Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/447089 / KG ZA 25-28
Vonnis in kort geding van 12 maart 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING ZORGWONEN BRONBEEK,
statutair gevestigd te Gilze,
eisende partij,
hierna te noemen: de stichting,
advocaten: mrs. Y.J.H. van Griensven en T.D. Rijs,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 21 van de zijde van de stichting
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8 van de zijde van de gemeente
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de stichting.
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8 van de zijde van de gemeente
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de stichting.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De gemeente is eigenaar van het perceel gelegen aan de Bronbeeklaan 66 te Arnhem. In 1968 is op dit perceel een recht van erfpacht gevestigd, met een einddatum van 17 augustus 2039. De erfpachtakte vermeldt onder meer het volgende:
‘(…)
Artikel 2.Het terrein mag uitsluitend worden gebezigd voor het bouwen en hebben van een bejaardentehuis met aanhorigheden. Wat onder een bejaardentehuis met aanhorigheden wordt verstaan, staat uitsluitend ter beoordeling van Burgemeester en Wethouders.
(…)’
2.2.
Op het perceel is de Paasbergflat gebouwd. Tot medio 2017 werd dit gebouw gebruikt als bejaardentehuis/verzorgingshuis door de rechtsvoorganger van de stichting. De stichting heeft het erfpachtrecht op 31 augustus 2018 van deze partij gekocht en de akte van levering vermeldt onder meer het volgende:
‘(…)
Koper verklaart de voorwaarden uit de akte van vestiging van het recht van erfpacht, de rectificatieakte en de Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden (niet industrie-terreinen) der gemeente Arnhem uitdrukkelijk te aanvaarden.
(…)’
2.3.
De stichting heeft de Paasbergflat nooit gebruikt als bejaardentehuis. Zij heeft een deel van het gebouw gedurende een bepaalde tijd verhuurd, maar het merendeel van de tijd stond het gebouw leeg. In 2019 is de stichting met de gemeente in gesprek geraakt over het herontwikkelen van het perceel, met als doel om daarop woningen/appartementen te realiseren. Voor deze herontwikkeling moest de ter plaatse geldende bestemming worden gewijzigd van ‘Maatschappelijk’ naar ‘Wonen’.
2.4.
Om de transformatie naar woningen mogelijk te maken en om te voorkomen dat tijdens de te volgen bestemmingsplanprocedure ‘ongewenste ontwikkelingen’ plaatsvonden, heeft de gemeenteraad van de gemeente in 2021 en 2023 verschillende voorbereidingsbesluiten genomen. Op grond van deze besluiten was het verboden om het ‘feitelijk bestaande en legaal aanwezige’ gebruik van de Paasbergflat (concreet: de op dat moment bestaande leegstand) te wijzigen.
2.5.
In 2021 heeft een briefwisseling tussen de gemeente en de stichting plaatsgevonden. In die briefwisseling heeft de gemeente de stichting bericht dat zij in strijd handelt met de erfpachtakte, doordat zij op het perceel geen bejaardentehuis houdt. De stichting heeft hierop geantwoord dat gebruik als bejaardentehuis haar gelet op de voorbereidingsbesluiten ook niet is toegestaan. Verder heeft de gemeente de stichting verzocht om in het kader van een Bibob [1] -onderzoek, een bepaald vragenformulier in te vullen. De gemeente heeft hierbij bericht dat zij niet kan meewerken aan de voor de herontwikkeling benodigde wijziging van de erfpachtbestemming, als de stichting niet meewerkt aan de Bibob-toets. De stichting heeft hierop geantwoord dat zij pas wil meewerken aan een Bibob-onderzoek, als - kort samengevat - het bestuursrechtelijke traject is afgerond.
2.6.
Eind 2022 is de procedure om te komen tot een nieuw bestemmingsplan gestart.
2.7.
Bij brief van 28 maart 2023 heeft de gemeente aan de stichting - kort samengevat - bericht dat zij zich genoodzaakt zag om het erfpachtrecht op te zeggen tegen 1 juli 2023, omdat de stichting het perceel niet overeenkomstig de in de erfpachtakte opgenomen bestemming gebruikt.
2.8.
In september 2023 heeft de gemeenteraad van de gemeente het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld. De oude bestemming ‘Maatschappelijk’ is hierin vervangen door ‘Wonen’.
2.9.
De gemeente is vervolgens een procedure bij deze rechtbank gestart, waarin zij een verklaring voor recht heeft gevorderd dat het erfpachtrecht door opzegging is geëindigd per 1 juli 2023 met nevenvorderingen. De rechtbank heeft deze vorderingen bij vonnis van
10 juli 2024 afgewezen, door te oordelen dat de gemeente niet bevoegd was om het erfpachtrecht op te zeggen. Gevolg daarvan is dat het erfpachtrecht in beginsel doorloopt tot de einddatum van 17 augustus 2039.
2.10.
Bij brief van 28 augustus 2024 van (de voormalige advocaat van) de stichting aan de gemeente heeft de stichting verzocht toestemming te geven om de gronden (geheel of ten dele en al dan niet tijdelijk) te mogen gebruiken ten behoeve van wonen conform de publiekrechtelijke bestemming. In reactie daarop heeft de gemeente bij brief van
9 september 2024 aan de stichting kenbaar gemaakt dat zij op zichzelf bereid is in (verder) overleg te treden over de wijziging van de erfpachtakte/erfpachtvoorwaarden, maar dat dan nog wel eerst een integriteitsonderzoek op grond van de wet Bibob dient te worden uitgevoerd.
2.11.
In reactie daarop heeft de stichting bij e-mailbericht van 1 november 2024 kenbaar gemaakt dat zij om inbraken en kraak te voorkomen vijf tot zeven wooneenheden in de Paasbergflat in gebruik heeft gegeven en dat zij voornemens is om ook de rest van de Paasbergflat in gebruik te geven, door deze aan 65-plussers te gaan verhuren, waarbij wonen voorop staat en er zelfstandig of nagenoeg zelfstandig kan worden gewoond en in ondergeschikte mate zorg wordt aangeboden. Volgens de stichting valt dit gebruik binnen de bestemming uit de erfpachtakte en het bestemmingsplan.
2.12.
De gemeente is het daarmee niet eens en heeft handhavend tegen de ingebruikname van de eenheden opgetreden. De Paasbergflat staat sindsdien weer leeg. Verdere correspondentie tussen partijen heeft daar tot op heden geen verandering in gebracht.
3.Het geschil
3.1.
De stichting vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente te veroordelen te gehengen en gedogen dat de stichting maximaal 54 eenheden van de Paasbergflat als woonruimte verhuurt aan personen met een leeftijd van 65 jaar of ouder, waarbij wonen voorop staat en er zelfstandig of nagenoeg zelfstandig kan worden gewoond en (in ondergeschikte mate) zorg wordt aangeboden om zelfstandig te kunnen blijven wonen, althans dat de voorzieningenrechter een zodanige voorziening treft die zij geraden acht, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag per dag dat de gemeente hieraan niet voldoet, met een maximum van
€ 500.000,00, alsmede de gemeente te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Voorop staat dat de stichting voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. De Paasbergflat staat al geruime tijd leeg waardoor de stichting inkomsten misloopt, terwijl de vaste lasten wel doorlopen. Nu op dit moment geen concreet zicht bestaat op verandering van die situatie, kan de stichting haar daarop gebaseerde vordering strekkende tot ingebruikname van de Paasbergflat in kort geding aan de voorzieningenrechter voorleggen.
4.2.
De kwestie rondom de Paasbergflat speelt al enige jaren. Tussen partijen is een patstelling ontstaan. In 2020 wilden zij allebei hetzelfde, namelijk dat wonen mogelijk zou worden gemaakt in de Paasbergflat. Daar hebben zij ook beiden belang bij, nog los van het feit dat het in het algemeen belang is dat (meer) woonruimte beschikbaar komt. Om dit voor elkaar te krijgen, hebben partijen gesproken over de herontwikkeling van het terrein. Duidelijk werd dat voor wonen (i) een wijziging van het op dat moment geldende bestemmingsplan nodig was en (ii) het gebruik van de Paasbergflat als opgenomen in de erfpachtakte moest worden aangepast. Voordat hierover verder zou worden gesproken, wilde de gemeente een Bibob-onderzoek uitvoeren. De stichting heeft haar medewerking daaraan geweigerd. De gemeente is vervolgens zelfstandig verder gegaan met wijziging van het bestemmingsplan, dat sinds 2023 ‘Wonen’ toestaat. Voor wijziging van het gebruik in de erfpachtakte is echter medewerking van de stichting nodig en is een Bibob-onderzoek ook vereist, omdat wijziging van de erfpachtakte valt onder het begrip ‘vastgoedtransactie’ als bedoeld in de wet Bibob. Met dit kort geding wil de stichting feitelijk bewerkstelligen dat zij de Paasbergflat nu alsnog binnen afzienbare tijd op haar voorwaarden kan verhuren, zonder mee te werken aan een Bibob-onderzoek.
4.3.
De stichting betoogt primair dat het thans door haar gewenste gebruik past binnen de publiekrechtelijke bestemming en het gebruik als opgenomen in de erfpachtakte, zodat de akte niet hoeft te worden aangepast en een Bibob-onderzoek (op dit moment) niet noodzakelijk is. Vaststaat dat de gemeente in 1968 een recht van erfpacht heeft uitgegeven met betrekking tot het op dat moment nog niet ontwikkelde bouwterrein aan de Bronbeeklaan 66 in Arnhem. Artikel 2 van Pro de erfpachtakte bepaalt dat het terrein uitsluitend mag worden gebruikt voor het bouwen en hebben van een bejaardentehuis met aanhorigheden. Door een rechtsvoorganger van de stichting is destijds op het terrein de Paasbergflat gerealiseerd, welk gebouw in lijn met de erfpachtakte als bejaardentehuis is gebruikt. De stichting wenst (de wooneenheden in) het gebouw nu te verhuren aan 65-plussers, waarbij wonen voorop staat en er zelfstandig of nagenoeg zelfstandig kan worden gewoond en in ondergeschikte mate zorg wordt aangeboden. Volgens de stichting voldoet deze vorm van bewoning aan de definitie van bejaardentehuis. Wat onder bejaardentehuis wordt verstaan, staat volgens het vervolg van artikel 2 van Pro de erfpachtakte echter uitsluitend ter beoordeling van het college van Burgemeester en Wethouders (College van B&W) van de gemeente. Volgens de gemeente is sprake van een bejaardentehuis indien wordt verhuurd aan 65-plussers, waarbij de zorgcomponent essentieel is, in die zin dat 24 uur per dag zorg op afroep aanwezig moet zijn zodat de ouderen daadwerkelijk min of meer zelfstandig kunnen wonen. Dit is voorshands geoordeeld een redelijke uitleg. Geconstateerd moet worden dat hetgeen de stichting nu voor ogen heeft niet gelijk is aan die uitleg voor wat betreft de zorgcomponent. Partijen zijn het niet eens over de (minimale) mate van zorg die aan de bewoners moet worden verleend om van een bejaardentehuis te kunnen spreken. De gemeente acht de zorgcomponent essentieel, waar de stichting inzet op zelfstandig wonen waarbij zorg van ondergeschikt belang is. Dat het gewenste gebruik zonder meer binnen het gebruik conform de erfpachtakte valt, zoals de stichting primair betoogt, is voorshands geoordeeld dan ook niet aannemelijk.
4.4.
Het hiervoor bedoelde verschil in uitleg van de definitie bejaardentehuis heeft ertoe geleid dat de gemeente tot op heden geen onvoorwaardelijke toestemming heeft gegeven voor gebruik van de Paasbergflat conform de wensen van de stichting. De stichting stelt zich subsidiair op het standpunt dat de gemeente deze toestemming niet kan weigeren. Partijen zijn het er echter over eens dat het verlenen van toestemming een eenzijdige rechtshandeling is. Het is in beginsel dan ook aan de gemeente om te bepalen of zij die rechtshandeling wil verrichten en welke voorwaarden zij aan de toestemming verbindt. Dat de stichting zich - zo werd (nogmaals) duidelijk ter zitting - niet in de concreet door de gemeente gestelde voorwaarden kan vinden, maakt dat niet anders. Nu artikel 5:89 lid 2 BW Pro niet de mogelijkheid biedt om in plaats daarvan vervangende toestemming aan de (kanton)rechter te vragen, komt de stichting daarop geen geslaagd beroep toe. Dit leidt ertoe dat de stichting het door haar gewenste gebruik van de Paasbergflat op dit moment niet in deze kort gedingprocedure kan afdwingen.
4.5.
Dat de gemeente in strijd handelt met artikel 1 Eerste Pro Protocol EVRM [2] en artikel 17 lid 1 Handvest Pro van de Grondrechten van de Europese Unie, door het bestemmingsplan in 2023 te wijzigen naar ‘Wonen’, is voorts niet aannemelijk gemaakt. Het enkele feit dat de gemeente bereid was om het planologisch regime te wijzigen en dat ook heeft gedaan, heeft niet tot gevolg dat de gemeente de stichting niet kan houden aan de in de erfpachtakte opgenomen gebruiksmogelijkheden [3] . Bij de vaststelling van een bestemmingsplan kunnen op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen (andere) bestemmingen en regels worden vastgesteld, ook indien die mede betrekking hebben op percelen waarvoor een erfpachtovereenkomst geldt waarin bepalingen zijn opgenomen die mede zien op ruimtelijke aspecten [4] . Zelfs als het vrije genot van het erfpachtrecht van de stichting door de wijziging van het bestemmingsplan zou worden verhinderd, bestaat daarvoor in dit geval aldus een rechtvaardiging in het algemeen belang van meer beschikbare woonruimte binnen de gemeente.
4.6.
Bij dit alles komt dat het petitum in de dagvaarding te ruim is geformuleerd. Partijen zijn het erover eens dat het voorgenomen gebruik van de Paasbergflat moet voldoen aan het bestemmingsplan. De daarin opgenomen planologische regels zijn echter niet in de vordering terug te lezen. De advocaten van de stichting hebben ter zitting desgevraagd wel verklaard dat het gebruik in overeenstemming zal zijn met het bestemmingsplan en dat aan de planregels/-voorschriften zal worden voldaan, maar zij hebben niet aannemelijk kunnen maken hoe dat kan worden gerealiseerd zonder omgevingsvergunning, voor het verkrijgen waarvan wederom een Bibob-onderzoek voorwaarde is. De Paasbergflat bestaat volgens de tekeningen die als productie 8 namens de gemeente zijn overgelegd uit onzelfstandige wooneenheden van circa 20 m2, terwijl volgens het bestemmingsplan sprake moet zijn van zelfstandige wooneenheden met een minimale oppervlakte van 40 m2. Ter zitting heeft de stichting niet kunnen beantwoorden hoeveel wooneenheden op dit moment beschikbaar zijn voor verhuur volgens het petitum, zonder dat daarvoor een vergunningsplichtige verbouwing moet plaatsvinden en wél wordt voldaan aan het bestemmingsplan.
4.7.
Bij deze stand van zaken is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering van de stichting dient te worden afgewezen. Een belangenafweging maakt dat niet anders. Zowel de stichting als de gemeente heeft belang bij de ingebruikname van de Paasbergflat. De stichting heeft daarnaast een eigen financieel belang bij de (spoedige) verhuur van wooneenheden, waarbij verhuur verder mogelijk ook inbraak en diefstal in het gebouw voorkomt, althans beperkt. Echter, de voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van de gemeente om alvorens zij toestemming geeft voor een gewijzigd gebruik van de Paasbergflat ten opzichte van de erfpachtakte eerst een Bibob-onderzoek uit te voeren zodat zij kan controleren of zij zaken doet met een betrouwbare partij en niet ongewild criminele activiteiten faciliteert, zwaarder weegt. Dit algemene belang prevaleert boven het financieel belang van de stichting.
4.8.
Nu de hoofdvordering wordt afgewezen, zal ook de gevorderde dwangsom worden afgewezen.
4.9.
De stichting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.999,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van de stichting af,
5.2.
veroordeelt de stichting in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de stichting niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.H.J. Krijnen op 12 maart 2025.