Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/421809 / HA ZA 23-306
Vonnis van 23 april 2025
in de zaak van
VABO ONTWIKKELING B.V.,
te Culemborg,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: VABO,
advocaten: mr. W.J. Bosma en mr. P. Ligtenberg,
tegen
GEMEENTE WEST BETUWE,
te Geldermalsen,
verwerende partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. J. van de Riet.
1.De procedure
1.1.
In het tussenvonnis van 17 juli 2024 heeft de rechtbank prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
1.2.
De Hoge Raad heeft de behandeling aangehouden tot na de uitspraak in de samenhangende zaken 23/02541 Bruil Groenstaete Projectonwikkeling VOF / Didam Have BV c.s. en 23/02556 Gemeente Montferland / Didam Have BV c.s. (Didam II-zaak).
1.3.
Nadat de Hoge Raad op 15 november 2024 arrest had gewezen in de Didam II-zaak (ECLI:NL:HR:2024:1661), heeft de rechtbank de prejudiciële vragen ingetrokken.
De Hoge Raad heeft de zaak vervolgens doorgehaald.
1.4.
Bij rolbeslissing van de rechtbank van 19 december 2024 is de zaak naar de continuatierol verwezen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitsluitend konden uitlaten over de consequenties van het Didam II-arrest voor deze zaak.
1.5.
De gemeente heeft een akte overlegging productie genomen.
1.6.
De gemeente heeft een akte uitlaten consequenties Didam-II, tevens houdende vermindering van eis, genomen.
1.7.
Vabo heeft een akte uitlaten, met productie 35, genomen.
1.8.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Met het inmiddels door de Hoge Raad gewezen arrest in de Didam II-zaak is duidelijkheid verkregen over onder meer de vraag vanaf welk moment de Didam-regels gelden en over de vraag wat de rechtsgevolgen zijn van het niet-naleven van de Didam-regels.
Vordering I, nakoming koopovereenkomst, vordering IV en tegenvordering V, leveringsbeslag
2.2.
Vabo vordert in conventie onder I veroordeling van de gemeente tot nakoming van de overeenkomst van 5 februari 2014 inhoudende dat de gemeente het aan Vabo verleende recht van eerste koop (voorkeursrecht) respecteert en de percelen (…) aan Vabo aanbiedt, al dan niet na hiervan in het openbaar kennisgeving te hebben gedaan (tegen een marktconforme prijs en overigens tegen voorwaarden die zoveel mogelijk aansluiten bij de koopovereenkomst van 5 februari 2014).
2.3.
De gemeente heeft naar aanleiding van het Didam II-arrest de percelen waarover het gaat [1] op 23 december 2024 alsnog ex artikel 17 lid 1 van de koopovereenkomst van 5 februari 2014 aan Vabo te koop aangeboden. In het verlengde daarvan stelt de gemeente zich op het standpunt dat Vabo geen belang meer heeft bij haar vordering tot nakoming van de koopovereenkomst. De gemeente heeft immers met de aanbieding van de percelen aan Vabo voldaan aan haar verplichting uit de koopovereenkomst en is daarmee geheel tegemoetgekomen aan de nakomingsvordering van Vabo.
2.4.
De rechtbank constateert dat de gemeente met het hiervoor onder 2.3 vermelde aanbod aan Vabo heeft voldaan aan het gevorderde onder I. Ook Vabo erkent in haar laatste akte dat de gemeente met het aanbod tot koop van 23 december 2024 alsnog uitvoering heeft gegeven aan artikel 17.1 van de koopovereenkomst, waarin het recht van eerste koop is vastgelegd.
2.5.
Vabo persisteert desondanks bij haar vordering tot nakoming. Zij stelt belang te hebben bij het toewijzen van haar nakomingsvordering in verband met het laten voortduren van het leveringsbeslag op de percelen. Vabo wijst erop dat het beslag noodzakelijk is totdat een koopovereenkomst met de gemeente is gesloten waaruit een titel tot levering van de percelen volgt.
2.6.
De rechtbank is van oordeel dat geen noodzaak meer bestaat tot het handhaven van het leveringsbeslag. Het beslag was gegrond op het voorkeursrecht. Met de aanbieding van de percelen door de gemeente aan Vabo is het doel bereikt. Vabo heeft daarom geen belang meer bij het laten voortduren van het leveringsbeslag. Daaruit volgt dat het laten voortduren van het leveringsbeslag op de percelen evenmin een belang kan opleveren voor toewijzing van de nakomingsvordering onder I.
2.7.
De gemeente heeft in reconventie opheffing van het leveringsbeslag gevorderd. Deze vordering zal worden toegewezen. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat er geen grond meer is voor het leveringsbeslag, omdat de verbintenis van de gemeente met betrekking tot het voorkeursrecht is nagekomen. De vorderingen van de gemeente in reconventie onder V tot opheffing van het leveringsbeslag en onder VI om Vabo te bevelen zorg te dragen voor doorhaling van het leveringsbeslag in de openbare registers zullen worden toegewezen.
2.8.
Vabo heeft in conventie onder IV gevorderd de gemeente te veroordelen in de kosten van het gelegde leveringsbeslag. Deze vordering zal worden toegewezen. De gemeente was immers verplicht, toen zij voornemens was de betreffende percelen geheel of gedeeltelijk te vervreemden, deze eerst bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden op grond van artikel 17.1 van de koopovereenkomst. Dat wordt hierna in r.o. 2.16 nader toegelicht. De gemeente is eerst op 23 december 2024 deze verbintenis nagekomen, zodat het leveringsbeslag op een deugdelijke grond was gelegd.
2.9.
Vabo stelt voorts dat zij belang heeft bij toewijzing van haar nakomingsvordering onder I in verband met een overeenkomst die de gemeente met een derde partij heeft gesloten over verkoop van de percelen waarop Vabo een voorkeursrecht tot koop heeft. Deze koopovereenkomst is onder een opschortende voorwaarde gesloten, kort gezegd inhoudende dat de overeenkomst pas tot stand komt indien de vorderingen van Vabo in deze zaak onherroepelijk zijn afgewezen en/of in het vonnis is bepaald of daaruit voortvloeit dat het de gemeente vrijstaat om de percelen onbezwaard te vervreemden aan de partij van haar keuze. Vabo wijst erop dat als de opschortende voorwaarde niet wordt vervuld, is bepaald dat de gemeente en die derde in overleg treden over het realiseren van uitsluitend deelgebied 4. Volgens Vabo bindt de overeenkomst partijen bij die overeenkomst al wel en is voor de niet vervulling van de opschortende voorwaarde een vonnis noodzakelijk waarin de vorderingen van Vabo worden toegewezen.
2.10.
De rechtbank ziet niet in wat het belang van Vabo is bij de overeenkomst (met een overlegverplichting) van de gemeente met een derde, waar Vabo buiten staat. De gemeente heeft immers alsnog een aanbod tot koop gedaan aan Vabo.
2.11.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de vordering in conventie onder I zal worden afgewezen, omdat de gemeente haar verbintenis als vermeld in artikel 17.1 uit de koopovereenkomst van 5 februari 2014 inmiddels is nagekomen en Vabo geen belang meer heeft bij die vordering.
Vordering II, verbod bezwaring en verbod verkoop en levering aan derden
2.12.
Vabo heeft haar vordering II in conventie, voor zover inhoudende een verbod aan de gemeente om een openbare selectieprocedure te starten, ingetrokken. Op dit onderdeel hoeft daarom niet meer te worden beslist.
Vabo handhaaft haar vordering onder II voor wat betreft een verbod aan de gemeente om de percelen anderszins ter beschikking te stellen aan derden, tot het moment dat de percelen daadwerkelijk aan Vabo zijn overgedragen, een en ander op straffe van een dwangsom. Ook hiertoe wijst Vabo op het feit dat de gemeente met een derde een overeenkomst heeft gesloten over de percelen waarop het recht van eerste koop van Vabo rust. Deze overeenkomst heeft tot gevolg dat de percelen aan een ander ter beschikking worden gesteld, wat Vabo wil voorkomen. Vabo betoogt dat deze overeenkomst weliswaar onder opschortende voorwaarde is gesloten, maar als haar vordering niet wordt toegewezen, staat niet vast dat de opschortende voorwaarde niet in vervulling treedt en blijft de overeenkomst met de derde in beginsel van toepassing, ook voor zover het de gronden betreft waarop het recht van eerste koop van Vabo rust.
2.13.
De rechtbank zal deze vordering afwijzen. De rechtbank volgt Vabo niet in haar betoog dat bij afwijzing van het gehandhaafde deel van haar vordering onder II niet vaststaat dat de opschortende voorwaarde in de overeenkomst met de derde niet in vervulling is getreden waardoor de overeenkomst met de derde in beginsel van toepassing blijft, ook voor zover het de gronden betreft waarop het recht van eerste koop van Vabo ziet. Uit dit vonnis vloeit immers niet voort, zoals ook onder de opschortende voorwaarde in de overeenkomst tussen de gemeente en de derde is bepaald, dat het de gemeente vrijstaat om de percelen onbezwaard te vervreemden aan de partij van haar keuze c.q. aan deze derde. Integendeel, duidelijk is dat de gemeente is gericht op het sluiten van een koopovereenkomst met Vabo en levering van de percelen aan Vabo, wat blijkt uit het feit dat zij de percelen aan Vabo te koop heeft aangeboden, nadat zij de overeenkomst met die derde had gesloten. Het is nu aan Vabo om die koopovereenkomst al dan niet te sluiten met de gemeente.
2.14.
Het ook in vordering II door Vabo gevorderde verbod om de percelen te bezwaren met een beperkt recht zal worden afgewezen. Vabo heeft haar belang bij toewijzing van die vordering niet nader toegelicht nadat de gemeente de percelen aan haar te koop had aangeboden en dat belang valt niet zonder meer in te zien gelet op de houding van de gemeente met het aanbieden van de percelen aan Vabo.
Vordering III, schadevergoeding wegens niet nakoming van de koopovereenkomst
2.15.
Met haar vordering III in conventie beoogt Vabo vergoeding te krijgen voor schade die zij stelt te lijden en nog zal lijden als gevolg van het niet nakomen van de koopovereenkomst van 5 februari 2014 door de gemeente, althans het door de gemeente veronachtzamen van het hierin opgenomen recht van eerste koop, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Vabo betoogt dat een koopovereenkomst met de gemeente al veel eerder tot stand had kunnen komen, als de gemeente de percelen aan Vabo had aangeboden op het moment dat de gemeente deze wilde vervreemden. Vabo had in dat geval de op de percelen te realiseren woningen eerder kunnen bouwen en verkopen. Door de vertraging die is ontstaan als gevolg van de handelwijze van de gemeente wordt Vabo geconfronteerd met onder meer gestegen grondprijzen en toegenomen bouwkosten, waardoor zij schade lijdt.
2.16.
De rechtbank stelt voorop dat uit het Didam II-arrest volgt dat de regels uit het Didam I arrest [2] ook van toepassing zijn op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest. In het Didam II-arrest is uitgemaakt dat strijd met deze regels niet op grond van artikel 3:40 BW leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst. Dit maakt dat de gesloten koopovereenkomst, ook al is deze gesloten op een wijze die in strijd is met het Didam I-arrest, rechtsgeldig is. De gemeente was daarom verplicht, toen zij voornemens was de in bijlage 5 bij de overeenkomst van 5 februari 2014 aangegeven gronden geheel of gedeeltelijk te vervreemden, de percelen eerst bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden (artikel 17.1 van de koopovereenkomst).
Partijen zijn in ieder geval, in het licht van het kennelijke voornemen van de gemeente om de gronden te gaan vervreemden, vanaf eind september 2022 met elkaar gaan overleggen over de ontwikkeling van de deelgebieden 2 en 3 en over de consequenties van het Didam I-arrest voor het eerste recht van koop van Vabo. De gemeente heeft Vabo uiteindelijk bij brief van 14 februari 2023 laten weten dat zij de percelen niet eerst aan Vabo alleen te koop zou aanbieden en dat zij een openbare selectieprocedure zou gaan starten om tot verkoop en ontwikkeling van de gronden te kunnen overgaan. De achtergrond hiervan was dat de gemeente zich op het standpunt stelde dat het haar ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van 5 februari 2014 al niet vrijstond op grond van het gelijkheidsbeginsel om de overeenkomst met Vabo te sluiten.
2.17.
Gelet op het Didam II-arrest heeft de gemeente zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat zij de aanbiedingsverplichting van artikel 17.1 van de koopovereenkomst geen gestand hoefde te doen toen zij het voornemen had deze percelen te gaan vervreemden. Door de percelen toen niet eerst aan Vabo te koop aan te bieden, is de gemeente op dat moment tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis uit de overeenkomst van 5 februari 2014. De gemeente heeft weliswaar de percelen op 23 december 2024 alsnog aan Vabo te koop aangeboden, maar daarmee is de tekortkoming voor de tussenliggende periode niet weggenomen. Het gaat dan ook om schade die Vabo lijdt en nog zal lijden doordat de gemeente de percelen niet eerder heeft aangeboden, namelijk toen zij voornemens was de gronden te gaan vervreemden. In de koopovereenkomst is echter geen termijn opgenomen waarbinnen de gemeente de aanbiedingsplicht gestand moest doen toen zij het voornemen tot verkoop van de percelen had. Vast staat dat Vabo de gemeente bij brief van 17 februari 2023 in gebreke heeft gesteld en heeft gesommeerd om binnen twee weken na 17 februari 2023 te bevestigen dat de gemeente de afspraken uit de overeenkomst nakomt en dat de gemeente afziet van het starten van een openbare selectieprocedure. In deze brief heeft Vabo ook aangekondigd subsidiair schadevergoeding te zullen vorderen als de gemeente de gevraagde bevestiging niet geeft. De gemeente heeft niet aan de sommatie voldaan en is bij haar standpunt gebleven. Daarmee is de gemeente in verzuim gekomen van haar verbintenis om de percelen aan Vabo te koop aan te bieden.
2.18.
Vooralsnog is onduidelijk of er een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen als de gemeente de percelen aan Vabo alleen had aangeboden toen de gemeente het voornemen had om de percelen te gaan vervreemden en, in aansluiting daarop, wanneer dat zou zijn geweest. Het feit dat het bestemmingsplan nog moest worden gewijzigd is een factor die voor vertraging zorgde waarmee rekening moet worden gehouden. Voorts is van belang tegen welke voorwaarden een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en ook of na het aanbod van de gemeente van 23 december 2024 een koopovereenkomst tot stand komt en zo ja, tegen welke voorwaarden.
2.19.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft Vabo echter de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk gemaakt. Dat is voldoende voor toewijzing van de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure.
Voorwaardelijke vordering VII; medewerking aan totstandkoming vervangende bepaling
2.20.
Vabo heeft gevorderd - samengevat weergegeven - de gemeente te veroordelen om overeenkomstig artikel 24.3 van de koopovereenkomst alle medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een vervangende bepaling. Deze vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank zal oordelen dat de koopovereenkomst partieel nietig is. Omdat de voorwaarde niet is vervuld, hoeft op deze vordering niet te worden beslist.
Nevenvorderingen
2.21.
Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van summierlijk gebleken ondeugdelijkheid van het door Vabo ingeroepen recht of van het onnodige van het ten laste van de gemeente gelegde conservatoir verhaalsbeslag op de percelen. De vordering van de gemeente in reconventie tot opheffing van het conservatoire verhaalsbeslag zal worden afgewezen.
2.22.
Vabo vordert betaling van de kosten van het conservatoir verhaalsbeslag. Gelet op wat hiervoor is overwogen zal deze vordering worden toegewezen.
2.23.
Vabo vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag baseert Vabo op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Vabo heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. In navolging van de aanbevelingen in het Rapport BGK-Integraal 2013 wordt bij het tarief voor “onbepaalde waarde" een bedrag van € 925,00 toegekend. Dit bedrag zal worden toegewezen.
2.24.
De gemeente wordt in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vabo worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- dagvaardingskosten € 106,73
- beslagexploten € 338,10
- salaris advocaat € 2.456,00 (4 punten x tarief II € 614,00)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
-------------
€ 3.754,83
2.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2.26.
De gemeente heeft haar vorderingen I tot en met IV in reconventie ingetrokken, zodat daar niet meer op hoeft te worden beslist.
2.27.
De gemeente wordt in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vabo worden begroot op:
- salaris advocaat € 921,00 (1,5 punt x tarief II € 614,00)
- nakosten € 100,00
-------------
€ 1.021,00
2.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
veroordeelt de gemeente tot betaling van schade die Vabo lijdt en nog zal lijden als gevolg van het niet nakomen door de gemeente van de koopovereenkomst van 5 februari 2014 door het niet eerder dan bij brief van 23 december 2024 nakomen van het in de koopovereenkomst opgenomen recht van eerste koop (voorkeursrecht), welke schade nader is op te maken bij staat en is te vereffenen volgens de wet,
3.2.
veroordeelt de gemeente in de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,
3.3.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 3.754,83 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.4.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.5.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
3.7.
heft op het conservatoir leveringsbeslag op het onverdeelde aandeel in de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummer 1169 en het conservatoir leveringsbeslag op de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummer 1083,
3.8.
beveelt Vabo zorg te dragen voor doorhaling van de onder 3.7 genoemde beslagen in de openbare registers, binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis,
3.9.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 1.021,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
3.10.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.11.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks, mr. G.J. Meijer en mr. L.J. de Kerpel-van de Poel en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025.