Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/433914 / HA ZA 24-165
Vonnis van 28 mei 2025
in de zaak van
1.GÜVEN VASTGOED B.V.,
te Zeist,
2.
GÜVEN SUPERMARKT B.V.,
2.
GÜVEN SUPERMARKT B.V.,
te Arnhem,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Güven
advocaat: mr. M.M. Wester,
tegen
[gedaagde],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. D.W.N. Brand.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 september 2024;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 januari 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De heren [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] dreven sinds
1 augustus 2015 een vennootschap onder firma (v.o.f.) onder de naam Güven Supermarkt v.o.f. (voorheen: Budget Supermarkt v.o.f., hierna: ‘de v.o.f.’). De onderneming van deze v.o.f. is op 9 maart 2018 ingebracht in een op die datum nieuw opgerichte B.V.:
Güven Supermarkt B.V. (‘Güven Supermarkt’). Vóór de oprichting van Güven Supermarkt was Güven Vastgoed B.V. (‘Güven Vastgoed’) al opgericht, namelijk op 7 december 2017. Enig aandeelhouder van zowel Güven Supermarkt als Vastgoed is TTC Holding B.V. (‘TTC Holding’). De persoonlijke holdings van de heren [naam 1, 2 en 3] , voornoemd, zijn bestuurder van Güven Supermarkt en Güven Vastgoed.
2.2.
[gedaagde] maakt onderdeel uit van [gedaagde] Groep. [gedaagde] Groep biedt verschillende vastgoedgerelateerde diensten aan, zoals taxaties van bedrijfspanden en woningen, makelaarsdiensten en VvE-management.
2.3.
De heren [naam 1, 2 en 3] , voornoemd, zijn in 2016 voor het eerst in gesprek geraakt met de voormalig eigenaar over de mogelijke koop van een winkelcentrum. Het betreft het winkelcentrum aan de Honingkamp 46-82 (6826 PR) Arnhem (‘het winkelcentrum’). Dit winkelcentrum bestaat uit 9 objecten. De voormalig eigenaar was Hooghelei Beheer B.V. (‘Hooghelei’). In de gesprekken over de verkoop van het winkelcentrum werd Hooghelei geregeld vertegenwoordigd door beheerder [naam 4] Investments B.V., in de persoon van de heer [naam 4] (‘ [naam 4] ’), en de heren [naam 1, 2 en 3] door [naam 5] Retail Strategie & Advies B.V., in de persoon van de heer [naam 5] (‘ [naam 5] ’). In een e-mail van
14 november 2016 schrijft [naam 4] aan de heer [naam 2] , voor zover relevant, het volgende:
“Ik heb even met de eigenaars overlegd inzake de verbouwing en eventuele verkoop van het winkelcentrum. De eigenaren zijn op dit moment erg tevreden met het rendement op eigen vermogen en zijn daarom niet echt in de markt om te verkopen. De eigenaren zijn ook niet van plan om een eventuele verbouwing van de gehele voorgevel aan te gaan. […] Het voorstel is dan als volgt. Indien jullie een bouwvergunning krijgen van de gemeente Arnhem om de gehele gevel zijde uit te breiden dan willen de eigenaren het winkelcentrum verkopen voor € 2.650.000,00 de huuropbrengst is € 200.000,00 per jaar.”
2.4.
In 2017 zijn de gesprekken over de aan-/verkoop van het winkelcentrum hervat. Güven en Hooghelei hebben toen besproken dat het winkelcentrum getaxeerd zou moeten worden. Ook had Güven inmiddels de Rabobank betrokken bij de besprekingen omdat zij de beoogd (mede)financier van de aankoop van het winkelcentrum zou worden.
De taxatieopdracht is via de ‘Rabodesk’, het portaal van de bank voor opdrachtverstrekking, aan de taxateur verstuurd.
2.5.
Op 29 november 2017 heeft [naam 2] een e-mail ontvangen vanaf het
e-mailadres [naam 6] @ [gedaagde] .nl. In die e-mail bevestigt de heer [naam 6] dat hij op 4 december 2017 het winkelcentrum zal taxeren. In de e-mailhandtekening staan drie
[gedaagde] -vestigingen vermeld (Deventer, Doetinchem en Zwolle), elk met hun eigen adres en KvK-nummer. Bij elke vestiging staat wel steeds hetzelfde e-mailadres (bedrijfsmakelaars@ [gedaagde] .nl) en dezelfde website (www. [gedaagde] .nl). In de handtekening wordt maar één rechtspersoon vermeld: [gedaagde] Groep B.V. De heer [naam 6] stond destijds in het handelsregister als functionaris van [gedaagde] ingeschreven.
2.6.
Op 12 december 2017 is het taxatierapport gereed. Op het voorblad van het taxatierapport staat Budget Supermarkt V.O.F. (Anne de Vrieslaan 5, 3702 GL Zeist) vermeld als opdrachtgever van de taxatie. Als opdrachtnemer is daar vermeld: [gedaagde] Bedrijfsmakelaars (Boerendanserdijk 33b, 8024 AE Zwolle). Op de volgende pagina (‘Samenvatting’) is als opdrachtgever vermeld: Budget Supermarkt VOF, de heer [naam 1, 2 en 3] . Als verhuurbaar vloeroppervlak (‘VVO’) is hier vermeld: 3.099 m2. Onder “objectomschrijving” staat:
“Winkelstrip gelegen in het midden van drie woonwijken te Arnhem, bestaande uit in totaal 8 winkelunits met een gezamenlijke oppervlakte van 3099 m2.”
Ook op andere plaatsen in het rapport staat een VVO van 3.099 m2. Op één plaats in het rapport is een VVO van 2.364 m2 vermeld (pagina 8 taxatierapport).
2.7.
In het taxatierapport (pagina 3) staat verder het volgende over het doel van de taxatie:
“Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing met betrekking tot vastgoed.”.
“Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing met betrekking tot vastgoed.”.
2.8.
De taxateur komt tot een marktwaarde van € 2.666.000 k.k. en een executiewaarde van € 2.133.000 k.k. De plausibiliteitsverklaring van het taxatierapport is ondertekend door de heer [naam 7] , werkzaam bij ‘ [gedaagde] Bedrijfsmakelaars’ te Deventer, de vestigingsplaats van [gedaagde] . Het rapport is door de heer [naam 6] ondertekend in Zwolle op 12 december 2017. Op de factuur die verstuurd is voor de uitgevoerde taxatiewerkzaamheden (productie 4 bij conclusie van antwoord) staat de naam ‘ [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V.’ vermeld.
2.9.
Als bijlage bij het taxatierapport is een meetrapport van Object & Co gevoegd, gedateerd op 29 juli 2015. In dat rapport is een VVO vermeld van 2.363,88 m2.
2.10.
Ten behoeve van de aankoop van het winkelcentrum hebben Güven Supermarkt, Güven Vastgoed en TTC Holding een lening afgesloten bij de Rabobank. De lening bedroeg € 2.850.000,00, maar uiteindelijk is voor de aankoop van het winkelcentrum gebruik gemaakt van € 2.300.000,00.
2.11.
Op 9 februari 2018 is namens Güven Vastgoed en Hooghelei een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de verkoop van het winkelcentrum. Daarin is een koopprijs van € 2.650.000,00 voor het winkelcentrum overeengekomen. Güven Vastgoed is eigenaar geworden van alle commerciële ruimtes van het winkelcentrum. Güven Supermarkt exploiteert een supermarkt in een aantal aaneengesloten ruimtes. De andere ruimtes worden verhuurd aan derden, op enkele leegstaande ruimtes na.
2.12.
Voor de herijking van de rente heeft Rabobank in 2022 het winkelcentrum laten herwaarderen door BMV Consultancy, Research & Taxaties B.V. (‘BMV’). BMV taxeerde de marktwaarde van het winkelcentrum in totaal op € 1.905.000,00 k.k. per peildatum
3 oktober 2022, gebaseerd op een (totaal) VVO van 2.363 m2.
2.13.
Op 2 december 2022 heeft Güven [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade als gevolg van het opnemen van een verkeerd VVO in haar taxatierapport. Volgens Güven heeft de VVO geleid tot een verkeerde (want te hoge) getaxeerde waarde en daarmee een te hoge koopprijs voor het winkelcentrum. De schade bestaat uit het teveel betaalde bedrag voor het winkelcentrum en de rente- en overige financieringslasten die Güven niet had hoeven maken als de taxatie van [gedaagde] in 2017 was uitgegaan van het juiste VVO, aldus nog steeds Güven in de brief van 2 december 2022.
2.14.
Op 1 februari 2023 heeft One Expertise B.V. (‘One Expertise’), in opdracht van Güven, het winkelcentrum nagemeten om het VVO te bepalen. Bij die meting was ook een medewerker van [gedaagde] aanwezig. In haar rapport komt One Expertise tot de conclusie dat het VVO 2.373,88 m2 bedraagt.
2.15.
Op 22 februari 2024 verklaart [naam 5] achteraf over het verloop van het aankoopproces. In zijn verklaring schrijft hij onder meer het volgende (productie 9 bij dagvaarding):
“Vanuit ons supermarkt adviesbureau heb ik contact gehad met Verkoper. Daarop hebben meerdere besprekingen plaatsgevonden, waarin Verkoper een vraagprijs ter hoogte van EUR 2.650.000 KK als uiterste laatprijs noemde.
De onderhandelingen hebben zich gefocust op andere onderwerpen, met name onderhoud/ de staat van het object, de termijnen, financiering, taxatie en overige huurcontracten. Daar Güven Vastgoed BV de vraagprijs te hoog vond, heb ik tijdens de besprekingen vanuit mijn expertise een doorrekening gemaakt […] In dat kader was de marktwaarde berekend, dit zonder enige vorm van taxatie, tussen de EUR 2.600.000 en EUR 2.800.000. Op basis van mijn expertise heb ik geconcludeerd dat de vraagprijs van EUR 2.650.000 KK haalbaar was. Dit was onder voorbehoud van een taxatie via de Rabobank die mijn expertise zou moeten onderstrepen. […] Het vervolgproces is als volgt verlopen: namens Güven Vastgoed BV heb ik mondeling een bod uitgebracht van EUR 2.650.000 onder voorbehoud van een voor de bank toereikende taxatie, financiering en een uit te voeren DD-onderzoek. Dat is door verkoper geaccepteerd onder voorbehoud. Vervolgens heeft Rabobank [gedaagde] Makelaars aangedragen voor de taxatie […].”
3.Het geschil
3.1.
Güven vordert (samengevat), dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
- primair [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.863.584,50;
- subsidiair [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.392.870,35; en
- meer subsidiair [gedaagde] zal veroordelen om een in goede justitie te bepalen schadevergoeding te betalen,
steeds te vermeerderen met de wettelijke rente (indien niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis betaald wordt) en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Güven legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de uitvoering van haar opdracht tot taxatie van het winkelcentrum, dan wel heeft zij onrechtmatig gehandeld jegens Güven. [gedaagde] is bij die taxatie namelijk uitgegaan van een verkeerd verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van 3.099 m2 (in plaats van 2.363 m2, zoals volgt uit de rapporten van BMV, Object & Co en One Expertise). Daarnaast heeft [gedaagde] ten onrechte de kelderruimte niet uitgesplitst waardoor zij hieraan een te hoge waarde per vierkante meter heeft toegekend. Ten slotte heeft [gedaagde] ten onrechte de jaarlijkse exploitatiekosten geschat op 9,71% van de huurwaarde. Gelet op de ouderdom van het winkelcentrum had dat percentage veel hoger moeten zijn. Als gevolg van deze fouten heeft [gedaagde] bij haar taxatie een veel te hoge waarde toegekend aan het winkelcentrum.
Door het maken van deze fouten heeft [gedaagde] niet de zorg betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht en aldus de op haar als goed opdrachtnemer in de zin van artikel 7:401 BW rustende zorgplicht geschonden, althans onrechtmatig jegens Güven gehandeld. Als gevolg van deze toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad heeft Güven schade geleden, te weten koopsomschade en renteschade. De koopsomschade wordt primair begroot op
€ 852.928,50, subsidiair op € 687.432,00. De renteschade wordt primair begroot op € 1.010.656,00, subsidiair op € 691.482,00. Daarnaast heeft Güven kosten gemaakt ter vaststelling van schade en ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Deze kosten bedragen € 7.181,35 respectievelijk € 6.775,00.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van Güven in haar vordering, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Güven, met veroordeling van Güven in de kosten van deze procedure (inclusief nakosten). Dit alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Zij voert daartoe het volgende aan.
3.4.
Volgens [gedaagde] was niet Güven Vastgoed of Güven Supermarkt opdrachtgever van de taxatieopdracht, maar de v.o.f. Door [gedaagde] wordt betwist dat de rechten en verplichtingen van deze v.o.f. met betrekking tot de taxatieopdracht zijn overgedragen aan Güven Supermarkt of een andere entiteit. Daarnaast zou Güven in deze procedure de verkeerde partij hebben gedagvaard: niet [gedaagde] was opdrachtnemer, maar [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. Verder verweert [gedaagde] zich door te stellen dat de klachtplicht is geschonden doordat Güven pas ongeveer vijf jaar na oplevering van het taxatierapport heeft geklaagd. Daardoor is zij in haar verdedigingsbelang geschaad.
Om deze redenen zou Güven niet-ontvankelijk in haar vordering verklaard moeten worden. Daarnaast beroept [gedaagde] zich op het exoneratiebeding, zoals opgenomen in het taxatierapport. Het rapport was alleen bedoeld voor de opdrachtgever van de taxatie, niet voor gebruik door derden. Bovendien was het rapport alleen bedoeld voor financieringsdoeleinden, niet voor de aankoopbeslissing van Güven. Verder betwist [gedaagde] (subsidiair) dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de taxatieopdracht. Ook wordt betwist dat er sprake is van een causaal verband tussen de tekortkoming en de door Güven opgevoerde schade. De koopprijs van het winkelcentrum was namelijk al overeengekomen voordat [gedaagde] de opdracht tot taxatie gaf. Niets wijst erop dat Hooghelei in geval van een lagere taxatiewaarde bereid zou zijn geweest om het winkelcentrum voor een lagere prijs te verkopen. Verder wordt verweer gevoerd tegen de toerekenbaarheid van de schade. Tot slot wordt ook de schadeomvang door [gedaagde] betwist.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De beslissing in het kort
4.1.
De rechtbank zal de vorderingen van Güven afwijzen. In de procedure is namelijk niet vast komen te staan dat de gedaagde partij ( [gedaagde] , en niet een andere [gedaagde] -vennootschap) de opdracht tot het uitvoeren van de taxatie heeft aangenomen of de taxatie heeft uitgevoerd. Dus ook als Güven wordt gevolgd in haar betoog dat de taxatie ondeugdelijk is uitgevoerd, dat zij daardoor schade heeft geleden en dat de taxerende partij gehouden is haar schade te vergoeden, bestaat er geen grond om [gedaagde] te verplichten deze schade te vergoeden.
4.2.
De vorderingen zouden overigens ook moeten worden afgewezen als wel zou komen vast te staan dat [gedaagde] de taxatieopdracht heeft aangenomen of de taxatie heeft uitgevoerd. Ook in dat geval geldt namelijk dat niet is komen vast te staan dat Güven contractspartij is van [gedaagde] , omdat niet Güven maar de v.o.f. de opdrachtgever is van de taxatie, terwijl niet is gebleken dat Güven een mogelijke vordering op [gedaagde] heeft overgenomen van de v.o.f. Ten aanzien van Güven Supermarkt geldt bovendien dat haar vorderingen niet kunnen worden toegewezen omdat zij geen schade heeft geleden doordat de taxatie van het winkelcentrum te hoog was (en er dus mogelijk te veel is betaald voor het winkelcentrum en te veel rente over de financiering is betaald). Ten aanzien van Güven Vastgoed geldt tot slot dat haar vorderingen ook niet kunnen worden toegewezen omdat er geen causaal verband bestaat tussen de door haar gestelde schade en de (veronderstellenderwijs aangenomen) fouten in de taxatie.
4.3.
Dit oordeel van de rechtbank zal hieronder verder worden uitgewerkt.
Dat [gedaagde] opdrachtnemer was en/of de taxatie heeft uitgevoerd is niet komen vast te staan
4.4.
Güven legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het maken van fouten bij de taxatie is tekortgeschoten in de nakoming van een met haar gesloten overeenkomst van opdracht tot taxatie, althans dat [gedaagde] daardoor onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. De fouten zouden hebben bestaan uit: 1) een te hoge vaststelling van het (totale) VVO van het winkelcentrum (3.099 m2 in plaats van 2.363 m2), 2) het niet uitsplitsen van de kelderruimte (waardoor zij hieraan een te hoge waarde per vierkante meter heeft toegekend) en 3) het te laag inschatten van de jaarlijkse exploitatiekosten (namelijk op 9,71 %). Als gevolg van deze fouten heeft [gedaagde] volgens Güven bij haar taxatie een veel te hoge waarde toegekend aan het winkelcentrum.
4.5.
De vordering kan wat betreft de eerste grondslag (een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst) alleen worden toegewezen als vaststaat dat er een overeenkomst inzake de taxatie bestaat tussen Güven en [gedaagde] (waarvoor onder meer nodig is dat de opdracht is verleend aan en aangenomen door [gedaagde] ) en wat betreft de tweede grondslag (onrechtmatige daad, voor het geval [gedaagde] niet de opdrachtnemer is) alleen als komt vast te staan dat [gedaagde] de taxatie feitelijk heeft uitgevoerd. Dat is (allebei) in geschil. Voor de beoordeling op de door Güven aangevoerde grondslagen is verder van belang dat het volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (‘Rv’) aan Güven is om te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat gedaagde, [gedaagde] , haar contractuele wederpartij was of de vennootschap is die de taxatie feitelijk heeft uitgevoerd.
4.6.
Güven stelt dat [gedaagde] haar contractspartij is en de taxatie heeft uitgevoerd en dat door de wederpartij van Güven enkel is gehandeld onder de naam ‘ [gedaagde] Bedrijfsmakelaars’. Zij voert ter onderbouwing van die stellingen het volgende aan. De taxateur, de heer [naam 6] , stond in het handelsregister als functionaris van [gedaagde] ingeschreven en niet als functionaris van [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V.
De plausibiliteitsverklaring is ondertekend door de heer [naam 7] , werkzaam bij ‘ [gedaagde] Bedrijfsmakelaars’ te Deventer, de vestigingsplaats van [gedaagde] . Daarnaast zijn de gebruikte logo’s het logo van [gedaagde] , niet van [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. Die laatste vennootschap had namelijk een ander logo. Ook duiden de gebruikte e-mailadressen op [gedaagde] als partij die de taxatie heeft aanvaard en uitgevoerd, aldus nog steeds Güven.
4.7.
[gedaagde] betwist dat uit de door Güven aangevoerde feiten en omstandigheden volgt dat zij opdrachtnemer en/of uitvoerder van de taxatie was. Volgens haar biedt het procesdossier juist voldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. de taxatie heeft aangenomen en uitgevoerd (en dus niet gedaagde, [gedaagde] ). Zo is op het voorblad van het taxatietrapport opgenomen dat de opdrachtnemer [gedaagde] Bedrijfsmakelaars is, met een adres in Zwolle. Het rapport is door de heer [naam 6] eveneens ondertekend in Zwolle. Op de factuur die verstuurd is voor de uitgevoerde taxatiewerkzaamheden (productie 4 bij conclusie van antwoord) staat expliciet de naam van [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. vermeld.
4.8.
Na een afweging van de door beide partijen naar voren gebrachte feiten en omstandigheden, zoals hiervoor weergegeven, is de rechtbank van oordeel dat Güven, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , onvoldoende naar voren heeft gebracht op basis waarvan vastgesteld kan worden dat [gedaagde] haar contractuele wederpartij is of de taxatie feitelijk heeft uitgevoerd. Hoewel de door Güven aangedragen feiten en omstandigheden indicaties (kunnen) opleveren voor het bestaan van een contractuele relatie met [gedaagde] en/althans dat [gedaagde] de taxatie daadwerkelijk zelf feitelijk heeft uitgevoerd, sluiten de aangevoerde feiten en omstandigheden niet uit die overeenkomst met een andere vennootschap binnen de groep is gesloten en/althans door een andere vennootschap binnen de groep is uitgevoerd. Tegelijkertijd wijzen de door [gedaagde] aangevoerde feiten en omstandigheden eerder naar [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. als vennootschap die de taxatieopdracht heeft aangenomen en/althans de partij was die de taxatie feitelijk heeft uitgevoerd.
4.9.
Bij de beoordeling van de door Güven aangevoerde grondslagen weegt de rechtbank tevens mee dat niet is gesteld dat Güven op enig moment geprotesteerd heeft tegen de door [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. verzonden factuur of vragen heeft gesteld naar aanleiding van de daarin genoemde rechtspersoon. Bovendien heeft Güven de opdrachtbevestiging niet in het geding gebracht, terwijl dit op grond van de toepasselijke hoofdregel van 150 Rv wel op haar weg lag. Die opdrachtbevestiging zou meer duidelijkheid kunnen verschaffen over de rechtspersoon die de taxatie heeft aangenomen en/of uitgevoerd. Ook heeft Güven geen stellingen ingenomen met betrekking tot de inhoud van de opdrachtbevestiging en wie daarin als opdrachtnemer is vermeld. Door [gedaagde] is ter zitting aangegeven dat de opdrachtbevestiging niet meer terug te halen is uit de eerder genoemde ‘Rabodesk’. Dit is door Güven niet weersproken. Onder deze omstandigheden zou het in de gelegenheid stellen van Güven om de opdrachtbevestiging alsnog te overleggen, geen doel dienen.
4.10.
Gelet op het voorgaande kunnen de door Güven gestelde feiten en omstandigheden niet leiden tot het oordeel dat [gedaagde] de taxatieopdracht heeft aangenomen en/althans de taxatie feitelijk heeft uitgevoerd. Van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, dan wel onrechtmatige daad, aan de kant van [gedaagde] is dan ook geen sprake. Daarmee liggen de vorderingen van Güven in beginsel voor afwijzing gereed.
4.11.
Door Güven is ter zitting verder nog gesteld dat [gedaagde] en [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. moeten worden vereenzelvigd. Zij voert daartoe aan dat meerdere entiteiten uit de [gedaagde] -groep dezelfde handelsnaam voeren en dat er een KvK-nummer in het taxatierapport opgenomen had moeten worden. Ook voert zij aan dat er voorafgaand aan de procedure door [gedaagde] nooit aangevoerd is dat de verkeerde rechtspersoon is aangeschreven. Verder stelt zij dat het adres in Zwolle dat in e-mails wordt gebruikt een filiaal is van [gedaagde] . Verder zou [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. volgens [gedaagde] zelf één van haar werkmaatschappijen zijn. Bovendien zouden beide entiteiten dezelfde gevolmachtigden hebben gehad en is [gedaagde] zelf ook actief in het verzorgingsgebied van [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V.
4.12.
[gedaagde] heeft ter zitting betwist dat er grond is voor vereenzelviging.
4.13.
Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad [1] dat door degene die (volledige of overheersende) zeggenschap heeft over twee rechtspersonen, misbruik kan worden gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze rechtspersonen en dat hetgeen met zodanig misbruik werd beoogd, in rechte niet behoeft te worden gehonoreerd. Verder geldt dat het maken van zodanig misbruik in de regel zal moeten worden aangemerkt als een onrechtmatige daad, die verplicht tot het vergoeden van de schade die door het misbruik aan derden wordt toegebracht. Deze verplichting tot schadevergoeding zal dan niet alleen rusten op de persoon die met gebruikmaking van zijn zeggenschap de betrokken rechtspersonen tot medewerking aan dat onrechtmatig handelen heeft gebracht, maar ook op deze rechtspersonen zelf, omdat het ongeoorloofde oogmerk van degene die hen beheerst rechtens dient te worden aangemerkt als een oogmerk ook van henzelf. Vereenzelviging van de betrokken rechtspersonen kan, in uitzonderlijke omstandigheden, de meest aangewezen vorm van redres zijn, maar dient zeer terughoudend toegepast te worden. Een indirecte doorbraak van rechtspersoonlijkheid door het instellen van een actie uit onrechtmatige daad staat voorop.
4.14.
Gelet op de hierboven uiteengezette maatstaf voor vereenzelviging moet door de rechtbank worden beoordeeld of in de onderhavige situatie sprake is van dergelijke ‘uitzonderlijke omstandigheden’ die vereenzelviging de meest aangewezen vorm van redres maken. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Door Güven is niet gesteld en de rechtbank is niet gebleken dat er door [gedaagde] (en/of [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. en/of degene(n) die overwegende zeggenschap heeft (/hebben) over deze vennootschappen) misbruik is gemaakt van het identiteitsverschil tussen [gedaagde] en [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. Hooguit is er aan de zijde van Güven verwarring ontstaan over de vraag welke van deze twee rechtspersonen haar opdrachtgever is en/of de taxatie feitelijk heeft uitgevoerd. Daaruit vloeit echter op zich nog niet voort dat de [gedaagde] vennootschappen misbruik maken van identiteitsverschil, zelfs als er tussen beide rechtspersonen, zoals door Güven gesteld, grote verwevenheid is. Dat [gedaagde] (en/of [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. en/of degene(n) die overwegende zeggenschap heeft (/hebben) over deze vennootschappen) bewust onduidelijkheid over het identiteitsverschil tussen beide rechtspersonen zou hebben laten ontstaan, (enkel) met als doel om zich in een procedure op het standpunt te kunnen stellen dat de verkeerde vennootschap is gedagvaard, is niet gebleken. Ook is niet gebleken van benadeling aan de zijde van Güven. Zoals [gedaagde] terecht opmerkt in haar conclusie van antwoord (onder punt 4.7) staan aan Güven middelen ter beschikking om zich (ook) te wenden tot [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V., ook als deze vennootschap inmiddels is ontbonden.
Onder deze omstandigheden is voor vereenzelviging van [gedaagde] en [gedaagde] Bedrijfsmakelaars Zwolle B.V. geen plaats.
4.15.
Naar het oordeel van de rechtbank is dus niet komen vast te staan dat [gedaagde] de partij is die kan worden aangesproken voor eventuele fouten gemaakt bij de uitvoering van de taxatie(opdracht). Dit oordeel leidt niet, zoals door [gedaagde] betoogd, tot niet-ontvankelijkheid van Güven (van een vergissing of kennelijke misslag aan de zijde van Güven is immers geen sprake en [gedaagde] is een actieve/bestaande vennootschap [2] ), maar – wegens het ontbreken van de gestelde wanprestatie of onrechtmatige daad in de relatie tussen partijen – wel tot afwijzing van de vorderingen van Güven.
4.16.
Niettegenstaande het voorgaande zal de rechtbank – gelet op het tussen partijen in de processtukken en ter zitting gevoerde inhoudelijke debat en de beoogde finale geschilbeslechting door de rechtbank – hieronder in een aantal overwegingen ten overvloede nog toelichten waarom de vorderingen van Güven ook op andere (inhoudelijke) gronden zouden zijn afgewezen, als aangenomen zou worden dat [gedaagde] wél de taxatieopdracht heeft aangenomen en/althans de taxatie heeft uitgevoerd. Daarbij bespreekt de rechtbank achtereenvolgens:
I) waarom Güven Supermarkt en Güven Vastgoed geen opdrachtgever van de taxatieopdracht zijn,
II) waarom een eventuele vordering van de v.o.f. niet is overgegaan naar Güven Supermarkt of Güven Vastgoed,
III) waarom Güven Supermarkt – aangenomen dat er sprake is van een onrechtmatige daad door [gedaagde] – geen schade heeft geleden als gevolg van de fouten van [gedaagde] , en;
IV) waarom de door Güven Vastgoed gestelde schade niet in causaal verband staat tot de gestelde foutieve taxatie.
I.
Güven Supermarkt en Güven Vastgoed zijn geen opdrachtgever van de taxatieopdracht
Güven Supermarkt en Güven Vastgoed zijn geen opdrachtgever van de taxatieopdracht
4.17.
Zoals hiervoor reeds vermeld stelt Güven zich in deze procedure op het standpunt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de taxatieovereenkomst die met haar gesloten was. Als gevolg van de door [gedaagde] gemaakte fouten bij die taxatie heeft [gedaagde] volgens Güven bij haar taxatie een veel te hoge waarde toegekend aan het winkelcentrum. Daardoor heeft Güven te veel moeten betalen voor het winkelcentrum en heeft zij bovendien renteschade geleden vanwege de te hoge financiering die zij is aangegaan, aldus Güven.
4.18.
Door [gedaagde] is tegen dit standpunt aangevoerd dat niet Güven de taxatieopdracht heeft gegeven, maar Budget Supermarkt v.o.f. Als er al een vorderingsrecht is, zou dat recht toekomen aan de v.o.f. en niet aan Güven, aldus [gedaagde] .
4.19.
Tussen partijen is niet in geschil dat de v.o.f. opdracht heeft gegeven tot de taxatie van het winkelcentrum. Volgens Güven is de onderneming van de v.o.f. met ingang van 1 januari 2018 echter ingebracht in Güven Supermarkt B.V. Uit de door de Güven in het geding gebrachte oprichtingsakte van Güven Supermarkt B.V. blijkt dat de inbreng bij nadere akte wordt geëffectueerd. Güven heeft ter zitting aangegeven niet te weten of een dergelijke nadere akte is opgesteld.
4.20.
Van de door Güven gestelde contractuele relatie met [gedaagde] kan sprake zijn indien zij a) zelf een overeenkomst tot taxatie met [gedaagde] heeft gesloten of b) zij de rechten van de opdrachtgever heeft overgenomen. Tussen partijen staat vast dat de v.o.f. opdracht heeft gegeven voor de taxatie van het winkelcentrum. Naast de v.o.f. was er geen andere opdrachtgever. Güven heeft dus zelf geen overeenkomst met [gedaagde] gesloten voor de uitvoering van de taxatie aan het winkelcentrum. Op die grond bestaat dus geen contractuele relatie tussen Güven en [gedaagde] .
II)
Een eventuele vordering van de v.o.f. is niet overgegaan op Güven Supermarkt of Güven Vastgoed
Een eventuele vordering van de v.o.f. is niet overgegaan op Güven Supermarkt of Güven Vastgoed
4.21.
In deze procedure zijn – gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] – bovendien ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat de rechten uit de overeenkomst van opdracht tot taxatie zijn overgegaan van de v.o.f. op Güven Supermarkt en/of Güven Vastgoed als rechtsopvolger van de v.o.f. De rechtbank ligt dit oordeel als volgt toe.
4.22.
Voor de overdracht van een vordering is op grond van artikel 3:94, eerste lid van het Burgerlijke Wetboek (‘BW’) een daartoe bestemde akte nodig én een mededeling aan de schuldenaar van de vordering. Uit de door de Güven in het geding gebrachte oprichtingsakte van Güven Supermarkt blijkt dat de inbreng van de v.o.f. in Güven Supermarkt bij nadere akte wordt geëffectueerd. Güven heeft ter zitting echter verklaard niet te weten of een dergelijke akte is opgemaakt en dus of de vorderingen van de v.o.f. daadwerkelijk zijn overgedragen aan Güven Supermarkt. Door Güven is bovendien niet gesteld dat er mededeling van de overdracht van de vordering aan [gedaagde] is gedaan. Güven heeft dus onvoldoende feiten gesteld waaruit, indien ze zouden komen vast te staan, volgt dat de door haar gestelde vorderingen van de v.o.f. op [gedaagde] aan Güven Supermarkt is overgedragen.
4.23.
Ter zitting is door Güven aangeboden om de inbrengakte in het geding te brengen. Zij heeft echter, zoals hiervoor al weergegeven, tevens aangegeven niet te weten of een dergelijke akte is opgesteld, laat staan wat erin staat. Bovendien staat het feit dat niet is gesteld of gebleken dat een mededeling van overdracht van een vordering aan [gedaagde] is gedaan ook aan het aannemen van een rechtsgeldige overdracht in de weg, zoals hiervoor overwogen. Een aanbod om een stuk in het geding te brengen waarvan Güven niet eens weet of het bestaat, kan daaraan niets afdoen en wordt dus gepasseerd.
4.24.
Het voorgaande betekent dat door Güven onvoldoende is gesteld om vast te kunnen stellen dat Güven Supermarkt een contractuele relatie met [gedaagde] heeft, waar zij rechten aan kan ontlenen. Tussen partijen is bovendien niet in geschil dat er tussen Güven Vastgoed en [gedaagde] geen contractuele relatie bestaat. Güven Vastgoed bestond nog niet op het moment dat de opdracht tot taxatie werd verstrekt en ook is niet gesteld dat de vordering aan haar is overgedragen. Zowel Güven Supermarkt als Güven Vastgoed hebben dus geen contractuele relatie met [gedaagde] en zij hebben beide dus ook geen vordering op grond van een vermeende tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
4.25.
Door Güven is, zoals reeds aan de orde gekomen, nog aangevoerd dat er (ook) sprake is geweest van een onrechtmatige daad door [gedaagde] . Hiervoor is al overwogen dat de vordering op die grondslag niet kan worden toegewezen omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de taxatie heeft verricht. Maar zelfs indien aangenomen zou worden dat [gedaagde] wel getaxeerd zou hebben, zou de vordering op deze grondslag niet toewijsbaar zijn, gelet op het volgende.
III)
Güven Supermarkt heeft geen schade geleden als gevolg van de fouten van [gedaagde]
Güven Supermarkt heeft geen schade geleden als gevolg van de fouten van [gedaagde]
4.26.
Voor Güven Supermarkt geldt dat, ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat er te veel is betaald voor het winkelcentrum en de financiering hiervan, zij (hierdoor) geen schade heeft geleden. Uit de overgelegde koopovereenkomst van het winkelcentrum volgt namelijk dat Güven Vastgoed enig koper is van het winkelcentrum en de enige contractspartij van de verkoper, Hooghelei. Ter zitting is bovendien gebleken dat Güven Vastgoed als enige de koopprijs van het winkelcentrum betaald heeft. Ter zitting is verder vast komen te staan dat enkel Güven Vastgoed door de bank (als medefinancier van het onroerend goed) aangesproken kan worden tot terugbetaling van de lening. Hoewel ook Güven Supermarkt formeel contractspartij is bij de leningsovereenkomst, volgt uit de ‘Overeenkomst zakelijke financiering’ (productie 12 bij dagvaarding), en dan specifiek de bijlage ‘Aansprakelijkheden en bevoegdheden’, dat Güven Supermarkt niet (ook, hoofdelijk) aansprakelijk is voor de terugbetaling van de lening. Omdat Güven Supermarkt het winkelcentrum niet heeft aangekocht, de koopprijs niet heeft betaald en niet kan worden aangesproken voor de terugbetaling van de hiervoor aangegane lening, kan zij geen (rente- en koopsom)schade hebben geleden als gevolg van een mogelijk te hoge koopsom.
IV)
Geen causaal verband ten aanzien van de vordering van Güven Vastgoed
Geen causaal verband ten aanzien van de vordering van Güven Vastgoed
4.27.
Voor Güven Vastgoed geldt – kort samengevat – dat zij weliswaar schade heeft geleden indien zou worden aangenomen dat zij teveel heeft betaald voor het winkelcentrum en/of de financiering, maar dat er geen causaal verband bestaat tussen deze schade en de gestelde te hoge taxatie. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er namelijk geen verband tussen de taxatie en de overeengekomen koopprijs.
4.28.
Tussen Güven Vastgoed en Hooghelei was al voorafgaand aan de taxatie volledige overeenstemming bereikt over de koop(prijs) van het winkelcentrum en de voorbehouden waaronder die overeenstemming werd bereikt. In de hiervoor onder 2.15. opgenomen verklaring van [naam 5] van 22 februari 2024 staat over het onderhandelingsproces namelijk dat [naam 5] namens Güven Vastgoed een mondeling bod heeft uitgebracht van
€ 2.650.000,00 (enkel) onder voorbehoud van een voor de bank toereikende taxatie, financiering en een uit te voeren due dilligence-onderzoek. Dat bod is blijkens de verklaring van [naam 5] door Hooghelei geaccepteerd onder voorbehoud. Pas nadat aanvaarding van het bod door Hooghelei had plaatsgevonden heeft de bank de [gedaagde] Groep aangedragen voor de taxatie.
4.29.
Naar het oordeel van de rechtbank had de taxatie geen ander doel dan: a) te onderzoeken of het winkelcentrum voor de bank voldoende zekerheid zou bieden als onderpand voor de financiering en (dus) b) om te onderzoeken of Güven Vastgoed voldoende krediet van de bank zou kunnen krijgen om het winkelcentrum te kunnen kopen voor een bedrag van € 2.650.000,00. Dit is ook opgenomen in het taxatierapport (pagina 3) onder ‘Doel’:
“Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing met betrekking tot vastgoed.”. Omdat de getaxeerde waarde van het winkelcentrum dicht bij de overeengekomen vraagprijs in de buurt kwam heeft Güven Vastgoed van de bank (voldoende) financiering kunnen krijgen voor de aankoop van het winkelcentrum en zijn de voorbehouden daarmee komen te vervallen.
“Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing met betrekking tot vastgoed.”. Omdat de getaxeerde waarde van het winkelcentrum dicht bij de overeengekomen vraagprijs in de buurt kwam heeft Güven Vastgoed van de bank (voldoende) financiering kunnen krijgen voor de aankoop van het winkelcentrum en zijn de voorbehouden daarmee komen te vervallen.
4.30.
Gelet op de hiervoor weergegeven gang van zaken gaat de rechtbank niet mee in het betoog van Güven Vastgoed dat zij door de (achteraf gebleken) te hoge taxatiewaarde een onderhandelingskans met Hooghelei op een lagere koopprijs is misgelopen. Uit de overgelegde stukken en hetgeen besproken is ter zitting is namelijk niet gebleken dat Hooghelei ervoor open zou hebben gestaan om het winkelcentrum voor een lagere prijs te verkopen dan de overeengekomen koopprijs. De rechtbank ziet in de informatie die haar door partijen ter kennis is gebracht juist enkel aanwijzingen dat Hooghelei niet onder de overeengekomen prijs van € 2.650.000,00 heeft willen zakken. Niet alleen wordt dit al benoemd in de e-mail aan de heer [naam 1, 2 en 3] van 14 november 2016 (voor zover relevant geciteerd onder 2.3. hierboven), maar dit volgt ook uit de verklaring van [naam 5] van 22 februari 2024 (opgenomen onder 2.15. hierboven): “
Vanuit ons supermarkt adviesbureau heb ik contact gehad met Verkoper. Daarop hebben meerdere besprekingen plaatsgevonden, waarin Verkoper een vraagprijs ter hoogte van EUR 2.650.000 KK alsuiterste laatprijsnoemde. De onderhandelingen hebben zich gefocust op andere onderwerpen, met name onderhoud/ de staat van het object, de termijnen, financiering, taxatie en overige huurcontracten.”(onderstreping rechtbank).
Vanuit ons supermarkt adviesbureau heb ik contact gehad met Verkoper. Daarop hebben meerdere besprekingen plaatsgevonden, waarin Verkoper een vraagprijs ter hoogte van EUR 2.650.000 KK alsuiterste laatprijsnoemde. De onderhandelingen hebben zich gefocust op andere onderwerpen, met name onderhoud/ de staat van het object, de termijnen, financiering, taxatie en overige huurcontracten.”(onderstreping rechtbank).
Zelfs na meerdere besprekingen – en dus niet enkel na één e-mailbericht op 14 november 2016, zoals door Güven Vastgoed gesteld – heeft Hooghelei vastgehouden aan € 2.650.000,00 als vraagprijs voor het winkelcentrum. Bovendien is de koopprijs blijkens de verklaring van [naam 5] ook geen onderwerp van onderhandelingen geweest.
4.31.
Güven Vastgoed beroept zich nog op een vonnis van de rechtbank Rotterdam (Rb Rotterdam 26 januari 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BP6106). Het beroep op dit vonnis gaat niet op. In de eerste plaats zijn de feiten en grondslagen van die procedure niet te vergelijken met de onderhavige zaak. Zo ging het in die zaak kort gezegd om hypotheekfraude. In de tweede plaats gaat de rechtbank Rotterdam er in haar vonnis van uit dat de koop helemaal niet door zou zijn gegaan als er vanwege een lagere taxatiewaarde van het pand geen hypotheek zou zijn verstrekt. Dat ligt naar het oordeel van de rechtbank anders in de onderhavige situatie. Niet alleen heeft Güven aan haar schadevordering niet de stelling ten grondslag gelegd dat zij het winkelcentrum helemaal niet had kunnen kopen als de taxateur geen fout had gemaakt (maar juist, en alleen, dat zij het dan voor een lager bedrag had kunnen kopen); de feiten in de onderhavige zaak maken ook dat het niet aannemelijk is dat Güven in dat geval de financiering niet rond had kunnen krijgen. Zo beschikte Güven Vastgoed over voldoende financiële middelen om een deel van de koopprijs (ongeveer € 350.000,00) zelf te kunnen voldoen. Bovendien blijkt uit de overgelegde stukken dat de bank bereid was om een krediet van € 2.850.000,00 aan Güven Vastgoed te verstrekken, terwijl de getaxeerde waarde van het winkelcentrum ‘slechts’ € 2.666.000,00 bedroeg. Onder deze omstandigheden kan niet gesteld worden dat als de taxateur tot een lagere taxatiewaarde was gekomen en de bank minder krediet had willen verstrekken, Güven Vastgoed het winkelcentrum niet had kunnen kopen. Zij beschikte immers zelf over de nodige financiële middelen die zij heeft ingezet bij de aankoop van het winkelcentrum; een deel van het krediet van de bank is (mede daardoor) ongebruikt gebleven. Bovendien was de bank bereid om boven de taxatiewaarde (en koopprijs) van het winkelcentrum te financieren.
4.32.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat er geen causaal verband bestaat tussen de (veronderstellenderwijs aangenomen) onrechtmatige gedraging van [gedaagde] (het maken van fouten bij de taxatie en daardoor te hoog inschatten van de waarde van het winkelcentrum) en de door Güven Vastgoed gestelde schade.
Proceskosten
4.33.
Güven is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
9.825,00
- salaris advocaat
€
8.714,00
(2 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
18.717,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Güven af,
5.2.
veroordeelt Güven in de proceskosten van € 18.717,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Güven niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel, mr. E. Schippers en mr. T.M.A. Arts en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.
1963