Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1002/02 10 februari 2006
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Franekeradeel (hierna: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 14 te , waarvan belanghebbende eigenaar is, vastgesteld op € 85.764, -. De beschikking is gedagtekend 16 maart 2001.
1.2 Belanghebbende heeft hiertegen tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 11 maart 2002, heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 16 april 2002 ter griffie ingekomen. De ambtenaar heeft op 11 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Op 4 september 2002 heeft belanghebbende een conclusie van repliek genomen, waarna de ambtenaar op 31 oktober 2002 een conclusie van dupliek heeft ingediend. Vervolgens heeft belanghebbende op 3 juni 2003 nadere stukken ingediend.
1.5 Voor de mondelinge behandeling van het beroep op 22 september 2003 is belanghebbende bij brief, aangetekend verzonden op 12 augustus 2003, uitgenodigd. Van deze uitnodiging is een handtekening voor ontvangst retour ontvangen. Belanghebbende is niet verschenen. Namens de ambtenaar was aanwezig A. Ter zitting is de behandeling van de zaak geschorst teneinde het resultaat van de procedure van belanghebbende tegen de gemeente Franekeradeel betreffende de Wet Openbaarheid van Bestuur af te wachten.
1.6 Op 16 augustus 2004 heeft de ambtenaar een kopie van de uitspraak van 11 augustus 2004 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ten aanzien van belanghebbende ingezonden. De mondelinge behandeling van het beroep is voortgezet ter zitting van 31 oktober 2005, gehouden te Leeuwarden. Belanghebbende is hiertoe uitgenodigd door het hof bij brief aangetekend verzonden op 6 september 2005. Van de ontvangst van de uitnodiging is een handtekening retour ontvangen. Belanghebbende is niet verschenen. Namens de ambtenaar was ter zitting de heer B aanwezig.
1.7 Het hof heeft in deze zaak op 14 november 2005 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 25 november 2005, aan partijen is verzonden.
1.8 Bij brief, ingekomen op 29 december 2005, heeft de griffier van de Hoge Raad op de voet van artikel 28a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen het hof medegedeeld dat tegen de voormelde mondelinge uitspraak beroep in cassatie is ingesteld. De Hoge Raad heeft op de voet van artikel 28b, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak.
1.9 Van alle vermelde (en hierna nog te vermelden) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende betwist het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 16 maart 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak gelegen te L aan de a-straat 14 - en niet “4” zoals vermeld in de mondelinge uitspraak - (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak is een tussenwoning, gebouwd voor 1900, en ligt aan het Van Harinxmakanaal.
2.2 De door de ambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 189.000, -/€ 85.764, -. Bij de bestreden uitspraak is deze waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van ƒ 81.000, - en verwijst daarvoor naar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te L aan de a-weg 20.
3.3 De ambtenaar houdt vast aan de vastgestelde waarde. De ambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Voor een uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Naar het oordeel van het hof dient de waarde voor de Wet te worden bepaald naar objectieve maatstaven en wordt die waarde omschreven als de koopprijs die op 1 januari 1999 bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Op de ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van ƒ 189.000, - verwijst de ambtenaar in de beroepsfase naar het in juli 2002 door C, verbonden aan D, opgemaakte taxatierapport. In dit taxatierapport worden vier referentiewoningen gehanteerd, te weten:
- a-straat 15 te L. Een in 1900 gebouwde eindwoning, inhoud 300 m3 en een grondoppervlak van 437 m2. De woning is verkocht op 20 augustus 1998 voor ƒ 200.000, - en getaxeerd op ƒ 245.000, -;
- a-weg 5 te L. Een in 1908 gebouwde twee-onder-een-kap woning, inhoud 301 m3 en een grondoppervlak van 650 m2. De woning is op 16 november 1998 verkocht voor ƒ 220.000, - en getaxeerd op ƒ 224.000, -;
- a-wei 12 te M. Een in 1930 gebouwde twee-onder-een- kap woning, inhoud 369 m3 en een grondoppervlak van 412 m2. Deze woning is op 2 juni 1998 verkocht voor ƒ 162.000, - en getaxeerd op ƒ 173.000, -;
- b-wei 54 te N. Een in 1935 gebouwd twee-onder-een-kap woning, inhoud 217 m3 en een grondoppervlak van 382 m2. Deze woning is op 1 april 1997 verkocht voor ƒ 137.000, - en getaxeerd op ƒ 187.000, -.
4.5 Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoningen. Volgens hem zijn twee-onder-een-kap woningen of eindwoningen niet te vergelijken met een tussenwoning zoals de onroerende zaak. Naar het oordeel van het hof zijn de opgevoerde referentiewoningen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999, waarop de onroerende zaak zou kunnen worden verhandeld. De verschillen zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de referentiewoningen niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde zouden kunnen dienen. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Daarbij merkt het hof op dat volgens het taxatierapport de inhoud van de onroerende zaak, te weten van het hoofdgebouw, 247 m3 bedraagt en de grond 400 m2 betreft. Belanghebbende beweert dat de inhoud van de woning 180 m3 is en voor de oppervlakte 54 m2 moet worden gerekend. Het hof gaat uit van de juistheid van de in het taxatierapport vermelde inhoud en oppervlakte van de onroerende zaak. Er mag namelijk van worden uitgegaan dat de taxateur bij de inhoudsberekening, zowel bij de onroerende zaak als bij de referentiewoningen, op basis van de NEN 2580 is uitgegaan van de bruto inhoud en dat hij bij de oppervlakteberekening is uitgegaan van de gegevens van het Kadaster, terwijl niet duidelijk is welk uitgangspunt belanghebbende heeft gehanteerd bij zijn berekeningen.
4.6 Alhoewel de taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de totale waardevaststelling en de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid worden beoordeeld, zal het hof toch ingaan op de in het taxatierapport vermelde opbouw. De reden daarvan is de stelling van belanghebbende dat van de omstandigheid dat door het ontbreken van de vereiste bouwvergunning de achter gelegen opstallen moeten worden afgebroken een waardedrukkend effect uitgaat. Blijkens de taxatieopbouw is aan de bijgebouwen geen waarde toegekend, zodat deze omstandigheid genoegzaam in de waardebepaling is betrokken.
4.7 Naar het oordeel van het hof is de ambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Nu de ambtenaar de door hem vastgestelde waarde reeds aan de hand van de in de beroepsfase opgevoerde vergelijkingspercelen aannemelijk heeft gemaakt, acht het hof een beoordeling van de juistheid van het op het rapport van bevindingen – wat daar ook van zij – thans niet meer van belang.
4.8 Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. Hij acht de onroerende zaak aan de a-weg 20 te L, vastgesteld op ƒ 81.000, - per waardepeildatum 1 januari 1999, goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en wil dat de onroerende zaak op dezelfde waarde per genoemde waardepeildatum wordt vastgesteld. De ambtenaar heeft gesteld dat ter zake van de a-weg 20 sprake is geweest van een incidentele taxatiefout en dat in de meerderheid van vergelijkbare woningen de waardevaststelling juist is geweest. Volgens hem is het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten naar voren gebracht, waardoor het hof aan hetgeen de ambtenaar beweert zou moeten twijfelen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
4.9 Anders dan belanghebbende meent, is de vorige waardevaststelling thans niet relevant. De waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum doet dan ook niet ter zake.
4.10 Het staat de ambtenaar vrij om in beroep nieuwe referentiewoningen aan te dragen, dan wel een nieuwe taxatie te laten verrichten. Een motiveringsgebrek acht het hof daarbij niet aan de orde. Echter, in beroep geeft de ambtenaar aan dat in het in de bezwaarfase opgemaakte rapport van bevindingen onjuiste inhoudsmaten van de referentiewoningen staan vermeld. Deze omstandigheid geeft het hof aanleiding om de gemeente Franekeradeel te gelasten het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. De vastgestelde waarde wordt niet vernietigd of verlaagd, aangezien een mogelijk motiveringsgebrek op zichzelf immers niet betekent dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling.
5. De conclusie
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, zal het hof het beroep van belanghebbende ongegrond verklaren.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond; en
gelast de gemeente Franekeradeel het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 29, - te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 10 februari 2006 door prof. mr. E. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer en ondertekend door voornoemde vice-president en door mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide
partijen op: 15 februari 2006