Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/454633 / HA ZA 25-303
Vonnis van 1 april 2026
in de zaak van
1.[naam eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
2.
[naam eiser 2],
2.
[naam eiser 2],
wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
eisende partijen,
toevoegingsnummer 1KL4666,
hierna samen te noemen: de verkopers,
advocaat: mr. G.J.A. van de Grint,
tegen
[naam gedaagde],
handelend onder de naam [gedaagd bedrijf] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de makelaar,
advocaat: mr. R. Bosman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 november 2025,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 februari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
De verkopers verwijten de (verkoop-)makelaar dat hij tekort is geschoten in zijn zorgplicht bij de verkoop van hun woning. Zij stellen dat hij hen niet heeft gewezen op de mogelijkheid om aanspraak te maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom en dat hij daarop namens hen geen aanspraak heeft gemaakt, toen de kopers wegens financieringsproblemen (twee keer) om uitstel van de eigendomsoverdracht vroegen. Daardoor zijn zij het boetebedrag van € 35.850 misgelopen. De verkopers vorderen dat de makelaar hen dat bedrag bij wijze van schade vergoedt, met bijkomende kosten.
2.2.
De makelaar betwist dat hij tekort is geschoten. Hij heeft de verkopers geïnformeerd over de verschillende opties toen de kopers om uitstel vroegen. De verkopers hebben weloverwogen besloten in te stemmen met uitstel van de levering van de woning, waarbij zij van de kopers een vergoeding van € 1.500 per uitstelverzoek (van ongeveer een maand) ontvingen.
2.3.
De rechtbank wijst de vorderingen van de verkopers af omdat de makelaar niet tekort is geschoten in zijn zorgplicht. Dat oordeel wordt in dit vonnis uitgelegd.
3.De feiten
3.1.
Tussen de verkopers en de makelaar is in juli 2023 een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen, op grond waarvan de makelaar diensten heeft verleend bij de verkoop van hun woning in [plaatsnaam] (de woning).
3.2.
De woning is eind 2023 verkocht aan [de kopers] (de kopers) voor
€ 358.500. Dat is € 13.500 hoger dan de vraagprijs.
3.3.
De makelaar heeft de concept-koopovereenkomst (concept-koopakte) met toelichting op 23 oktober 2023 naar de verkopers gestuurd, met het volgende bericht:
Beste (…),
Hierbij ontvangt u ter bestudering een concept van de koopakte met betrekking tot de verkoop van uw woning aan de [adres] te [plaatsnaam], alsmede een kopie van de lijst van zaken en een toelichting op de koopakte.
Tevens treft u als bijlage de kadastrale gegevens.
Wij sturen deze concept koopakte inclusief bijlagen ook naar de kopers.
Het verzoek is om ons te laten weten of u nog vragen, of mogelijk aanvullingen heeft op deze concept akte.
Bij akkoord van beide partijen kan er een afspraak gemaakt worden voor ondertekening ervan.
Mocht u in de tussentijd nog vragen hebben, neem gerust contact op! (…)
3.4.
De verkopers hebben vervolgens de makelaar per e-mail bericht:
Goedenavond,
Wij hebben alles nagekeken en wat ons betreft is het helemaal akkoord. Geen vragen of aanvullingen op dit moment.
3.5.
De koopovereenkomst tussen partijen is schriftelijk vastgelegd (de koopakte). De koopakte kent een boetebeding, met de volgende inhoud:
Artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
(…)
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van diens recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
3.6.
In de toelichting op de (standaard NVM) koopovereenkomst is met betrekking tot artikel 11 het Pro volgende opgenomen:
Artikel 11
Indien één van de partijen niet voldoet aan zijn verplichtingen (in de koopovereenkomst of in de wet vast gelegd), schiet hij tekort (wanprestatie). In dit artikel wordt vooropgesteld, dat wanprestatie altijd duidelijk moet worden geconstateerd voordat de wederpartij iets kan ondernemen op grond van wanprestatie. Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans.
Artikel 11 zegt Pro nu dat de koopovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige kan worden ontbonden, wanneer er na het verstrijken van deze laatste kans, acht dagen na de ingebrekestelling, nog niets is gebeurd. Het tweede lid van artikel 11 stelt Pro dat de "foute" partij bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete ter grootte van tien procent van de koopsom moet betalen. Mocht de werkelijke schade hoger zijn dan de boete, dan kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist. Met het betalen van de schadevergoeding alleen is de foute partij er niet altijd van af. De zogenaamde kosten van verhaal, dat zijn bijvoorbeeld invorderingskosten, mogen ook gevorderd worden.
Daarmee hebben noch koper noch verkoper echter bereikt wat zij oorspronkelijk wilden. De "goede" partij heeft daarom de mogelijkheid na het verstrijken van de termijn van 8 dagen in plaats van ontbinding nakoming van de koopovereenkomst te eisen. Hij wil natuurlijk wel voor de geleden schade een vergoeding hebben. Om zijn vordering kracht bij te zetten, kan hij met ingang van de negende dag na de ingebrekestelling, per dag een boete vorderen totdat de koopovereenkomst nagekomen is. Het bedrag van de boete is vastgesteld op drie promille van de koopsom van de onroerende zaak, met een maximum van tien procent van de koopsom, onverminderd het recht op een aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Als de partij die nakoming verlangt, toch besluit om de koopovereenkomst alsnog te ontbinden, is de nalatige partij een boete verschuldigd van tien procent van de koopsom, verminderd met de reeds betaalde dagboete (op grond van 11.3), maar onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de werkelijke schade hoger is en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Ook als een nalatige partij, die in gebreke is gesteld, toch aan zijn verplichtingen gaat voldoen, heeft de wederpartij recht op schadevergoeding indien deze schade heeft geleden.
Indien de verschuldigde boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en
onaanvaardbaar resultaat leidt dan kan de rechter de boete matigen. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
3.7.
De levering van de woning zou plaatsvinden op 15 januari 2024, maar is op verzoek van de kopers twee keer uitgesteld, eerst tot uiterlijk 15 februari 2024 en vervolgens tot uiterlijk 8 maart 2024. De verkopers en de kopers hebben aanvullende afspraken gemaakt vanwege het uitstellen van de levering en die schriftelijk vastgelegd in allonges. Op grond van die afspraken hebben de kopers aan de verkopers twee keer een bedrag van € 1.500 betaald als schadevergoeding voor de kosten als gevolg van het uitstel.
3.8.
Rondom het verzoek van de kopers om uitstel van de eigendomsoverdracht is per e-mail gecorrespondeerd. Het gaat daarbij om de volgende berichten.
3.9.
Op 9 januari 2024 heeft de makelaar aan de kopers het volgende e-mailbericht gestuurd:
Beste (…),
Ik heb vandaag jullie beide gesproken inzake overdacht van (…), helaas heeft dat geen duidelijkheid opgeleverd. Zoals de notaris hieronder ook aangeeft hoor ik graag wat de stand van zaken is.
Feit is dat er op 15 januari 2024 een afspraak staat voor de levering van de woning, niet nakomen van deze afspraak zou kunnen leiden tot ingebrekestelling en boeteplicht. Dat lijkt mij niet de bedoeling.
Er zal naar verwachting met verkoper een aanvullende afspraak gemaakt dienen te worden over uitstel van de datum van overdracht én vergoeding van kosten van uitstel.
Ik hoor graag hoe jullie dat vorm willen geven, ik wacht de reactie verder af.
3.10.
De verkopers hebben de makelaar op 10 januari 2024 het volgende e-mailbericht gestuurd:
Beste (…),
Vandaag hebben wij telefonisch overleg gehad over uitstel van de passeerdatum voor eigendomsoverdracht van onze woning. Eerder is als datum 15 januari 2024 vermeld in de
koopovereenkomst. Dit verzoek om uitstel komt van de zijde van de kopers. Ons is nu het voorstel gedaan deze datum uit te stellen tot 15 februari 2024. Wij gaan akkoord als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
> 1. Wij willen na overleg met onze financieel adviseur, juridisch advies en een doorrekening van alle kosten een schadevergoeding van €1500 voor de kosten ten gevolge van het uitstel. Dit bedrag willen wij vóór de oorspronkelijke passeerdatum van 15 januari 2024 op het volgende rekeningnummer hebben ontvangen: (…) ten name van [eiser 1].
> 2. Wij gaan uit van nakoming van de koopovereenkomst door de kopers van onze woning. 15 februari 2024 is de uiterlijke passeerdatum, hierna gaan wij niet meer akkoord met uitstel om welke reden dan ook. Mocht de overdracht uiteindelijk eerder kunnen plaatsvinden dan 15 februari, dan horen wij dit graag.
> 4. Wij willen zo spoedig mogelijk, in ieder geval ruim voor 15 februari, op de hoogte worden gesteld van het tijdstip van de overdracht bij de notaris.
> 3. Bovenstaande afspraken willen wij, door alle partijen ondertekend, schriftelijk vastleggen.
> We willen graag per omgaande een bevestiging van deze afspraken ontvangen.
3.11.
Op 13 februari 2024 heeft de makelaar aan de verkopers het volgende e-mailbericht gestuurd:
Beste (…),
Ik kreeg vanochtend een bericht van de notaris dat de overdracht van jullie huis niet kan
plaatsvinden per 15 februari. De notaris heeft nog niet het geld ontvangen van de bank van de koper.
Ik heb van de koper het volgende begrepen: Er is bij Aegon een akkoord afgegeven voor de
financiering per 1 maart 2024 (dit heeft te maken met een dienstverband wat op die datum ook ingaat). De notaris kan dan op die datum het geld voor de overdracht opvragen en dan zou de overdracht dus in de week van 4 maart kunnen plaatsvinden. Koper zou een bevestiging van deze toezegging vanuit Aegon kunnen overhandigen.
Verder loopt er ook bij Lloyds bank een hypotheekaanvraag. Deze bank heeft de eerste en tweede beoordeling afgerond (alles is akkoord bevonden) en daar is het nu wachten op de finale beoordeling. Na definitief akkoord van deze bank kan normaliter binnen een paar werkdagen ook een overdracht plaatsvinden. E.e.a. is dan ook afhankelijk van de mogelijkheden in de agenda van de notaris.
Conform de allonge en afspraken in de koopakte is het mogelijk om de koper aansprakelijk te stellen. Koop ontbinden en de 10% boete opeisen is (na acht dagen) ook uiteraard een
mogelijkheid. De vraag is echter of dit verstandig is.
Ik hoor graag hoe jullie hiermee om willen gaan.
3.12.
De verkopers hebben dit bericht van de makelaar als volgt beantwoord:
Hallo (…),
Tot onze grote teleurstelling hebben wij vandaag opnieuw bericht gehad dat de
eigendomsoverdracht van onze woning niet door kan gaan op de vastgelegde datum. Eerder is als datum 15 januari 2024 vermeld in de koopovereenkomst. Dit is uitgesteld naar 15 februari 2024.
Het verzoek om uitstel komt wederom van de zijde van de kopers. Ons is nu het voorstel gedaan deze datum uit te stellen tot de week van 4 maart 2024. Wij gaan akkoord als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
1.Wij willen een schadevergoeding van €1500,- voor de kosten tengevolge van het uitstel. Dit bedrag moet uiterlijk op de oorspronkelijke passeerdatum van 15 februari 2024 op het volgende rekeningnummer ontvangen zijn: (…) ten name van [eiser 1].
2.Wij willen de bevestiging van de toezegging van Aegon m.b.t. de financiering van onze woning per 1 maart 2024 per ommegaande ontvangen.
3.Wij gaan uit van nakoming van de koopovereenkomst door de kopers van onze woning. De passeerdatum zal uiterlijk plaatsvinden in de week van 4 maart 2024. Hierna gaan wij niet meer akkoord met uitstel. Mocht de overdracht alsnog eerder kunnen plaatsvinden dan de week van 4 maart 2024, dan horen wij dit graag.
4.Wij willen zo spoedig mogelijk, in ieder geval ruim voor de week van 4 maart 2024, op de hoogte worden gesteld van het tijdstip van de overdracht bij de notaris.
5.Bovenstaande afspraken willen wij wederom, door alle partijen ondertekend, schriftelijk
vastleggen.
Naast deze afspraken m.b.t. tot de overdracht van onze woning, willen wij hierbij aangeven niet meer telefonisch te willen communiceren over de gang van zaken hieromtrent. In onze ervaring zijn er dermate veel miscommunicaties geweest dat eenduidige communicatie via mail het beste is.
We ontvangen graag per omgaande een bevestiging van deze afspraken.
3.13.
Eigendomsoverdracht van de woning aan de kopers heeft uiteindelijk, met een vertraging van bijna twee maanden, plaatsgevonden op 8 maart 2024.
3.14.
Namens de verkopers heeft mr. Van de Grinten de makelaar bij brief van 25 oktober 2024 medegedeeld dat de verkopers door toedoen van de makelaar de contractuele boete van 10% zijn misgelopen en heeft hij de makelaar gesommeerd om binnen 14 dagen een bedrag van € 35.850 te voldoen.
3.15.
De makelaar heeft bericht dat hij geen aansprakelijkheid erkent.
3.16.
Artikel 5 lid 1 en Pro 5 van de algemene voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (de algemene voorwaarden) houdt voor zover hier van belang als verplichtingen van de makelaar in: “
1. De makelaar voert de opdracht zorgvuldig en deskundig uit. Hij behartigt hierbij uw belangen. (…) 5. De makelaar mag niet voor de verkoper én koper van hetzelfde object optreden. (…)”.Artikel 7 van Pro deze voorwaarden beschrijft de werkzaamheden van de makelaar, voor zover hier van belang, als volgt: het geven van advies over (het voeren van) de onderhandelingen, het voeren van onderhandelingen en het begeleiden bij de afwikkeling van de (ver)koop.
1. De makelaar voert de opdracht zorgvuldig en deskundig uit. Hij behartigt hierbij uw belangen. (…) 5. De makelaar mag niet voor de verkoper én koper van hetzelfde object optreden. (…)”.Artikel 7 van Pro deze voorwaarden beschrijft de werkzaamheden van de makelaar, voor zover hier van belang, als volgt: het geven van advies over (het voeren van) de onderhandelingen, het voeren van onderhandelingen en het begeleiden bij de afwikkeling van de (ver)koop.
3.17.
Artikel 2 van Pro de NVM Erecode 2024 (de Erecode) houdt het volgende in:
“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”.De bepaling onder A van de bijlage bij deze code houdt in:
“Een makelaar (aan- en verkoop) dient enkel het belang van zijn/haar opdrachtgever.”De bepaling onder F van die bijlage houdt in:
“Tijdens het hele verkoopproces bestaat er geen verschil in informatie tussen verkopend makelaar en verkoper.”
“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”.De bepaling onder A van de bijlage bij deze code houdt in:
“Een makelaar (aan- en verkoop) dient enkel het belang van zijn/haar opdrachtgever.”De bepaling onder F van die bijlage houdt in:
“Tijdens het hele verkoopproces bestaat er geen verschil in informatie tussen verkopend makelaar en verkoper.”
4.Het geschil
4.1.
De verkopers vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de makelaar veroordeelt om aan hen te betalen een bedrag van € 37.221,53, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2025. Daarnaast maken de verkopers aanspraak op een proceskostenvergoeding, met wettelijke rente.
4.2.
Ter onderbouwing van hun vordering voeren de verkopers het volgende aan.
De makelaar heeft als opdrachtnemer gehandeld in strijd met zijn zorgplicht (artikel 7:401 BW Pro), zoals ook vastgelegd in artikelen 5 en 7 van de algemene voorwaarden en artikel 2 van Pro de Erecode. Nu de verkopers door de tekortkoming van de makelaar de contractuele boete zijn misgelopen, lijden zij vermogensschade tot een bedrag van € 35.850. Verder maken de verkopers aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.371,53 inclusief btw.
4.3.
De makelaar voert verweer en verzoekt de rechtbank om de verkopers niet-ontvankelijk te verklaren, danwel hun vorderingen af te wijzen, met veroordeling van de verkopers (uitvoerbaar bij voorraad) in de proceskosten met wettelijke rente.
5.De verdere beoordeling
Schending zorgplicht?
5.1.
Het juridisch kader is als volgt.
Een verkoopmakelaar moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW Pro). Deze zorgplicht houdt in dat hij zijn werkzaamheden moet verrichten zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze plicht brengt mee dat de makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. [1] De opdrachtnemer is niet volkomen lijdzaam, maar heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van de opdracht (vgl. artikel 7:402 BW Pro).
5.2.
De verkopers stellen dat de makelaar hen voor het totstandkomen van de koopovereenkomst in het geheel niet heeft gewezen op het boetebeding in geval van dreigende wanprestatie van de kopers. Bij de mondelinge behandeling hebben de verkopers hun standpunt aangepast in die zin dat zij ten tijde van de ontvangst van de concept-koopakte en het tekenen daarvan wel wisten dat in de koopakte een boetebeding stond in geval van ontbinding, maar dat het hen niet duidelijk was dat dit beding ook van toepassing was in het geval zij aanspraak zouden maken op nakoming door de kopers ten aanzien van de overeengekomen leveringsdatum en de kopers vervolgens niet tijdig zouden nakomen.
De makelaar heeft hen ook niet gewezen op het boetebeding en de financiële consequenties daarvan naar aanleiding van de herhaalde uitstelverzoeken van de kopers. De makelaar had de verkopers moeten wijzen op de contractuele boete die de kopers (volgens de verkopers:)
naastde bedongen schadevergoeding wegens het uitstel verschuldigd waren, omdat de verkopers zich niet bewust waren van het bestaan van die contractuele verplichting van de kopers en zij dat dan hadden kunnen betrekken bij de afwegingen om al dan niet in te stemmen met het uitstel. De makelaar had namens hen de kopers overeenkomstig het boetebeding in gebreke moeten stellen en op die boete aanspraak moeten maken. De makelaar heeft hen slechts geadviseerd in te stemmen met het herhaalde uitstel omdat de koopovereenkomst anders kon worden ontbonden met alle gevolgen van dien, zoals het opnieuw in de verkoop zetten van de woning. Als juridisch leek vertrouwden zij blind op de makelaar. Uit de e-mail van 9 januari 2024 blijkt dat de makelaar de
koperswel heeft gewezen op het bestaan van het boetebeding en de financiële consequenties van het niet nakomen van de overeenkomst, maar de verkopers niet. Dat is niet transparant en daarmee heeft de makelaar de belangen van de kopers boven die van de verkopers gesteld, aldus de verkopers.
naastde bedongen schadevergoeding wegens het uitstel verschuldigd waren, omdat de verkopers zich niet bewust waren van het bestaan van die contractuele verplichting van de kopers en zij dat dan hadden kunnen betrekken bij de afwegingen om al dan niet in te stemmen met het uitstel. De makelaar had namens hen de kopers overeenkomstig het boetebeding in gebreke moeten stellen en op die boete aanspraak moeten maken. De makelaar heeft hen slechts geadviseerd in te stemmen met het herhaalde uitstel omdat de koopovereenkomst anders kon worden ontbonden met alle gevolgen van dien, zoals het opnieuw in de verkoop zetten van de woning. Als juridisch leek vertrouwden zij blind op de makelaar. Uit de e-mail van 9 januari 2024 blijkt dat de makelaar de
koperswel heeft gewezen op het bestaan van het boetebeding en de financiële consequenties van het niet nakomen van de overeenkomst, maar de verkopers niet. Dat is niet transparant en daarmee heeft de makelaar de belangen van de kopers boven die van de verkopers gesteld, aldus de verkopers.
5.3.
Volgens de makelaar zijn de verwijten van de verkopers niet terecht: hij is niet tekort geschoten bij de uitvoering van de opdracht en heeft evenmin gehandeld in strijd met de algemene voorwaarden en de Erecode. De koopakte met schriftelijke toelichting in eenvoudige taal informeert de verkopers over inhoud en gevolgen van de overeenkomst. De verkopers hebben die akte tevoren (in concept) ontvangen, met de toelichting. De koopakte, waaronder het boetebeding en de bankgarantie, is bij de makelaar op kantoor ook besproken met de verkopers. Toen de kopers om uitstel van de levering vroegen, heeft tussen de verkopers en de makelaar overleg plaatsgevonden over alle mogelijkheden en consequenties van het al dan niet instemmen met uitstel, waaronder het boetebeding. Daarbij heeft de makelaar er op gewezen dat de kopers een zeer aantrekkelijke koopsom boven de vraagprijs voor de woning hadden geboden en dat het weigeren van uitstel er mogelijk toe zou leiden dat een nieuw onzeker verkooptraject moest worden opgestart, met extra woonlasten als gevolg. Volgens de makelaar is het niet vanzelfsprekend om naast de koopsom ook de contractuele boete te ontvangen als de levering na uitstel alsnog plaatsvindt; als aanspraak was gemaakt op de boete, dan hadden de kopers de woning mogelijk niet meer afgenomen. Uit de mail van 10 januari 2024 blijkt dat de verkopers pas met het uitstel hebben ingestemd, nadat zij financieel en juridisch advies hadden ingewonnen. De verkopers zijn gecompenseerd voor de kosten die door de vertraging ontstonden. De verkopers hebben verder te laat geklaagd, namelijk pas op 25 oktober 2024, waardoor de makelaar in zijn belangen is geschaad. Dit betekent dat de rechten van de verkopers zijn vervallen (artikel 6:89 BW Pro). Ook ontbreekt het voor aansprakelijkheid vereiste causaal verband tussen de gestelde zorgplichtschending en de gestelde schade, waarvan de omvang evenmin juist is, aldus de makelaar.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de makelaar niet is tekort geschoten in zijn zorgplicht jegens de verkopers. Voor dat oordeel is het volgende van belang.
5.5.
De verkopers hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij vóór of bij het tot stand komen van de koopovereenkomst door de makelaar niet zijn geïnformeerd over het bestaan van het boetebeding. Vaststaat namelijk dat de makelaar de concept-koopakte met de schriftelijke toelichting naar de verkopers heeft gestuurd voordat zij deze een aantal dagen later tekenden en dat zij de overeenkomst op het kantoor van de makelaar hebben doorgenomen. In artikel 11 van Pro de koopakte staat het boetebeding. De afzonderlijke schriftelijke toelichting bij de koopakte bevat bovendien een uitgebreide uitleg over de mogelijkheden rondom het inroepen van dat beding in het geval van wanprestatie door de koper. Het inroepen van het boetebeding kan plaatsvinden wanneer een van partijen ontbindt of nakoming eist en er vervolgens niet tijdig wordt nagekomen, zo staat in artikel 11 en Pro volgt ook uit de toelichting.
5.6.
Dat partijen van standpunt verschillen over de vraag hoe uitgebreid (artikelsgewijs of niet) zij de koopakte op het kantoor van de makelaar hebben doorgenomen, doet niet af aan het feit dat de verkopers tijd en gelegenheid hebben gehad om de overeenkomst door te nemen en daarover zonodig vragen te stellen. Dat de verkopers de overeenkomst, waar het boetebeding in staat, en de bijbehorende schriftelijke uitleg ook hebben gelezen, blijkt uit hun mail van 23 oktober 2023 (“
Wij hebben alles nagekeken en wat ons betreft is het helemaal akkoord”). Vragen of aanvullingen hadden zij (toen) niet; zij gingen met de (concept-)koopakte akkoord. Bij de mondelinge behandeling hebben de verkopers bovendien verklaard dat zij ten tijde van het opstellen van de (concept-)koopakte bekend waren met het boetebeding in geval van ontbinding. De verkopers hebben, mede gelet op hun e-mail aan de makelaar van 23 oktober 2023, niet kunnen uitleggen waarom zij wel wisten van het boetebeding in geval van ontbinding, maar niet in geval van nakoming, terwijl het boetebeding in geval van ontbinding in lid 2 van artikel 11 van Pro de koopakte staat en het boetebeding in geval van nakoming daar meteen onder, in lid 3. Bovendien worden de opties van zowel nakoming als ontbinding in relatie tot het boetebeding in de schriftelijke toelichting bij de koopakte gezamenlijk uitgelegd (zie r.o. 3.6.).
Wij hebben alles nagekeken en wat ons betreft is het helemaal akkoord”). Vragen of aanvullingen hadden zij (toen) niet; zij gingen met de (concept-)koopakte akkoord. Bij de mondelinge behandeling hebben de verkopers bovendien verklaard dat zij ten tijde van het opstellen van de (concept-)koopakte bekend waren met het boetebeding in geval van ontbinding. De verkopers hebben, mede gelet op hun e-mail aan de makelaar van 23 oktober 2023, niet kunnen uitleggen waarom zij wel wisten van het boetebeding in geval van ontbinding, maar niet in geval van nakoming, terwijl het boetebeding in geval van ontbinding in lid 2 van artikel 11 van Pro de koopakte staat en het boetebeding in geval van nakoming daar meteen onder, in lid 3. Bovendien worden de opties van zowel nakoming als ontbinding in relatie tot het boetebeding in de schriftelijke toelichting bij de koopakte gezamenlijk uitgelegd (zie r.o. 3.6.).
5.7.
Anders dan de verkopers stellen, blijkt uit hun mail van 10 januari 2024 niet “ondubbelzinnig” dat zij zich niet bewust waren van het bestaan van het boetebeding en van de rechten die zij daaraan konden ontlenen ingeval van niet correcte nakoming door de kopers, zodat de makelaar hen daarop had moeten wijzen. De tekst van die mail bevat daarvoor namelijk geen enkel aanknopingspunt. Bovendien is die stelling van de verkopers deels onjuist, omdat zij bij de mondelinge behandeling hebben verklaard dat zij wel wisten dat zij het boetebeding konden inroepen in het geval niet-nakoming zou leiden tot ontbinding.
5.8.
Toen de kopers om uitstel vroegen, moeten de verkopers dus al op de hoogte zijn geweest van het boetebeding in artikel 11 van Pro de koopakte, op welk beding dus niet alleen in geval van ontbinding een beroep kan worden gedaan maar ook in het geval nakoming wordt verlangd.
5.9.
Partijen zijn het oneens of de makelaar de verkopers heeft gewezen op de mogelijkheid om naast nakoming aanspraak te maken op het boetebeding toen de kopers om uitstel vroegen. Er is geen (e-mail)bericht van de makelaar waarin hij deze specifieke optie (nakoming + boetebeding) richting de verkopers meldt, terwijl ook niet gebleken is dat de makelaar zijn e-mail van 9 januari 2024 aan de kopers heeft doorgestuurd naar de verkopers. De makelaar schrijft in zijn e-mail van 13 februari 2024 weliswaar:
“Conform de allonge en afspraken in de koopakte is het mogelijk om de koper aansprakelijk te stellen. Koop ontbinden en de 10% boete opeisen is (na acht dagen) ook uiteraard een mogelijkheid. De vraag is echter of dit verstandig is.”, maar hij noemt daarin niet expliciet de optie van nakoming in combinatie met een beroep op het boetebeding.
“Conform de allonge en afspraken in de koopakte is het mogelijk om de koper aansprakelijk te stellen. Koop ontbinden en de 10% boete opeisen is (na acht dagen) ook uiteraard een mogelijkheid. De vraag is echter of dit verstandig is.”, maar hij noemt daarin niet expliciet de optie van nakoming in combinatie met een beroep op het boetebeding.
Als er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de makelaar, anders dan hij stelt, de verkopers (mondeling) niet heeft gewezen op de optie “nakoming + boetebeding”, dan leidt dit de rechtbank niet tot het oordeel dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. Daarbij is het volgende van belang.
5.10.
De rechtbank stelt voorop dat het boetebeding, anders dan de verkopers stellen, geen contractuele verplichting is van de kopers, maar een recht van de verkopers. De toelichting bij de koopakte brengt dit ook tot uitdrukking in het woord “kan”. Het betoog van de verkopers dat zij naast de schadevergoeding (tweemaal € 1.500) ook recht hebben op het bedrag van de contractuele boete vindt evenmin steun in artikel 11 lid 2 en Pro 3 van de koopakte, omdat het recht op aanvullende schadevergoeding pas ontstaat wanneer de werkelijke schade hoger is dan het boetebedrag.
5.11.
De verkopers hebben de makelaar op 10 januari 2024, in reactie op het eerste uitstelverzoek, expliciet medegedeeld dat zij na overleg met hun financieel adviseur, ingewonnen juridisch advies en een doorrekening van alle kosten akkoord gaan met uitstel mits de kopers hen een schadevergoeding van € 1.500 betalen, alsmede dat zij uitgaan van nakoming van de koopovereenkomst door de kopers. Gelet op die mededeling en met name gelet op het door de verkopers vermelde juridisch advies mocht de makelaar ervan uitgaan dat de verkopers zich goed geïnformeerd achtten over de verschillende mogelijke juridische vervolgstappen en dat de verkopers wisten dat, waarom en op welke voorwaarden ze met het eerste uitstelverzoek instemden. Daar komt bij dat de makelaar, zoals hiervoor overwogen, ervanuit mocht gaan dat de verkopers ten tijde van het eerste uitstelverzoek wisten van het boetebeding, zowel in geval van ontbinding van de koopovereenkomst als in het geval de verkopers nakoming verlangden van de verbintenissen uit die overeenkomst.
5.12.
Bij de mondelinge behandeling hebben de verkopers nog aangevoerd dat hun e-mail van 10 januari 2024 een “bluf-gehalte” kende en dat ze onder tijdsdruk stonden: de financieel adviseur was een bekende die als hypotheekadviseur werkte en het juridisch advies betrof niet meer dan een telefoontje met het Juridisch Loket. Dat leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De makelaar kon en hoefde uit deze e-mail van de verkopers niet af te leiden dat zij niet echt juridisch advies hadden ingewonnen. Van tijdsdruk die aan de makelaar moet worden toegerekend, is niet gebleken, te minder omdat de verkopers in hun e-mail niet aangeven meer tijd nodig te hebben voor overleg of voor het nemen van een beslissing.
5.13.
De verkopers hebben niet weersproken dat de makelaar bij zijn advies om in te stemmen met uitstel van de levering heeft betrokken dat de kopers een zeer aantrekkelijke koopsom boven de vraagprijs voor de woning hadden geboden en dat het weigeren van uitstel er mogelijk toe zou leiden dat een nieuw onzeker verkooptraject moest worden opgestart met extra woonlasten als gevolg. De makelaar heeft daarbij onder overlegging van de biedingen voldoende onderbouwd gesteld dat het door de kopers geboden bedrag het enige bod boven de vraagprijs was. Van belang is verder dat de makelaar onweersproken heeft toegelicht dat de combinatie van nakoming en boetebeding, wat hier neerkomt op eigendomsoverdracht na betaling van zowel de koopsom van € 358.500 als de boete [2] van (maximaal) € 35.850, niet vanzelfsprekend is, zodat er een reële kans was dat de koop zou “afketsen” indien de verkopers aan het instemmen met uitstel de voorwaarde zouden verbinden dat de kopers naast de koopsom ook de contractuele boete betaalden. De verkopers hebben in dit verband verder niet weersproken de stelling van de makelaar dat de kopers gericht waren op nakoming. Uit de mail van de makelaar van 13 februari 2024 blijkt ook dat er een verband was tussen de ingangsdatum van een dienstverband van een van de kopers en het akkoord voor de financiering per 1 maart 2024. Vaststaat verder dat de kopers hebben ingestemd met de voorwaarden die de verkopers verbonden aan instemming met het uitstel en dat de kopers de vergoeding ook hebben betaald. De makelaar heeft bovendien gemotiveerd toegelicht dat zijn advies niet anders was komen te luiden in het geval de verkopers hadden aangestuurd op nakoming in combinatie met een beroep op het boetebeding: de mogelijkheid was aanwezig dat de kopers de woning, waarvoor een goede verkoopprijs was verkregen, dan niet meer zouden hebben afgenomen waarna een nieuw verkoopproces zou volgen met een onzekere uitkomst en extra woonlasten.
Onder deze omstandigheden was er dan ook geen sprake van een verplichting van de makelaar om de kopers in gebreke te stellen en de contractuele boete op te eisen.
5.14.
Tegen deze achtergrond kan de makelaar niet worden verweten dat hij bij de opties die hij de verkopers bij het tweede uitstelverzoek op 13 februari 2024 wel schetste, namelijk de mogelijkheid om de kopers aansprakelijk te stellen, de koop te ontbinden en de contractuele boete op te eisen, in combinatie met de vraag “of dit verstandig is” niet expliciet de optie van nakoming in combinatie met het boetebeding heeft vermeld. De verkopers hebben de makelaar vervolgens geen vragen gesteld, maar hem (slechts) medegedeeld op welke voorwaarden zij akkoord gingen met uitstel (zie r.o. 3.12.).
5.15.
Tot slot: het verwijt van de verkopers dat de makelaar niet transparant heeft gehandeld door de
kopersin de mail van 9 januari 2024 wel te informeren over het boetebeding en de verkopers niet, treft geen doel, ook al is niet gebleken dat de makelaar die e-mail heeft doorgestuurd naar de verkopers. Hiervoor is immers al vastgesteld dat de verkopers voor het tekenen van de koopakte op de hoogte moeten zijn geweest van het boetebeding en de mogelijkheid om daarop zowel in geval van nakoming als ontbinding een beroep te doen.
kopersin de mail van 9 januari 2024 wel te informeren over het boetebeding en de verkopers niet, treft geen doel, ook al is niet gebleken dat de makelaar die e-mail heeft doorgestuurd naar de verkopers. Hiervoor is immers al vastgesteld dat de verkopers voor het tekenen van de koopakte op de hoogte moeten zijn geweest van het boetebeding en de mogelijkheid om daarop zowel in geval van nakoming als ontbinding een beroep te doen.
Conclusie
5.16.
De rechtbank is gelet op het vorenstaande, in samenhang bezien, van oordeel dat de makelaar jegens de verkopers niet tekort is geschoten in zijn zorgplicht als opdrachtnemer. Dit betekent dat er geen grondslag is voor toekenning van schadevergoeding, zodat de rechtbank de vorderingen van de verkopers op de makelaar zal afwijzen. De rechtbank komt daarom niet meer toe aan bespreking van de overige verweren van de makelaar, zoals het verzaken van de klachtplicht, het causaal verband en de omvang van de schade.
De proceskosten
5.17.
De verkopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de makelaar worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00 tarief III)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.192,00
5.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van de verkopers af,
6.2.
veroordeelt de verkopers in de proceskosten van € 2.192,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de verkopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt verkopers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Mei en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.
954