sub 1] een brief aan alle huurders van het pand waarin hij modernisering van het pand aankondigt. Hij schrijft onder meer:
“(…) Nadat we in de afgelopen jaren de elektronica in de lift en de tourniquet deur hebben vervangen, gaan we in de maand september en het vierde kwartaal van dit jaar de resterende punten doen. Ik had daarbij ook graag de juiste planning doorgegeven, maar dat is een problemen omdat een aantal leveranciers nog op vakantie is en afstemming niet eenvoudig. Het betreft de volgende acties:
Jet installeren van laadpalen voor elektrische auto’s met per laadpaal twee plaatsen voor het opladen van elektrische auto’s’(…)
De aanleg van zonnepanelen op het dak.(…)
De vervanging van alle lichtarmaturen door LED armaturen.(…)
De vervanging van de huidige alarminstallatie door een nieuwe.(…)”
2.11.
[eiser in conv sub 1] mailt op 27 augustus 2021 aan [naam 4] :
“Je bent al enige tijd ontstemd over de servicekosten van ons pand. Je hebt daar de laatste keer een mail over gestuurd op 23 juni, je hebt de afrekening over 2020 niet betaald en een bedrag afgetrokken van de factuur van april 2021.
Ik heb je (nog) niet aangemaand om de achterstanden te betalen, omdat ik er mee bezig was. Dat “er mee bezig zijn” was tot vorige week nog niet zo heel productief omdat er in de Corona tijd allerhande belemmeringen opgetreden zijn die ik als heel frustrerend heb ervaren. De belangrijkste is dat mensen die in schakelt niet bereikbaar zijn, niet productief genoeg werken, alleen via de computer willen spreken, enzovoorts. Maar inmiddels ben ik zover dat ik je nader kan informeren en ik hoop dat ik je kan geruststellen. Ik heb uit dit proces geleerd dat ik me er eerder (vorig jaar) in had moeten verdiepen, dan had ik je direct betere informatie kunnen geven. Ik ben te veel als doorbelaster van kosten opgetreden en heb mij onvoldoende verdiept in de achtergronden. Daar heb ik normaal ook adviseurs voor, echter dat heeft nu – zoals gezegd – niet gewerkt.
Het onderstaande antwoord is heel uitgebreid omdat ik je volledig wil informeren en je wil geruststellen.(…)”
[naam 4] reageert diezelfde dag en geeft te kennen niet akkoord te zijn met de kosten die [eiser in conv sub 1] wil doorbelasten en niet gerustgesteld te zijn. Volgens hem is sprake van schijn van belangenverstrengeling met de bedrijven die de storingen moeten verhelpen. Daarnaast schrijft hij:
“(…) hierbij de formele aanzegging dat wij bezwaar maken tegen alle in het verleden door verhuurder voorgelegde jaarlijkse verrekeningen en servicekosten met voorwaardelijk beroep op verrekening met de huur van teveel gedeclareerde kosten. Deze kosten dienen aan de hand van specificaties inzichtelijk te zijn gemaakt en ook dient te gelden dat geen sprake is van crediteuren-toeleveranciers waaraan jij c.q. de familie [eiser in conv sub 1] persoonlijk of zakelijk direct of indirect gelieerd is, c.q. geacht kan worden een financieel belang te hebben.”
2.12.
In februari, maart en april 2022 klaagt WD bij [eiser in conv sub 1] dat er weer problemen met de verwarming zijn. [eiser in conv sub 1] laat diverse malen een monteur langskomen.
2.13.
Op 10 mei 2022 bericht [eiser in conv sub 1] via WhatsApp aan [naam 4] dat die zomer de volledige klimaatinstallatie wordt vervangen door “een ultramodern systeem”. En op 17 mei 2022 appt [eiser in conv sub 1] onder meer:
“Sorry, maar de gedachte dat het volgende week draait is niet mogelijk. Hij stond al voor vorig jaar gepland, maar Corona, gebrek aan chips en al dat soort dingen breekt elke planning op.(…)”
[naam 4] reageert hierop als volgt:
“Feitelijk lijkt het niet jouw probleem, want de huurders betalen de rekening. Maar dat lijkt maar zo. Want ik accepteer dit niet meer. Ik betaal al heel lang de huurfacturen onder protest. En dat is niet voor niets. Geen woorden maar daden, [eiser in conv sub 1] . Ondertussen zitten wij hier dan ook ngo in een kantoor zonder mechanische ventilatie. En al een hele tijd. En Toonen maar onderzoek doen. Jij bent echt aan zet, en zal goed verhuurderschap moeten aantonen, anders gaan wij het samen ngo heel druk met elkaar krijgen.”
2.14.
Begin 2023 wordt de nieuwe klimaatinstallatie opgeleverd in het pand aan [adres 2] .
2.15.
Op 19 april 2023 stuurt [naam 4] een e-mail aan [eiser in conv sub 1] waarin hij te kennen geeft de huurbetalingen op te schorten tot [eiser in conv sub 1] de door WD gestelde gebreken aan het gehuurde heeft hersteld.
2.16.
Per brief van 30 augustus 2023 zegt WD de huurovereenkomst op tegen 1 oktober 2024. In de opzeggingsbrief schrijft WD onder meer:
“(…) De reden voor opzeggingsbrief is dat sinds langere tijd u, als verhuurder, stelselmatig verzuimt uw verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst naar behoren na te komen. Er is met u meermalen getracht tot een werkbare oplossing te komen, maar dat is helaas niet gelukt.
Kortheidshalve verwijs ik u naar de vele correspondentie die u hierover in de afgelopen jaren van ons heeft ontvangen.
Dienaangaande dienst tevens te gelden dat deze opzegging beoogt verder oplopen van de schade te beperken en wij ons terzake nadrukkelijk alle rechten voorbehouden, waaronder het recht op schadevergoeding en tussentijdse beëindiging.(…)”
2.17.
Bij brief van 20 september 2023 manen [eisers in conv] WD aan tot betaling van achterstallige huurtermijnen van € 20.236,09, de contractuele boete van € 9.113,94 en buitengerechtelijke kosten van € 977,36 binnen een week.
3.Het geschil in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
in conventie
3.1.
[eisers in conv] vorderen - samengevat en na wijziging van hun vorderingen - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;
II. WD veroordeelt het gehuurde te ontruimen;
III. WD veroordeelt om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag van € 40.139,11 ter zake achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de contractuele dan wel wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurfacturen.
IV. WD veroordeelt om aan [eisers in conv] te voldoen een bedrag van € 4.952,81 als gebruiksvergoeding over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van ontruiming.
V. WD veroordeelt om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag van € 5.400,00 ter zake contractuele boetes, te vermeerderen met € 300,00 voor iedere afzonderlijke factuur voor iedere maand na juli 2024 dat de factuur niet volledig is voldaan tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst.
VI. WD veroordeelt om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.423,43, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf datum dagvaarding.
VII. WD veroordeelt in de proceskosten en de eventueel daarover verschuldigde wettelijke handelsrente.
3.2.
Ter onderbouwing van hun vorderingen stellen [eisers in conv] - samengevat - dat WD een flinke huurachterstand heeft laten ontstaan en daardoor tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens [eisers in conv] ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast dient WD de achterstallige huurpenningen alsnog te betalen, evenals een gebruiksvergoeding voor zover zij nog in het gehuurde zal verblijven na ontbinding van de overeenkomst en de contractuele boete als opgenomen in artikel 18.2 AV. Ook vorderen [eisers in conv] vergoeding van de door hen gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
WD voert verweer. WD concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conv] , met veroordeling van [eisers in conv] in de kosten van deze procedure.
3.4.
WD voert - samengevat - aan dat het gehuurde meerdere gebreken vertoont, waardoor zij niet het genot van het gehuurde heeft (gehad) dat zij op grond van de huurovereenkomst had mogen verwachten. Dit rechtvaardigt volgens haar een huurverlaging van 30%. WD stelt dat zij heeft gedwaald bij het aangaan dan wel het verlengen van de huurovereenkomst en vordert in plaats van vernietiging van de huurovereenkomst de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen ter opheffing van haar nadeel. Dat nadeel bestaat volgens haar uit de teveel betaalde servicekosten en de derving van huurgenot. In dat licht moet ook het gedeeltelijk onbetaald laten van de maandtermijnen vanaf april 2023 worden bezien, zo voert WD aan.
Hetgeen zij heeft gesteld in het kader van de dwaling levert volgens WD ook wanprestatie aan de zijde van [eisers in conv] op omdat zij hebben nagelaten de door WD geconstateerde gebreken aan het gehuurde op te lossen en in verzuim zijn komen te verkeren. WD heeft daarom de huurbetalingen van april en mei 2021 gedeeltelijk opgeschort, haar betalingen tot april 2023 onder uitdrukkelijk protest gedaan en daarna weer een deel van de betalingen opgeschort. Zij heeft zich uiteindelijk genoodzaakt gezien de huurovereenkomst op te zeggen.
Tot slot stelt WD zich op het standpunt dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn indien [eisers in conv] een beroep zouden kunnen doen op de artikelen 18.1 en 18.2 AB. WD is daarom wel degelijk gerechtigd tot opschorting, korting of verrekening van de huurtermijnen en de in 18.2 AB opgenomen boete zou in ieder geval moeten worden gematigd, aldus WD.
In (voorwaardelijke) reconventie
3.5.
WD vordert in voorwaardelijke reconventie dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat aan WB een beroep op dwaling toekomt en dat in plaats van vernietiging van de huurovereenkomst de gevolgen daarvan worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel van WB door te bepalen dat dat nadeel bestaat uit de door WD onbetaald gelaten delen van de maandelijkse huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst, althans dat de kantonrechter [eisers in conv] zal veroordelen tot schadevergoeding aan WD bestaande uit de onbetaald gelaten delen van de maandelijkse huurtermijnen tot aan het einde van de huurovereenkomst, met veroordeling van [eisers in conv] in de proceskosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze gezamenlijk bespreken.
Is sprake van dwaling?
4.2.
De kantonrechter zal allereerst ingaan op het verweer van WD dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst (in 2013) dan wel bij het verlengen daarvan (in 2016 en 2019), aangezien dat de meest verstrekkende juridische gevolgen zou kunnen hebben voor het bestaan van de huurovereenkomst.
4.3.
Volgens WD heeft zij [eisers in conv] in de aanloop naar het sluiten van het huurcontract te kennen gegeven dat het voor haar erg belangrijk is dat de technische installaties goed werken en zo nodig vervangen worden en heeft [eisers in conv] laten blijken daarvoor te zullen zorgdragen. In de loop van de jaren is echter gebleken dat [eisers in conv] geen noodzakelijke investeringen wilden doen en het pand in verouderde en gebrekkige toestand hebben gelaten. Indien WD had geweten dat [eisers in conv] een onjuiste voorstelling van zaken hadden geschetst en zouden nalaten effectieve verbeteringen en vervangingen aan het gehuurde door te voeren, dan had zij de huurovereenkomst nooit gesloten, althans was zij de eerste en in ieder geval de tweede huurverlenging niet aangegaan, zo stelt zij.
4.4.
[eisers in conv] betwisten dat sprake is van dwaling. Zij hebben geen verkeerde voorstelling van zaken gegeven en hebben WD niet aan het lijntje gehouden. Volgens [eisers in conv] is de discussie tussen partijen ontstaan bij de gelegenheid van de afrekening servicekosten over het jaar 2022, maar vormt dat geen grondslag voor het aannemen van dwaling bij aanvang van de huurovereenkomst of bij de verlenging daarvan. [eisers in conv] hebben wel degelijk steeds actie ondernomen naar aanleiding van door WD gemelde problemen en hebben ook geïnvesteerd in het pand. Bovendien is de vordering tot vernietiging en ook de vordering tot aanpassing van de huurovereenkomst op basis van dwaling verjaard, aldus [eisers in conv]
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 3:52 lid 1 sub c BW Pro verjaart een rechtsvordering tot vernietiging op grond van dwaling drie jaren nadat de dwaling is ontdekt en dus niet, zoals [eisers in conv] stelt, nadat de rechtshandeling is verricht. Hetzelfde geldt voor de vordering tot aanpassing van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW Pro. [1] Een redelijke mate van zekerheid met betrekking tot de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond volstaat. Op basis van de overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt dat WD al in 2014 problemen met de technische installaties en met name de klimaatbeheersing ondervond en samen met de andere huurders van [adres 2] in de zomer van 2015 al om vervanging van de klimaatinstallatie heeft verzocht. In augustus 2016, nog vóór de eerste verlenging van de huurovereenkomst, uit WD haar frustraties bij [eisers in conv] over de door haar ondervonden problemen en over het gebrek aan voortgang aan de zijde van [eisers in conv] Zij is vervolgens echter wel tot verlenging van de huurovereenkomst overgegaan. Ook indien dit zou zijn gebeurd op basis van door [eisers in conv] gedane beloftes met betrekking tot noodzakelijke investeringen in het gehuurde en vervanging van de technische installaties, dan had zij in de loop van de periode daarna toch al moeten hebben ontdekt dat [eisers in conv] deze beloftes niet nakwamen op grond waarvan zij heeft gedwaald. Volgens het eigen overzicht van WD (productie 1) waren er in de periode maart 2016 tot september 2019 immers ook vele storingen met de lift en de tourniquetdeur. En de nieuwe klimaatinstallatie is uiteindelijk pas begin 2023 geïnstalleerd, terwijl WD zelf stelt (onder meer in haar brief aan [eisers in conv] van 30 januari 2024) dat de problemen met de klimaatregeling in het gebouw al spelen sinds zij in 2013 als huurder in het pand is getrokken. Toch heeft WD in 2019 gekozen voor een tweede verlenging van de huurovereenkomst. Dat zij, zoals zij zelf stelt, de dwaling pas in 2023 heeft ontdekt, is in de gegeven omstandigheden niet geloofwaardig. Het lijkt er meer op dat het geduld van WD in 2023 op was en de spreekwoordelijke emmer toen is overgelopen. Dit betekent echter niet dat zij de vermeende dwaling toen pas heeft ontdekt. De kantonrechter concludeert dat de vordering tot vernietiging op basis van verjaring inmiddels is verjaard en WD daar geen beroep meer op kan doen. Dit leidt ertoe dat de reconventionele vordering wordt afgewezen.
Huurachterstand
4.6.
Vast staat dat WD de huur over de maanden maart en april 2021 en maart 2023 tot en met juni 2024 niet volledig heeft betaald. Uit het door [eisers in conv] opgestelde overzicht, ingediend bij akte eisvermeerdering, blijkt dat hierdoor een huurachterstand is ontstaan van € 40.139,11. Tijdens de zitting is gebleken dat er nog één betaling van € 2.722,50 heeft plaatsgevonden op de factuur van 21 mei 2024. De huurachterstand tot en met juni 2024 bedraagt aldus € 37.416,61.
4.7.
WD voert aan dat zij gegronde redenen had om een deel van de huurpenningen niet te betalen. Er is volgens haar al jarenlang sprake van diverse ernstige gebreken aan het gehuurde die [eisers in conv] verzuimt op te lossen, ondanks de vele verzoeken en aanmaningen daartoe door WD. De gebreken waarop zij [eisers in conv] herhaaldelijk heeft gewezen hebben betrekking op:
- de klimaatregelingsinstallatie (verwarming, koeling en ventilatie): deze heeft van aanvang aan niet naar behoren gefunctioneerd
- de tourniquetdeur bij de ingang van het gebouw, de liftinstallatie en de alarminstallatie: deze gaven c.q. geven doorlopend storingen
- lekkages in de parkeerkelder
- de beglazing en de kozijnen: de beglazing bleek geëtst en daardoor niet te bewassen en de kozijnen lekten en lekken nog steeds.
Daarnaast heeft WD de afrekeningen van de servicekosten de afgelopen jaren betwist, omdat deze niet waren gedocumenteerd, waardoor WD deze niet kon controleren. Indien [eisers in conv] zich aan haar verplichting had gehouden om de technische installaties in adequaat werkende toestand te houden of te vervangen dan waren de servicekosten een stuk lager (zij schat 30%) uitgevallen, zo betoogt WD. Bovenstaande gebreken en het gebrek aan inzicht in de (afrekeningen van de) servicekosten hebben WD ertoe gebracht een deel van de huurpenningen en afrekeningen onbetaald te laten dan wel onder protest te voldoen.
Opschorting
4.8.
Onder verwijzing naar artikel 18.1 AB stellen [eisers in conv] zich op het standpunt dat WD in strijd handelt met het tussen partijen contractueel overeengekomen opschortingsverbod.
4.9.
De kantonrechter overweegt het volgende. In deze zaak is sprake van huur onder het regime van artikel 7:230a BW. Het gaat hierbij om de huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, niet zijnde woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW Pro en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro. Het uitgangspunt is contractsvrijheid, zodat partijen in beginsel zijn aangewezen op de afspraken die zij in de huurovereenkomst hebben gemaakt.
4.10.
Op grond van het bepaalde in artikel 18.1 AB is WD niet gerechtigd om de betaling van de huur op te schorten of te verrekenen met een vordering die zij op [eisers in conv] heeft of meent te hebben. Deze bepaling is tussen partijen overeengekomen en heeft dan ook tussen hen te gelden, tenzij deze contractuele uitsluiting van het opschortingsrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Voor zover WD heeft willen aanvoeren dat van dit laatste sprake is, overweegt de kantonrechter dat de lat voor een geslaagd beroep op artikel 6:248 BW Pro hoog ligt en WD geen omstandigheden heeft aangevoerd op basis waarvan geconcludeerd zou moeten worden dat het contractuele verbod op opschorting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.11.
[eisers in conv] hebben zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat WD haar verplichting tot het betalen van de huurpenningen niet mocht opschorten. WD is in verzuim geraakt en gehouden het bedrag aan achterstallige huurpenningen aan [eisers in conv] te voldoen. De conventionele vordering onder III. zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de huurachterstand tot en met juni 2024 € 37.416,61 bedraagt.
Gebreken en huurprijsvermindering
4.12.
De kantonrechter merkt nog op dat hij in het verweer van WD leest dat WD aanspraak wenst te maken op huurprijsvermindering, omdat geruime tijd sprake is van diverse gebreken aan het gehuurde. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Op basis van de uitgebreide overgelegde correspondentie stelt de kantonrechter vast dat er regelmatig problemen met in ieder geval de klimaatbeheersingsinstallatie zijn geweest. Gelet op de ernst en de aard van die problemen waar gedurende langere tijd sprake van is (geweest), is niet uitgesloten dat daar juridische consequenties aan verbonden zouden kunnen worden. Nu WD zelf echter geen reconventionele vordering tot huurprijsvermindering heeft ingediend, maar alleen een vordering tot wijziging van die overeenkomst ter opheffing van het door haar gestelde nadeel als gevolg van dwaling, is een oordeel over eventuele huurprijsvermindering in deze procedure niet mogelijk.
Ontbinding van de huurovereenkomst
4.13.
Iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro).
4.14.
Het tijdig betalen van de huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Vast staat dat WD structureel tekort is geschoten (en nog steeds tekortschiet) in de nakoming van deze verplichting en een huurachterstand van € 37.416,61 heeft laten ontstaan. De vraag is vervolgens of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de gevorderde ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Bij de beoordeling daarvan dienen alle omstandigheden in aanmerking genomen te worden (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Daarbij wordt bij een bedrijfsruimte als uitgangspunt aangehouden dat een huurachterstand van meer dan twee maanden ontbinding rechtvaardigt.
4.15.
De kantonrechter is van oordeel dat de achterstand in de huurbetalingen van zodanige omvang is dat deze structurele tekortkoming van WD voldoende ernstig is om de gevorderde ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Van [eisers in conv] kan in redelijkheid niet worden gevergd dat de huurovereenkomst met WD nog langer wordt voortgezet. De door [eisers in conv] gevorderde ontbinding en ontruiming zullen daarom worden toegewezen.
De gebruiksvergoeding
4.16.
De kantonrechter zal ook de gevorderde gebruiksvergoeding toewijzen. WD dient een bedrag van € 4.952,81 (huur, voorschot servicekosten en 21% btw) per maand te voldoen aan [eisers in conv] over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van ontruiming.
De contractuele boete en de rente
4.17.
[eisers in conv] vorderen dat WD op basis van artikel 18.2 AB een contractuele boete aan hen betaalt van € 5.400,00 (€ 300,00 per maand), te vermeerderen met € 300,00 voor iedere afzonderlijke factuur voor iedere maand na juli 2024 dat de factuur niet volledig is voldaan tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst.
4.18.
De kantonrechter vat het verweer van WD dat [eisers in conv] zich niet op artikel 18.2 AB kan beroepen, omdat zij zelf structureel in gebreke is gebleven met de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder, op als een beroep op matiging van de boete.
4.19.
Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro is matiging van een boete mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. In de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen in 4.12. is overwogen, ziet de kantonrechter in dit geval aanleiding de boete te matigen tot een bedrag van € 100,00 per maand. Dit resulteert in een totaalbedrag van € 1.800,00, te vermeerderen met € 100,00 voor iedere afzonderlijke factuur voor iedere maand na juli 2024 dat de factuur niet volledig is voldaan tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst.
4.20.
[eisers in conv] vorderen, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens de verschenen contractuele dan wel wettelijke handelsrente over de achterstallige huurpenningen. Nu in de huurovereenkomst noch de algemene voorwaarden een bepaling over contractuele rente is opgenomen (anders dan het boetebeding in artikel 18.2 AV), zal de kantonrechter beoordelen of WD de wettelijke handelsrente dient te betalen. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke handelsrente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW Pro, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals de wettelijke handelsrente. Derhalve vervangt de contractuele boete de wettelijke handelsrente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Nu in de toepasselijke algemene bepalingen voor wat betreft bovenstaande contractuele boete geen uitzondering op het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW Pro is opgenomen, en ook anderszins niet is gebleken van een dergelijke uitzondering, is WD aldus slechts de contractuele boete verschuldigd en niet tevens de wettelijke handelsrente. De vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente over de openstaande huurtermijnen zal daarom worden afgewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.21.
[eisers in conv] maken tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.423,43.
4.22.
WD betwist dat [eisers in conv] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, althans kosten die als zodanig kunnen worden gekwalificeerd.
4.23.
De kantonrechter stelt vast dat [eisers in conv] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is berekend op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen, met die verstande dat het wordt berekend over de huurachterstand van € 37.416,61 in plaats van € 40.139,11. Dit resulteert in een bedrag van € 1.390,49.
4.24.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW heeft uitsluitend betrekking op verplichtingen tot betaling uit handelsovereenkomsten. Een verplichting tot vergoeding van schade (zoals buitengerechtelijke kosten in de zin van artikel 6:96, lid 2 sub c BW) kan daartoe niet worden gerekend. Toegewezen wordt daarom de wettelijke rente, op de wijze zoals hierna vermeld.
De door WD gevorderde schadevergoeding
4.25.
In reconventie heeft WD subsidiair gevorderd dat de kantonrechter [eisers in conv] “zal veroordelen tot schadevergoeding aan WD, bestaande uit de onbetaald gelaten delen van de maandelijkse huurtermijnen tot aan het einde van de huurovereenkomst”. Ter onderbouwing leest de kantonrechter echter in het lichaam van de conclusie van antwoord dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [eisers in conv] die “(gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, namelijk voor zover WD de huurtermijnen onbetaald heeft gelaten.” Onduidelijk is of WD nu gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst vordert of schadevergoeding. Voor het toewijzen van een schadevergoeding moet, naast de aanwezigheid van een gebrek (tekortkoming), het gebrek ook toerekenbaar zijn aan de verhuurder. Dit is het geval als het gebrek te wijten is aan de verhuurder redelijkerwijs voor zijn rekening komt. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de verhuurder de bedrijfsruimte niet onderhoudt, waardoor het gebrek ontstaat. Dat sprake is (geweest) van een aantal gebreken aan het gehuurde (met name aan de klimaatbeheersingsinstallatie) kan op basis van de overgelegde stukken wel worden aangenomen. Maar mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [eisers in conv] , heeft WD onvoldoende onderbouwd dat gebreken toe te rekenen zijn aan [eisers in conv] . Bovendien heeft zij haar schade onvoldoende onderbouwd. Nu zij de schade stelt op de onbetaald gelaten delen van de maandelijkse huurtermijnen had het op haar weg gelegen daar een deugdelijke onderbouwing en berekening van te geven. Dit heeft zij nagelaten. De enige onderbouwing is haar schatting van een daling van 30% van de servicekosten door minder gas- en elektriciteitsverbruik bij adequaat werkende technische installaties en minder kosten voor klachtonderhoud. Van enige onderbouwing van deze schatting is echter geen sprake. De kantonrechter zal de subsidiaire reconventionele vordering daarom als onvoldoende onderbouwd afwijzen.
De proceskosten
4.26.
WD is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van [eisers in conv] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.039,37
4.27.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten en de nakosten wordt afgewezen, omdat de proceskosten niet onder de reikwijdte van artikel 6:119a BW vallen. Wel wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro toegewezen, zoals nader in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
5.2.
veroordeelt WD het gehuurde binnen 1 week na betekening van dit vonnis te ontruimen met al degenen die en al hetgeen zich daarin bevinden respectievelijk bevindt, onder afgifte van de sleutels van het gehuurde aan [eisers in conv] ;
5.3.
veroordeelt WD om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag van € 37.416,61 ter zake van achterstallige huurpenningen;
5.4.
veroordeelt WD om aan [eisers in conv] te voldoen een bedrag van € 4.952,81 als gebruiksvergoeding over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van ontruiming;
5.5.
veroordeelt WD om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag van € 1.800,00 ter zake contractuele boetes, te vermeerderen met € 100,00 voor iedere afzonderlijke factuur voor iedere maand na juli 2024 dat de factuur niet volledig is voldaan tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst;
5.6.
veroordeelt WD om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.390,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf datum dagvaarding;
in reconventie
5.7.
wijst het gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.8.
veroordeelt WD in de proceskosten van € 2.039,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als WD niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.9.
veroordeelt WD tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.10.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.6., 5.8. en 5.9. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken op
30 augustus 2024.
61525 \ 41245