Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 25/535
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser], uit [plaats], eiser
(gemachtigde: Ö Ekinci),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Overbetuwe
(gemachtigde: mr. P. Izgi).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
Ontwikkelcombinatie De Pas B.V.uit Amersfoort.
Ontwikkelcombinatie De Pas B.V.uit Amersfoort.
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de tegemoetkoming in planschade voor het perceel [locatie] in [plaats] vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Elst, De Pas”. Eiser is het niet eens met de gehanteerde drempel voor het normaal maatschappelijk risico. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de tegemoetkoming in planschade.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college een drempel van 4% voor het normaal maatschappelijk risico mocht hanteren. Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Het college heeft in het besluit van 11 april 2024 een tegemoetkoming in de planschade toegekend ter hoogte van € 11.400,-. In de beslissing op bezwaar van 10 december 2024 heeft het college het hiertegen ingediende bezwaar ongegrond verklaard.
2.1.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, P. Melis (ter vervanging van de gemachtigde van eiser), de gemachtigde van het college samen met mr. T.A.P. Langhout van Langhout & Wiarda. De derde-partij is niet verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
3. Eiser is eigenaar van het perceel [locatie] in [plaats]. Op 22 september 2023 heeft eiser verzocht om een tegemoetkoming in de planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Elst, De Pas” (het bestemmingsplan). Op initiatief van de derde-partij wordt met dit bestemmingsplan de realisering van maximaal 350 woningen mogelijk gemaakt. Ook direct achter het perceel van eiser is woningbouw mogelijk. De goothoogte van een woning mag maximaal 6 meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 12 meter. De kortste afstand van de woning van eiser tot de nieuwe bestemming is ongeveer 60 meter. Voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Elst, De Pas” op 9 september 2022 (de peildatum), was het bestemmingsplan “Buitengebied Overbetuwe” van toepassing. In dit bestemmingsplan hadden de percelen de bestemming “Agrarisch” en lag er geen bouwvlak. Eiser geeft aan dat de waarde van zijn woning is gedaald door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
3.1.
Het college heeft een planschadebeoordeling laten uitvoeren door adviesbureau Langhout & Wiarda (Langhout). In het planschadeadvies (het advies) van 5 april 2024 heeft Langhout een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan. Uit de planvergelijking heeft Langhout de conclusie getrokken dat de planwijziging voor eiser heeft geleid tot een planologische verslechtering. De waarde van de woning van eiser voor de peildatum bedraagt volgens Langhout € 590.000,- en de waarde van de woning na de peildatum € 555.000,-. De hoogte van de schade is dus € 35.000,-
Langhout heeft de hoogte van het normaal maatschappelijk risico beoordeeld aan de hand van diverse uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling). Langhout heeft het college geadviseerd een drempel van 4% toe te passen. De aftrek wegens normaal maatschappelijk risico is daarom gesteld op een bedrag van € 23.600,-. Langhout adviseert een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 11.400,- (€ 35.000,- min € 23.600,-).
3.2.
Op basis van het advies heeft het college op 11 april 2024 een tegemoetkoming in de indirecte planschade ter hoogte van € 11.400,- toegekend aan eiser. In de beslissing op bezwaar van 10 december 2024 heeft het college dit besluit in stand gelaten.
3.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar. De planvergelijking en de hoogte van de schade zijn tussen partijen niet in geschil. Het geschil is beperkt tot de door het college gehanteerde drempel voor het normaal maatschappelijk risico.
Normaal maatschappelijk risico
4. Eiser betoogt dat het college ten onrechte de drempel voor het normaal maatschappelijk risico heeft verhoogd van de wettelijke 2% naar 4%. Volgens eiser ligt de ontwikkeling niet in de lijn der verwachtingen. Ook is volgens eiser geen sprake van langjarig planologisch beleid van de gemeente. Bovendien past de ontwikkeling volgens eiser niet binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving.
4.1.
Het college heeft de drempel voor het normaal maatschappelijk risico in dit geval vastgesteld op 4%. Daaraan heeft het college ten grondslag gelegd dat de ontwikkeling wel past binnen het langjarig gevoerd beleid van de gemeente. Ook past de ontwikkeling volgens het college deels binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
Beoordelingskader
4.2.
De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is. Daarbij komt het bestuursorgaan beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Daarbij geldt dat naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als normaal maatschappelijk risico hanteert, zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld. Als de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, als de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval elf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. [1]
4.3.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet volgens vaste rechtspraak worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. De aanvrager had daarmee rekening kunnen houden als die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. [2]
4.4.
De Afdeling heeft in haar rechtspraak ook handvatten gegeven voor het bepalen van de hoogte van de drempel. [3] Als de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Als aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Als aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of als aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Als aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of als aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2% aangewezen. [4]
Normale maatschappelijke ontwikkeling
4.5.
De rechtbank stelt vast dat eiser niet betwist dat er met woningbouw sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Daarom beoordeelt de rechtbank hierna of het college een hogere drempel dan de wettelijke 2% voor het normaal maatschappelijk risico mocht hanteren.
Reeks van jaren gevoerd planologisch beleid
5. Eiser betoogt dat de ontwikkeling niet past binnen het langjarig door de gemeente gevoerde beleid. Het plangebied is volgens eiser niet op de visiekaart behorende bij de Toekomstvisie aangeduid als toekomstige uitbreidingslocatie. Ook is de visiekaart onvoldoende concreet om hieruit een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw van grote omvang af te leiden. De rode pijl op de visiekaart geeft een globale uitbreidingsrichting aan. Een globale aanduiding zonder concreet beleidsvoornemen kan volgens eiser niet leiden tot de conclusie dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Ook in het oude bestemmingsplan “Buitengebied Overbetuwe” was het plangebied niet aangeduid als toekomstig woongebied. Uit de toelichting bij dat bestemmingsplan staat onder 2.2 ‘Uitgangspunten voor het bestemmingsplan buitengebied’:
“De algemene doelstelling voor het buitengebied is dat het in de eerste plaats voor agrarische activiteiten en landschaps- en natuurontwikkeling behouden moet worden. Het op peil houden (en verbeteren) van de leefbaarheid en de vitaliteit van het buitengebied horen daar ook bij.
Op de tweede plaats dienen bestaande waardevolle gebiedskenmerken behouden en waar mogelijk versterkt te worden. Verstening, door woningbouw of andere niet-agrarische bebouwing, kan bijvoorbeeld deze kenmerken aantasten.”
Volgens eiser wijkt het oude bestemmingsplan nadrukkelijk af van de Toekomstvisie. Eiser heeft op de zitting betoogd dat in bijlage 3 bij de toelichting van het oude bestemmingsplan wordt verwezen naar de Toekomstvisie. Op pagina 15 van deze bijlage wordt alleen gesproken over extensief gebruik en niet over woningbouw. Dit onderschrijft volgens eiser dat de ontwikkeling niet (meer) past binnen het langjarig door de gemeente gevoerde beleid.
5.1.
Het college heeft op basis van het advies van Langhout gemotiveerd dat de ontwikkeling passend is binnen het langjarig door de gemeente gevoerde beleid. Langhout heeft in het advies overwogen dat de nieuwe ontwikkeling volledig in het langjarig planologisch beleid van de gemeente past. Op 8 september 2009 heeft de gemeenteraad de ‘Toekomstvisie 2020, Overbetuwe verbindt…’ vastgesteld (de Toekomstvisie). Ten zuiden van het nieuwe plangebied is een rode pijl aangegeven die staat voor toekomstige uitbreidingsrichting. De Toekomstvisie wordt ook aangehaald in de toelichting van het oude bestemmingsplan.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat uit de Toekomstvisie inderdaad volgt dat [plaats] aan die zijde kan gaan uitbreiden. Op de visiekaart bij de Toekomstvisie is te zien dat de pijl een uitbreidingsrichting aangeeft. De locatieaanduiding is globaal. Het nieuwe bestemmingsplan past volgens de rechtbank binnen het beleid over de voorgenomen uitbreiding. Dat dit in het oude bestemmingsplan nog niet als toekomstig woongebied is bestemd, betekent niet dat beleid, zoals dat is neergelegd in deToekomstvisie, dat niet meer voor ogen heeft. Het oude bestemmingsplan geeft weer wat op dat moment planologisch mogelijk is. De toelichting geeft een uitleg bij de planologische keuzes die gemaakt zijn. Dit is een algemene toelichting over welke keuze de gemeenteraad op dat moment heeft gemaakt voor de agrarische bestemmingen. Bovendien ziet dit op het gehele plangebied en niet enkel op het gebied waar nu het nieuwe bestemmingsplan voor is vastgesteld. Uit de volledige Toekomstvisie met bijbehorende visie kaart volgt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk dat het nieuwe plangebied is aangemerkt als uitbreidingsrichting van de bestaande dorpskern. Daarmee is sprake van een reeks van jaren gevoerd beleid. De beroepsgrond slaagt in zoverre niet.
Ruimtelijke structuur van de omgeving
5.3.
Volgens eiser ontbreekt aan de zuidzijde van het plangebied woningbouw volledig. Aan de oostzijde van het plangebied is slechts sprake van incidentele woningbouw. Eiser meent dat de ontwikkeling daarom niet aansluit bij de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving.
5.4.
Het college heeft op basis van het advies van Langhout gemotiveerd dat de ontwikkeling deels passend is binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Langhout heeft in het advies overwogen dat de nieuwe ontwikkeling naar functie en maatvoering deels passend is binnen de planologische structuur van de omgeving. De functie past volgens Langhout binnen de bestaande ruimtelijke structuur. De bebouwingshoogte en dichtheid wijken wel af van de bestaande nabijgelegen woningen, waaronder ook van de woning van eiser. Bij de beantwoording van de vraag of een planologische ontwikkeling aansluit bij de plaatselijke situatie is de voorheen geldende bestemming van de binnen het plangebied gelegen gronden niet van doorslaggevend belang. [5] In reactie op het beroepschrift merkt Langhout op dat de nieuwe ontwikkeling met woningbouw juist goed aansluit bij de al aanwezige woningen ten noorden van de Groenestraat en dus ook ten noorden van het plangebied.
5.5.
Bij de beantwoording van de vraag wat de ruimtelijke structuur van de omgeving in een concreet geval inhoudt, geldt als uitgangspunt dat deze bepaald wordt door het planologische regime dat, onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel, gold voor de directe omgeving van het plangebied van de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel. Aan de feitelijke inrichting van het plangebied of de directe omgeving daarvan, onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel, komt dus in beginsel geen betekenis toe. Verder is de nieuwe ruimtelijke structuur die is ontstaan onder het regime van de beweerdelijk schadeveroorzakende maatregel, niet van belang. [6]
5.6.
De rechtbank volgt het betoog van eiser niet. De woningbouwlocatie betreft een uitbreiding van de bestaande bebouwingscontour. Met het bestemmingsplan wordt woningbouw ten oosten en zuiden van eiser mogelijk gemaakt. Dat dit in het oude bestemmingsplan niet was toegestaan, maakt niet dat het niet past binnen de bestaande ruimtelijke structuur. Het gaat namelijk om de vraag of de nieuwe planologische situatie aansluit bij dat wat feitelijk in de directe omgeving al aanwezig is. Dat is aan de noordzijde van het plangebied voornamelijk woningbouw. Het nieuwe bestemmingsplan sluit daar bij aan. De beroepsgrond slaagt in zoverre niet.
Conclusie
5.7.
De rechtbank is van oordeel dat het college in redelijkheid een drempel van 4% heeft toegepast. Dat door eiser op de zitting is betoogd dat hij ten tijde van de aankoop van zijn woning in 1987 niet bekend was met het beleid, is niet doorslaggevend voor de vraag of de drempel verhoogd mag worden. Dat ziet namelijk op de vraag of sprake is van voorzienbaarheid. De voorzienbaarheid is in deze procedure geen onderwerp van geschil. Bij de toepassing van het normaal maatschappelijk risico gaat het er om of de ontwikkeling in de structuur van de omgeving past en of het in een reeks van jaren gevoerd beleid past. De rechtbank is van oordeel dat het college op basis van het advies van Langhout heeft onderbouwd dat dat het geval is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het besluit van het college om eiser een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 11.400,- in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Harten, rechter, in aanwezigheid van D. van Til, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.