Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 24/4625
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., in [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Tribuut, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 februari 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] in [plaats] per 1 januari 2021 vastgesteld op € 1.416.000. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag rioolheffing van de gemeente Apeldoorn voor het jaar 2022 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 1 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde deelgenomen en namens de heffingsambtenaar [persoon A] en [persoon B] .
Feiten
1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 1.540 m² op de begane grond en 1.508 m² op de eerste verdieping. Daarnaast is er een opslag/magazijn van 254 m² en 87 m² overige ruimte.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. In dit geval moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Daarbij overweegt zij het volgende.
4. Alvorens op de inhoud van de zaak in te gaan, merkt de rechtbank op dat zij geen aanleiding ziet om, zoals de heffingsambtenaar heeft verzocht, de brief van de gemachtigde van 22 april 2025 buiten beschouwing te laten. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de brief in strijd is met de goede procesorde, kort gezegd omdat de brief niet is toegespitst op deze zaak en er daardoor fouten in staan en niet ter zake doende of al ingebrachte stukken worden gevraagd. Een reactie van de heffingsambtenaar hierop lijkt de rechtbank dan niet zo ingewikkeld, hij kan volstaan met de stelling dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ingebracht. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast en dient de waarde dus te onderbouwen, ongeacht om welke aanvullende stukken de gemachtigde vraagt. Er geldt immers een vrije bewijsleer. Daarom valt niet in te zien dat de heffingsambtenaar in zijn procespositie wordt geraakt door de brief van de gemachtigde. Deze is dus niet in strijd met de goede procesorde.
5. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar onder meer verwezen naar het iWOZ vastgoedrapport, een waardevergelijkingsrapport en een taxatieverslag. Verder is in de uitspraak op bezwaar toegelicht dat de waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is bepaald. In de uitspraak op bezwaar zijn huurgegevens van vier andere vergelijkingsobjecten en verkoopgegevens van drie andere vergelijkingsobjecten vermeld.
6. De gemachtigde heeft er terecht op gewezen dat de huurvergelijkingsobjecten in het waardevergelijkingsrapport aanzienlijk kleiner zijn dan de onroerende zaak van belanghebbende, wat ze minder bruikbaar maakt voor de onderbouwing. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat er geen betere vergelijkingen zijn, maar dat kan de rechtbank niet helemaal volgen. In de uitspraak op bezwaar is namelijk ook een huurvergelijking genoemd met een huurprijs van € 166.000. Dit is beter in lijn met de huurwaarde van € 134.904 die aan de onroerende zaak van belanghebbende wordt toegekend. Dit betreft [locatie 2] in [plaats] [1] . Het is de rechtbank onduidelijk waarom die vergelijking niet is gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar staan geen nadere gegevens van dit pand, waardoor vergelijking voor de rechtbank niet goed mogelijk is.
7. De heffingsambtenaar heeft echter ook gewezen op het eigen huurcijfer, dat volgens hem € 165.000 bedraagt. Belanghebbende heeft dat niet bestreden, en ondanks verzoek daartoe van de heffingsambtenaar ook geen gegevens verstrekt. Gelet hierop acht de rechtbank toch aannemelijk dat een huurwaarde van € 134.904 niet te hoog is.
8. Verder heeft de taxateur een kapitalisatiefactor van 10,5 gehanteerd. Deze is in de uitspraak op bezwaar zowel aan de hand van transacties als theoretisch vastgesteld. In het waardevergelijkingsrapport zijn drie nieuwe verkopen gebruikt om de factor (nogmaals) te onderbouwen.
9. De rechtbank acht [locatie 3] het best bruikbaar om de kapitalisatiefactor te bepalen. Dit pand is per 1 september 2021 verkocht voor € 720.000. Gecorrigeerd naar 1 januari 2021 komt dat neer op € 693.000. Naar de rechtbank begrijpt, is de (werkelijke) huurprijs van dit pand bijna € 50.000. Dat rechtvaardigt zelfs een hogere kapitalisatiefactor. [2] Belanghebbende heeft aangevoerd dat haar onroerende zaak een showroom is en dat die minder waard is dan een winkel. De heffingsambtenaar heeft echter terecht aangevoerd dat het niet zozeer gaat om het feitelijke gebruik van een pand maar om de gebruiksmogelijkheden daarvan. Hij heeft toegelicht dat er in het verleden een [naam winkel 1] in de onroerende zaak heeft gezeten en dat deze (dus) ook als winkel kan dienen.
10. Dat de kapitalisatiefactor ten minste 10,5 bedraagt, volgt ook uit de “bottom-up”-berekening. Belanghebbende heeft daarbij alleen het leegstandsrisico van 8,9% in zoverre betwist, dat zij daarvan een onderbouwing wil zien. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit risico wordt gemeten op basis van het aantal vierkante meters dat leegstaat op de waardepeildatum, over een periode van vijf jaar. Weliswaar zijn hiervan geen nadere gegevens overgelegd, maar belanghebbende heeft niets concreets aangevoerd om aan de juistheid hiervan te twijfelen.
11. Gelet op het voorgaande is het beroep ter zake van de WOZ-waarde ongegrond.
12. Ter zitting heeft de gemachtigde aangevoerd dat het beroep zich ook richt op de aanslag rioolheffing. Omdat daartegen in bezwaar geen gronden zijn aangevoerd, is dit beroep niet-ontvankelijk. Dat de volmacht de gemachtigde de ruimte geeft om ook op te komen tegen die aanslag, is onvoldoende. Een volmacht houdt immers geen verplichting in en uiteindelijk gaat het om de vraag waar het bezwaarschrift tegen gericht is. Dat kan niet louter uit de volmacht blijken. Een beroepschrift is niet-ontvankelijk als niet eerst bezwaar is gemaakt. Dit volgt uit artikel 7:1 van de Algemene wet bestuursrecht.
13. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade. Omdat er nog geen twee jaren verstreken zijn sinds de indiening van het eerste bezwaar en er geen redenen zijn om van een kortere termijn uit te gaan, wijst de rechtbank dat verzoek af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ter zake van de WOZ-waarde ongegrond;
- verklaart het beroep ter zake van de aanslag rioolheffing niet-ontvankelijk;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van H. van Huigenbos, griffier.
Uitgesproken in het openbaar en bekendgemaakt op:
de griffier is buiten staat deze uitspraak
te ondertekenen
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.