Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 23/6353
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 augustus 2023.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.008.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Arnhem voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [persoon A] deelgenomen. De heffingsambtenaar werd bijgestaan door [persoon B] (taxateur).
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning uit het bouwjaar 1936 met een inpandige garage. De woning heeft een aanbouw, een zolder, een balkon, twee dakkappellen en een kelder. De grondoppervlakte bedraagt 513 m2.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Horen vindt alleen plaats op verzoek van belanghebbende (WOZ)
4. Belanghebbende stelt dat het hoorrecht is geschonden omdat hij niet is uitgenodigd om te worden gehoord.
5. Op grond van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) stelt een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid om te worden gehoord, voordat het op bezwaar beslist. In afwijking hiervan wordt in zaken die onder andere gaan over de WOZ-waarde van een onroerende zaak op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen een belanghebbende gehoord op zijn verzoek.
6. Belanghebbende heeft niet gevraagd om te worden gehoord. De rechtbank is daarom van oordeel dat het hoorrecht niet is geschonden.
Het motiveringsbeginsel en verbod van willekeur zijn niet geschonden
7. Belanghebbende stelt dat het motiveringsbeginsel is geschonden. De rechtbank begrijpt het standpunt van belanghebbende zo dat het motiveringsbeginsel geschonden zou zijn omdat heffingsambtenaar niet op alle argumenten van heffingsambtenaar heeft gereageerd.
8. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een schending van het motiveringsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd, omdat hieruit blijkt wat de gronden zijn van de door de heffingsambtenaar genomen beslissing. Anders dan belanghebbende meent, is de heffingsambtenaar niet verplicht om op alle door belanghebbende aangedragen argumenten in te gaan.
9. Belanghebbende heeft daarnaast gesteld dat het verbod van willekeur is geschonden. Hij heeft echter geen feiten en omstandigheden gesteld die deze conclusie kunnen dragen. De rechtbank is daarom van oordeel dat van een schending van het verbod van willekeur geen sprake is.
De heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld
10. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar. Gelet op de informatie die op [naam website] staat, klopt daarnaast de door de heffingsambtenaar gebruikte oppervlakten niet. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud en de kwaliteit van de garage – wat tot uiting komt in het ontbreken van isolatie, de vochtigheid en lekkages via het dak, muren en vloer – de slechte kwaliteit van de kelder – wat tot uiting komt in de vochtigheid – en de verouderde voorzieningen van de woning. Ter onderbouwing heeft belanghebbende verschillende foto’s overgelegd.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
12. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
13. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport van [persoon B] overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.257.000. In dit taxatierapport van 17 februari 2024 is de woning vergeleken met drie andere twee-onder-een-kapwoningen uit dezelfde straat en eveneens gebouwd in de jaren ’30. Het gaat om:
- [locatie 2], op 17 maart 2021 verkocht voor € 850.000;
- [locatie 3], op 16 november 2020 verkocht voor € 910.000;
- [locatie 4], op 26 mei 2023 verkocht voor € 885.000.
14. Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld dat de vergelijkingspanden niet bruikbaar zijn. Het standpunt dat de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen kan deze conclusie niet dragen. Nu de vergelijkingspanden eenzelfde type woning zijn als de woning en een vergelijkbaar bouwjaar hebben, acht de rechtbank deze bruikbaar.
15. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij de gebruiksoppervlakten heeft vastgesteld aan de hand van de bouwtekeningen. De oppervlakten op [naam website] zijn ondertussen ook aangepast. De informatie van voornoemde website is in beginsel niet geschikt om de oppervlakten vast te stellen omdat geen onderscheid wordt gemaakt tussen de verschillende primaire objectkenmerken. De rechtbank zal daarom uitgaan van de oppervlakten waarmee de heffingsambtenaar heeft gerekend.
16. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de getaxeerde waarde bedraagt € 249.000. Zelfs als belanghebbende volledig in zijn standpunt zou worden gevolgd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de door hem gestelde waardeverminderende omstandigheden dan is nog steeds niet aannemelijk dat hiervan een waardedruk van meer dan € 249.000 uitgaat. Dit kan dus niet leiden tot een gegrond beroep.
Het compromis van het vorige belastingjaar is dit belastingjaar niet relevant
17. Belanghebbende is van mening dat het compromis dat voor het belastingjaar 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) is gesloten ook moet worden toegepast voor dit jaar.
18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet gebonden is aan het compromis ter zake van het voorgaande belastingjaar. Immers, ziet de compromis enkel op het voorgaande belastingjaar. Het compromis werkt dus niet door naar latere belastingjaren, waaronder het huidige belastingjaar.
De meerderheidsregel is niet geschonden
19. Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel en in het bijzonder de meerderheidsregel. Ter onderbouwing heeft belanghebbende verwezen naar vijf onroerende zaken met een lagere WOZ-waarde dan de woning. Het gaat om [locatie 5], [locatie 6], [locatie 7], [locatie 8] en [locatie 9]. De heffingsambtenaar heeft betwist dat de meerderheidsregel van toepassing is, omdat geen sprake is van identieke woningen.
19. Volgens vaste jurisprudentie [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen met een lagere WOZ-waarde die identiek zijn aan de betreffende woning in die zin dat de onderlinge verschillen nagenoeg verwaarloosbaar zijn.
21. De rechtbank is van oordeel dat de meerderheidsregel niet is geschonden. Uit het door belanghebbende opgestelde overzicht blijkt dat de gebruiksoppervlakte en de perceeloppervlakte van de aangedragen onroerende zaken verschillen met die van de woning en ook onderling verschillen. Verder heeft belanghebbende geen inzicht gegeven in de primaire en secundaire kenmerken van de door hem aangedragen onroerende zaken. Belanghebbende heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de onderlinge verschillen nagenoeg verwaarloosbaar zijn.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft.
23. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.L. Heldens, rechter, in aanwezigheid van L. Nijenhuis, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen” op www. rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.