Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/447709 / HA ZA 25-67
Vonnis van 28 januari 2026
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN WOONAPPARTEMENTEN “VAARTBROEK” TE EINDHOVEN,
te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. S.J. Schultze,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.P.M. Riep.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 oktober 2025,
- de akte van de VvE,
- de antwoordakte van [gedaagde] .
- de akte van de VvE,
- de antwoordakte van [gedaagde] .
1.2.
De rechtbank heeft bepaald dat zij vandaag vonnis wijst.
2.De beslissing in het kort
2.1.
In het tussenvonnis van 8 oktober 2025 (hierna: het tussenvonnis) is overwogen dat nog geen eindoordeel kon worden gegeven over de hoogte van de warmtekosten, de suppleties en een deel van de service-afrekeningen. [1] Hierover hebben partijen zich uitgelaten in hun akten. Dit vonnis bevat eindbeslissingen over de suppleties en de service-afrekeningen. Over de warmtekosten mogen partijen zich nogmaals uitlaten.
3.De verdere beoordeling
De warmtekosten
3.1.
In het tussenvonnis is onder meer overwogen dat de warmtekosten die in rekening worden gebracht aan de verbruiker conform de Warmtewet zoveel mogelijk moeten worden gebaseerd op het werkelijke verbruik (onder 3.6). De wijze van berekening van de kosten die de VvE bij [gedaagde] in rekening wil brengen, is in overeenstemming met de Warmtewet (onder 3.11). De warmtekosten worden mede berekend aan de hand van het totale gebruik van het complex en de kosten daarvan. Omdat [gedaagde] niet beschikt over de eindafrekeningen van de energieleverancier waarop de afrekeningen van Ista zijn gebaseerd, kan hij niet controleren of het totale verbruik en de totale verbruikskosten en evenmin of zijn individuele verbruikskosten kloppen. De VvE krijgt de gelegenheid om het verbruik en de verbruikskosten van het gehele complex wat betreft de hier relevante jaren 2021/2022, 2022/2023 en 2023/2024 bij akte te onderbouwen (onder 3.12).
3.2.
In haar akte stelt de VvE onder meer dat het complex bestaat uit een hoofdsplitsing met commerciële ruimte (appartementsindex A-1) en woningen (appartementsindex A-2). De totale kosten bestaan uit leveringskosten voor gas (Hezelaer Energie), de meterdiensten zoals de huur en het onderhoud van de meters (Fudura) en de aansluit- en transportkosten (Enexis). Daarnaast zijn er kosten voor de diensten van Ista. De VvE heeft maandfacturen over de hier relevante jaren overgelegd en een totaaloverzicht van de afname bij Hezelaer. Zij ontvangt geen jaarafrekeningen. De VvE ontvangt de facturen. BFM Vastgoed, de beheerder van de betrokken VvE’s, levert de kosten- en gebruiksgegevens aan bij Ista. Ista stelt de verdeling van de energie- en servicekosten vast in de hoofd-VvE. Hiervan zijn overzichten voor de hier relevante jaren overgelegd. De verdeling van de vaste kosten binnen de hoofd-VvE vindt plaats op grond van een capaciteitsverdeling. Deze verdeelsleutel is historisch bepaald en is gebaseerd op eenheden capaciteit, te weten 14.640.000 eenheden en een aanvullend onderdeel ‘diversen’ van 1.400 eenheden. Daarna stelt BFM conform deze verdeling individuele facturen op. De VvE belast de kosten voor verwarming van de commerciële ruimte door aan de hoofd-VvE en brengt de kosten in rekening bij de onder-VvE. Hiervoor verstrekt Ista een overzicht met een berekening per eigenaar. De overzichten van de appartementen van [gedaagde] zijn overgelegd, aldus de VvE.
3.3.
In zijn antwoordakte voert [gedaagde] onder meer aan dat er op basis van de grote hoeveelheid overgelegde financiële administratie geen duidelijk beeld is te krijgen wat betreft de daadwerkelijk door te berekenen kosten. De facturen die zijn overgelegd als productie 2, 3 en 4 zien op de Wijnpeerstraat 1-85 en niet op de appartementen van [gedaagde] . De verdeelsleutel op basis van 14.640.000 eenheden is niet juist, niet onderbouwd en niet relevant voor de toedeling van eenheden aan individuele appartementen. Hoeveel eenheden zijn toegekend aan elk appartement is niet duidelijk en een onderbouwing ontbreekt van het aantal eenheden dat op de facturen staat. Voor elk jaar (2021/2022, 2022/2023 en 2023/2024) leidt het optellen van de facturen van Hezelaer Energy tot een ander bedrag dan het bedrag dat wordt genoemd op de overzichten van de verdelingen in de hoofd-VvE, nog daargelaten de vaste kosten. Deze overzichten zijn dus niet correct. Deze overzichten, waarin de vaste kosten niet zichtbaar zijn, stroken ook niet met de producties 8, 9 respectievelijk 10 van de VvE. Het optellen van de facturen van Ista leidt tot een ander bedrag dan in de verdeling is opgenomen. Een onderbouwing van de verdeling van eenheden, het werkelijk gemeten verbruik en de splitsing van kosten over alle partijen ontbreekt. [gedaagde] kan de kosten niet afzetten tegen het verbruik. Al met al is er geen touw aan vast te knopen, aldus [gedaagde] .
3.4.
De rechtbank stelt vast dat de VvE het verbruik en de verbruikskosten van het gehele complex heeft onderbouwd met maandfacturen van de verschillende partijen waaruit bij elkaar opgeteld de totale kosten zouden moeten volgen. Daarnaast heeft zij de systematiek van verdeling van kosten binnen het complex geschetst. [gedaagde] heeft in de antwoordakte verschillende redenen aangevoerd waarom hij aan de hand van die onderbouwing en toelichting nog steeds niet kan controleren of het totale verbruik en de totale kosten die zijn opgenomen op elke individuele factuur onder het kopje ‘Door uw beheerder opgegeven kosten’ kloppen. De rechtbank acht het daarom aangewezen dat de VvE bij akte reageert op wat [gedaagde] in het kader van zijn betwisting heeft aangevoerd en dit alles alsnog inzichtelijk maakt. Dit dient zij cijfermatig te doen per factuur, dus per jaar en per appartement, met verwijzing naar de relevante producties. Zij dient daarbij (met berekeningen) toe te lichten waarom volgens haar uit die producties volgt dat de totaalbedragen en aantallen (verbruiks)eenheden, die op de facturen staan, wel degelijk kloppen. Tot slot dient de VvE zich uit te laten over het standpunt van [gedaagde] dat de vordering van de VvE (op het punt van de warmtekosten) moet worden afgewezen indien de juistheid van het totale verbruik en de totale verbruikskosten niet komt vast te staan. Met andere woorden, wat de consequentie is indien de totale verbruik en de totale verbruikskosten waarvan Ista is uitgegaan niet kloppen althans niet sluitend worden onderbouwd. [gedaagde] mag reageren bij antwoordakte.
Suppleties
3.5.
De VvE vordert betaling van € 1.311,80, € 1.774,85 en € 1.774,85 voor de drie woningen en € 67,97, € 67,97 en € 67,90 voor de drie bergingen van [gedaagde] onder de noemer ‘suppleties’. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 5.065,34.
3.6.
Hierover is in het tussenvonnis (onder 3.28) overwogen dat uit de notulen van de vergadering van de VvE van 14 december 2023 (agendapunt 9) blijkt dat een gewijzigde begrotingsvariant B wordt goedgekeurd en vastgesteld. Uit de notulen blijkt dat is besloten de bijbehorende voorschotverenigingsbijdragen vast te stellen en in te laten gaan per 1 juli 2023. Hieruit volgt dat de voorschotbijdragen met terugwerkende kracht zijn gewijzigd. De VvE is in de gelegenheid gesteld om bij akte te onderbouwen hoe hoog de bedragen zijn die [gedaagde] voor elk van zijn appartementsrechten moest (bij)betalen.
3.7.
De VvE heeft het document ‘Definitieve begroting 2023’ in het geding gebracht. Bijlage 2 bij de begroting is genaamd ‘Overzicht totaal (maandelijkse) voorschotbijdrage per index’. Hierin zijn de volgende gegevens gearceerd:
Index
Bijdrage huidig per prolongatie
per jaar
Bijdrage 2023
per prolongatie
per jaar
[adres]
€ 231,61
€ 2.779,32
€ 419,01
€ 5.028,12
[adres]
€ 248,20
€ 2.978,40
€ 501,76
€ 6.021,12
[adres]
€ 248,20
€ 2.978,40
€ 501,76
€ 6.021,12
[adres]
€ 10,13
€ 121,56
€ 19,85
€ 238,20
[adres]
€ 10,13
€ 121,56
€ 19,85
€ 238,20
[adres]
€ 8,49
€ 101,88
€ 18,20
€ 218,40
3.8.
De VvE stelt dat dit de oude en nieuwe bedragen zijn voor de appartementen en bergingen van [gedaagde] per maand en per jaar. De totale suppletie is € 5.065,34 over de zeven maanden tussen 1 juli 2023 en 31 januari 2024. Uit randnummer 25 tot en met 30 van de akte van de VvE blijkt dat het in deze zeven maanden gaat om de volgende bedragen:
Betaald
Nieuwe bedrag
Verschil
[adres]
€ 1.621,27
€ 2.933,07
€ 1.311,80
[adres]
€ 1.737,40
€ 3.512,32
€ 1.774,92
[adres]
€ 1.737,40
€ 3.512,32
€ 1.774,92
[adres]
€ 70,91
€ 138,95
€ 68,04
[adres]
€ 70,91
€ 138,95
€ 68,04
[adres]
€ 59,43
€ 127,40
€ 67,97
3.9.
Volgens [gedaagde] blijkt nergens uit dat de overgelegde begroting ziet op de gewijzigde ‘begrotingsvariant B’ als bedoeld in de notulen van de vergadering van
14 december 2023. Hierin wordt hij niet gevolgd. Op het voorblad van de begroting staat namelijk ‘opgemaakt d.d. 29-12-2023’, ‘Besluit vergadering d.d. 14-12-2023’, ‘Begroting is akkoord, na wijziging van de posten Lift (zie notulen)’ en ‘Bijdragen gaan in per 01-07-2023’. Hiermee staat voldoende vast dat dit de begroting is die op 14 december 2023 met terugwerkende kracht is vastgesteld en dat [gedaagde] de daarin genoemde bedragen moet betalen. Het gevorderde suppletiebedrag van € 5.065,34 zal dan ook worden toegewezen.
14 december 2023. Hierin wordt hij niet gevolgd. Op het voorblad van de begroting staat namelijk ‘opgemaakt d.d. 29-12-2023’, ‘Besluit vergadering d.d. 14-12-2023’, ‘Begroting is akkoord, na wijziging van de posten Lift (zie notulen)’ en ‘Bijdragen gaan in per 01-07-2023’. Hiermee staat voldoende vast dat dit de begroting is die op 14 december 2023 met terugwerkende kracht is vastgesteld en dat [gedaagde] de daarin genoemde bedragen moet betalen. Het gevorderde suppletiebedrag van € 5.065,34 zal dan ook worden toegewezen.
3.10.
Hierbij kan in het midden blijven of [gedaagde] de overgelegde brief van de VvE van 10 januari 2024 heeft ontvangen. In deze brief staat het totale suppletiebedrag en wordt verwezen naar de goedgekeurde begroting. Volgens [gedaagde] heeft hij deze brief nooit ontvangen en is hem nooit medegedeeld dat hij een verhoging verschuldigd was. Om die reden zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat hij de suppleties moet betalen. Hierin wordt hij niet gevolgd. Ook als hij de brief niet heeft ontvangen, is dat enkele feit onvoldoende voor het oordeel dat het vorderen van betaling van de suppletiebedragen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Service-afrekeningen
3.11.
In het tussenvonnis is overwogen (onder 3.29) dat de VvE betaling vordert van de afrekening van het exploitatieresultaat van € 3.442,17 en € 447,34 onder de noemer ‘service-afrekeningen’.
3.12.
Het bedrag van € 447,34 is in het tussenvonnis reeds toewijsbaar geoordeeld. Dit is een eindbeslissing. Voor zover [gedaagde] in zijn antwoordakte betwist dat hij dit bedrag is verschuldigd, wordt daaraan daarom voorbijgegaan.
3.13.
Wat betreft het bedrag van € 3.442,17 heeft de VvE toegelicht dat dit bedrag geen onderdeel is van de vordering. Het betreft een teruggave (negatief saldo) die met een minteken achter het bedrag is opgenomen op het overzicht van vorderingen en ontvangsten. De VvE heeft dit bedrag niet uitbetaald vanwege verrekening met een betalingsachterstand, aldus de VvE. Anders dan in het tussenvonnis staat, behoeft dus geen verdere beoordeling of [gedaagde] dit bedrag moet betalen. Zij vordert hiervan immers geen betaling.
Deelbetalingen en verrekeningen
3.14.
Uit de voornoemde toelichting van de VvE (en uit haar verklaring op de zitting, zie het tussenvonnis onder 3.32) leidt de rechtbank verder het volgende af. Alle bedragen waarachter een minteken staat op het overzicht van vorderingen en ontvangsten, zijn geen onderdeel van de vordering. Deze bedragen staan weliswaar in de kolom ‘openstaand’ maar zijn deelbetalingen of verrekeningen. Het gaat om de bedragen € 3.442,17 (service-afrekening), € 2,74 (credit aangetekend), € 1.903,93 (warmteafrekening 2023/2024 met betrekking tot het Wijngaardplein 41) en € 917,36 (voorschot juli 2025). Bij elkaar opgeteld gaat het om € 6.266,20 die de VvE in mindering brengt op de bedragen die [gedaagde] volgens haar moet betalen. Zo komt zij op een hoofdsom tot en met augustus 2025 van € 48.036,74.
3.15.
Tegen deze achtergrond lijkt het erop dat de rechtbank in het tussenvonnis ten onrechte ervan is uitgegaan dat de VvE betaling vordert van de warmteafrekening van het Wijngaardplein 41 over het jaar 2023/2024 tot een bedrag van € 1.903,93 (onder 3.18) en van het voorschot van € 917,36 over de maand juli 2025 (onder 3.27). In hun akten zullen partijen zich erover kunnen uitlaten of dit inderdaad zo is. Als dit zo is, zou het toewijsbare totaalbedrag van de niet betaalde voorschotten daarmee uitkomen op € 13.508,06 in plaats van (het onder 3.27. van het tussenvonnis genoemde bedrag van) € 14.425,42.
3.16.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 25 februari 2026voor het nemen van een akte door de VvE over wat is vermeld onder 3.4. en 3.15., waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
woensdag 25 februari 2026voor het nemen van een akte door de VvE over wat is vermeld onder 3.4. en 3.15., waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op
28 januari 2026.
28 januari 2026.
1906