ECLI:NL:RBGEL:2026:2603

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/446074 / HA ZA 25-17

Vonnis van 1 april 2026

in de zaak van

ABC WONEN B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Wanssum, gemeente Venray,

eisende partij,

hierna te noemen: ABC,

advocaat: mr. R.H.J.G. Borger,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de notaris,

advocaat: mr. J.D. Kraaikamp.

De zaak in het kort

ABC meent dat de notaris bij (de afwikkeling van) een executieveiling beroepsfouten heeft gemaakt en daarmee onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Volgens ABC heeft de notaris ten onrechte meegewerkt aan die executieveiling, waarbij twee appartementen van ABC zijn verkocht en geleverd aan een veilingkoper. ABC stelt daardoor schade te hebben geleden en vordert een schadevergoeding. De rechtbank wijst deze vordering af omdat onrechtmatig handelen van de notaris niet komt vast te staan.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 juni 2025,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 1 oktober 2025.

1.2.

Na het sluiten van de mondelinge behandeling heeft de rechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2.De feiten

2.1.

ABC (tot 1 juni 2011 genaamd: [voormalige naam architektenbureau] B.V.) is een architectenbureau en houdt zich bezig met projectontwikkeling. ABC was eigenaar van divers onroerend goed, waaronder een tweetal appartementen aan [adres] te Horst (hierna: de twee appartementen). De heer [de directeur] (hierna: [de directeur] ) is directeur-grootaandeelhouder van ABC.

2.2.

[de directeur] was daarnaast ook één van de bestuurders van All Technology Investment Group N.V. (hierna: ATI). ATI is een Belgische investeringsmaatschappij. Naast [de directeur] was ook de heer [bestuurder ATI] (hierna: [bestuurder ATI] ) bestuurder van ATI. [bestuurder ATI] hield 61 van de 62 aandelen in ATI.

2.3.

Vanuit ATI ontstond het plan om racesimulatoren te gaan ontwikkelen. [de directeur] wenste daarin te investeren via ABC, in ruil voor aandelen in ATI. Hiertoe zijn op 11 juli 2008 twee overeenkomsten gesloten (hierna samen: de investeringsovereenkomst):
- de ‘
verpandingsakte’ van 11 juli 2008 waarin ABC zich jegens ATI heeft verbonden om op verzoek van ATI in termijnen een totaalbedrag van maximaal € 3.000.000,00 te investeren. Daarbij is bepaald dat ABC een aantal onroerende zaken (waaronder de twee appartementen) aan ATI ‘verpandt’ tot zekerheid van de toegezegde lening/investering;
- de ‘
koopoptie van aandelen ATI (aanvullende voorwaarden bij de verpandingsakte van 11 juli 2008’ waarin [bestuurder ATI] in privé aan ABC het recht geeft om in totaal 30 aandelen van [bestuurder ATI] in ATI over te nemen voor € 1,00 zodra ABC de totale som van € 3.000.000,00 aan ATI als geldlener ter beschikking heeft gesteld.

2.4.

Begin 2009 is ABC in een procedure verwikkeld geraakt met het echtpaar
[betrokkenen] (hierna: [betrokkenen] ). Kort gezegd had [betrokkenen] zijn boerderij op 20 mei 2008 aan ABC verkocht met een beoogde leverdatum 31 december 2008 en heeft ABC die boerderij niet afgenomen.

2.5.

Bij notariële akte van 17 mei 2010 heeft ABC het pandrecht van ATI op alle onroerende zaken (zoals genoemd in de pandakte van 11 juli 2008) versterkt met een recht van eerste hypotheek tot een bedrag van € 2.500.000,00 (exclusief rente en kosten van € 875.000,00).

2.6.

Lopende de procedure tegen ABC heeft [betrokkenen] conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaken van ABC waarop het hypotheekrecht van ATI rustte. Bij vonnis van 15 december 2010 heeft de rechtbank Roermond geoordeeld dat ABC de boerderij van [betrokkenen] alsnog moest afnemen op straffe van het verbeuren van een dwangsom van maximaal € 1.500.000,00. ABC heeft de boerderij niet afgenomen.

2.7.

Bij notariële akte van 9 mei 2011 heeft ABC aan ATI ook op een aantal andere onroerende zaken het recht van hypotheek verleend tot een bedrag van € 200.000,00 (exclusief rente en kosten van € 80.000,00).

2.8.

Het conservatoire beslag van [betrokkenen] op de onroerende zaken van ABC is op 18 mei 2011 omgezet in een executoriaal beslag. Hiervan heeft [betrokkenen] ATI als hypotheekhouder op de hoogte gesteld.

2.9.

Vanaf 2011 was ook ATI tegen ABC gaan procederen. Bij vonnis van 23 mei 2011 van de rechtbank in Tongeren (België) is ABC bij verstek veroordeeld tot betaling van € 2.054.236,94 aan ATI vanwege het niet nakomen van haar contractuele verplichtingen uit hoofde van de investeringsovereenkomst van 11 juli 2008.

2.10.

ATI heeft omstreeks augustus 2011 de notaris opdracht gegeven een executieveiling voor te bereiden om het aan ATI verhypothekeerde onroerend goed van ABC openbaar te verkopen. Daarbij heeft de notaris beschikking gekregen over de hypotheekakte van 17 mei 2010 en het vonnis van 23 mei 2011 de rechtbank in Tongeren.

2.11.

In een e-mail aan ATI van 24 augustus 2011 en een e-mail aan de notaris van 31 augustus 2011 schrijft ABC dat het ‘
onmogelijk[is]
op korte termijn aan onze verplichtingen te kunnen voldoen. Zakelijk gezien weten wij dat een executie boven ons hoofd hangt’
.

2.12.

Bij exploot van 7 september 2011 heeft ATI de executie van [betrokkenen] overgenomen (op grond van artikel 509 Rv Pro juncto artikel 544 Rv Pro) en is de notaris aangewezen om een executieveiling te houden op 11 oktober 2011.

2.13.

Voorafgaand aan de executieveiling hebben ABC en ATI op 8 oktober 2011 (buiten medeweten van de notaris) de schriftelijke afspraak gemaakt dat ATI (hypotheekhouder) zelf zou bieden (‘mijnen’) op het onroerend goed van ABC tegen tussen ABC en ATI afgesproken prijzen met een totaalbedrag van € 1.860.000,00. Voor de twee appartementen zijn ABC en ATI overeengekomen dat ATI zal ‘mijnen’ op minimaal € 300.000,00.

2.14.

Op 11 oktober 2011 heeft de executieveiling plaatsgevonden. Een groot deel van de onroerende zaken waarop ATI op 17 mei 2010 het recht van hypotheek had verkregen en waarop [betrokkenen] op 8 december 2010 beslag had laten leggen, als ook de onroerende zaken waarop ATI op 9 mei 2011 het recht van hypotheek had verkregen, zijn in het openbaar verkocht. ATI heeft niet zelf op de onroerende zaken geboden.

2.15.

Op 12 oktober 2011 heeft ATI de onroerende zaken waarop is geboden aan acht verschillende veilingkopers gegund tegen een totale verkoopprijs van € 1.241.000,00. De twee appartementen zijn door ATI aan een veilingkoper gegund voor € 150.000,00.

2.16.

Diezelfde dag is [bestuurder ATI] geëmigreerd naar [land] .

2.17.

Op 13 oktober 2011 heeft ABC aan de notaris meegedeeld dat de veiling naar haar mening niet rechtsgeldig is geweest, dat zij door ATI is opgelicht en dat zij de hoogte van de vordering van ATI betwist. Daarop heeft de notaris een tweede veiling die gepland stond, aangehouden.

2.18.

Op 14 oktober 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [de directeur] en de notaris. Daarin heeft [de directeur] toegelicht wat de (nadere) afspraken waren tussen ABC en ATI en dat ABC de door haar te ontvangen koopsom zou gebruiken om aan haar resterende investeringsverplichting richting ATI te voldoen. De notaris heeft in dat gesprek meegedeeld dat hij gelet op de ontstane commotie de werkzaamheden met betrekking tot een tweede geplande executieveiling vooralsnog zou stilleggen en een oordeel van de rechter zou vragen over de wijze van verdeling van de veilingopbrengst.

2.19.

Op 18 oktober 2011 heeft de notaris een nota van afrekening gestuurd aan de veilingkoper van de twee appartementen.

2.20.

Op 19 oktober 2011 heeft de veilingkoper de koopsom aan de notaris overgemaakt en zijn de twee appartementen door de notaris aan de koper geleverd.

2.21.

Op 26 oktober 2011 hebben ABC en [de directeur] ten laste van ATI op de overige onroerende zaken en de waarborgsommen derdenbeslag gelegd onder de kopers en de notaris zodat deze onroerende zaken niet zijn geleverd.

2.22.

In een brief van 30 oktober 2011 stelt ABC de notaris aansprakelijk en wordt de notaris gesommeerd de executie te staken vanwege een non-existente hypotheek en een titelgebrek. ABC heeft deze aansprakelijkstelling herhaald bij brieven van 12 oktober 2015, 25 oktober 2017 en 24 maart 2022.

2.23.

Op 2 november 2011 heeft de notaris de voorzieningenrechter van de rechtbank Roermond verzocht om goedkeuring van de executoriale verkoop. Dit omdat er volgens de notaris ‘
ernstige redenen waren om te vermoeden dat de opgave van de vordering van de eerste hypotheekhouder[ATI, toevoeging rechtbank]
onjuist is’ en ‘
in het traject van de (voorbereiding van de) executieveiling door mij[de notaris, toevoeging rechtbank]
signalen[zijn, toevoeging rechtbank]
opgevangen van (onder andere beslaglegger [betrokkenen] ) dat ATI en ABC onder één hoedje zouden spelen en deze veiling mogelijk opgezet zou zijn om de registergoederen vrij van hypotheken onder te kunnen brengen in een andere rechtspersoon. Door ATI (of een verbonden persoon) zou dan meegeboden worden op de veiling en aan deze koper zou dan worden gegund. Hiermee heb ik de hypotheekhouder vóór de veiling geconfronteerd doch deze heeft dit ten stelligste van de hand gewezen.’.
Bij beslissing van 13 december 2011 heeft de rechtbank Roermond het verzoek om goedkeuring afgewezen.

2.24.

Vervolgens zijn nog diverse procedures (in hoger beroep en cassatie) gevoerd tussen ABC en [betrokkenen] over schadevergoeding en tussen ABC en ATI over de geldigheid van de overeenkomst van 11 juli 2008, de gevestigde hypotheken en de executieveiling. Dit laatste heeft geresulteerd in een arrest van de Hoge Raad van 15 juli 2022 waarbij een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020 is bekrachtigd.^[1]Daarbij is onder andere de investeringsovereenkomst van 11 juli 2008 tussen ABC en ATI vernietigd als ook de hypotheekakte van 17 mei 2010 wegens een ongeldige titel. Ook is geoordeeld dat ATI bij de openbare verkoop onrechtmatig heeft gehandeld.

2.25.

Daarnaast hebben [de directeur] en ABC de notaris tuchtrechtelijk aansprakelijk gesteld vanwege zijn handelen omtrent de executieveiling. Dit heeft geresulteerd in een beslissing van de Kamer voor het Notariaat van de ressort Den Haag en twee beslissingen van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam^[2]. De klachten van [de directeur] en ABC zijn, voor zover zij hierin ontvankelijk waren, ongegrond verklaard.

2.26.

Partijen zijn niet tot een regeling gekomen.

3. Het geschil

3.1.

ABC vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de notaris veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding aan haar van € 246.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

ABC legt aan die vordering ten grondslag dat de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Op grond van artikel 17 en Pro 21 lid 2 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) had de notaris volgens ABC geen medewerking mogen verlenen aan de executieveiling, in de eerste plaats omdat een executeerbare titel ontbrak. Volgens ABC komt aan de hypotheekakte geen executoriale kracht toe nu de vordering hierin onvoldoende concreet is omschreven en hierin ook niet is vermeld dat de vordering opeisbaar wordt ingeval van executoriaal beslag op de verhypothekeerde zaak door een derde. In de tweede plaats stelt ABC dat de notaris gelet op zijn kennis dat de executie niet in de haak was, niet had mogen meewerken aan de levering van de twee appartementen. Diverse omstandigheden, in het bijzonder de investeringsovereenkomst tussen ABC en ATI en de afspraak om ATI op de appartementen te (laten) bieden op de veiling, hadden volgens ABC voor de notaris aanleiding moeten zijn om te twijfelen aan de transactie. Daarnaast heeft de notaris ABC ten onrechte niet geïnformeerd dat hij de koopsom van de veilingkoper had ontvangen, dat de levering van de twee appartementen zou doorgaan en dat ABC actie moest ondernemen om die levering te voorkomen. Volgens ABC had de notaris nader onderzoek moeten doen naar de situatie, de veilingvoorwaarden boden die gelegenheid ook, maar heeft hij desondanks de levering doorgezet. ABC stelt dat haar schade bestaat uit het verschil tussen de WOZ-waarde van de appartementen (2 x € 198.000,00) en de opbrengst op de executieveiling (in totaal € 150.000,00), derhalve € 246.000,00.

3.3.

De notaris betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld en, voor zover hij wel een norm zou hebben overtreden, betwist de notaris dat deze norm strekt ter bescherming van de schade die ABC stelt te hebben geleden (artikel 6:163 BW Pro). Ook betwist de notaris het causaal verband tussen de geschonden norm en de schade en maakt hij bezwaar tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. Daarnaast stelt de notaris dat ABC haar rechten heeft verwerkt door mee te werken aan de veiling, daarover zelfs met ATI afspraken te maken en pas dertien jaar daarna te klagen dat de levering niet had mogen plaatsvinden. De notaris voert verder als verweer dat ABC eigen schuld heeft aan het ontstaan van de schade door haar schuldeisers niet te voldoen, de vordering voorafgaand aan de veiling jegens de notaris te erkennen en de levering van de appartementen niet te voorkomen door tijdige beslaglegging. De notaris concludeert dan ook tot niet-ontvankelijkheid van ABC, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van ABC, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van ABC in de (na)kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag of de notaris in strijd met zijn wettelijke plichten uit hoofde van de Wna heeft gehandeld.

Juridisch kader

4.2.

Artikel 17 lid 1 Wna Pro bepaalt dat de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uitoefent en op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid de belangen behartigt van
allebij de rechtshandeling betrokken partijen. Verder rust op grond van artikel 21 Wna Pro (eerste lid) op een notaris een ministerieplicht om zijn medewerking aan de gevraagde rechtshandeling, in dit geval de door de hypotheekhouder (ATI) gevraagde executieveiling, te verlenen tenzij (tweede lid) naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Daarbij wordt van hem geen diepgaand feitenonderzoek verlangd; hij dient zijn onderzoek te verrichten op basis van informatie die hem door partijen wordt verschaft of hem anderszins ter beschikking staat.^[3]

4.3.

ABC verwijt de notaris dat hij onvoldoende rekening heeft gehouden met haar belangen en ten onrechte (i) ministerie heeft verleend aan de executieveiling terwijl een executoriale titel ontbrak en (ii) ministerie heeft verleend aan de afwikkeling van de executieveiling (levering van de twee appartementen) terwijl de notaris op dat moment (via ABC) wist dat ATI de met ABC gemaakte afspraken niet was nagekomen en niet betrouwbaar was.

Verwijt (i) executoriale titel ontbrak

4.4.

ABC stelt^[4]dat op basis van de hypotheekakte van 17 mei 2010 niet (paraat) kon worden geëxecuteerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft ABC dit nader onderbouwd. Zij stelt dat de hypotheekakte geen executoriale titel oplevert als bedoeld in artikel 430 Rv Pro omdat de hypotheekakte geen rechtsverhouding tussen ABC en ATI beschrijft^[5].

4.5.

Volgens de notaris^[6]gaat het om een zogenaamde ‘bankhypotheek’ die aan de wettelijke vereisten als bedoeld in artikel 3:231 BW Pro en artikel 3:260 BW Pro voldoet en grond oplevert voor parate executie. Bovendien erkende ABC tegenover de notaris een bedrag aan ATI verschuldigd te zijn, zoals ook blijkt uit de verpandingsakte en het vonnis van de rechtbank Tongeren (België), zodat de notaris ervan uit mocht gaan dat er een executoriale titel bestond.

4.6.

Beantwoording van de vraag of de hypotheekakte van 17 mei 2010 een executoriale titel oplevert, kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. ATI heeft immers als hypotheekhouder gebruik gemaakt van haar recht van parate executie als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 BW Pro. Dit houdt in dat een hypotheekhouder
zonderexecutoriale titel kan overgaan tot verkoop van het verhypothekeerde goed als een schuldenaar in verzuim is. De vraag is of de notaris er in 2011 van uit mocht gaan dat dit het geval was.

4.7.

De rechtbank overweegt als volgt. In 2008 hebben ABC en ATI een investerings-overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is vastgelegd in de verpandingsakte en de aanvulling daarop van 11 juli 2008. De afspraak was dat ABC maximaal € 3.000.000,00 zou investeren in ATI en op het moment dat ABC aan haar betalingsverplichting had voldaan, kon zij in ruil daarvoor haar recht uitoefenen om van [bestuurder ATI] aandelen in ATI te kopen zodat zij zeggenschap in ATI kreeg. Hoewel deze investeringsovereenkomst op dezelfde dag kennelijk is ontbonden, stelt ABC zelf dat de tussen partijen gemaakte investerings-afspraken met de hypotheekakte van 17 mei 2010 zijn hernieuwd. Uit hoofde van die investeringsovereenkomst rustte op ABC dus een verplichting om € 3.000.000,00 te investeren bij ATI. De notaris kon er in 2011 van uitgaan dat ABC met deze investeringsverplichting in verzuim was. Zo heeft ABC in haar e-mail van 31 augustus 2011 aan de notaris geschreven dat het voor haar onmogelijk was om op korte termijn aan haar verplichtingen jegens ATI te kunnen voldoen en dat zij wist dat haar een executie boven het hoofd hing (zie rov. 2.11.). Daarnaast stelt ABC zelf dat zij al een bedrag van € 1.300.000,00 aan ATI had voldaan en dat zij met ATI was overeengekomen dat ATI op de veiling zou bieden en ‘mijnen’ op circa € 1.800.000,00, met welk bedrag ABC het resterende investeringsbedrag aan ATI kon voldoen. ABC heeft niet weersproken dat ATI uit hoofde van de gemaakte afspraken zoals vastgelegd in de verpandingsakte van 11 juli 2008 in 2011 een vordering op haar had en dat zij in verzuim was.

4.8.

Daaraan doet niet af dat ABC de hoogte van die vordering na de executieveiling is gaan betwisten. Voorafgaand aan de executieveiling wist de notaris immers niet beter dan dat ABC niet aan haar betalingsverplichting uit hoofde van de investeringsovereenkomst had voldaan en in verzuim verkeerde met betaling van de hoofdsom tot zekerheid waarvan de hypotheek strekte, mede gelet op het vonnis van het Belgisch gerecht in Tongeren waar de notaris op dat moment kennelijk over beschikte. Omdat ABC in verzuim was, kon ATI als hypotheekhouder
zonderexecutoriale titel overgaan tot verkoop van het verhypothekeerde. De hypotheekakte bevatte op dat moment dus een geldige titel voor het uitwinnen van de hypotheek. Daarom is niet relevant of het vonnis van het Belgisch gerecht in Tongeren van een exequator was voorzien en evenmin of in de hypotheekakte is opgenomen dat de vordering opeisbaar wordt ingeval van executoriaal beslag door een derde. En ATI kon - anders dan ABC betoogt^[7]- in 2011 de executie van [betrokkenen] rechtsgeldig overnemen op grond van artikel 509 Rv Pro reeds omdat ATI uit hoofde van haar hypotheekrecht vanwege het verzuim van ABC in 2011 bevoegd was tot executoriale verkoop. De omstandigheid dat het hof ’s-Hertogenbosch in een arrest van 1 december 2020 uiteindelijk heeft geoordeeld dat de hypotheekakte wegens een ongeldige titel nooit is gevestigd, maakt evenmin dat de notaris in 2011 op basis van die hypotheekakte medewerking aan de executieveiling had moeten weigeren. Zoals ABC zelf terecht opmerkt^[8]had de notaris van dergelijk latere informatie ten tijde van de veiling geen weet.

4.9.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen had de notaris voorafgaand aan en ten tijde van de executieveiling in 2011 niet de redelijke overtuiging of het vermoeden kunnen hebben dat het verlenen van ministerie aan de executieveiling op basis van de hypotheekakte van 17 mei 2010 zou leiden tot strijd met het recht of de openbare orde. Onrechtmatig handelen van de notaris bij het verlenen van ministerie aan de executieveiling op basis van de hypotheekakte van 17 mei 2010 komt dus niet vast te staan. Vervolgens is de vraag of de notaris bij de afwikkeling van de executieveiling onrechtmatig heeft gehandeld.

Verwijt (ii) veiling afgewikkeld ondanks wetenschap dat ATI afspraken niet nakwam

4.10.

ABC betoogt^[9]dat de notaris, gegeven zijn kennis vóór de veiling en de nadere kennis die hij tussen de veiling en de levering verkreeg, het vermoeden moet hebben gehad dat de executie niet in de haak was zodat hij geen ministerie had mogen verlenen aan de afwikkeling van de executieveiling. De notaris had de twee appartementen niet aan de veilingkoper mogen leveren. ABC stelt in dat kader dat de notaris vóór de veiling wist van de investeringsovereenkomst en de door ABC te verwerven aandelen, alsmede van het gerucht dat ATI en ABC een overeenkomst hadden gesloten op basis waarvan ATI de te veilen onroerende zaken zelf zou kopen. Ná de veiling kreeg de notaris die (nadere) overeenkomst tussen ABC en ATI onder ogen en wist hij wat de bedoeling was tussen partijen, namelijk dat ABC met het door ATI aan haar te betalen totaalbedrag aan haar investeringsverplichting kon voldoen. Ook wist de notaris toen dat ATI ondanks die nadere afspraak niet zelf op het onroerend goed had geboden en dat het door het gunnen van de onroerende goederen voor veel lagere bedragen aan derden, voor ABC niet meer mogelijk was aan haar investeringsverplichting te voldoen. Bovendien wist de notaris dat [bestuurder ATI] direct na de gunning naar [land] was vertrokken en voor ABC niet meer bereikbaar was terwijl de notaris kennelijk ook wist dat [bestuurder ATI] niet goed bekend stond. Verder heeft ABC vóór de levering van de twee appartementen aan de notaris laten weten geen sleutels af te geven voordat de rechter zou hebben beslist. Op basis hiervan had de notaris moeten wachten met de levering van de twee appartementen.

4.11.

Volgens de notaris is zijn onderzoeksplicht bij een executieveiling beperkt^[10]. De notaris heeft het bestaan van de vordering van ATI op ABC getoetst. Mede gelet op de veilingvoorwaarden kon de notaris de overdracht van de twee appartementen na de gunning en betaling van de koopprijs niet tegenhouden.^[11]De notaris refereert daarbij aan de oordelen van de tuchtrechter(s).

4.12.

De rechtbank overweegt als volgt. Zoals hiervoor bij verwijt (i) is overwogen, wist de notaris voorafgaand aan de levering niet beter dan dat ABC niet aan haar investerings-verplichtingen jegens ATI had voldaan en in verzuim was met nakoming daarvan. De enkele omstandigheid dat ABC met ATI bovenomschreven investeringsovereenkomst had gesloten, maakt niet dat de notaris in oktober 2011 had moeten twijfelen aan de rechtmatigheid van de executieveiling. Dit geldt ook voor de intentie van ABC om met de veilingopbrengst aan haar investeringsverplichting te voldoen. Dit vormde immers juist mede aanleiding voor de executieverkoop. ABC wist bovendien dat zij een investering aanging ‘met risicodragend kapitaal’, dat het verhypothekeren van onroerend goed zou kunnen leiden tot executoriale verkoop indien zij niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en voorts dat een executoriale verkoop mogelijk niet genoeg zou kunnen opbrengen om aan haar investeringsverplichting te kunnen voldoen. Dit is een risico dat ABC met de investeringsovereenkomst en de latere hypotheekakte is aangegaan dat zij niet zonder meer op de notaris kan afwentelen.

4.13.

Tussen partijen is niet in geschil dat de notaris eerst ná de executieveiling op de hoogte kwam van de nadere afspraak tussen ABC en ATI van 8 oktober 2011. Weliswaar was de notaris over een mogelijke overeenkomst tussen ABC en ATI op voorhand door [betrokkenen] geïnformeerd, maar toen de notaris hierover navraag deed bij [bestuurder ATI] , ontkende deze een dergelijke afspraak. Omdat op het moment van de veiling ook niemand namens ATI bood op de onroerende zaken, bestond er voor de notaris naar het oordeel van de rechtbank op dat moment geen aanleiding om te denken dat er iets niet in de haak was. Gesteld noch gebleken is dat hij nader onderzoek had moeten doen naar de achterliggende motieven voor de veiling. Bovendien, als (een rechtspersoon namens) ATI op de veiling zou hebben geboden op de panden, had de notaris het veilingresultaat moeten voorleggen aan de rechter, zo heeft de notaris tijdens de mondelinge behandeling verklaard. Als het de bedoeling was geweest dat ABC de twee appartementen aan ATI zou verkopen ter voldoening van haar investeringsverplichtingen jegens ATI, was een executieveiling daarnaast niet nodig geweest. Doordat de executieveiling toch werd gehouden, waar ABC in eerste instantie ook aan heeft meegewerkt, was er voor de notaris geen reden om te twijfelen aan het veilingresultaat. Ook overigens was de veiling, zoals de notaris onweersproken heeft verklaard, formeel juist verlopen. Eerst na de veiling ontstond bij de notaris het vermoeden dat de veiling werd gebruikt om het beslag te zuiveren dat door [betrokkenen] op het onroerend goed was gelegd om zo [betrokkenen] buiten spel te zetten. ABC heeft hier tijdens de mondelinge behandeling geen verklaring voor gegeven.

4.14.

Na de executieveiling was de notaris gehouden het verkochte aan de veilingkopers te leveren. Zoals ook door de tuchtrechter(s) is overwogen, zijn de koopovereenkomsten immers tot stand gekomen door de gunning (artikel 8 lid 1 van Pro de toepasselijke Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2006). Dit was op 12 oktober 2011, derhalve één dag voordat ABC zich bij de notaris beklaagde over het volgens haar door ATI gepleegde bedrog. Naast de belangen van ABC had de notaris in dit geval ook rekening te houden met de belangen van de veilingkopers. ABC heeft niet weersproken dat de veilingkoper van de twee appartementen direct na gunning aan de notaris te kennen heeft gegeven te willen afnemen. De omstandigheid dat de veilingkoper op grond van voormelde algemene voorwaarden tot zes weken na de gunning de tijd had om de koopprijs te betalen, zoals ABC betoogt, maakt niet dat de notaris de mogelijkheid had om de tot stand gekomen koop ongedaan te maken. De notaris was vanwege de tot stand gekomen koopovereenkomst gehouden mee te gaan in de door de veilingkoper gevraagde financiële afwikkeling. Dit wordt niet anders doordat de veilingkoper later aan ABC zou hebben verklaard dat zij bij wetenschap van mogelijke problemen bij de executieveiling destijds zou hebben gewacht met afnemen. Zoals de notaris tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard^[12]verzocht de veilingkoper direct na de gunning om de nota van afrekening. Deze nota heeft de notaris op 18 oktober 2011 verstrekt, waarmee hij overigens anders dan ABC stelt niet de koopsom bij de veilingkoper in rekening bracht. De veilingkoper heeft de koopsom op 19 oktober 2011 overgemaakt op de rekening van de notaris. Na ontvangst van de koopsom was de notaris op grond van artikel 17 lid 1 en Pro 2 van voormelde veilingvoorwaarden gehouden de twee appartementen te leveren. De omstandigheid dat het overige onroerend goed niet is geleverd, zoals door ABC is aangevoerd, is het gevolg van het door ABC gelegde derdenbeslag op 26 oktober 2011 (zie rov. 2.21.). Overigens ontstond pas bij dat derdenbeslag bij de notaris gerede twijfel over de grondslag van de executieveiling omdat door ABC een ontbindingsverklaring van de overeenkomst van 11 juli 2008 aan het verlof was gehecht.^[13]

4.15.

Kortom, ook al was de notaris op het moment van leveren van de twee appartementen op de hoogte van de vermoedens van ABC dat ATI haar had bedrogen, had de notaris gelet op de veilingvoorwaarden en de belangen van de veilingkoper op dat moment geen ruimte om af te zien van zijn ministerieplicht en anders te handelen dan hij heeft gedaan. De rechtbank ziet zonder nadere toelichting van ABC, die ontbreekt, niet in waarom het belang van ABC op dat moment zwaarder had moeten wegen dan het belang van de veilingkoper die de twee appartementen rechtsgeldig had gekocht.

4.16.

Voor zover ABC betoogt dat de notaris haar ten onrechte niet heeft geïnformeerd dat de levering van de appartementen zou doorgaan en dat het aan ABC was om actie te ondernemen om die levering te voorkomen, geldt dat de notaris ABC wel degelijk heeft geïnformeerd. In de brief van 17 oktober 2011 schrijft de notaris aan ABC dat de afwikkeling van de (eerste) veiling van 11 oktober 2011 gewoon doorgang vindt omdat daaraan naar de mening van de notaris geen juridische gebreken kleven. Ook wijst de notaris er in die brief op dat verdere correspondentie via de advocaten van ieder van partijen moet lopen.

Conclusie

4.17.

Gelet op deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de notaris op het moment van levering van de twee appartementen in 2011 niet kon vermoeden dat zijn medewerking verlangd werd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hadden. De notaris had geen gegronde redenen voor weigering van zijn ministerie aan de levering van de twee appartementen. Ook alle omstandigheden in samenhang bezien^[14]maken niet dat de notaris bij de afwikkeling van de executieveiling en de levering van de twee appartementen onrechtmatig heeft gehandeld. Reeds omdat onrechtmatig handelen van de notaris niet komt vast te staan, worden de vorderingen van ABC afgewezen.

4.18.

ABC wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de notaris worden begroot op:

- griffierecht

€

2.626,00

- salaris advocaat

€

5.770,00

(2 punten × € 2.885,00 tarief VI)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.585,00

4.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van ABC af,

5.2.

veroordeelt ABC in de proceskosten, aan de zijde van de notaris begroot op € 8.585,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als ABC niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt ABC tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.

871

Afwijzing vordering schadevergoeding wegens vermeende beroepsfouten notaris bij executieveiling