Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/438546 / HA ZA 24-363
Vonnis van 6 augustus 2025
in de zaak van
GEMEENTE WIJCHEN,
zetelende te Wijchen,
eisende partij,
hierna te noemen: gemeente Wijchen,
advocaat: mr. A.E. Klomp,
tegen
1.VASTGOED SERVICES B.V.,
gevestigd te Wageningen,
2.
BURO BROUWER & PARTNERS NIJMEGEN BEHEER B.V.,
2.
BURO BROUWER & PARTNERS NIJMEGEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
3.
BROUWER CENTERPOINT INTERNATIONAL B.V.,
3.
BROUWER CENTERPOINT INTERNATIONAL B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: Brouwer c.s., en afzonderlijk Vastgoed Services, Buro Brouwer en Brouwer Centerpoint,
advocaat: mr. B.R.S. Goudkamp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 oktober 2024
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 maart 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ten behoeve van de ontwikkeling van een perceel bouwterrein aan [adres] heeft de publiekrechtelijke rechtspersoon Openbaar Lichaam Bijsterhuizen (hierna: OLB) als eigenaar dat perceel op 12 juli 1999 verkocht aan Brouwer en Partners B.V. voor een koopsom van f. 1.600.000,00 (1,6 miljoen gulden). Hierna hebben een aantal opvolgende verkrijgingen plaatsgevonden.
2.2.
Op 14 april 2000 heeft Brouwer en Partners B.V. OLB verzocht om mee te werken aan de overname van het contract aan V.O.F. Bijsterplein (hierna: de VOF), op dat moment bestaande uit de vennoten Vastgoed Services, Brouwer Centerpoint en De Both Pensioen B.V. (hierna: De Both). Op 18 april 2000 heeft OLB ingestemd met dat verzoek. Op 31 oktober 2000 is het perceel aan de VOF geleverd.
2.3.
De koopovereenkomst bepaalt dat een bedrijfsgebouw moet worden gebouwd op het perceel. Verder bepalen de koopovereenkomst en leveringsakte dat de Algemene Verkoopvoorwaarden Bijsterveld 1995 van toepassing zijn. Daarin staat onder meer, voor zover relevant (waarbij DB wordt gedefinieerd als het dagelijks bestuur van het OLB):
“Artikel 8
1 Koper is verplicht het onroerend goed te bebouwen overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst.
(…)
4 Het is koper verboden over te gaan tot vervreemding van het terrein, zonder dat hij volledig aan verplichting in lid 1 genoemd, heeft voldaan.
Het DB is bevoegd om ontheffing te verlenen onder alsdan door deze te stellen voorwaarden.
Artikel 15 BOETEBEDING
(…)
2 Indien koper of opvolgende verkrijger de onder in artikel 8, lid 4 en 14 omschreven verplichtingen niet nakomt, verbeurt hij aan OLB, een boete gelijk aan het bedrag van de door koper aan OLB betaalde koopsom, met een minimum van f. 50,000,- (vijftigduizend gulden).”
2.4.
De VOF heeft geprobeerd tot ontwikkeling te komen van de bebouwing van het perceel met kantoorruimte, maar dat is uiteindelijk niet gelukt.
2.5.
Op 28 december 2012 heeft De Both haar aandeel in het perceel overgedragen aan Buro Brouwer. De Both is daarna uit de VOF getreden. Het perceel was vanaf dat moment eigendom van de VOF en van Buro Brouwer. Voor deze overdracht heeft De Both geen ontheffing gevraagd of gekregen.
2.6.
Op 17 maart 2021 hebben de VOF en Buro Brouwer het perceel verkocht aan ANL Veghel B.V. (hierna: ANL) voor € 1.400.000,00. Op 31 maart 2021 is het perceel aan ANL geleverd. Het perceel was op dat moment onbebouwd. De VOF en Buro Brouwer hebben geen ontheffing gevraagd aan de gemeente Wijchen voor deze verkoop en levering.
2.7.
Op 28 juni 2021 hebben ANL en de gemeente Wijchen een vooroverleg gehad over de bouwplannen van ANL voor het perceel. Op 15 maart 2022 heeft ANL een aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning onder verwijzing naar het vooroverleg met de gemeente Wijchen. ANL heeft het perceel vervolgens bebouwd.
2.8.
Per 2 augustus 2021 is de VOF opgeheven.
2.9.
Bij brief van 28 juni 2023 aan Brouwer c.s. heeft de gemeente Wijchen aanspraak gemaakt op een contractuele boete van € 726.048,35. Brouwer c.s. hebben dit bij brieven van 10 en 11 juli 2021 geweigerd.
2.10.
Per 1 oktober 2023 is OLB opgehouden te bestaan. In het liquidatieplan van OLB staat dat de gemeente Wijchen na opheffing van OLB een procedure zal starten jegens Brouwer c.s. om onderhavige vordering te gelde te maken.
2.11.
Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd maar zijn niet tot een regeling gekomen.
3.Het geschil
3.1.
Gemeente Wijchen vordert, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- voor recht te verklaren dat Brouwer c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de Algemene Verkoopbepalingen,
- hoofdelijke veroordeling van Brouwer c.s. tot betaling van een contractuele boete van € 726.048,35, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juli 2013,
- hoofdelijke veroordeling van Brouwer c.s. tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Gemeente Wijchen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De overeenkomst tot (ver)koop van het perceel is (na contractsoverneming) tot stand gekomen tussen de VOF en OLB. Buro Brouwer heeft het aandeel van één van de voormalig vennoten van de VOF in het perceel overgenomen. De VOF is opgeheven. Gelet hierop richt de gemeente Wijchen zich nu tot Buro Brouwer en de (voormalig) vennoten Brouwer Centerpoint en Vastgoed Services. De gemeente Wijchen heeft de vordering van OLB jegens Brouwer c.s. overgenomen, zo staat in het liquidatieplan van OLB. Brouwer c.s. zijn gebonden aan de Algemene Verkoopbepalingen; Brouwer Centerpoint en Vastgoed Services als voormalig vennoten via de koopovereenkomst en Buro Brouwer via de akte van levering van 28 december 2012. Brouwer c.s. zijn tekort geschoten in de nakoming van artikel 8 lid 4 van de Algemene Verkoopbepalingen (hierna ook: het vervreemdingsverbod) door het perceel te verkopen aan ANL. Brouwer c.s. zijn daarom de contractuele boete verschuldigd die volgt uit artikel 15.2 van de Algemene Verkoopbepalingen. De gemeente Wijchen beroept zich op nakoming van dit boetebeding. De hoogte van de gevorderde boete is volgens het boetebeding gelijk aan de koopsom die oorspronkelijk aan OLB is betaald voor het perceel. Dat was f. 1.600.000,00 (1,6 miljoen gulden), omgerekend € 726.048,35. Brouwer c.s. zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk op grond van artikel 18 van de Algemene Verkoopbepalingen.
3.3.
Brouwer c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen van gemeente Wijchen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van gemeente Wijchen in de kosten van deze procedure. Zij betwisten ten eerste dat Buro Brouwer gebonden is aan artikel 8 van de Algemene Verkoopbepalingen Bijsterveld 1995, omdat dit artikel niet is doorgelegd als kettingbeding toen zij het aandeel in het perceel van De Both in 2012 overnam. Brouwer c.s. betwisten verder dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van het vervreemdingsverbod. Het vervreemdingsverbod is bedoeld als ondersteuning van de verplichting tot bebouwing van het perceel conform de koopovereenkomst binnen bepaalde termijnen. Nu die termijnen al lang zijn verlopen, is ook het vervreemdingsverbod niet meer van toepassing. Om dezelfde reden zijn de vorderingen verjaard op grond van artikel 3:307 jo. 3:310 BW. Een eventuele tekortkoming is in ieder geval niet toe te rekenen aan Brouwer c.s., nu Brouwer c.s. er niet meer op hoefden te rekenen dat de gemeente Wijchen aanspraak zou maken op onderhavige vordering. De rechtbank begrijpt dat Brouwer c.s. hiervoor een beroep doet op artikel 6:75 BW dan wel artikel 6:248 lid 2 BW. Daarnaast is het beroep van de gemeente Wijchen op het vervreemdingsverbod en de contractuele boete gelet op de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dan wel heeft de gemeente Wijchen haar rechten verwerkt, op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. Het boetebeding is bedoeld als prikkel om de bouwplicht na te komen. ANL heeft het perceel bebouwd. Met de verkoop aan ANL is dus voldaan aan het doel van het boetebeding. De gemeente Wijchen heeft ook geen schade geleden, omdat Brouwer c.s. het perceel voor vrijwel hetzelfde bedrag hebben doorverkocht als zij het hebben gekocht en dus geen winst hebben gemaakt. Bovendien heeft de gemeente Wijchen pas in 2023 aanspraak gemaakt op deze boete terwijl zij in 2021 al wist van de verkoop aan ANL. De gemeente Wijchen komt daarom geen beroep toe op het vervreemdingsverbod en de contractuele boete, dan wel de boete dient te worden gematigd tot nihil.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente Wijchen toegelicht dat bij de ontbinding van OLB de gemeentes hebben afgesproken alle rechten en verplichtingen in OLB te verdelen naar het grondgebied van de verschillende gemeentes binnen OLB. Zo heeft de gemeente Wijchen onderhavige vordering overgenomen. Brouwer c.s. hebben dat niet betwist. De rechtbank gaat er daarom in deze procedure van uit dat de gemeente Wijchen gerechtigd is onderhavige vordering in te stellen.
4.2.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de gemeente Wijchen aanspraak kan maken op een contractuele boete. Tussen partijen is niet in geschil dat Brouwer c.s. het perceel in onbebouwde staat hebben verkocht aan een derde. Indien ervan wordt uitgegaan dat de Algemene Verkoopbepalingen van toepassing zijn tussen partijen en Brouwer c.s. met voormeld handelen het vervreemdingsverbod hebben geschonden, hetgeen zij betwisten, zijn Brouwer c.s. de contractuele boete in beginsel verschuldigd. Dit leidt echter niet tot toewijzing van de vorderingen van de gemeente Wijchen. De rechtbank is namelijk van oordeel dat de gemeente Wijchen haar recht om zich te beroepen op nakoming van de contractuele boete heeft verwerkt. Daartoe geldt het volgende.
4.3.
Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. [1]
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben Brouwer c.s. voldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat bij hen in de loop van de tijd het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente Wijchen geen beroep meer zou doen op de contractuele boete in verband met het vervreemdingsverbod. In 2012 heeft De Both haar aandeel in het perceel overgedragen aan Buro Brouwer zonder ontheffing van de gemeente Wijchen. De gemeente Wijchen heeft toen geen beroep gedaan op het vervreemdingsverbod en geen aanspraak gemaakt op de contractuele boete. De gemeente Wijchen heeft dat tijdens de mondelinge behandeling ook erkend en verklaard dat de grondeigenaren daar destijds goed mee zijn weggekomen.
4.5.
In maart 2021 is het perceel wederom zonder ontheffing van de gemeente Wijchen aan ANL verkocht, waarna de gemeente Wijchen in juni 2021 een vooroverleg heeft gehad met ANL over de voorgenomen plannen van ANL tot bebouwing van het perceel. De gemeente Wijchen heeft niet betwist dat zij toen wist dat Brouwer c.s. het perceel aan ANL hadden verkocht en geleverd en dat ANL op dat moment eigenaar was van het perceel. De gemeente Wijchen heeft destijds opnieuw geen punt gemaakt van de verkoop en zich niet beroepen op de contractuele boete. Pas in juni 2023 heeft zij zich tegenover Brouwer c.s. beroepen op het vervreemdingsverbod en aanspraak gemaakt op de contractuele boete. De gemeente Wijchen heeft daarover aangevoerd dat intern was afgesproken te wachten met het te gelde maken van de contractuele boete totdat de ontbinding van OLB was afgerond. Dat was echter niet kenbaar voor Brouwer c.s. Bij Brouwer c.s. kon dus het vertrouwen ontstaan dat de gemeente Wijchen haar aanspraak op de contractuele boete niet meer geldend zou maken. Vervolgens heeft de gemeente Wijchen weer ruim een jaar gewacht voordat zij op 9 juli 2024 Brouwer c.s. heeft gedagvaard.
4.6.
Een andere bijzondere omstandigheid is dat met de doorverkoop aan ANL de bebouwing van het perceel gerealiseerd is zoals de gemeente Wijchen dat bij de verkoop in 1999 voor ogen had. Die bebouwing was voltooid toen de gemeente Wijchen zich in 2023 voor het eerst beriep op schending van het vervreemdingsverbod en nakoming van het boetebeding. Voor zover dit verbod was bedoeld als aansporing om het perceel te bebouwen, zoals Brouwer c.s. stellen, bestond die aansporingsfunctie op dat moment dus niet meer.
4.7.
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat – voor zover het vervreemdingsverbod was bedoeld om grondspeculatie te voorkomen, zoals gemeente Wijchen betoogt – er in dit geval in ieder geval geen sprake is van grondspeculatie. Brouwer c.s. hebben onder verwijzing naar een berekening van het CBS gesteld dat zij het perceel uiteindelijk, na inflatiecorrectie, voor nagenoeg dezelfde prijs aan ANL hebben verkocht als waarvoor zij het perceel in 1999 van de gemeente Wijchen hebben gekocht. Het betoog van de gemeente Wijchen dat dit geen uitgaven zijn geweest maakt niet dat sprake is van winst en daarom is gespeculeerd; niet gebleken is dat aan het perceel waarde is toegevoegd. Brouwer c.s. hebben daarnaast aan de hand van stukken onderbouwd dat zij jarenlang hebben geprobeerd om tot ontwikkeling van het perceel te komen en aanzienlijke kosten hebben gemaakt voor onder andere het inschakelen van een architect, een makelaar en een ingenieursbureau. Volgens Brouwer c.s. hebben de vennoten in totaal meer dan € 800.000,00 geïnvesteerd. De rechtbank kan uit het voorgaande niet anders concluderen dan dat Brouwer c.s. netto meer geld aan dit project hebben besteed dan zij eraan hebben verdiend. Dat betekent enerzijds dat de gemeente Wijchen geen schade heeft geleden door de verkoop aan ANL, wat daarvan verder ook zij, en anderzijds dat Brouwer c.s. onredelijk zouden worden benadeeld als de gemeente Wijchen haar beroep op de contractuele boete te gelde zou kunnen maken. Dat zou immers betekenen dat Brouwer c.s. nog meer verlies zouden maken op dit project.
4.8.
Eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente Wijchen aan haar standpunt dat het vervreemdingsverbod volgens haar is bedoeld om grondspeculatie te voorkomen toegevoegd dat zij aan andere contractspartijen, met wie zij vergelijkbare afspraken maakt, wil laten zien dat zij die afspraken handhaaft. De rechtbank maakt daaruit op dat de gemeente Wijchen precedentwerking wil voorkomen. Dat staat echter haaks op het stilzitten door de gemeente in 2012 (na de gedeeltelijke verkoop door De Both) en na 2021 (na de verkoop door Brouwer c.s.). Daarnaast heeft de gemeente Wijchen erkend dat zij onder bepaalde (financiële) voorwaarden toestemming zou hebben gegeven voor de verkoop aan ANL als Brouwer c.s. dat conform het vervreemdingsverbod hadden gevraagd. Zij zou daar naar eigen zeggen als voorwaarde aan hebben kunnen verbinden dat Brouwer c.s. (een gedeelte van) de winst van de verkoop aan haar zouden afdragen. In dat geval was naar derden toe echter ook niet kenbaar geweest of en hoe het vervreemdingsverbod was gehandhaafd door de gemeente Wijchen. Het door de gemeente Wijchen aangevoerde belang van de externe werking en het voorkomen van precedentwerking is daarmee onvoldoende onderbouwd.
4.9.
Gelet op voorgaande slaagt het beroep van Brouwer c.s. op rechtsverwerking en komt de gemeente Wijchen geen beroep toe op de contractuele boete. Zij heeft daarom ook geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht dat Brouwer c.s. is tekortgeschoten. De conclusie is dat de vorderingen worden afgewezen. De overige verweren behoeven daarom geen bespreking.
4.10.
De gemeente Wijchen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Brouwer c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
13.799,00
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van de gemeente Wijchen af,
5.2.
veroordeelt de gemeente Wijchen in de proceskosten van € 13.799,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente Wijchen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt de gemeente Wijchen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.
1959 / 1547