Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 11323692 \ CV EXPL 24-2930
Vonnis van 4 april 2025
in de zaak van
[eiser],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.A.C. Kooijmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 november 2024
- productie 7 van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
1.2.
Hierna is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Tussen [gedaagde] en [eiser] bestaat sinds 14 december 2012 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning inclusief aanhorigheden aan [adres 1] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte [eiser] (hierna: huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3.
Op grond van artikel 6.2. van de huurvoorwaarden moet [gedaagde] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde zich als goed huurder gedragen. In dit artikel is verder het volgende vermeld:
‘De onderhavige verplichting zal hiernavolgend in een aantal specifieke (verbods)bepalingen worden uitgewerkt, omdat [eiser] handhaving van die bepalingen in het bijzonder van belang acht voor het imago van en het woonklimaat in haar woningen en de wijken, waarin die woningen zijn gelegen. Overtreding van die bepalingen levert wat [eiser] betreft in elk geval een tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op (…)’
2.4.
Voor wat betreft de verbodsbepaling, waarnaar in artikel 6.2. wordt verwezen is het [gedaagde] op grond van artikel 6.5. van de huurvoorwaarden niet toegestaan om in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.5.
Op 20 juni 2024 heeft de politie 5885 gram hennep, een gebruikte dompelpomp, meerdere plantpotten, een schakelbord en meerdere transformatoren in het gehuurde, meer specifiek in de berging naast de woning, aangetroffen.
2.6.
[eiser] heeft bij brief van 16 juli 2024 aan [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, om een juridische procedure te voorkomen. [gedaagde] heeft hier niet schriftelijk op gereageerd. [gedaagde] is, op uitnodiging van [eiser] , op 22 juli 2024 bij [eiser] op kantoor geweest. Tijdens dit gesprek heeft [gedaagde] aangegeven dat hij niet bereid is om de huurovereenkomst zelf te beëindigen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan [adres 1] . Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat in het gehuurde een grote (handels)hoeveelheid softdrugs is aangetroffen. Op grond van artikel 3 Opiumwet Pro is het verboden om deze middelen aanwezig te hebben. [gedaagde] heeft deze middelen echter (op zijn minst) in het gehuurde aanwezig gehad, in hoeveelheden die vele malen groter zijn dan de gebruikershoeveelheden van 5 gram. [gedaagde] heeft aldus de Opiumwet overtreden en daarmee is hij tekortgeschoten in de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Daarnaast heeft hij in strijd gehandeld met het contractuele verbod om activiteiten te ontplooien die op grond van de Opiumwet zijn verboden. Daarbij komt dat [eiser] ten aanzien van drugs-gerelateerde activiteiten in haar woningen een ‘zero-tolerance’ beleid voert. [eiser] is dan ook van oordeel dat de tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het staat vast dat in het gehuurde een handelshoeveelheid hennep en hennep gerelateerde goederen zijn aangetroffen en dat de hoeveelheid drugs ruimschoots de maximumhoeveelheid bestemd voor eigen gebruik overschrijdt. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hoewel [gedaagde] de tekortkoming ook niet lijkt te betwisten, voert hij als verweer dat de goederen niet van hem zijn en dat hij niet wist dat deze goederen in de berging waren opgeslagen. [naam 1] , een kennis van [gedaagde] , had namelijk aan hem gevraagd of hij voor ongeveer een half jaar spullen mocht opslaan in de berging van [gedaagde] omdat hij ging verhuizen. [gedaagde] heeft toestemming aan [naam 1] gegeven om ten behoeve van zijn verhuizing spullen in de berging op te slaan. De berging stond vol met goederen van [naam 1] , waaronder meubels, maar [gedaagde] wist niet dat in zakken hennep werd opgeslagen, aldus [gedaagde] . Het, overigens niet zonder meer geloofwaardige, verweer dat de drugs niet van [gedaagde] waren en dat hij van de aanwezigheid geen weet had, doet aan de aansprakelijkheid van [gedaagde] echter niet af gelet op artikel 7:219 BW Pro.
4.2.
Vervolgens is de vraag of de vastgestelde tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro, zodat een afweging van belangen over en weer moet plaatsvinden. In dat kader haalt [gedaagde] een uitspraak aan van de Rechtbank Noord-Holland van 9 mei 2018. [1] Volgens [gedaagde] is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd omdat de hennep en aanverwante goederen lagen opgeslagen in een, volgens [gedaagde] , ondergeschikt gedeelte van het gehuurde; de berging. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat er geen overlastmeldingen zijn geweest van omwonenden en is er in al die tijd dat hij al in het gehuurde woont – sinds 14 december 2012 – nooit sprake geweest van enige vorm van overlast. Het ging volgens [gedaagde] om een eenmalig incident. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang bij behoud van de woning. Als hij de woning kwijtraakt ontvangt hij geen positieve verhuurdersverklaring van [eiser] waardoor zijn kansen op de sociale woningmarkt worden beperkt. Hij heeft een bijstandsuitkering en onvoldoende financiële middelen voor het huren van een particuliere woning en kan niet bij familie terecht. [gedaagde] zal dus dakloos raken als de vorderingen worden toegewezen.
4.3.
Daartegenover heeft [eiser] gesteld dat op haar de verplichting rust om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Druggerelateerde activiteiten kunnen criminaliteit en andere overlast aantrekken en de woonomgeving daarom in negatieve zin beïnvloeden. Daarnaast heeft zij ook belang om op te treden tegen druggerelateerde activiteiten in haar huurwoningen en een strikt beleid te hanteren, nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen niet getolereerd worden.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van [eiser] bij ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval zwaarder dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van zijn woning. De kantonrechter betrekt daarbij de volgende omstandigheden.
4.5.
Het maakt naar het oordeel van de kantonrechter geen verschil of de goederen in de woning of in de berging zijn opgeslagen. De berging maakt namelijk ook onderdeel uit van het gehuurde en de omstandigheid dat de drugs daar zijn aangetroffen maakt de tekortkoming niet minder erg. Het gehuurde is namelijk gebruikt in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst en [gedaagde] heeft niet als goed huurder gehandeld. Daarnaast heeft [eiser] op het verweer van [gedaagde] terecht gesteld dat zij niet hoeft te wachten tot de ongewenste effecten, zoals (geur)overlast, gevaarzetting of een onveilige woonomgeving voor omwonenden, zich gaan voordoen. De kantonrechter acht het verder ongeloofwaardig dat [gedaagde] niet wist dat er hennep en hennep gerelateerde goederen in zijn berging waren opgeslagen. [gedaagde] heeft op zitting namelijk verklaard dat [naam 1] deze goederen al in 2019 in zijn berging zou hebben gezet en dit zou eigenlijk voor een half jaar zijn. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij sinds corona geen contact meer heeft gehad met [naam 1] . 5885 gram hennep heeft, zoals [eiser] ook heeft gesteld, een grote waarde en het is onaannemelijk dat [naam 1] – indien deze goederen daadwerkelijk van hem zijn – daar vanaf 2019 niet meer naar zou hebben omgekeken. Daarnaast heeft [gedaagde] , in het geval de hennep inderdaad niet van hem is, onvoldoende toezicht gehouden op het gebruik van het gehuurde door [naam 1] door de sleutels van zijn berging af te geven en verder niet of nauwelijks om te kijken naar de spullen die naar zijn eigen zeggen al sinds 2019 in de berging zouden staan.
4.6.
De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] een belang heeft bij het behoud van het gehuurde, maar gelet op het voorgaande wegen de belangen van [eiser] bij het voeren van een bestendig beleid ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet en het waarborgen van een veilig woon- en leefklimaat voor omwonenden zwaarder dan de (persoonlijke) omstandigheden van [gedaagde] . De vordering van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden dan ook toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde] heeft verzocht om de ontruimingstermijn op twee maanden te stellen, maar daarvoor ziet de kantonrechter geen aanleiding.
4.7.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,99
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
752,99
4.8.
[eiser] heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis eventueel hoger beroep wordt ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen zijn onder meer genoemd onder rechtsoverweging 4.2. tot en met 4.5. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft bovendien ook geen bezwaar gemaakt tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Daarom word het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] per datum vonnis,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 752,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2025.
560/62956