Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 11913325 \ CV EXPL 25-2867
Vonnis van 19 juni 2026
in de zaak van
INVESTMENT FUND MILLINGEN B.V.,
te Kruiningen, gemeente Reimerswaal,
eisende partij,
hierna te noemen: IFM,
gemachtigde: mr. M.H.J. Langerak,
tegen
1.[naam gedaagde sub. 1] ,
te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] .
2.
[naam gedaagde sub. 2],
2.
[naam gedaagde sub. 2],
te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
3.
[naam gedaagde sub. 3],
3.
[naam gedaagde sub. 3],
te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
4.
[naam gedaagde sub. 4],
4.
[naam gedaagde sub. 4],
te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
5.
[naam gedaagde sub. 5] ,
5.
[naam gedaagde sub. 5] ,
te [woonplaats] , gemeente [woongemeente] ,
allen in hun hoedanigheid van gezamenlijke erfgenamen of vereffenaars van de nalatenschap van mevrouw [de erflater],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [de gedaagden] ,
gemachtigde: Commissie [straatnaam] (bestaande uit de [gemachtigden] , allen door de huurders, of erven daarvan, gevolmachtigd om hen in deze procedure te vertegenwoordigen)
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 oktober 2025 en de daarin genoemde processtukken,
- de brief met bijlagen van de Commissie [straatnaam] van 24 maart 2026,
- de akte aanvullende productie van de gemachtigde van IFM van 26 maart 2026,
- de mondelinge behandeling van 7 april 2026, waarbij de gemachtigden van beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en voorgelezen en waarbij beide partijen foto’s van de gemeenschappelijke tuin hebben overgelegd. De griffier heeft van het overige dat ter zitting is besproken aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De zaak in het kort
IFM verhuurt appartementen aan de [adres] te [plaatsnaam] . Deze appartementen maken deel uit van een groter complex, waar ook een zorgorganisatie en een verpleegafdeling zijn gevestigd. Naar aanleiding van de afrekening servicekosten over 2023 hebben de huurders van deze appartementen aan de Huurcommissie verzocht de servicekosten op een lager bedrag vast te stellen. Zij zijn het niet eens met de toegepaste verdeelsleutel voor de verdeling van de kosten van gas en elektriciteit van het gehele complex. Ook zijn zij het niet eens met de in rekening gebrachte kosten voor tuinonderhoud. De Huurcommissie heeft de servicekosten over 2023 vastgesteld op een lager bedrag. IFM is het hier niet mee eens en verzoekt de kantonrechter een hoger bedrag aan servicekosten vast te stellen. De kantonrechter geeft IFM gedeeltelijk gelijk en gedeeltelijk ongelijk. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
3.De feiten
3.1.
IFM is eigenaar en verhuurder van een complex van gebouwen in [plaatsnaam] waarin onder meer de zorginstelling [zorginstelling] is gevestigd, met 54 kamers voor bewoners die intensieve zorg nodig hebben. [zorginstelling] heeft ook een gedeelte in eigen beheer nieuw aangebouwd, waar een verpleegafdeling is gevestigd (hierna: de Verpleegafdeling). Van dat gedeelte is [zorginstelling] eigenaar. Onderdeel van het complex van gebouwen is ook een kleiner gebouw, gelegen aan de [adres] (alleen oneven nummers), dat bestaat uit 16 zelfstandige appartementen en een algemene ruimte (hierna ook: het complex [straatnaam] ). De algemene ruimte in het complex [straatnaam] bestaat uit twee gangen (beneden en boven), een trappenhuis, een lift en een entree.
3.2.
Bij brief van 2 mei 2024 heeft IFM een afrekening servicekosten over het jaar 2023 verstrekt aan de huurders van de hiervoor genoemde 16 appartementen die daar in 2023 of een gedeelte daarvan hebben gewoond (hierna ook: de huurders). De huurders hadden over 2023 al voorschotten voor servicekosten betaald. IFM heeft hen verzocht om het nog resterende bedrag na te betalen. De huurders hebben dit bedrag betaald. Niet in geschil is dat het hogere bedrag aan servicekosten voor een deel is veroorzaakt door de hoge energieprijzen in 2023.
3.3.
De huurders zijn in gesprek gegaan met ZWB, de beheerder van het complex namens IFM, over de hoogte van de servicekosten. ZWB heeft zich bereid verklaard uit coulance voor 2023 € 500,00 per appartement minder servicekosten in rekening te brengen. Over de grondslagen van de berekening en verdeling van de servicekosten zijn de huurders en ZWB (namens IFM) het niet eens geworden.
3.4.
Bij brief van 4 maart 2025 hebben de huurders (dan wel hun familie/erven) zich tot de Huurcommissie gewend met een verzoek om de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2023 op een lager bedrag vast te stellen. De Huurcommissie heeft dit verzoek op 7 maart 2025 ontvangen.
3.5.
Mevrouw [de erflater] (hierna: [de erflater] ) huurde in 2023 de woning aan de
[adres]te [plaatsnaam] (sinds 1 november 2018). Aan haar is een bedrag van € 5.809,76 over 2023 in rekening gebracht. Inmiddels is ze overleden. Daarom zijn [de gedaagden] als haar erfgenamen/vereffenaars nu gedaagde partijen.
[adres]te [plaatsnaam] (sinds 1 november 2018). Aan haar is een bedrag van € 5.809,76 over 2023 in rekening gebracht. Inmiddels is ze overleden. Daarom zijn [de gedaagden] als haar erfgenamen/vereffenaars nu gedaagde partijen.
3.6.
In het Rapport van Onderzoek van 3 juni 2025 heeft de rapporteur van de Huurcommissie het totaalbedrag van de servicekosten 2023 voor [de gedaagden] berekend op
€ 4.668,40.
3.7.
Bij beslissing van 18 juli 2025 heeft de Huurcommissie (zaaknummer 2502142), na een zitting op 2 juli 2025, de bezwaren van de huurders deels gegrond verklaard en de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2023 voor elk van hen vastgesteld, voor [de gedaagden] op een bedrag van € 2.083,36. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Huismeester € 338,10
Elektra algemene ruimten € 12,00
Verwarming algemene ruimten € 12,00
Schoonmaak € 326,10
Onderhoud lift (20%) + automatische deur € 40,55
Tuinonderhoud € 0,00
Warmte (via WMS) € 1.216,92
Waterkosten € 43,61
Meetdienst € 31,56
Administratiekosten € 62,52
Totaal € 2.083,36
3.8.
In de huurovereenkomst staat onder meer:
(artikel 4.3.)
“De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt Pro vastgesteld door de verhuurder. Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikel 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen”
(artikel 7)
“Verhuurder zal eventueel zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde (niet-limitatief):
- Energie algemene ruimten (gas/water/elektra mcl. bijbehorende kosten);
- Warmtelevering gehuurde
- Schoonmaak (algemene ruimten);
- Glasbewassing (algemene ruimten);
- Tuinonderhoud (incl. gladheidsbestrijding);
- Huismeesterdiensten;
- Ontstoppingsservice;
- Ongediertebestrijding;
- Overige zaken die tot servicekosten gerekend kunnen worden conform wet- en regelgeving;
- Administratiekosten energie 2%;
- Administratiekosten overige servicekosten 5%"
3.9.
Artikel 17.7 van de van toepassing verklaarde algemene bepalingen luidt:
“Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.”
4.Het geschil
4.1.
IFM verzoekt de kantonrechter om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat de volgende servicekosten over het jaar 2023 daadwerkelijk door [de gedaagden] zijn verschuldigd:
Huismeester € 338,10
Elektra algemene ruimten € 863,83
Verwarming algemene ruimten € 1.282,71
Schoonmaak € 326,10
Onderhoud lift (20%) + automatische deur € 40,55
Tuinonderhoud € 148,64
Warmte (via WMS) € 1.216,92
Waterkosten € 43,61
Meetdienst € 31,56
Administratiekosten € 75,00
Totaal € 4.367,02
2) [de gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
4.2.
IFM legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Zij kan zich op een aantal punten niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie van 18 juli 2025.
Het betreft de posten ‘Verwarming algemene ruimten’, ‘Elektra algemene ruimten’ en ‘Tuinonderhoud’. Zij stelt zich op het standpunt dat zij bij het doorberekenen van de energiekosten (gas en elektriciteit) voor de algemene ruimte in het complex [straatnaam] een redelijke en voldoende inzichtelijke verdeelsleutel heeft toegepast, gebaseerd op de oppervlakte van die algemene ruimte en bij warmte (gas) ook gebaseerd op meetgegevens van de aanwezige warmtemeters. Zij stelt daarnaast dat zij inzichtelijk heeft gemaakt dat de totale kosten van het tuinonderhoud van de gemeenschappelijke tuin die hoort bij de 16 appartementen (op de plattegrond gemarkeerd met groen) in 2023 € 2.378,24 bedroegen, en dat zij daarvan 1/16e deel (€ 148,64) in rekening kan brengen aan elke huurder. Bij de eindafrekening die zij op 2 mei 2024 aan de huurders heeft gestuurd hanteerde zij nog een hoger bedrag voor tuinonderhoud per appartement, namelijk € 390,89, maar dit bedrag heeft zij gecorrigeerd nadat bij nader onderzoek was gebleken dat een gedeelte van het als tuin gemarkeerde perceel (met geel gemarkeerd) voornamelijk een gazon is dat geheel vrij toegankelijk is vanaf de openbare weg. Dat geldt volgens haar niet voor het met groen gemarkeerde gedeelte, dat specifiek behoort bij de huurders van de 16 appartementen. Zij heeft de hovenier de kosten voor het met groen gemarkeerde gedeelte van het perceel laten herberekenen. Daaruit volgt, blijkens de door haar overgelegde productie, het bedrag van
€ 2.378,24.
4.3.
De huurders voeren gemotiveerd verweer. Zij zijn het niet eens met de door IFM toegepaste verdeelsleutels voor de kosten voor gas en elektriciteit in de algemene ruimte bij hun appartementen omdat zij naar hun mening in verhouding teveel betalen. Zij betalen ten onrechte ook mee aan het gas- en elektraverbruik van [zorginstelling] en de Verpleegafdeling. Volgens hen kan het juiste verbruik van energie voor de algemene ruimten van het complex [straatnaam] niet worden vastgesteld omdat er geen afzonderlijke meetinstallatie voor elektra en gas in de algemene ruimte van het complex [straatnaam] is. Ook zijn zij het niet eens met de doorbelaste kosten voor het tuinonderhoud omdat het een openbaar toegankelijke tuin is. Zij concluderen tot het afwijzen van de vordering van IFM voor deze onderdelen van de servicekosten, met veroordeling van IFM in de proceskosten.
4.4.
De huurders willen dat er met de uitspraak van de kantonrechter duidelijkheid komt, niet alleen over de berekening van de servicekosten over 2023 maar ook voor 2024 en alle volgende jaren. Zij verzoeken ook dat de kantonrechter bepaalt dat IFM gaat zorgen voor een juiste meting van het verbruik van elektra en gas in de algemene ruimte van het complex [straatnaam] , dat de uitspraak van de kantonrechter in de bijlagen wordt vastgelegd en verstrekt aan toekomstige huurders, dat IFM de toekomstige huurders goed moet voorlichten over de servicekosten en dat IFM de afrekening servicekosten binnen drie maanden na beëindiging van de huur verstrekt.
4.5.
Naar aanleiding van de verzoeken van de huurders onder 4.4. voert IFM aan dat het verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichting op grond van artikel 7:260 lid 2 BW Pro alleen betrekking kan hebben op een tijdvak van ten hoogste 12 maanden, in dit geval het jaar 2023. Tegen eerdere afrekeningen is nooit eerder een bezwaar gemaakt en daarvoor geldt een verval- en verjaringstermijn. Verder wijst IFM erop dat in artikel 7:259 lid 2 BW Pro is bepaald dat de verhuurder uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar de afrekening van de servicekosten moet verstrekken en dat zij zich daaraan houdt.
5.De beoordeling
IFM kan opkomen tegen de beslissing van de Huurcommissie
5.1.
Omdat IFM binnen acht weken na de verzending van het afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie, namelijk bij dagvaarding van 11 september 2025, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over de servicekosten (althans over een aantal onderdelen daarvan waarover de huurders bij de Huurcommissie om een uitspraak hadden verzocht), is de partijbinding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie in haar geheel komen te vervallen [1] .
Servicekosten algemeen
5.2.
Servicekosten betreffen een vergoeding voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte [2] . Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlening waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Dat de verschuldigdheid van servicekosten is overeengekomen, is in deze zaak overigens niet in geschil. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast moeten deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder zijn gemaakt [3] .Indien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.
Niet in geschil
5.3.
Ter zitting heeft IFM over de post ‘Onderhoud lift en automatische deur’ verklaard dat zij er door de huurders terecht op is gewezen dat zij een rekenfout heeft gemaakt en dat dit bedrag, zoals de huurders hebben berekend, inderdaad € 27,85 per bewoner per jaar moet zijn.
5.4.
Over de volgende onderdelen van de servicekosten 2023 zijn partijen het dus, na de uitspraak van de Huurcommissie, eens:
Huismeester € 338,10
Schoonmaak € 326,10
Onderhoud lift (20%) + automatische deur € 27,85
Meetdienst € 31,56
De huurders hebben ook geen bezwaar tegen het onderdeel ‘Waterkosten’ en ‘Warmte individueel (via WMS)’, bedragen die voor elk appartement verschillen.
Verder is niet meer in geschil dat de volgende administratiekosten in rekening mogen worden gebracht:
Administratiekosten: 1% over de individuele warmtekosten, 1% over de warmtekosten algemene ruimten en 5% over de overige kostenposten, met een minimumbedrag van € 7,50 en een maximumbedrag van € 75,00.
5.5.
De kantonrechter zal deze niet betwiste servicekostenposten als zodanig meenemen in de gevorderde verklaring voor recht.
In geschil
-
de kosten voor Warmte algemene ruimten
de kosten voor Warmte algemene ruimten
5.6.
IFM licht de volgens haar redelijke verdeelsleutel voor deze kosten als volgt toe. De afrekening van de warmte in algemene ruimten is gebaseerd op één verwarmingssysteem en één eindfactuur van Engie voor de levering van gas ter hoogte van € 164.447,35 (inclusief btw) over het jaar 2023. Dit bedrag is bij [zorginstelling] in rekening gebracht omdat zij het contract met Engie heeft. Dit bedrag ziet op de totale gaskosten van [zorginstelling] , inclusief het Verpleeghuis, en het complex met appartementen aan de [straatnaam] , inclusief de algemene ruimten. [zorginstelling] factureert aan IFM het deel van deze kosten, dat ziet op het complex [straatnaam] , inclusief de algemene ruimte, op basis van een m2-verdeling. De totale oppervlakte van het complex is 3.694 m2. De gasprijs per m2 is dan € 44,52
(€ 164.447,35 : 3.694). De oppervlakte van de algemene ruimte bij het complex [straatnaam] is 367 m2. Het aandeel in de verwarmingskosten van deze algemene ruimte is volgens [zorginstelling] dan € 16.337,89 (367 m2 x € 44,52). Daarnaast belast [zorginstelling] volgens IFM een ander deel door aan haar: het deel voor het individuele warmteverbruik in de appartementen in de [straatnaam] , op basis van 627,4 m2/3.694 m2, omdat de oppervlakte van de appartementen 627,4 m2 bedraagt. Het gaat dan om een bedrag van € 27.930,23 (627,4 m2 x € 44,52)
.Het verbruik in de appartementen wordt dan verdeeld op basis van 59 warmtemeters waarvan Warmtemeterservice B.V. (WMS) de verdamping meet, waardoor van ieder appartement de verdamping, uitgedrukt in warmte-eenheden, bekend is. Van deze warmtemeters (radiatormeters) hangen er 54 in de appartementen en 5 op de radiatoren in de algemene gang bij de appartementen. IFM heeft van de totale warmtekosten van € 27.960,23 (het verbruik gemeten aan de hand van de 59 warmtemeters) een bedrag van € 4.185,50 toebedeeld aan de 5 warmtemeters in de algemene ruimte. De totale warmtekosten voor de algemene ruimten behorend bij de appartementen in de [straatnaam] bedragen dan volgens IFM € 20.523,39 (€ 16.337,89 + € 4.185,50).
.Het verbruik in de appartementen wordt dan verdeeld op basis van 59 warmtemeters waarvan Warmtemeterservice B.V. (WMS) de verdamping meet, waardoor van ieder appartement de verdamping, uitgedrukt in warmte-eenheden, bekend is. Van deze warmtemeters (radiatormeters) hangen er 54 in de appartementen en 5 op de radiatoren in de algemene gang bij de appartementen. IFM heeft van de totale warmtekosten van € 27.960,23 (het verbruik gemeten aan de hand van de 59 warmtemeters) een bedrag van € 4.185,50 toebedeeld aan de 5 warmtemeters in de algemene ruimte. De totale warmtekosten voor de algemene ruimten behorend bij de appartementen in de [straatnaam] bedragen dan volgens IFM € 20.523,39 (€ 16.337,89 + € 4.185,50).
Daarbij is volgens IFM geen sprake van een dubbeltelling. Dat is bevestigd door de rapporteur van de Huurcommissie in het Rapport van onderzoek. Mocht daarover nog twijfel bestaan, stelt zij voor dat, zo nodig, in deze procedure een extern deskundige wordt benoemd om vast te stellen of al dan niet sprake is van een dubbeltelling.
Zij heeft het aandeel algemene ruimte van de huurders per huurder (appartement) vervolgens vastgesteld op € 1.282,71 per jaar, zijnde 1/16e deel van € 20.523,39.
5.7.
De huurders zijn het niet eens met deze rekenmethode van IFM. Volgens de huurders is het dubbelop om bij de verwarmingskosten gerelateerd aan het oppervlak van 367 m2 (€ 16.337,89) ook nog eens de kosten voor de 5 radiatoren in de deze algemene ruimte (€ 4.185,50) op te tellen. Zij zouden de doorberekening van alleen het verbruik van de 5 radiatoren in de algemene ruimte redelijk vinden, gemeten door de 5 warmtemeters daarop. Daarnaast hebben zij bezwaar tegen de voor het gebruik van gas toegepaste verdeelsleutel op basis van vierkante meters (m2). Eigenlijk zou op basis van kubieke meters (m3) moeten worden gerekend. De keuken van [zorginstelling] heeft een groot gasverbruik omdat daar wordt gekookt voor de bewoners van [zorginstelling] , de bewoners met een Wlz-indicatie en de mensen in [plaatsnaam] die gebruik maken van Tafeltje Dekje. De Gasterij is een grote, hoge ruimte waar dagelijks activiteiten plaatsvinden voor de bewoners. Daarnaast zijn er nog de gangen, gemeenschappelijke kamers en ruimtes voor de bewoners van de 54 kamers van [zorginstelling] die niet meer naar De Gasterij kunnen en zijn er nog de gangen in de Verpleegafdeling. De huurders conformeren zich aan de uitspraak hierover van de Huurcommissie en verzoeken dat dit ook geldt voor 2020 t/m 2025, zolang het juiste verbruik van gas in het appartementencomplex aan de [straatnaam] niet kan worden vastgesteld.
5.8.
De kantonrechter is net als de Huurcommissie van oordeel dat de huurders zeer aannemelijk hebben gemaakt dat de kostenverdeling op basis van m2 in dit geval geen redelijke is omdat zij daarmee onevenredig veel lijken te betalen gelet op het waarschijnlijk hogere gasverbruik in de andere algemene ruimten van het gehele complex, behorend bij [zorginstelling] en de Verpleegafdeling. Op de vraag van de kantonrechter hoe, bij benadering, meer inzicht zou kunnen worden verkregen in het werkelijke gasverbruik in de algemene ruimte van het [gebouwcomplex] en of de verdeling op basis van m2 dan redelijk is heeft IFM aangegeven daar geen idee van te hebben. Er lijkt daarnaast sprake te zijn van een dubbeltelling, althans IFM heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd waarom het redelijk is om zowel de kosten van de 5 radiatoren (warmtemeters) in de algemene ruimte als de kosten op basis van het aantal m2 van die ruimte bij elkaar op te tellen.
5.9.
In het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie (versie 2023) staat dat de Huurcommissie bij gebrek aan specificatie door de verhuurder van het werkelijk verbruik of aandeel van de huurder in de totale kosten kan aansluiten bij het wettelijk vastgestelde verbruik en tarief, waarbij wordt uitgegaan van de gemiddelde prijzen voor gas en elektriciteit voor woonruimte zoals voor dat jaar vastgesteld door het Nibud (bijlage VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). Omdat in een gezamenlijke algemene ruimte zoals een gang of hal in een appartementencomplex geen sprake is van een wettelijk vastgesteld gemiddeld verbruik van een huishouden, geeft dit geen aanknopingspunt voor de kantonrechter. De Huurcommissie heeft, omdat zij niet kon vaststellen wat de kosten van het gasverbruik zijn in de algemene ruimte van de huurders, deze kosten vastgesteld op het wettelijke vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar. De kantonrechter zal, bij gebrek aan andere aanknopingspunten, aansluiten bij dit tarief van € 12,00 per jaar.
5.10.
De kantonrechter zal dit bedrag als zodanig meenemen in de gevorderde verklaring voor recht.
-
de kosten voor elektriciteit algemene ruimten
de kosten voor elektriciteit algemene ruimten
5.11.
IFM stelt dat zij ook deze kosten via een redelijke verdeelsleutel aan de huurders in rekening heeft gebracht. Zij licht dit als volgt toe. De afrekening van de elektriciteit in de algemene ruimten is gebaseerd op de aan [zorginstelling] in rekening gebrachte facturen voor elektriciteit van twee aansluitnummers, waarvan één voor de aansluiting op de Verpleegafdeling. Voor het gehele complex is dit een totaalbedrag van € 139.117,15 (inclusief btw) over het jaar 2023. Dit bedrag wordt gedeeld door de oppervlakte van het totale complex van 3.694 m2. De prijs voor elektra per m2 komt dan op € 37,66
(€ 139.117,15 / 3.694 = € 37,66). Vervolgens berekent IFM de prijs voor de algemene ruimte van het complex [straatnaam] door de oppervlakte daarvan, 367 m2, te vermenigvuldigen met € 37,66. Zij komt dan uit op € 13.821,33 aan elektriciteitskosten voor de algemene ruimten. Zij heeft het aandeel van de huurders per appartement vervolgens vastgesteld op € 863,83, zijnde 1/16e deel van € 13.821,33.
IFM stelt verder dat de medeneming van de factuur van de aansluiting voor de Verpleegafdeling bij de verdeling in het voordeel van de huurders strekt. De elektriciteitsrekening van deze afdeling is volgens haar naar verhouding juist lager doordat dit nieuwbouw is en daarom zuiniger in elektriciteitsverbruik. Zij biedt hiervan bewijs aan. Daarnaast beschikt [zorginstelling] over 238 zonnepanelen, die in 2023 74.030 kWh aan elektriciteit hebben opgebracht. Ook hiervan biedt zij bewijs aan. Deze opbrengst is bijna geheel direct verbruikt door [zorginstelling] . Dit strekt ook ten voordele van de huurders omdat deze opbrengst, die een aandeel van 20,3% vormt van het totale verbruik aan elektriciteit, niet is betrokken in de doorberekening aan het complex [straatnaam] , aldus IFM.
5.12.
De huurders hebben bezwaar tegen de verdeelsleutel op basis van m2 van de elektra voor de algemene ruimten in het complex aan de [straatnaam] . Volgens de huurders is deze ten onrechte gebaseerd op zowel de factuur voor het complex [zorginstelling] (daar bevindt zich een aansluiting), eigendom van IFM, waarop de algemene ruimte van het appartementencomplex [straatnaam] is aangesloten, als op de factuur voor de nieuw bijgebouwde Verpleegafdeling van [zorginstelling] (daar bevindt zich een tweede aansluiting), eigendom van [zorginstelling] . Zij vinden het gedeelte van € 13.821,33 dat op basis van deze twee facturen aan hen is doorberekend exorbitant hoog voor het gebruik van ledverlichting in hun twee gangen, de lift en één automatische deur. Er zijn nog twee elektrische klapdeuren in hun gang, maar die worden ook door het personeel van [zorginstelling] gebruikt als ze via deze gang naar de Verpleegafdeling lopen. Het elektraverbruik in de algemene ruimten van [zorginstelling] en de Verpleegafdeling is naar verhouding veel hoger, door de hiervoor al genoemde keuken voor [zorginstelling] , De Gasterij, de gangen, de gemeenschappelijke kamers en ruimte voor de bewoners van de 54 kamers van [zorginstelling] , de gangen van de Verpleegafdeling en de elektrische apparatuur die wordt gebruikt in de kantoren van [zorginstelling] , aldus de huurders. Ook zijn er veel airco’s geplaatst in [zorginstelling] en de Verpleegafdeling en wordt door de verpleging voor de verzorging van bewoners gebruik gemaakt van elektrische tilliften en andere apparatuur. De huurders conformeren zich ook op dit punt aan de uitspraak hierover van de Huurcommissie en verzoeken dat dit ook geldt voor 2020 t/m 2025, zolang het juiste verbruik van elektriciteit in het appartementencomplex aan de [straatnaam] niet kan worden vastgesteld.
5.13.
De kantonrechter is met de Huurcommissie ook voor deze kosten van oordeel dat de huurders zeer aannemelijk hebben gemaakt dat de kostenverdeling op basis van m2 geen redelijke is omdat zij daarmee onevenredig veel lijken te betalen gelet op het waarschijnlijk hogere elektriciteitsverbruik in de andere algemene ruimten van het gehele complex, behorend bij [zorginstelling] en de Verpleegafdeling. Dat de Verpleegafdeling nieuwbouw is brengt niet automatisch mee dat daar minder elektriciteit wordt gebruikt en zegt bijvoorbeeld niets over het gebruik van elektrische tilliften, verlichting en andere elektrische apparatuur. Dat [zorginstelling] gebruik maakt van zonnepanelen en dat dat invloed heeft op de energierekening van de aansluiting in [zorginstelling] is wel aannemelijk, maar dat betekent niet dat daarom een verdeling op basis van enkel m2 voor de algemene ruimten redelijk is. Ook hier geldt dat op de vraag van de kantonrechter hoe, bij benadering, meer inzicht zou kunnen worden verkregen in het werkelijke elektriciteitsverbruik in de algemene ruimte van het [gebouwcomplex] en of de verdeling op basis van m2 dan redelijk is, IFM heeft aangegeven daar geen idee van te hebben en de huidige verdeling redelijk te vinden.
5.14.
De kantonrechter zal daarom ook voor de elektriciteitskosten, bij gebrek aan andere aanknopingspunten, net als de Huurcommissie aansluiten bij het tarief van € 12,00 per jaar.
5.15.
De kantonrechter zal dit bedrag als zodanig meenemen in de gevorderde verklaring voor recht.
-
de kosten van tuinonderhoud
de kosten van tuinonderhoud
5.16.
IFM stelt dat de kosten die zij heeft doorbelast aan tuinonderhoud zien op een gemeenschappelijke tuin waarvan de huurders het exclusieve gebruiksrecht hebben. Het gaat dan om het met groen gemarkeerde gedeelte op de plattegrond (haar productie 12) in combinatie met de luchtfoto’s (haar productie 13). Deze tuin is volgens IFM afgescheiden van de openbare weg met hagen, een hekwerk en diverse bordjes. Er is daar geen sprake van een openbaar toegankelijke tuin. Daarmee voldoet deze tuin aan de criteria van het Beleidsboek Servicekosten en mag zij de onderhoudskosten daarvan aan de huurders in rekening brengen, aldus IFM.
5.17.
Volgens de huurders is geen sprake van een volledig afgesloten tuin die exclusief voor hen is. Het hek loopt maar 1,5 meter naar binnen en houdt daarna op, zoals is te zien op de door hen overgelegde foto. Er kan vanaf de openbare weg gemakkelijk om het hek heen gelopen worden. De tuin is dus vanaf de openbare weg voor iedereen toegankelijk. Daarom hoeven zij niet bij te dragen aan de onderhoudskosten hiervan.
5.18.
De kantonrechter overweegt het volgende. In het Beleidsboek servicekosten (versie 2023) is bepaald dat de onderhoudskosten voor een groenvoorziening als categorie van kleine herstellingen [4] alleen aan de huurder kunnen worden doorberekend als hij het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening heeft. Als de groenvoorziening een openbaar karakter heeft, blijven de onderhoudskosten voor rekening van de verhuurder. Daarin staat verder: “Iedere groenvoorziening heeft een eigen karakter en wordt per geval beoordeeld door de Huurcommissie. Hierbij kunnen afscheidingen als hekken, bosschages en verbodsbordjes een rol spelen.”
5.19.
Bij de bestudering ter zitting, samen met partijen, van de plattegronden en foto’s van deze tuin heeft de kantonrechter geconstateerd dat de tuin inderdaad niet volledig met een hek is afgesloten en daarom wel mogelijk toegankelijk is via de openbare weg. Ook is geconstateerd dat, zoals IFM ter zitting heeft aangevoerd, deze tuin om en naast het parkeerterrein ligt dat bij het complex [straatnaam] hoort, dat dit parkeerterrein in feite tussen de tuin en de openbare weg in gelegen is en is afgescheiden van de openbare weg met borden waarop staat: ‘Verboden te parkeren voor onbevoegden’ en ‘Eigen terrein’. De tuin oogt daarom niet erg openbaar toegankelijk, niet zodanig dat andere mensen, niet zijnde de huurders, daar zomaar in zullen lopen. Alles afwegend heeft IFM naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat het met groen gemarkeerde gedeelte van de tuin meer een privé karakter heeft dan een openbaar karakter. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat IFM de onderhoudskosten voor dit stuk van de tuin als servicekosten aan de huurders in rekening mag brengen. IFM heeft voldoende inzichtelijk gemaakt dat de totale kosten van het tuinonderhoud van dit gedeelte van de gemeenschappelijke tuin in 2023 € 2.378,24 bedroegen. De kosten voor het jaar 2023 voor tuinonderhoud zullen dan ook worden vastgesteld op € 148,64 per appartement (€ 2.378,24 : 16), zoals IFM vordert, althans deze zullen als zodanig worden meegenomen in de gevorderde verklaring voor recht.
Overig
5.20.
Hoewel begrijpelijk is dat de huurders ook over 2024 en alle daaropvolgende jaren duidelijkheid willen over de servicekosten (en de door IFM toe te passen verdeelsleutel bij energiekosten), zal de kantonrechter niet beslissen over andere jaren dan het in deze zaak voorgelegde jaar. De vraag is of het verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichting op grond van artikel 7:260 lid 2 BW Pro alleen betrekking kan hebben op een tijdvak van ten hoogste 12 maanden, in dit geval het jaar 2023, of dat ook andere jaren aan de orde kunnen worden gesteld [5] . De kantonrechter beschikt niet over de gegevens van andere jaren dan 2023, zodat daarover hoe dan ook niet kan worden beslist. Ook is er geen juridische grondslag om IFM te veroordelen om te gaan zorgen voor een juiste meting van het verbruik van elektra en gas in de algemene ruimte van het complex [straatnaam] . Per jaar kunnen de huurders de hoogte van de servicekosten aan de Huurcommissie voorleggen. Het staat partijen natuurlijk vrij om met elkaar een verdeelsleutel overeen te komen om juridische strijd in de toekomst te voorkomen en duidelijkheid voor de toekomst te krijgen. Ten slotte heeft IFM terecht aangevoerd dat in artikel 7:259 lid 2 BW Pro is bepaald dat de verhuurder uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar de afrekening van de servicekosten moet verstrekken en dat zij zich daaraan houdt.
5.21.
Deze uitspraak heeft in beginsel alleen juridische werking voor de in deze procedure betrokken partijen (de huurders en/of hun erfgenamen / vereffenaars) en niet voor de andere 3 huurders, die ook in 2023 in het complex [straatnaam] huurden maar die door de Huurcommissie niet-ontvankelijk zijn verklaard omdat zij geen huurcontract konden overleggen. Deze 3 andere huurders zijn namelijk niet gedagvaard door IFM. Het staat deze huurders (en/of hun erfgenamen / vereffenaars) vrij elk jaar dat er nog is / wordt gehuurd opnieuw de Huurcommissie (binnen de daarvoor geldende termijn) te verzoeken de hoogte van de servicekosten te beoordelen en daarover een uitspraak te doen.
Proceskosten
5.22.
Omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter,
6.1.
verklaart voor recht dat de volgende servicekosten over het jaar 2023 door [de gedaagden] zijn verschuldigd:
Huismeester € 338,10
Schoonmaak € 326,10
Onderhoud lift (20%) + automatische deur € 27,85
Meetdienst € 31,56
Elektra algemene ruimten € 12,00
Verwarming algemene ruimten € 12,00
Tuinonderhoud € 148,64
Warmte (via WMS) € 1.216,92
Waterkosten € 43,61
Administratiekosten € 58,68
Totaal € 2.215,46
6.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
19 juni 2026.
636 \ 560