Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/445855 / HA ZA 25-3
Vonnis van 18 februari 2026
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
advocaat: mr. M. Stokdijk te Arnhem
eisende partij
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
advocaat: mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen
3.
BOUTIQUE MAKELAAR B.V.
3.
BOUTIQUE MAKELAAR B.V.
gevestigd te Arnhem
advocaat: mr. L.A. Godwaldt te Amsterdam
gedaagde partijen
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 mei 2025,
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 september 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over een oude woning in de binnenstad van [plaatsnaam] . [eiser] heeft die woning van [gedaagden] gekocht. Het souterrain van die woning was verdiept zonder vergunning en [eiser] meent dat zij daarover niet goed is geïnformeerd. Daarom vordert zij schadevergoeding van [gedaagden] en hun makelaar. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] wel afdoende is geïnformeerd en wijst deze vordering daarom af. [eiser] vordert verder schadevergoeding van [gedaagden] wegens gebreken aan de woning. De rechtbank wijst deze vordering ook af en wel omdat er in de overeenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen en omdat koopster niet duidelijk heeft gemaakt dat de woning als gevolg van de gebreken niet geschikt was voor normaal gebruik.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden] waren eigenaren van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] . Zij hebben deze woning te koop aangeboden. In de verkoopadvertentie op Funda stond: [1]
In het kloppend hart van [plaatsnaam] , aan een onbekend hofje van de [adres] ligt deze verborgen schat, een uniek herenhuis met Jugendstil detaillering en een fantastische binnentuin. Deze woning is omstreeks 1896 gebouwd en de afgelopen jaren grondig, maar met oog voor de originele architectuur gerenoveerd door de huidige bewoners. Zo is de prachtige voorgevel compleet gereinigd, voorzien van nieuwe knipvoegen en zijn alle kozijnen geschilderd. De benedenverdieping is uitgegraven waardoor er een complete extra verdieping is gecreëerd met een grote slaapkamer en luxe badkamer. Hier woon je in een oase van rust, midden in het centrum met al haar voorzieningen in een historisch herenhuis met talloze authentieke details voorzien van alle comfort.
(...)
Indeling woning:
(...)
Souterrain: Via vaste trap te bereiken, riante badkamer (...) Doorloop naar de sfeervolle slaapkamer (...), een grote glazenplaat in het plafond voor extra daglichttoetreding, (...)
Bijzonderheden:
Woonoppervlakte ca 101 m²
6.1.
De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen niet voor rekening en risico van koper.
(…)
artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1.
15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(...)
c. op vrijdag 3 december uit het rapport van een bouwtechnische keuring blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van constructieve gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 5.000,-, te boven gaan. (...)
(...)
artikel 21 Ouderdomsclausule Pro
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 140 jaar oud is. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Koper is in de gelegenheid gesteld en heeft hiervan gebruik gemaakt om de woning bouwtechnisch te laten keuren.
3.3.
Bij de koopovereenkomst is een vragenlijst gevoegd. Daar staat bij vraag 9 onder j en k: [3]
3.4.
[eiser] heeft een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. De bouwkundige is op 1 december 2021 in de woning geweest.
3.5.
Op 1 april 2022 hebben [gedaagden] de woning aan [eiser] geleverd.
3.6.
Op enig moment heeft [eiser] aan [medewerker] van [bedrijf] gevraagd om te rapporteren over de elektrische installatie in de woning. In een ongedateerd rapport van [bedrijf] staat: [4]
Aard van dit rapport
Na aanschaf van bovengenoemd pand (...) werd ik [medewerker] met [bedrijf] aangesteld als installateur voor de elektrische installatie met als taken;
- Vervangen groepenkast
- Aanleggen keukeninstallatie
- Oplossen kleine storingen bestaande installatie
Het vervangen van de groepenkast was noodzakelijk voor de werkzaamheden van de netbeheerder Liander en om een veilige stroomvoorziening richting de keuken te realiseren.
Bevindingen
Tijdens de sloop en bouwwerkzaamheden aan dit pand zijn er een aantal abnormale/schokkende zaken betreft de installatie aan het licht gekomen, deze zaken waren vooraf niet zichtbaar of op welke andere wijze dan ook in te schatten of te beredeneren. Deze bevindingen zijn;
Kelder;
(...)
- Stekkerdoos t.b.v. sanibroyeur zonder bescherming tegen mechanische invloeden van buitenaf onder het bad weggewerkt.
- (...)
Begane grond
- Oude keukeninstallatie was zeer gebrekkig en is vervangen.
- (...)
- Woonkamer is niet gesloopt dus installatie is onbekend, gezien de verdere staat van de woning zal hier (in geval van volgende verbouwing) nog zeker het een en ander aan het licht komen.
1e verdieping
- (...)
- Lasdozen onbereikbaar boven plafond gemonteerd en volledig met purschuim tegen de wand geplakt en afgedicht. (2×)
(...)
2e verdieping
(...)
Samenvatting
Deze punten duiden er duidelijk op dat hier een installatie is aangelegd door iemand met zeer beperkte kennis van zaken en vakkundigheid. In “Jip en Janneke taal” zou ik willen zeggen dat alles maar lukraak aan elkaar is geknoopt zonder dat er rekening is gehouden met de belasting van het net en met het toekomstperspectief van de installatie, mocht er ooit een geleider o.i.d. vervangen moeten worden is dit onmogelijk en moet er gesloopt worden om het probleem te herstellen. Kortom zeer gebrekkig.
Disclaimer
[bedrijf] is enkel een gecertificeerd installatiebedrijf maar geen keuringsinstituut, dit rapport is geen keuringsverslag en kan louter dienen als verklaring van bevindingen.
3.7.
Op 12 mei 2022 heeft [eiser] aan Boutique Makelaar per e-mail bericht: [5]
Ik loop al vanaf begin tegen veel vraagstukken op gebied van veiligheid en kwaliteit elektra aan bij de woning. In eerste instantie heb ik zelf voor oplossingen gezocht.
(...) Alle elektra moet eigenlijk opnieuw ingebracht worden. (...)
Mijn verzoek is als volgt:
De vorige eigenaren verzoeken op zeer korte termijn een Scope 10 meting te laten uitvoeren in de volledige woning.
3.8.
vervelend om te horen dat een en ander niet volgens verwachting verloopt. (...)
Maar voordat we ons over het vraagstuk buigen of en waar wij dit anders hadden moeten doen, willen we wel graag duidelijk weten wat er redelijkerwijs anders had moeten zijn qua elektra. De methode van een Scope 10 keuring, voorgesteld door [eiser] , lijkt ons daarvoor niet op zijn plaats. Dit is immers een vrij strenge keuring die wettelijk niet verplicht is en enkel soms door verzekeringen geëist wordt, het zal geen recht doen aan het feit dat het een oud huis is en de conclusies zullen geen bijdrage leveren aan dit gesprek.
Ons voorstel is dan ook dat [eiser] inventariseert wat er niet in orde is wat je redelijkerwijs zou mogen verwachten (...). Vervolgens zullen wij dit bekijken, eventueel laten beoordelen door een expert (...).
3.9.
Bij e-mail van 17 mei 2022 heeft [eiser] aan [gedaagden] met cc aan Boutique Makelaar laten weten dat zij gebreken heeft geconstateerd en dat zij niet anders kan dan hen aansprakelijk te stellen voor de kosten. Op 19 mei 2022 hebben [gedaagden] aan [eiser] met cc aan Boutique Makelaar per e-mail bericht: [7]
dank voor de zeer uitgebreide mail. (...)
Wij willen graag voorkomen dat we in een welles/nietes situatie terecht komen, vandaar ook onze vraag om een inventarisering van de situatie en wat er precies is geconstateerd en niet functioneert. Wellicht kunnen we een deel van de vragen over het hoe en waarom al ophelderen.
Mocht er zo niet voldoende vertrouwen ontstaan dat het elektra veilig is aangelegd dan kun je een onafhankelijk rapport laten opmaken voor het souterrain.
Dit kan geen rapport zijn van de aannemer want deze is niet onafhankelijk en heeft een commercieel belang: voorzetwanden of plafonds slopen om de elektra te controleren lijkt ons geen juiste aanpak en zeer kostenverhogend.
3.10.
Op 21 mei 2022 heeft [eiser] gereageerd: [8]
Ik reageer even kort.
Denk dat het handiger is om een keer samen te zitten.
3.11.
Nadat [eiser] bij de Omgevingsdienst Regio Arnhem (hierna: ODRA) het verbouwingsdossier had opgevraagd, heeft een toezichthouder van die dienst op 5 september 2022 de woning bezocht om te beoordelen of het souterrain illegaal gerealiseerd was.
3.12.
Bij brief van 5 september 2022 heeft [eiser] [gedaagden] bericht: [9]
Betreft: ingebrekestelling
(...)
En ik ga met dit schrijven over tot een formele in gebreke stelling van de verkopers van mijn huidige woning. Ik heb geen andere keus.
Ik zal een uiteenzetting geven van de onderwerpen waarin ik jullie in de informatievoorziening richting mij als kopende partij ‘beschuldig’ van het bewust achterlaten van informatie en/of het bewust weergeven van verkeerde informatie.
(...)
2: Stormschade uit Februari 2022
Bij jullie gemeld dat er sprake was van lekkage op de 2e verdieping. En nader onderzoek bracht aan het licht dat er stormschade was ontstaan in Februari 2022. (...) [gedaagden] hebben aangegeven dat zij bekend waren met de schade. Deze niet hebben laten repareren. En dat zij te druk waren om de schade bij mij – als toekomstige eigenaar – te melden. Ook bij de overdracht van 1 april is de schade niet gemeld. Dit is bewust achterhouden van relevantie informatie en dit is zeer laakbaar.
De schade is gerepareerd. En deze schade dient per omgaande door de verkopers vergoed te worden. (...)
Claim vanuit mij als kopende partij:
-
Vergoeden van de schade van 1.000 euro en te voldoen voor Vrijdag 9 September 2022.
Vergoeden van de schade van 1.000 euro en te voldoen voor Vrijdag 9 September 2022.
3. Kwaliteit van de Elektra in het voormalige ‘hoofdhuis’.
Bij jullie eind mei gemeld dat ik tegen issues aanliep in de elektrische installaties en het aantal storingen in wat ik even noem het voormalige hoofdhuis. (...)
In de verkoopdocumentatie staat vermeld dat er geen storingen bekend zijn. En ook tijdens de bouwkundige keuring is dit mondeling bevestigd. Bekend is nu dat ik een woning aantrof met veel verstoringen en een onveilige manier van elektra inbrengen. [gedaagde 2] is op de dag van de sloop van het plafond aanwezig geweest en hij heeft mondeling gemeld dat hij op de hoogte was van een aantal niet werkende punten, dus de verstoringen in de woning. (...) De renovatie van de woning is door de kwaliteit van de elektra veel duurder uitgekomen en de renovatie heeft ook veel langer geduurd. Een deel van deze kosten ga ik verhalen op de verkopende partij, omdat ook hier zowel schriftelijk als mondeling bewust verkeerde informatie is verschaft.
Claim vanuit mij als kopende partij:
-
Financiële bijdrage op de onvoorziene renovatiekosten van de woning van 7.500 euro en te voldoen voor 1 oktober 2022.
Financiële bijdrage op de onvoorziene renovatiekosten van de woning van 7.500 euro en te voldoen voor 1 oktober 2022.
4: Bouwkundige kwaliteit van het souterrain
(...) Zoals bij jullie gemeld is hier sprake van een vochtprobleem? En zijn er vraagtekens bij de juistheid en veiligheid van de elektrische installaties. Als de recente verbouwing niet op toereikende wijze is uitgevoerd, dan zijn daar per definitie de verkopers zelf verantwoordelijk voor. (...)
Maar ik claim hier even niks. (...)
5: Illegale bouw, illegaal uitbreiden van de woning met een souterrain/woonfunctie
In Maart 2019 is er een omgevingsvergunning aangevraagd voor de uitbreiding van het souterrain van de woning. Deze aanvraag is echter ook ingetrokken weet ik nu. De gemeente [gemeente] heeft aangegeven dat de uitbreiding van de woning, verbouwen van het souterrain vergunning plichtig is. (...)
Legalisering zal aantal stappen gaan betreffen. (...)
Voor nu kan ik alleen maar aangeven dat alle handelingen, activiteiten, uitgaven/kosten etc die gemaakt dienen te worden om de – nu nog optionele – legalisering rond te krijgen en de constructie passend bij de woonfunctie voor rekening van de verkopende partij gaan komen. Alle uren die ik hier zelf aan kwijt ga zijn, ga ik ook declareren. (...)
Ik kan hier voor de vorm afsluiten dat ik hoop op een constructieve medewerking en/of samenwerking. Maar afstemming in het recente verleden heeft helaas aangetoond dat er sprake is van een laag en laakbaar verantwoordelijkheidsgevoel.
3.13.
Op 15 september 2022 hebben [gedaagden] gereageerd: [10]
Naar aanleiding van jouw brief ‘ingebrekestelling [adres] ’ van 5 september 2022 hierbij onze reactie.
(...)
2.
Stormschade Februari 2022
Stormschade Februari 2022
Tijdens het gesprek van 16 augustus 2022 hebben we aan jou uitgelegd waarom de zaken zo zijn gelopen na de ontstane stormschade van februari 2022. De schade is toentertijd gewoon gerepareerd, dit was echter wel een tijdelijke oplossing.
De schade is dus niet bewust achter gehouden, zoals jij schrijft en daar was ook geen reden toe: de buurman, welke de schade heeft veroorzaakt, heeft immers aangegeven de schade te vergoeden en te verhalen op zijn verzekering.
De kortste route lijkt ons hier dan ook om direct met de buurman de schade af te handelen, je hebt ze inmiddels ontmoet en hebt zijn contactgegevens.
3.14.
Bij brief van 20 oktober 2022 heeft de ODRA [eiser] bericht: [11]
Op 5 september 2022 bezocht de toezichthouder [medewerker] van Omgevingsdienst Regio Arnhem (ODRA), de locatie [adres] . Hij controleerde naar aanleiding van een melding of de huidige kelder onder uw woning illegaal gerealiseerd is. In deze brief leest u onze bevindingen en wat wij van u verwachten.
Resultaten
Tijdens de controle constateerde [medewerker] een overtreding. U voldoet niet aan:
Het uitdiepen van de bestaande kelder is uitgevoerd zonder verleende omgevingsvergunning.
De verblijfsruimte in de kelder voldoet niet aan de ventilatie eisen van het bouwbesluit 2012.
Mogelijk voldoet de indirecte daglichttoetreding niet aan de gestelde eis van het bouwbesluit 2012.
Wat verwachten wij van u?
Het is belangrijk dat u de overtredingen beëindigt en beëindigd houdt. Zo voorkomt u namelijk verder handhavend optreden in de vorm van het opleggen van een last onder dwangsom. Er is een maatregel nodig om aan alle voorschriften te voldoen:
U dient een omgevingsvergunning aan te vragen om de illegaal uitgediepte kelder te legaliseren.
3.15.
De advocaat van [eiser] heeft [gedaagden] en Boutique Makelaar aangeschreven bij brieven van 18 januari 2023, respectievelijk per deurwaardersexploot betekend en aangetekend verstuurd. In die brieven staat dat de woning is aangeboden met een gebruiksoppervlakte wonen van 101 m², terwijl deze in werkelijkheid slechts beschikt over een gebruiksoppervlakte wonen van 76 m², nu het souterrain van 25 m² niet als gebruiksoppervlakte wonen kan worden aangemerkt. Verder staat erin dat [eiser] [gedaagden] en Boutique Makelaar aansprakelijk houdt voor de schade die zij lijdt en dat zij zich alle rechten voorbehoudt ter zake de geconstateerde illegaliteit van het souterrain, waaronder het recht om de koopovereenkomst te ontbinden of te vernietigen. [12]
3.16.
Op 27 januari 2023 heeft [eiser] een omgevingsvergunning aangevraagd.
3.17.
Op 3 februari 2023 heeft de ODRA de ontvangst van de aanvraag bevestigd, meegedeeld dat de aanvraag niet compleet was en gevraagd om meer gegevens. [13]
3.18.
Op 3 juli 2023 heeft de ODRA op de aanvraag van 27 januari 2023 een omgevingsvergunning verleend. Als bijlagen bij de vergunning zijn gevoegd een ventilatieberekening en een daglichtberekening. [14]
3.19.
Nadien hebben (de advocaten van) partijen nog met elkaar gecorrespondeerd, maar zij zijn niet tot een regeling gekomen.
4.Het geschil en de beoordeling
4.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] en Boutique Makelaar hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan haar van een schadevergoeding van € 131.300,00. Voorts vordert zij, na vermindering van eis ter zitting, dat de rechtbank [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan haar van € 10.358,58. Ten slotte vordert zij veroordeling van [gedaagden] en Boutique Makelaar in de proceskosten en de nakosten, alles te vermeerderen met wettelijke rente.
De maatstaf
4.2.
De vorderingen van [eiser] zijn hoofdzakelijk gegrond op artikel 7:17 lid 1 BW Pro, dat bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van lid 2 van die bepaling beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen en dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.3.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht. Dat betekent dat partijen bij overeenkomst van deze bepaling mogen afwijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM-koopakte gesloten waarin een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de (voorgedrukte) hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In (het eveneens bijna geheel voorgedrukte) artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3 staan [gedaagden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. [15] Ingevolge artikel 6.3 staan [gedaagden] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eiser] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die zij zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. In dit geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht in artikel 21 (de ouderdomsclausule).
4.4.
[eiser] beroept zich jegens [gedaagden] daarnaast op dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW Pro). Op grond van die bepaling is een overeenkomst vernietigbaar als die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. In dit geval doet [eiser] een beroep op sub b van die bepaling en moet vast komen te staan dat [gedaagden] haar hadden behoren in te lichten over wat zij wisten of hadden behoren te weten over de dwaling.
4.5.
Haar vordering ten aanzien van Boutique Makelaar grondt [eiser] op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW Pro). De maatstaf voor dit optreden is gelegen in artikel 7:401 BW Pro: een makelaar is verplicht zich tegenover zijn opdrachtgever te gedragen zoals een redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot te werk gaat. Dit houdt onder meer in dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop moet stellen, maar de makelaar dient zich ook zorgvuldig te gedragen ten opzichte van de wederpartij van zijn opdrachtgever. Een schending van deze zorgvuldigheidsnorm kan een onrechtmatige daad opleveren. [16] Zo kan een verkopend makelaar tegenover de koper aansprakelijk zijn indien de makelaar op de hoogte was of had moeten zijn van feiten of omstandigheden die voor de koper relevant waren en dit niet heeft gemeld, of wanneer de makelaar verkeerde informatie heeft gegeven. Daarbij speelt ook een rol in hoeverre de koper zelf naar de omstandigheden heeft gevraagd. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, tegenover een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. [17]
4.6.
Toepassing van deze maatstaf leidt tot het volgende.
De vordering van € 131.300,00 (souterrain)
4.7.
[eiser] licht haar vordering tot betaling van € 131.300,00 als volgt toe. Zij mocht verwachten dat het souterrain geschikt was voor normale bewoning, maar dat was het niet. Daardoor lijdt zij schade die zij begroot op het deel van de koopprijs dat aan het souterrain is toe te rekenen, dat is 26 m² (het oppervlak van het souterrain) × € 5.050,00 (de prijs per m²). [eiser] spreekt daarvoor [gedaagden] aan op de grond dat de woning die zij haar hebben geleverd niet beantwoordt aan de overeenkomst dan wel dat zij heeft gedwaald. [18] Boutique Makelaar spreekt zij aan op de grond dat zij niet zo zorgvuldig heeft gehandeld als mag worden verwacht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam verkopend makelaar. Daarmee heeft Boutique Makelaar volgens [eiser] een onrechtmatige daad jegens haar gepleegd op grond waarvan zij hoofdelijk aansprakelijk is voor haar schade. [19]
Verdiepen souterrain zonder vergunning
4.8.
[eiser] stelt dat [gedaagden] het souterrain hebben verdiept zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning. Zij verwijt [gedaagden] en Boutique Makelaar dat zij haar daarover niet goed hebben geïnformeerd. Het antwoord op vraag 9 onder k van de vragenlijst bij de koopovereenkomst (hierboven bij de feiten geciteerd) is volgens haar onduidelijk, onzorgvuldig en incompleet. Daar staat immers dat de kelder zonder vergunning is verbouwd, terwijl het niet gaat om de kelder maar om het souterrain en niet om verbouwen maar om uitgraven of uitbreiden. Verder meent [eiser] dat het antwoord op vraag 9 onder k niets zegt over de vraag of de verbouwingen of uitbreidingen van de benedenverdieping wel vergunningplichtig waren.
4.9.
[gedaagden] brengen hier het volgende tegen in. Zij hebben [eiser] ervan in kennis gesteld dat het souterrain is verbouwd zonder vergunning. Dat staat immers op het vragenformulier bij de koopovereenkomst in het antwoord op vraag 9 onder j en k. [eiser] heeft dat vragenformulier gelezen en zij heeft ook begrepen dat dit antwoord ging over het souterrain. [gedaagden] menen dat zij hiermee hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. [eiser] had naar aanleiding daarvan nader onderzoek kunnen doen, maar dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft dus volgens hen haar onderzoeksplicht geschonden. Op 3 juli 2023 is een omgevingsvergunning voor het souterrain verleend, die onherroepelijk is. Als de woning al niet zou hebben beantwoord aan de overeenkomst omdat het souterrain is verdiept zonder vergunning, dan is daar volgens [gedaagden] een einde aan gekomen doordat het souterrain inmiddels is gelegaliseerd.
4.10.
Boutique Makelaar neemt het volgende standpunt in. Zij had van [gedaagden] begrepen dat zij de kelder onder de woning hebben uitgegraven en daarin een souterrain met een slaapkamer en badkamer hebben gerealiseerd. Dit volgt ook uit de advertentie op Funda, waarop [eiser] heeft gereageerd. Ook had Boutique Makelaar van [gedaagden] begrepen dat zij deze verbouwing hebben uitgevoerd zonder omgevingsvergunning. Daarom staat op de vragenlijst dat de kelder is verbouwd en dat dit zonder omgevingsvergunning is gebeurd. Die vragenlijst is al voor de bezichtiging met [eiser] gedeeld, zodat zij er tevoren kennis van kon nemen. [eiser] heeft veel vragen over de vragenlijst gesteld, waaruit Boutique Makelaar afleidt dat zij deze heeft bestudeerd. Boutique Makelaar heeft verder alle informatie over de woning die zij van [gedaagden] heeft ontvangen, met [eiser] gedeeld. Boutique Makelaar meent daarom dat zij zorgvuldig en niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld.
4.11.
De rechtbank overweegt over het verdiepen van het souterrain zonder vergunning het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] als potentiële koper niet alleen beschikte over de vragenlijst en het antwoord op vraag 9 onder k over de verbouwing van de kelder zonder vergunning, maar ook over de advertentie op Funda, waar was opgenomen dat de benedenverdieping van de woning was uitgegraven waardoor er een complete extra verdieping was gecreëerd met een grote slaapkamer en luxe badkamer. Tijdens de bezichtiging heeft Van Boven aan [eiser] toegelicht hoe de aanvankelijk beperkte ruimte van deze benedenverdieping is uitgegraven tot de ruimte die het is geworden. Hiermee was [eiser] voldoende geïnformeerd om in elk geval vragen te kunnen stellen over de werkzaamheden in de benedenverdieping, hoe ook genaamd. Vraag 9 onder k is naar zijn aard gericht op vergunningplichtige werkzaamheden, omdat potentiële kopers er geen belang bij hebben te weten of werkzaamheden die niet vergunningplichtig zijn, uitgevoerd zijn zonder vergunning. Daarom had [eiser] uit het antwoord op die vraag wel degelijk moeten afleiden dat het vergunningplichtige werkzaamheden waren die zonder vergunning zijn uitgevoerd. [gedaagden] hebben daarom naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan hun mededelingsplicht en Boutique Makelaar heeft niet onrechtmatig gehandeld. Voor zover [eiser] daadwerkelijk heeft gedwaald, is dat niet te verwijten aan [gedaagden] of Boutique Makelaar. De vordering van [eiser] is daarom ook niet toewijsbaar op de grond dat zij heeft gedwaald (artikel 6:228 BW Pro).
Verdiepen souterrain zonder constructieberekening
4.12.
[eiser] stelt verder dat het souterrain is verdiept zonder dat daarvoor een constructieberekening is gemaakt. Daardoor weet zij niet of de constructie van het souterrain deugdelijk is. Ter zitting heeft [eiser] verklaard ‘dat het rond is’ als zij aan de vergunning gaat voldoen, maar dat zij dat niet zal doen omdat zij haar woning wil verkopen.
Het ontbreken van een constructieberekening zal de waarde van de woning drukken.
4.13.
[gedaagden] brengen hier het volgende tegen in. [eiser] heeft bedongen dat zij de koopovereenkomst zou kunnen ontbinden als uit een bouwkundige keuring zou blijken dat de woning gebreken vertoonde (artikel 15.1 onder c van de koopovereenkomst). Op 1 december 2021 is de woning door een bouwkundige gekeurd. [gedaagden] beschikken niet over het keuringsrapport, maar zij stellen vast dat [eiser] de overeenkomst niet heeft ontbonden en nemen aan dat de bouwkundige geen gebreken heeft geconstateerd. Voor zover [eiser] vreest dat het souterrain onveilig is, heeft zij die vrees niet onderbouwd met bevindingen van een deskundige.
4.14.
De rechtbank overweegt hierover het volgende. [eiser] verbindt aan haar stelling dat er geen constructieberekening is niet het verwijt dat het souterrain ondeugdelijk en onveilig is, maar alleen dat zij niet weet of het souterrain deugdelijk en veilig is, met gevolgen voor de waarde van de woning. Als dat juist is, dan staat dat niet in de weg aan normale bewoning. Dat [eiser] niet vreest dat het souterrain onveilig is, wordt bevestigd doordat zij niet van plan is om aan de vergunning te voldoen. Haar verwijt dat hetgeen [gedaagden] haar hebben geleverd niet beantwoordt aan de overeenkomst, is daarom niet terecht. In het verlengde daarvan kan [eiser] [gedaagden] of Boutique Makelaar ook niet verwijten dat zij haar niet hebben geïnformeerd over het ontbreken van het bestaan van een constructieberekening. Dat kan anders zijn als de constructie ondeugdelijk en onveilig is, maar dat is nu juist niet gebleken. De vordering van [eiser] is daarom ook niet toewijsbaar op de grond dat zij heeft gedwaald (artikel 6:228 BW Pro).
Daglicht
4.15.
Het souterrain was volgens [eiser] daarnaast niet geschikt voor normale bewoning omdat het niet voldeed aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan toetreding van daglicht. [gedaagden] betwisten dat het souterrain niet aan die eisen voldeed. Uit de daglichtberekening die bij de vergunningaanvraag is ingediend, leiden zij af dat de reeds aanwezige glasplaat volstond en dat het niet nodig was koekoeken aan te brengen om te voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Dat standpunt hebben zij uitvoerig gemotiveerd. [20] [eiser] is daar niet op ingegaan. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat het souterrain ten tijde van de koop in dit opzicht voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. Het verwijt van [eiser] dat dit niet het geval was, is daarom niet terecht.
Ventilatie
4.16.
Tot slot was het souterrain volgens [eiser] niet geschikt voor normale bewoning omdat het niet voldeed aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan ventilatie. [gedaagden] brengen hiertegen in dat er ten tijde van verkoop mechanische afzuiging aanwezig was boven het bad en toevoer vanuit de kast in de slaapruimte en dat dit voldeed aan het Bouwbesluit 2012, maar dat [eiser] dit zelf heeft verwijderd toen zij de koelkast in de keuken aanbracht. [21] [eiser] heeft dat niet betwist. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [eiser] zelf aanwezige voorzieningen voor afdoende ventilatie heeft verwijderd. Het verwijt dat het souterrain ten tijde van de koop niet voldeed aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan ventilatie, is daarom ook niet terecht.
De vordering van € 131.300,00 (souterrain); conclusie
4.17.
Op grond van de voorgaande overwegingen over de verdieping van het souterrain zonder vergunning en zonder bouwtekening, toetreding van daglicht en ventilatie zal de rechtbank de vordering tot vergoeding van € 131.300,00 afwijzen.
De vordering van € 10.358,58 (stormschade en elektrische installatie)
4.18.
De vordering tot betaling van € 10.358,58 [22] licht [eiser] als volgt toe. Nadat zij de woning in eigendom had verkregen, heeft zij gebreken gesignaleerd. Ten eerste bleek er schade te zijn als gevolg van een storm in februari 2022, die slechts provisorisch was gerepareerd. Ten tweede bleek dat de elektrische installatie niet deugdelijk was.
Stormschade
4.19.
[eiser] stelt dat zij [gedaagden] op 5 september 2022 heeft aangeschreven over onder meer de stormschade. Zij vordert een schadevergoeding van € 500,00. Daartoe wijst zij op een rekening van Jansen Dak Herstel, die werkzaamheden heeft verricht die volgens [eiser] voor dat bedrag zijn toe te rekenen aan herstel van de stormschade. [23]
4.20.
[gedaagden] erkennen dat het pand is beschadigd door een storm. Deze schade is volgens hen veroorzaakt door de buren. Op 15 september 2022 hebben [gedaagden] [eiser] geadviseerd de buren voor deze schade aan te spreken, die de schade op hun beurt zouden verhalen op hun verzekering. [gedaagden] betwisten dat de stormschade de oorzaak is van lekkage en wijzen erop dat [eiser] niet stelt dat de woning als gevolg van de gestelde stormschade niet geschikt is voor normaal gebruik. Ook heeft zij [gedaagden] niet in gebreke gesteld. Uit de factuur die [gedaagden] in het geding hebben gebracht, kan ten slotte niet worden afgeleid welk deel ervan betrekking heeft op herstel van de stormschade. [24]
4.21.
De rechtbank overweegt hierover het volgende. Het had gezien het verweer van [gedaagden] op de weg van [eiser] gelegen om duidelijk te maken dat de woning als gevolg van de stormschade niet geschikt was voor normaal gebruik door te stellen wat precies de schade is die door de storm (dan wel door de buren) is veroorzaakt, wat het verband is tussen die schade en de gestelde lekkage en hoe ernstig die schade en die lekkage zijn. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Ter zitting heeft zij ermee volstaan haar eerdere stellingen over de stormschade te handhaven. [25] Wat [eiser] over de stormschade stelt, is daarmee gezien het verweer van [gedaagden] niet genoeg om te kunnen oordelen dat de woning in dit opzicht niet beantwoordt aan de overeenkomst. Als het verder al juist is dat [gedaagden] op grond van de overeenkomst gehouden waren de woning te leveren zonder stormschade en zij hebben dat niet gedaan, dan had [eiser] hun een redelijke termijn moeten stellen om alsnog deugdelijk na te komen door de stormschade te herstellen of te laten herstellen (artikel 6:74 BW Pro). Dat heeft zij niet gedaan. [gedaagden] zijn daarom niet in verzuim geraakt. Om deze redenen zal de rechtbank deze vordering van [eiser] in zoverre afwijzen.
Elektrische installatie
4.22.
[eiser] vordert betaling van € 9.858,58 als vergoeding van kosten van herstel van de elektrische installatie. Zij licht die vordering als volgt toe. Bij werkzaamheden die zij aan de woning heeft laten uitvoeren, zijn verstoringen gesignaleerd in de elektrische installaties op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping en moesten er vraagtekens worden geplaatst bij de kwaliteit van de elektrische installatie die [gedaagden] in het souterrain hebben aangelegd. [eiser] wijst op een schriftelijke verklaring daarover van haar installateur [medewerker] . [26] Volgens [eiser] moest het plafond van de eerste verdieping worden gesloopt om de gebrekkige installatie te kunnen bereiken en vervangen door een deugdelijke oplossing. In augustus 2022 is de afspraak gemaakt dat Boutique Makelaar een onafhankelijke deskundige zou inschakelen om de elektrische installatie te laten keuren en dat de tekeningen ter beschikking zouden worden gesteld, maar dat is allebei niet gebeurd. [eiser] heeft [gedaagden] op 5 september 2022 aangeschreven over onder meer de elektrische installatie. Zij stelt dat KDKlus en [bedrijf] werkzaamheden voor haar hebben verricht waarvan bedragen van € 7.500,00, € 2.207,33 en € 151,25 zijn toe te rekenen aan herstel van de elektrische installatie, dus in totaal het gevorderde bedrag van € 9.858,58. [27]
4.23.
[gedaagden] brengen hier het volgende tegen in. [eiser] stelt niet dat de woning als gevolg van de gestelde gebrekkigheid van de elektrische installatie niet geschikt is voor normaal gebruik. [eiser] moest verwachten dat er verouderde materialen en verouderde installaties in de woning waren, omdat de woning is gebouwd in 1896 en er daarom een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen. [gedaagden] hebben aangedrongen op onafhankelijk onderzoek, maar [eiser] is daarop niet ingegaan. Er is dus geen onafhankelijk rapport over de elektrische installatie en geen begroting van de herstelkosten. [eiser] heeft haar stelling dat de elektrische installatie niet deugdelijk is volgens [gedaagden] dus niet voldoende toegelicht. Verder heeft [eiser] [gedaagden] niet in gebreke gesteld. [28]
4.24.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen. Daar staat in dat [eiser] weet dat de woning meer dan 140 jaar oud is en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Meer specifiek staat erin dat [gedaagden] niet instaan voor onder meer leidingen voor de elektriciteit. [eiser] mocht daarom geen hoge verwachtingen hebben van de kwaliteit van de elektrische installatie. [eiser] heeft niet gesteld wat er over de elektrische installatie staat in het rapport van de bouwtechnische keuring die zij op grond van de koopovereenkomst heeft laten uitvoeren, zij heeft de koopovereenkomst op dat moment niet vanwege dit gebrek willen ontbinden (artikel 15.1 onder c) en zij heeft dat rapport niet in het geding gebracht. Zij heeft ook geen ander onafhankelijk rapport in het geding gebracht waaruit kan worden afgeleid wat de staat van de elektrische installatie was voordat zij de woning is gaan renoveren. In het bijzonder heeft zij niet toegelicht dat de staat van de elektrische installatie van dien aard was dat deze zelfs niet voldeed aan de lage verwachtingen die zij daarvan mocht hebben gezien de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. [eiser] heeft wel een ongedateerd technisch rapport (dan wel verklaring van bevindingen) van haar installateur [medewerker] in het geding gebracht, maar ten eerste is hij haar installateur en daarmee niet onafhankelijk en ten tweede heeft hij zijn rapport voorzien van een disclaimer omdat hij geen keuringsinstituut is. Aldus is wat [eiser] stelt niet genoeg om te kunnen oordelen dat de woning in dit opzicht niet beantwoordt aan de overeenkomst en ook niet om haar in de gelegenheid te stellen dat te bewijzen. De rechtbank zal deze vordering daarom ook in zoverre afwijzen.
Proceskosten
4.25.
[eiser] maakt [gedaagden] bij dagvaarding daarnaast nog een aantal andere verwijten, maar daaraan verbindt zij geen vordering. De rechtbank zal die verwijten daarom niet beoordelen. [eiser] zal in het ongelijk worden gesteld ten aanzien van de vorderingen die zij wel heeft ingesteld. Daarom zal zij worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 2.723,00 aan vast recht en € 4.102,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief V) en aan de zijde van Boutique Makelaar op € 6.861,00 aan vast recht en € 4.102,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief V),
5.3.
veroordeelt [eiser] in de door [gedaagden] te maken nakosten, bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest,
5.4.
veroordeelt [eiser] in de door Boutique Makelaar te maken nakosten, bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest,
5.5.
verklaart deze veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.
1547 / 560