Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 05/1772
Uitspraakdatum: 15 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 624.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2005 de waarde verminderd tot € 600.000,--.
Eiser heeft daartegen bij brief van 27 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 28 december 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft bij brief van 5 april 2005 op het verweerschrift gereageerd. Deze brief is in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2006 te Groningen. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen P. Mooi en gediplomeerd WOZ-taxateur J. Smit.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
De woning is een in circa 1987 gebouwde vrijstaande woning met garage en dakkapel. De inhoud van de woning is 610 m³ en de oppervlakte is 912 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 434.000,--.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft zich daartoe beroepen op het taxatierapport van J. Smit, voornoemd van 27 februari 2006. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 600.000,--. Het genoemde taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige woning als van de met de woning vergeleken objecten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan bovengenoemde bewijslast voldaan. Blijkens het taxatierapport is de waarde bepaald middels de methode van vergelijking met referentieobjecten. Hierbij is niet vereist dat de referentieobjecten geheel identiek zijn aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. De daarin aangedragen referentieobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum
1 januari 2003. Verweerder heeft, gelet op het verweerschrift en het eerdergenoemd taxatierapport, voldoende inzichtelijk uiteengezet wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de referentieobjecten en de woning en waarom deze leiden tot verschillen tussen de verkoopprijzen van de referentieobjecten en de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank acht daartoe van belang dat de taxateur in voornoemd taxatierapport heeft gesteld dat rekening is gehouden met de staat van onderhoud, ligging, kwaliteit en luxe ten opzichte van de referentieobjecten. De rechtbank deelt de opvatting van verweerder, en gehoord de taxateur ter zitting, dat met name de objecten [adressen], die op respectievelijk 18 juni 2001 en 6 augustus 2001 zijn verkocht voor respectievelijk
€ 620.544,-- en € 673.864,-- en qua bouwjaar, woningtype en grondoppervlakte direct vergelijkbaar zijn met de onderhavige woning en derhalve goed kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. In dit kader heeft de taxateur in eerdergenoemd taxatierapport ten aanzien van [adres] gesteld dat deze na aankoop is uitgebreid en dat er een carport van 26 m² en een berging van 10 m² is gerealiseerd.
Eiser heeft gesteld dat de inwendige indeling of het inwendige onderhoud van de referentieobjecten geen onderdeel vormt van de systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en dat bij de bepaling van de waarde enkel de inhoud en oppervlakte een rol hebben gespeeld. Gelezen het verweerschrift en het taxatierapport overweegt de rechtbank dat de taxateur bij de vaststelling van de waarde, naast de oppervlakte en de inhoud, de inwendige indeling van de woning, de ligging, staat van onderhoud en bouwjaar heeft betrokken. Gelet op het voorgaande kan, anders dan eiser heeft doen betogen, niet worden staande gehouden dat verweerder bij de waardevaststelling zich geen rekenschap heeft gegeven van de hiervoor genoemde waardebepalende factoren.
Eiser heeft zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel. In dit verband heeft hij gesteld dat de luxere woningen in het oude gedeelte van de wijk [naam] 30% lager zijn gewaardeerd dan zijn woning, welke is gelegen in het nieuwste gedeelte van [naam]. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze grief niet slagen. Daartoe overweegt de rechtbank dat in zijn algemeenheid geldt dat de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak niet dient te worden bepaald aan de hand van waarden, toegekend aan andere vergelijkbare of nabijgelegen objecten, maar aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
Eisers ter zitting ingenomen stelling dat twee referentieobjecten buiten [woonplaats] zijn gelegen wordt door de rechtbank verworpen. Daartoe overweegt de rechtbank dat het - mits rekening houdend met de verschillen - is toegestaan om referentieobjecten te gebruiken die in een ander dorp zijn gelegen dan het te waarderen object (zie onder meer uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 30 januari 2004, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AO2992). De rechtbank merkt in dit kader nog op dat blijkens het taxatierapport de verschillen tussen de referentieobjecten gelegen in [woonplaats] en eisers woning in ogenschouw zijn genomen.
De rechtbank verwerpt voorts eisers ter zitting gedane beroep op het stijgingspercentage van 75% ten opzichte van de vorige waardepeildatum, nu iedere waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ op zichzelf dient te worden bezien. Het is derhalve niet relevant hoe groot het verschil is tussen de per 1 januari 1994 en 1 januari 1999 vastgestelde waarden en de per 1 januari 2003 vastgestelde waarde (zie hieromtrent ook onder meer de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AV1715).
De rechtbank ziet geen reden mee te gaan in de door eiser bepleitte waarde van € 434.000,--. Daartoe overweegt de rechtbank dat de wijze waarop de eiser de waarde van de woning heeft berekend zich niet verdraagt met het hierboven genoemde wettelijke kader. Zo gaat eiser bij zijn berekening ten onrechte uit van dezelfde prijzen per m² en per m³, terwijl de woningen waarmee hij vergelijkt qua inhoud en grondoppervlakte verschillend zijn.
Ook anderszins zijn geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.J. Bastin, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 05/1772 blad 4
uitspraak