ECLI:NL:RBGEL:2025:9919 - Rechtbank Gelderland - Vordering tot betaling van waarborgsom en servicekosten i...

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 11700710 \ CV EXPL 25-4079

Vonnis van 12 november 2025

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna te noemen: [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en samen [eisers] ,

gemachtigde: Legal-U,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. G.A.M.F. Galjé-Deckers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 mei 2025;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte van [eisers]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] verhuurt vanaf 20 mei 2020 aan [eiser sub 2] woonruimte, een gestoffeerd appartement, gelegen aan [adres 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Per 17 juni 2022 trekt [eiser sub 1] ook in het gehuurde en partijen sluiten een nieuwe huurovereenkomst. In deze huurovereenkomst staat voor zover van belang:

4.Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- De huurprijs € 725,00

- Servicekosten/stoffering/meubels/verlichting € 45,00

- Voorschot Gas / Water / Elektra € 180,00

- Voorschot gemeente heffingen 2 personen € 1000,00

(…)

13.Borgsom

- Borgsom: € 1320,- zegge: dertienhonderd twintig euro reeds voldaan door [eiser sub 2] .

- Indien er na het einde van de huurovereenkomst geen noodzaak bestaat tot inhouding van de waarborgsom, zal verhuurder binnen een maand na het einde van de huurovereenkomst de waarborgsom, zonder rentevergoeding, terugstorten op de rekening van huurder.

14.Bijzondere bepalingen

(…)

*Het is huurder niet toegestaan de in de muren te boren t.b.v. schilderijen etc.”

2.3.

De huurovereenkomst wordt per 30 april 2024 beëindigd tussen partijen.

2.4.

Op verzoek van [eisers] heeft de huurcommissie op 24 september 2024 uitspraak gedaan onder zaaknummer [nummer 1] over zijn betalingsverplichting voor de servicekosten over de periode 17 juni 2022 tot en met 31 mei 2023. De huurcommissie stelt de betalingsverplichting over die periode vast op:

Warmte € 712,38

Elektriciteit (niet in het geding) € 662,93

Warm water (niet in het geding) € 670,55

Water (niet in het geding) € 192,50

Vuilnis (niet in het geding)
€ 51,80

Totaal € 2.290,16

2.5.

Op 14 januari 2025 wordt [gedaagde] bij exploot, inclusief voornoemde uitspraak van de huurcommissie, door [eisers] gesommeerd tot betaling van een bedrag € 2.192,34.

2.6.

[gedaagde] laat na, ondanks herhaalde betalingsherinnering, te betalen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - samengevat - de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.590,25 (bestaande uit € 1.320,- aan waarborgsom, € 872,34 aan onverschuldigd betaalde servicekosten en € 397,91 aan buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Partijen zijn geacht, op grond van artikel 7:262 BW, een bedrag van € 2.290,16 aan servicekosten te zijn overeengekomen over de periode 17 juni 2022 tot en met 31 mei 2023. Hij heeft een bedrag van € 3.162,50 aan voorschotten servicekosten betaald. Een bedrag van € 872,34 heeft hij dus onverschuldigd aan servicekosten betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] de waarborgsom van € 1320,- (nog) niet terugbetaald. In totaal moet [gedaagde] nog € 2.192,34 (terug)betalen. Wegens het uitblijven van betaling van voornoemd bedrag, vordert [eisers] ook vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en rente.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van hem, met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat de huurcommissie in haar uitspraak heeft geoordeeld dat [eisers] over de periode van 17 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 een bedrag van

€ 2.290,16 aan servicekosten aan [gedaagde] verschuldigd is. In geschil is of daarin ook de kosten voor stoffering zijn opgenomen.

4.2.

Als uitgangspunt geldt dat onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (art. 7:237 lid 3, tweede zin BW). Het Besluit Servicekosten (hierna: Het Besluit) regelt, niet limitatief, wat onder servicekosten verstaan kan worden. Artikel 3 onder d van Het Besluit bepaalt dat meubilair, stoffering en overige inboedel worden aangemerkt als servicekosten. In beginsel vallen kosten voor stoffering dus onder de servicekosten.

4.3.

[eisers] stelt dat de kosten voor stoffering onder de servicekosten vallen. Hij heeft de huurcommissie gevraagd om ook over deze kostenpost een uitspraak te doen. [gedaagde] voert aan dat de kosten voor stoffering niet in de berekening zijn betrokken door de huurcommissie. Door [eisers] is een vraag voorgelegd over de eindafrekening van verbruik. De stofferingskosten zijn niet opgenomen in de eindafrekening en voor deze kosten hoefde [gedaagde] zich ook niet te verantwoorden.

4.4.

In het rapport van onderzoek van de huurcommissie staat op pagina 2 onder meer:
“In het verzoek aan de Huurcommissie heeft de huurder, naast de kostenpost gas-/stookkosten, uitspraak gevraagde over de kostenposten:

-
Elektriciteit;

-
stoffering/meubilering;

-
water;

-
gemeenteheffingen twee personen;

-
servicekosten;

-
verlichting.

Over deze laatste zes kostenposten heeft de huurder geen bezwaar gemaakt bij de verhuurder. Die kostenposten worden daarom niet inhoudelijk behandeld en, voor zover ze in de afrekening terugkomen, ongewijzigd overgenomen in de totaaltelling.”

Hieruit blijkt welke kostenposten [eisers] aan de huurcommissie heeft voorgelegd om een uitspraak over te doen. Over de periode 17 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 stelt de huurcommissie de betalingsverplichting van de servicekosten vast op een bedrag van

€ 2.290,16, zoals omschreven in randnummer 2.3. Daarin is geen bedrag opgenomen voor de kostenpost stoffering. Mogelijk is de huurcommissie, gelet op het verzoek van [eisers] in het rapport van onderzoek van de huurcommissie, vergeten om de kostenpost stoffering op te nemen. Dit mede, omdat de hoogte van andere kostenposten als water en vuilnis ook niet door de huurcommissie zijn beoordeeld, maar wel ongewijzigd zijn overgenomen in de totaaltelling voor de servicekosten. Het is de kantonrechter dan ook niet duidelijk of de huurcommissie heeft geoordeeld dat de servicekosten ook de kosten voor stoffering omvatten.

4.5.

In het e-mailbericht van 4 februari 2025 van de gemachtigde van [eisers] staat onder meer: “
Daar komt nog bij dat de aanwezige inventaris reeds was afgeschreven bij aanvang van de Huurovereenkomst, en om die reden terecht niet verder in rekening zijn gebracht bij de eindafrekening”. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Uit een arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) volgt dat niet alleen de kosten voor water, gas en elektriciteit, maar ook de overige servicekosten via de weg van 7:259 BW moeten worden afgerekend. Laatstgenoemd artikel bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Dit is niet het bedrag dat in de huurovereenkomst staat vermeld (dat is slechts een voorschot) maar het bedrag van de afrekening. Lid 2 van dit artikel bepaalt verder dat de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten verstrekt, met vermelding van de wijze van berekening daarvan.

4.6.

Overeenkomstig voornoemd artikel moet [gedaagde] een naar de soort uitgesplitst overzicht verstrekken van de in rekening gebrachte servicekosten, in dit geval de kosten voor stoffering, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Deze verplichting beoogt [eisers] in staat te stellen te beoordelen of de hem in rekening gebrachte bijkomende kosten voldoen aan de in het eerste lid gegeven normen. [gedaagde] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit de redelijkheid van de door hem in rekening gebrachte kosten voor stoffering blijkt en evenmin heeft hij deze kosten anderszins onderbouwd. [gedaagde] kan daarom geen aanspraak maken op het overeengekomen bedrag van € 45,00 per maand aan stofferingskosten.

4.7.

Naast de kosten voor stoffering is tussen partijen in geschil of tijdens de huurperiode schade is ontstaan aan de ruit en of er (schroef)gaten in de muren zijn gekomen. [eisers] stelt zich op het standpunt dat bij aanvang van de huurovereenkomst al een barst in de ruit zat en (schroef)gaten in de muren. De ruit is tijdens de huurperiode niet vervangen door [gedaagde] . Hij onderbouwt zijn standpunt met een proces-verbaal van levering van 20 mei 2020. Het proces-verbaal van oplevering waarin voornoemde punten staan vermeld heeft hij om voormelde redenen ook niet ondertekend. [gedaagde] voert aan dat de ruit is vervangen, maar aan het einde van de huur een barst in de hoek van een andere ruit is aangetroffen. Hij onderbouwt dit standpunt met een proces-verbaal van levering van 17 juni 2022. Hieruit blijkt volgens hem ook dat aan het begin van de huur nog geen (schroef)gaten in de muren zaten, omdat dit hierin niet is opgenomen. Bij de oplevering hebben partijen samen de (schroef)gaten in de muren geconstateerd. Bovendien staat in artikel 14 van de huurovereenkomst dat het de huurder, in dit geval [eisers] , niet is toegestaan in de muren te boren. De herstelkosten voor de schade verrekent [gedaagde] met de door [eisers] betaalde borg.

4.8.

Volgens artikel 7:224 lid 2 BW dient de huurder, indien bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de woning in dezelfde staat op te leveren als die waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. De vraag die beantwoord moet worden is of [eisers] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin hij dit heeft aanvaard.

4.9.

Partijen zijn het er niet over eens dat de beschrijvingen van 20 mei 2020 en 17 juni 2022 kunnen worden gezien als een voldoende duidelijke beschrijving van het gehuurde. Volgens [eisers] voldoen de processen-verbaal niet, omdat daarin de (schroef)gaten van de muren niet zijn opgenomen en foto’s van het gehuurde ontbreken. [gedaagde] voert aan dat er gebruik is gemaakt van een ‘standaard’ proces-verbaal van oplevering. Als dit de staat van het gehuurde niet beschrijft, wat dan wel?, aldus [gedaagde] .

4.10.

Een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW dient de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde concreet en nauwkeurig aan te geven, zodat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:601).

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat een voldoende duidelijke beschrijving als bedoeld in de eerste volzin van artikel 7:224 lid 2 BW ontbreekt. De beschrijvingen bevatten weliswaar een uitsplitsing naar verschillende onderdelen van het gehuurde, maar deze uitsplitsing is niet volledig. Daarnaast staat in de beschrijvingen: “
Het gehuurde wordt in goede staat aan verhuurder geleverd dat wil zeggen”. Vervolgens worden verschillende onderdelen opgesomd en is er ‘
ja of nee’ vermeld. Hieruit blijkt niet althans onvoldoende wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding. Daaruit kan onvoldoende objectief worden afgeleid hoe de staat van de onderdelen is en hoe het gehuurde door [eisers] dient te worden opgeleverd. Ook zijn de beschrijvingen niet voorzien van foto’s waaruit de staat van de onderdelen kan worden afgeleid.

4.12.

Nu een voldoende duidelijk beschrijving ontbreekt, is de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 BW van toepassing. Dat betekent dat [eisers] , behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Hoewel de wettekst spreekt van ‘tegenbewijs’, hetgeen erop duidt dat de bewijslast bij [eisers] zou blijven en [gedaagde] slechts zou hoeven te ontzenuwen dat [eisers] het gehuurde heeft opgeleverd zoals hij het heeft aanvaard, volgt uit de wetsgeschiedenis dat is bedoeld dat de verhuurder het tegendeel dient te bewijzen. Op [gedaagde] rust dus de stelplicht en de bewijslast dat met betrekking tot de door [eisers] betwiste schadeposten, de (schroef)gaten in de muren en de barst in de ruit, bij aanvang van de huurovereenkomst (ten aanzien van de ruit dat deze tijdens de huurperiode is vervangen) anders was dan de staat waarin [eisers] het gehuurde heeft opgeleverd.

4.13.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisers] dat de schade al aanwezig was bij aanvang van de huur en hij deze schade niet heeft veroorzaakt, om het tegendeel te bewijzen. [gedaagde] onderbouwt zijn standpunten, zoals opgenomen in randnummer 4.7., met foto’s van twee verschillende ruiten en een factuur van 1 juli 2021 voor verrichte werkzaamheden. Op de foto’s is geen datum vermeld, zodat daaruit niet valt af te leiden of dit de situatie weergeeft zoals deze was bij aanvang van de huurovereenkomst en het einde daarvan. Op de factuur zijn wel werkzaamheden vermeld, maar niet dat er ook een ruit is gerepareerd. De kantonrechter is daarom van oordeel dat deze stukken de oorspronkelijke staat van het gehuurde bij aanvang niet kunnen staven. Dat betekent dat [eisers] het gehuurde heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was.

4.14.

[gedaagde] doet een beroep op verrekening (artikel 6:136 BW). Dit verweer wordt verworpen. Uit het voorgaande volgt dat [eisers] het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst in de staat heeft ontvangen zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde] mocht de vermeende schade daarom niet verrekenen met de waarborgsom. Daarnaast kan gelet op alle voormelde omstandigheden, niet (eenvoudig) worden vastgesteld of [gedaagde] een opeisbare vordering op [eisers] heeft. [gedaagde] heeft dan ook onterecht de waarborgsom ingehouden. Het gevorderde bedrag van € 1.320,- wordt toegewezen.

4.15.

Ook het door [eisers] gevorderde bedrag van € 872,34 aan onverschuldigd betaalde voorschotten wordt toegewezen. Tussen partijen is het door [eisers] betaalde bedrag aan voorschotten niet in geschil en zoals in de randnummers 4.1. tot en met 4.6. is geoordeeld kan [gedaagde] geen aanspraak maken op de stofferingskosten.

4.16.

[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 397,91 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen.

4.17.

Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Deze wordt toegewezen als gevorderd.

4.18.

De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen, niet tot een ander oordeel kunnen leiden.

4.19.

[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

595,00

(2,5 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.115,47

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.192,34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:

- het bedrag van € 1.320,00 (aan waarborgsom), met ingang van 29 januari 2025,
- het bedrag van € 872,34 (aan onverschuldigd betaalde servicekosten),met ingang van 24 september 2024,
telkens tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 397,91 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.115,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.

47414 \ 53854