Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 22/5978
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser], uit [plaats 1], eiser
(gemachtigde: mr. I.M.C. van Leeuwen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rozendaal
(gemachtigde: mr. R.H.M.M. Berendsen).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over toekenning van een tegemoetkoming in de geleden planschade. Eiser is het niet eens met de hoogte van de aan hem toegekende vergoeding.
1.1.
De rechtbank komt in deze tussenuitspraak tot het oordeel dat het besluit waarin het college een tegemoetkoming van geleden planschade heeft vastgesteld, een motiveringsgebrek kent met betrekking tot de taxatie. Omdat de rechtbank zoveel mogelijk definitief moet beslissen over een geschil, doet de rechtbank een tussenuitspraak. Met deze tussenuitspraak krijgt het college de kans om het motiveringsgebrek te herstellen. De rechtbank licht dat hierna toe en gaat daarbij in op de beroepsgronden van eiser.
1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 4. Daarbij gaat de rechtbank in op de planvergelijking, de waardering van de schadefactoren, de taxatie van de woning, het normaal maatschappelijk risico en nog enkele procedurele aandachtspunten. Aan het eind staan de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Het college heeft in het besluit van 4 oktober 2022 een tegemoetkoming in planschade aan eiser toegekend.
2.1.
Eiser is het met het besluit niet eens en heeft op 15 november 2022 een bezwaarschrift ingediend. Het college heeft op 14 december 2022 aan de rechtbank laten weten dat het instemt met het verzoek van eiser om, gelet op de overeenkomsten die deze zaak heeft met eerder behandelde bezwaren, rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter in te stellen. [1] De rechtbank stemt in met het rechtstreeks beroep en het gelijktijdig behandelen daarvan met het al aanhangige beroep van andere omwonenden die het niet eens zijn met de planschadebesluiten van het college naar aanleiding van dezelfde bestemmingsplanwijziging. [2]
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van het college en de door het college ingeschakelde deskundige T.A.P. Langhout. Ook was [persoon A] namens Kendes Rentmeesters, de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase, bij de zitting aanwezig.
2.3.
Met een proces-verbaal van schorsing van het onderzoek (verzonden op 7 juli 2025), heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om een aantal stukken die in het dossier ontbraken alsnog in te dienen en zijn standpunt kenbaar te maken over het door eiser op zitting ingediende stuk ‘Stappenplan nieuwe Dorpsschool’, de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 januari 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:251) en het door eiser overgelegde proceskostenformulier.
2.4.
Het college heeft hierop op 15 augustus 2025 een schriftelijke reactie gestuurd en daarbij overgelegd de taxaties van 13 juni 2022 aangeleverd door Kendes Rentmeesters, de reactie van Langhout van 17 juni 2022 op deze taxaties, de reactie van Kendes Rentmeesters van 1 juli 2022 op de reactie van Langhout en het Stappenplan Dorpsschool Rozendaal van 10 juni 2014 inclusief bijbehorend raadsvoorstel en raadsbesluit.
2.5.
Op 25 september 2025 heeft eiser op de schriftelijke reactie van het college gereageerd.
2.6.
Na ontvangst van de stukken en de reactie van het college heeft de rechtbank partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiser heeft hierop gereageerd, het college niet. Omdat partijen niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek op 4 november 2025 gesloten en de zaak niet nogmaals behandeld op een zitting. [3]
Waar gaat deze zaak over?
3. Eiser was eigenaar van het perceel [locatie 1] [huisnummer] in [plaats 2]. [4] Eiser heeft op 4 oktober 2022 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade als gevolg van de inwerkingtreding op 24 april 2017 (hierna: de peildatum) van het op 31 januari 2017 vastgestelde bestemmingsplan “Dorpsschool Rozendaal” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Met het nieuwe bestemmingsplan is de realisering van een nieuw schoolcomplex planologisch mogelijk gemaakt. De woning van eiser is gelegen naast (ten westen) of tegenover de planlocatie ‘[locatie 2]’ waar dit nieuwe schoolgebouw mogelijk is gemaakt. Voor deze locatie en het perceel van eiser gold direct voorafgaand aan de peildatum 24 april 2017 het bestemmingsplan “Kom 2008”. Eiser geeft aan dat met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zijn woning in waarde is gedaald. Om die reden heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in geleden planschade.
3.1.
Het college heeft een planschadebeoordeling door Langhout laten uitvoeren. Daarvoor heeft Langhout een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan, waarin de planlocatie waarop het schoolgebouw nu mogelijk is gemaakt bestemd was als “Agrarisch gebied met landschappelijke waarden” en het nieuwe bestemmingsplan waarin een deel van de gronden als “Maatschappelijk” en een deel als “Groen” is bestemd. Daarbij is zowel ingegaan op de bebouwingsmogelijkheden als de gebruiksmogelijkheden en op de daarbij horende schadefactoren. De resultaten en het advies van Langhout zijn in eerste instantie verwerkt in het conceptadviesrapport van juni 2021. De zienswijze van eiser op dit concept heeft Langhout meegenomen in het definitieve adviesrapport van 25 augustus 2022.
Bebouwingsmogelijkheden
3.1.1.
Voor de beoordeling van de bebouwingsmogelijkheden heeft Langhout in kaart gebracht wat voorheen de mogelijkheden waren op de gronden met de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarden”. Ter plaatse was geen agrarisch bouwvlak aangegeven. De oprichting van onder meer bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen was daarom niet mogelijk. Op deze gronden mochten alleen bij extensieve openluchtrecreatie en bij groenvoorzieningen behorende andere bouwwerken worden gebouwd, zoals bankjes, informatiepanelen en bewegwijzering met een maximale hoogte van 5 meter. Vervolgens heeft Langhout aangegeven wat de bebouwingsmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan zijn. In het nieuwe bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming “Maatschappelijk”. De kortste afstand tussen de woning van eiser en het bouwvlak binnen de bestemming “Maatschappelijk” bedraagt ongeveer 40 meter. Het bouwvlak binnen de nieuwe bestemming is ongeveer 1.350 m2 en mag geheel bebouwd worden. De maximale goot- en bouwhoogte binnen deze bestemming is 8,50 meter. Buiten het bouwvlak zijn onder meer fietsenstallingen mogelijk. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag buiten het bouwvlak in hoofdzaak 3 meter bedragen.
3.1.2.
Voor wat betreft de schadefactor ‘uitzicht’ heeft Langhout toegelicht dat als gevolg van de planologische wijziging het uitzicht alle voor- en nadelen salderend ten nadele van eiser is gewijzigd. De bouwhoogtes zijn frontaal voor de woning van eiser op de hiervoor vermelde afstand toegenomen. Daarnaast ligt het bouwvlak van de bestemming “Maatschappelijk” hoger dan de woning / het perceel van eiser. Als gevolg van de planologische wijziging treedt per saldo qua uitzicht planologisch nadeel op voor eiser, dat Langhout als ‘zwaar’ kwalificeert.
3.1.3.
Voor wat betreft de schadefactor ‘bezonningssituatie/schaduwwerking’ heeft Langhout toegelicht dat, gelet op de situering van de nieuwe bebouwing, de afstand van de bebouwing tot de woning van eiser en de planologische mogelijkheden die het oude bestemmingsplan bood, de bezonningssituatie voor eiser niet of nauwelijks ten nadele is gewijzigd. Als gevolg van de planologische wijziging is volgens Langhout voor eiser dan wat betreft schaduwwerking ook geen planologisch nadeel opgetreden.
Gebruiksmogelijkheden
3.1.4.
Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden heeft Langhout toegelicht dat onder het oude bestemmingsplan eiser kon worden geconfronteerd met enige overlast van agrarische activiteiten in de vorm van geur-, stof- en geluidsoverlast. Daarbij heeft hij gewezen op de ruimtelijke uitstraling van extensieve openluchtrecreatie binnen deze agrarische bestemming. Daarnaast ligt de woning binnen de invloedssfeer van de provinciale weg direct ten oosten van het plangebied. De ruimtelijke uitstraling van de bestemming “Maatschappelijk” in het nieuwe bestemmingsplan is voor een aantal schadefactoren aanzienlijker dan de ruimtelijke uitstraling van de voorafgaande agrarische bestemming. Langhout heeft aangegeven dat, uitgaande van een maximale invulling van de bestemming “Maatschappelijk”, ter plekke een groot schoolgebouw met als bijbehorende functies gymnastieklokalen en kinderopvang kunnen komen. Hij geeft daarbij aan dat dergelijke functies een verkeersaantrekkende werking hebben en dat daarbij ook parkeeroverlast hoort. De bestemming “Maatschappelijk” leidt volgens Langhout tot een relevante verzwaring van het gebruiksregime en is van invloed op het woongenot van eiser. Daarnaast wijst Langhout erop dat binnen de bestemming “Groen” aan de oost- tot zuidoostzijde van het plangebied onder meer ontsluitingen ten behoeve van de bestemming “Maatschappelijk” en parkeren mogelijk worden. Deze bevinden zich echter op grotere afstand. Maar door de aanduiding ‘fietsenstalling’ aan de overzijde van de woning, heeft ook de bestemming “Groen” per saldo geleid tot een verzwaring van het gebruiksregime.
3.1.5.
Als gevolg van de planologische wijziging is de aantasting van de privacy per saldo toegenomen. Dit komt volgens Langhout voornamelijk door de verkeersaantrekkende werking van de wijziging van de functie. Vanwege de vóór de woning gelegen [locatie 1] kon vanuit de bestemming “Verblijfsdoeleinden” en de vorige agrarische bestemming al aantasting van de privacy plaatsvinden. Langhout kwalificeert het planologisch nadeel voor wat betreft de schadefactor ‘privacy’ voor eiser als ‘middelzwaar’.
3.1.6.
Voor wat betreft de schadefactor ‘geluid, geur, stof en overige vormen van overlast’ heeft Langhout toegelicht dat eiser voorheen met enige overlast van de toegestane agrarische functies kon worden geconfronteerd. Onder het nieuwe bestemmingsplan gaat het om overlast inherent aan de bestemmingen “Maatschappelijk” en “Groen”. Vanuit de bestemming “Maatschappelijk” kan overlast worden ondervonden doordat er sprake is van een schoolfunctie. Het gaat dan met name om geluidsoverlast van het schoolplein en lichtoverlast. Langhout kwalificeert het planologisch nadeel voor wat betreft deze schadefactor voor eiser als ‘zwaar’.
3.1.7.
Voor wat betreft de schadefactor “verkeersaantrekkende werking/parkeeroverlast” heeft Langhout toegelicht dat een verslechtering is opgetreden. De planologisch mogelijke ontsluitingen binnen de bestemming “Maatschappelijk” liggen op relatief korte afstand (19 meter) van de woning van eiser. Langhout kwalificeert het planologisch nadeel van deze schadefactor voor eiser als ‘zwaar’.
Conclusie Langhout
3.1.8.
Langhout komt tot de conclusie dat er voor de bebouwingsmogelijkheden sprake is van zwaar planologisch nadeel voor eiser. Voor de gebruiksmogelijkheden is sprake van zwaar planologisch nadeel voor eiser. Omdat er sprake is van langjarig gemeentelijk beleid en de ontwikkeling plaatsvond op een inbreidingslocatie is de drempel voor het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 4 %.
3.2.
De planologische verandering heeft volgens Langhout tot gevolg gehad dat de waarde van de woning op de peildatum is gedaald van € 1.045.000,- naar € 950.000,-.
Uitgaande van een planschade van € 95.000,- en een normaal maatschappelijk risico van 4 % van de vertrekwaarde van de woning, heeft het college aan eiser een tegemoetkoming in de planschade toegekend ter hoogte van € 53.200,-. Daarbij merkt het college op dat hij het definitieve advies van Langhout volledig onderschrijft.
Beoordeling door de rechtbank
Planvergelijking
4. Eiser betoogt dat Langhout onterecht het ‘gebruik van het schoolplein als speeltuin’ niet als schadeveroorzakende factor heeft meegewogen. Daartoe voert eiser aan dat met het oorspronkelijke bestemmingsplan al is beoogd dat het schoolplein mag worden gebruikt als openbare speelvoorziening, omdat er geen beperkingen zijn gesteld aan het gebruik. Door dat niet te erkennen, en enkel uit te gaan van een aan de school gekoppeld gebruik van het speelplein, is de schadefactor als te laag beoordeeld. Ter onderbouwing wijst eiser op de toelichting op het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Dorpsschool Rozendaal’ (vastgesteld op 22 februari 2022). In de schriftelijke reactie van 25 september 2025 (zie onder 2.5) heeft eiser nog betoogd dat deze onjuistheid van de planvergelijking vaststaat omdat het college niet heeft gereageerd op eisers betoog over het gebruik van het schoolplein als speeltuin.
4.1.
Het college heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat in het nieuwe bestemmingsplan niet is uitgegaan van een schoolplein dat als openbare speelvoorziening dienst zal doen. Met de partiële herziening van het nieuwe bestemmingsplan is niet het herstellen van een fout maar de gewenste uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van het schoolplein beoogd. Volgens het college heeft het herziene bestemmingsplan dan ook geen onderdeel kunnen uitmaken van de planvergelijking.
4.2.
Wat bij de rechtbank voorligt is het beroep tegen de toegekende tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan ‘Dorpsschool Rozendaal’, dat op 24 april 2017 in werking is getreden. In dat kader heeft Langhout in het adviesrapport het volgende opgenomen:
“Het gebruik van het schoolplein en de bijbehorende voorzieningen beperkt zich tot een gebruik ten behoeve van de school c.a. Het betreft derhalve geen openbare speelvoorziening. Voor zover zij worden gebruikt als openbare speelvoorziening of hangplek wordt dit gebruik niet gedekt door het schadeveroorzakende bestemmingsplan en blijft dit gebruik buiten beschouwing.”
4.3.
De vraag die voorligt is of Langhout het gebruik van het schoolplein als openbare speelvoorziening buiten beschouwing heeft kunnen laten. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend.
4.4.
De peildatum voor de vaststelling van de planschade is 24 april 2017. Toen was het bestemmingsplan ‘Dorpsschool Rozendaal’ van toepassing. Artikel 4.1 van de planregels van het nieuwe bestemmingsplan luidt – voor zover relevant – als volgt:
“De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
-
maatschappelijke voorzieningen in de vorm van:
maatschappelijke voorzieningen in de vorm van:
1.
een school met bijbehorende gymvoorzieningen;
een school met bijbehorende gymvoorzieningen;
2.
een peuterspeelzaal;
een peuterspeelzaal;
3.
kinderopvang;
kinderopvang;
-
bij de bestemming behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, groenvoorzieningen, geluidschermen, speelvoorzieningen en water;
bij de bestemming behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, groenvoorzieningen, geluidschermen, speelvoorzieningen en water;
met dien verstande dat: […]
d.
een schoolplein en speelvoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - schoolplein' zijn toegestaan; […]”
een schoolplein en speelvoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - schoolplein' zijn toegestaan; […]”
Uit dit artikel volgt dat een school is toegestaan (sub a), met de bij deze school behorende speelvoorzieningen (sub b). Verder is met de aanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – schoolplein’ (sub d) expliciet een schoolplein bestemd en geen openbare speelvoorziening. De rechtbank concludeert daarom dat op grond van de planregels van dit bestemmingsplan een openbaar speelterrein (buiten schooltijden) niet was toegestaan.
4.5.
Gelet op het voorgaande heeft Langhout de schadefactor speelplein kunnen beoordelen als een voorziening die planologisch (uitsluitend) ten behoeve van de school wordt gebruikt. Eisers betoog dat de onjuistheid van de planvergelijking vaststaat omdat het college daarop niet heeft gereageerd maakt het voorgaande niet anders, omdat het college op de zitting wel degelijk een standpunt heeft ingenomen. Het betoog van eiser slaagt niet.
Waardering van de schadefactoren
5. Eiser betoogt dat verschillende schadeveroorzakende factoren door Langhout als te licht zijn bevonden. In reactie op de conceptadviezen heeft eiser dit al voor verschillende factoren benoemd maar het heeft niet tot een andere conclusie in het definitieve advies geleid. De toelichting van Langhout daarbij is volgens eiser onvoldoende, omdat niet wordt ingegaan op de beoordelingsverschillen. Op zitting heeft eiser toegelicht dat het hem vooral gaat om de schadefactor ‘licht’ die volgens hem als ‘bovenmatig’ moet worden gekwalificeerd en de schadefactor ‘gebruik van het schoolplein’ die is onderschat.
5.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat de waardering van de schadefactoren voldoende is toegelicht en gemotiveerd. Dat eiser, die in de bezwaarfase werd bijgestaan door Kendes Rentmeesters en Taxateurs, tot een andere waardering van de schadefactoren is gekomen, maakt niet dat het college niet van het advies van Langhout mag uitgaan.
5.2.
Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd. [5]
Licht
5.3.
De rechtbank oordeelt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat het planologisch nadeel van de ontwikkeling met betrekking tot de factor ‘licht’ onvoldoende is gemotiveerd of onjuist is gewaardeerd. Daarvoor is van belang dat Langhout in zijn definitieve adviesrapporten de zienswijze van eiser, waarin hij aangeeft en toelicht dat sprake is van lichtvervuiling als gevolg van de verlichting van de school, citeert. Daaruit blijkt dat hij van de zienswijze kennis heeft genomen en deze heeft meegewogen bij het opstellen van het definitieve advies. Daarnaast heeft Langhout in het advies toegelicht dat hij lichtoverlast niet als een aparte schadefactor heeft aangemerkt, maar heeft meegenomen in de ruimere schadefactor ‘geluid, geur, stof en overige vormen van overlast’, waarbij hij specifiek is ingegaan op de lichtoverlast in de nieuwe situatie:
“Vanuit de bestemming ‘maatschappelijk’ kan overlast worden ondervonden inherent aan onder meer de schoolfunctie. Met name wordt gewezen op geluidoverlast van het schoolplein c.a. en lichtoverlast.”
Uit het voorgaande blijkt dat de schadeveroorzakende factor ‘licht’ dus wel degelijk is meegenomen. Verder heeft Langhout toegelicht dat een andere waardering van het planologisch nadeel ten gevolge van de schadeveroorzakende factor ‘licht’ door eiser niet meebrengt dat zijn advies op dat punt gebrekkig is of dat het college het niet zou mogen volgen. Bovendien heeft Langhout erkend dat de factor ‘licht’ tot planologisch nadeel leidt en liggen de waarderingen ook niet erg uit elkaar, nu eiser de schadeveroorzakende factor ‘licht’ als ‘bovenmatig’ waardeert en Langhout de ruimere factor ‘geluid, geur, stof en overige vormen van overlast’ als ‘zwaar’ kwalificeert. Het college heeft van de waardering van dit aspect door Langhout mogen uitgaan. De aandacht die eiser vraagt voor de toename van de schadeveroorzakende factor ‘licht’, is aan te merken als een waardering van een planologisch nadeel. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten niet verdedigbaar zijn of dat het advies op dit onderdeel gebrekkig zou zijn. Langhout, wiens advies het college heeft overgenomen, heeft daarom ook niet anders hoeven reageren dan met zijn algemene uitleg dat het college bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van het deskundige-advies mag uitgaan en dat het plaatsen van kritische kanttekeningen bij de conclusies in het planschadeadvies niet kan worden geduid als concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het planschadeadvies. Gelet op het voorgaande slaagt het betoog van eiser niet.
Gebruik van het schoolplein
5.4.
Eisers betoog dat het gebruik van het schoolplein te licht is beoordeeld slaagt niet, omdat op grond van de planregels van het nieuwe bestemmingsplan een openbaar speelterrein (buiten schooltijden) niet is toegestaan (zie het oordeel van de rechtbank onder 4.4).
Conclusie waardering schadeveroorzakende factoren
5.5.
De rechtbank concludeert dat de beroepsgronden geen aanleiding geven voor het oordeel dat Langhout de schadeveroorzakende factoren niet zorgvuldig heeft behandeld in het advies, en dat het college bij de vaststelling van de planschade dus heeft mogen uitgaan van de door Langhout opgestelde waardering van de schadeveroorzakende factoren.
Taxatie
6. Eiser betwist de wijze waarop de waarde van zijn woning op de peildatum met inachtneming van de planologische wijziging is vastgesteld op € 950.000,-. Daartoe voert hij aan dat de waarde voorafgaand aan de planologische wijziging onjuist is bepaald. De vergelijkingsmethode (onderzoek naar verkochte en te koop staande vergelijkbare woningen) had volgens eiser niet gebruikt mogen worden en bovendien vindt hij dat de rapportage onvoldoende inzichtelijk en transparant is om de overwegingen en de totstandkoming van de waardebepaling te kunnen volgen. Ter onderbouwing verwijst eiser naar uitspraken van het tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (hierna: NRVT). [6] Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser nog aangevoerd dat het onduidelijk is waarom Langhout in eisers geval niet van de door eiser aangeleverde taxatiewaarde uitgaat, deze taxatie niet eens gemeld wordt en dus onterecht wordt afgeweken van de methodiek die bij andere omwonenden wel wordt toegepast. In zoverre is geen sprake van eenduidigheid.
6.1.
Langhout heeft in het advies toegelicht dat hij een onderzoek heeft gedaan naar verkochte en te koop staande objecten in de omgeving van de onroerende zaak van eiser. Hij heeft daarbij rekening gehouden met verschil in ligging, oppervlakte van kavel, grootte en kwaliteit van de woningen, de aanwezige bijgebouwen en het verschil in peildatum en deels bestemming. Voor het taxeren van de woning van eiser heeft Langhout verder, in overleg met de gemachtigde van eiser, een geveltaxatie gedaan omdat eiser op het moment van de taxatie geen eigenaar meer was van de woning. Hij heeft ook kennis genomen van de stamkaart van de NVM. De woning is rond de peildatum voor € 950.000,- verkocht. De waarde van € 1.100.000,- van de NVM-makelaar komt Langhout, gelet op de verkoopprijs, het prijsdrukkend effect van de planologische wijziging daarbij in acht genomen, als te hoog voor. Hij licht verder toe dat een taxatieverschil van € 55.000,- ruim binnen de bandbreedte valt. [7]
6.2.
De rechtbank stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door toepassing van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. [8]
6.3.
De beroepsgrond slaagt.
6.4.
Uit het advies blijkt dat Langhout voor de waarde van de woning voorafgaand aan de planologische wijziging, op basis van de vergelijkingsmethode, uitgaat van € 1.045.000,-. Over de wijze waarop hij invulling aan die vergelijkingsmethode heeft gegeven, merkt Langhout als volgt op:
“In casu heb ik een onderzoek gedaan naar verkochte en te koop staande objecten in de omgeving van de onroerende zaak van aanvrager. Waarbij uiteraard rekening is gehouden met verschil in ligging, oppervlakte van kavel, grootte en kwaliteit van de woningen, de aanwezige bijgebouwen en het verschil in peildatum en deels bestemming.” [9]
6.5.
Uit het advies blijkt verder (zie onder 6.1) dat Langhout met instemming van de gemachtigde van eiser een geveltaxatie heeft uitgevoerd en kennis heeft genomen van de stamkaart van de NVM. Het brengt Langhout tot de conclusie dat de onderhoudstoestand van de woning goed is en dat deze voor inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan € 1.045.000,- waard was.
6.6.
De rechtbank stelt vast dat Langhout in zijn advies onvoldoende inzicht biedt in de totstandkoming van de vertrekwaarde van de woning van eiser. Langhout benoemt twee gebruikte methodes, zonder de onderlinge relatie toe te lichten. Bovendien ontbreekt het aan informatie over welke woningen (referentieobjecten) in de vergelijkingsmethode zijn gebruikt en hoe Langhout eventuele waarderingen van referentieobjecten in 2022 heeft vertaald naar de waardering van de woning van eiser per peildatum 24 april 2017. Zodoende is eiser niet in de gelegenheid om de methodiek van Langhout te volgen en/of te controleren. Omdat Langhout in dit geval, anders dan de planschadezaken die voor andere omwonenden aan de Kapellenbergweg hebben gespeeld, voor de vertrekwaarde van de woning is afgeweken van de door eiser ingediende taxatiewaarde van € 1.100.000,-, had het op zijn weg gelegen om de gemaakte keuzes duidelijker en uitgebreider te motiveren en met concrete informatie over referentieobjecten te onderbouwen. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank vast dat het advies van Langhout in deze onvoldoende gemotiveerd is. De rechtbank oordeelt dat het college de taxatie van Langhout, in zoverre dat de waarde van de woning voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan betreft, in redelijkheid niet aan zijn beslissing ten grondslag heeft mogen leggen. De rechtbank zal in de conclusie van deze uitspraak (onder 8) ingaan op de gevolgen van het motiveringsgebrek.
6.7.
Het betoog dat Langhout de taxatie van de NVM-makelaar in het geheel niet heeft genoemd mist feitelijke grondslag. In het advies gaat hij in op de waarde waartoe de NVM-makelaar is gekomen en licht hij toe waarom hij die waarde niet volgt.
Zorgvuldigheidsbeginsel
6.8.
Voor zover eiser betoogt dat het advies van Langhout onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat niet is verklaard waarom de woning van een omwonende en die van eiser, uitgaande van eenzelfde vertrekwaarde van € 1.100.000,- met een verschillend bedrag naar beneden zijn bijgesteld, slaagt dit betoog niet. De rechtbank stelt vast dat hier geen sprake is van gelijke gevallen. Voor de woning van eiser is namelijk sprake van een taxatie van de woningwaarde op 24 april 2017. Die waarde hoefde dus niet meer te worden gecorrigeerd naar de waarde op de peildatum. Deze waarde is echter gecorrigeerd vanwege de door Langhout uitgevoerde geveltaxatie in combinatie met de vergelijkingsmethode, die uitmondde in een hogere waardering van de woning. Omdat hier sprake is van een andere reden voor de bijstelling van de waarde dan in het geval van de woning van de omwonende, is geen sprake van onzorgvuldigheid door voor de beide woningen uiteindelijk niet tot dezelfde woningwaarde op de peildatum te komen. Het beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel slaagt niet.
Omvang van het normale maatschappelijke risico
7. Eiser betoogt dat het college in het kader van het normale maatschappelijke risico ten onrechte een drempel van 4% heeft gehanteerd. Van een gedurende jaren gevoerd ruimtelijk beleid is geen sprake. Daartoe voert eiser aan dat een enkel besluit dat gelijktijdig is ontwikkeld met het schadeveroorzakende bestemmingsplan, in zijn geheel terzijde moet worden geschoven en niet (geheel of gedeeltelijk) kan leiden tot de conclusie dat er sprake is van langdurig planologisch beleid. Ter onderbouwing van het betoog wijst eiser op de uitspraak van de Afdeling van 26 januari 2022 [10] en op zitting nog naar die van 8 maart 2023 [11] en naar het ‘Stappenplan nieuwe Dorpsschool’, vastgesteld door het college op 10 juni 2014.
7.1.
Volgens het college past de ontwikkeling in het plangebied in het langjarig beleid van de gemeente. Voor de vaststelling van het normaal maatschappelijk risico heeft het college daarom een drempel van 4% gehanteerd. Uit de nagezonden reactie op de onderbouwing van eiser volgt dat het college dit standpunt handhaaft.
7.2.
Aan het bestuursorgaan komt beoordelingsruimte toe voor het vaststellen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico. Het bestuursorgaan moet de vaststelling voldoende motiveren.
7.3.
De Afdeling heeft, voor zover hier van belang, de volgende handvatten gegeven voor het bepalen van de hoogte van het normale maatschappelijke risico. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien maar aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of als aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2%, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening, aangewezen. [12]
7.4.
Niet in geschil is dat de planologische ontwikkeling gedeeltelijk past in de ruimtelijke structuur van de omgeving.
7.5.
In de uitspraak van 7 mei 2025 [13] , heeft de Afdeling, over dezelfde planontwikkeling die hier aan de orde is, overwogen dat de ontwikkeling in het plangebied vanaf 26 februari 2013 in het ruimtelijke beleid past. Op die datum heeft de gemeenteraad het plangebied namelijk voorlopig als voorkeurslocatie voor het realiseren van de nieuwe school aangewezen. Dat daarna nog enkele onderzoeken moesten plaatsvinden om tot een definitieve aanwijzing van deze locatie te komen, doet niet af aan het bestaan van een gemeentelijk voornemen om de nieuwe school in het plangebied te realiseren. Op 31 januari 2017 is het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld. Op dat moment paste de ontwikkeling volgens de Afdeling in een gedurende een reeks van jaren gevoerd beleid.
7.6.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de uitspraak van de Afdeling van 7 mei 2025 met betrekking tot de omvang van het normale maatschappelijke risico. Dat geldt ook in vergelijking met de eerdere uitspraken van de Afdeling waar eiser op wijst. De rechtbank stelt vast dat in die uitspraken, waarin geen langdurig ruimtelijk beleid is aangenomen, uitgegaan wordt van een kortere periode tussen de aanvang van het ruimtelijk beleid en het schadeveroorzakende planbesluit. Zo gaat de Afdeling in de uitspraak van 26 januari 2022 uit van het gelijktijdig vaststellen van een structuurvisie en een bestemmingsplan en in de uitspraak van 8 maart 2023 van een verstreken periode van 2 jaar en 10 maanden tussen de vaststelling van de omgevingsvisie en het inpassingsplan. In de situatie van de dorpsschool is een langere periode van 3 jaar en 11 maanden verstreken, zodat de uitspraken waar eiser op wijst niet in de weg staan aan het aannemen van een langdurig (gedurende een reeks van jaren) gevoerd ruimtelijk beleid. Ook het beroep dat eiser nog doet op het ‘Stappenplan nieuwe dorpsschool’, waaruit zou blijken dat direct nadat de voorkeurslocatie is bepaald dat al is gestart met de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Voor het aannemen van een gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid zijn de datum van aanwijzing van het plangebied als voorkeurslocatie en de datum van vaststelling van het schadeveroorzakende bestemmingsplan bepalend. Een tussentijds stappenplan, dat volgens de toelichting van het college een planning op hoofdlijnen als onderdeel van een kredietvoorstel voor de gemeenteraad bevat, brengt daarin geen verandering.
7.7.
Uit de onder 8.3 vermelde uitspraak van 3 november 2021 volgt dat als aan één van beide indicatoren in het geheel is voldaan en aan één van beide indicatoren voor een deel (of in het geheel niet), het hanteren van een drempel van 4% in beginsel is aangewezen. Dit betekent dat het college terecht een drempel van 4% heeft toegepast.
7.8.
Het betoog van eiser slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
8. Zoals is overwogen onder 6.6 is het bestreden besluit in strijd met het vereiste van een deugdelijke motivering (artikel 3:46 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb)). Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak. De rechtbank ziet aanleiding om het college in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Dat herstellen kan met een aanvullende motivering of, voor zover nodig, met een nieuw besluit, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit. Om het gebrek te herstellen moet het college ingaan op de wijze van totstandkoming en de hoogte van de waarde van de woning voorafgaande aan de inwerkingtreding van de planologische wijziging. Daarbij gaat het met name om de relatie tussen de twee gebruikte methoden, informatie over specifieke referentieobjecten die voor de bepaling van de waarde van de woning een rol hebben gespeeld en de eventuele correctie van de waarde naar de peildatum 24 april 2017. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen het college het gebrek kan herstellen op tien weken na verzending van deze tussenuitspraak. Na ontvangst van de nadere motivering zal de rechtbank eiser in de gelegenheid stellen om hierop te reageren.
8.1.
Het college moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb én om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als het college gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eiser in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van het college.
In beginsel, ook in de situatie dat het college de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
8.2.
Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in de tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht. Na deze tussenuitspraak gaat het geschil dus nog alleen over de waardering van de woning van eiser per 24 april 2017, voorafgaand aan de inwerkingtreding van de planologische wijziging en de aanvullende motivering van het college op dit punt. Op alle andere onderwerpen is de rechtbank in de tussenuitspraak al ingegaan.
8.3.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt het college op binnen twee weken de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt het college in de gelegenheid om binnen tien weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- stelt eiser in de gelegenheid om binnen vier weken na verzending van het door het college ingediende herstel, hierop te reageren;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Emaus, rechter, in aanwezigheid van mr. S.G. Hoijinck, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.