Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/183
Uitspraakdatum: 7 september 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogezand-Sappemeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat per 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 1.196.000,--. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting voor de eigenaar ad
€ 3.235,-- over het jaar 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2005 de waarde gehandhaafd en de aanslag voor de onroerende-zaakbelasting vastgesteld op € 767,--.
Eiser heeft daartegen bij brief van 27 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 30 januari 2006, beroep op nader aan te voeren gronden ingesteld. Bij brief van 9 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 13 februari 2006, zijn de gronden van het beroep ingediend.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft bij brief van 8 juli 2006 (met bijlagen) op het verweerschrift gereageerd. Genoemde brief en bijlagen zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2006 te Groningen. Eiser heeft zich doen vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger]. Namens verweerder is verschenen E. Jansen en register taxateur onroerende zaken A.C. Leseman, werkzaam bij Grontmij Vastgoed B.V.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het tuinbouwbedrijf en de bijbehorende woning. Het tuinbouwbedrijf bestaat uit een werkruimte (inclusief entree/garderobe) van 800 m² en een technische ruimte van 500 m². De grootte van de kas is 21.600 m² en de inhoud van het waterbassin is 19.300 m³. De grootte van de bij de kassen behoren ondergrond is 22.680 m². Bij het tuinbouwbedrijf behoort een vrijstaande woning met garage van 17 m². De inhoud van de woning is ongeveer 533 m³ en de daarbij bijhorende grond bedraagt 900 m². Per 1 januari 2005 was de woning nog in aanbouw.
3. Geschil
Primair is in geschil het antwoord op de vraag of verweerder in het verweerschrift terecht heeft gesteld dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
Subsidiair is in geschil of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2005.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ten aanzien van de ontvankelijkheid van het beroep
Verweerder heeft zich in het verweerschrift primair op het standpunt gesteld dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat eiser in beroep nieuwe feiten aanvoert. De rechtbank verstaat dit standpunt aldus dat verweerder van mening is dat in beroep geen gronden naar voren gebracht kunnen worden die niet al in bezwaar zijn aangevoerd. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder desgevraagd aangegeven dat het bezwaar zich aanvankelijk richtte tegen het niet toepassen van de kassenvrijstelling in het kader van de onroerende zaakbelasting. Voorts heeft verweerder aangegeven dat na de bezwaarfase de zaak nogmaals is bekeken en dat de waarde van de onroerende zaak ambtshalve opnieuw is vastgesteld. Deze waarde kan echter in het onderhavige beroep niet worden beoordeeld. Het beroep kan alleen gericht zijn tegen de kassenvrijstelling in het kader van de onroerende zaakbelasting omdat het geschil in bezwaar zich daartoe beperkte.
De rechtbank overweegt dienaangaande dat verweerders standpunt ten aanzien van de ontvankelijkheid niet kan worden gedeeld. Hiertoe overweegt de rechtbank dat geen rechtsregel er aan in de weg staat in een fiscale procedure grieven aan te voeren, welke niet reeds eerder in de bezwaarfase zijn aangevoerd (zie hieromtrent een uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 22 november 2002, gepubliceerd op www. rechtspraak.nl, LJN: AF1114).
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiser ontvankelijk is in zijn beroep.
Ten aanzien van de onroerende zaak
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
Ingevolge onderdeel b, van dat artikel, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Met betrekking tot de bepaling van de waarde van de woning in aanbouw heeft verweerder ter onderbouwing daarvan verwezen naar een ongedateerd taxatieverslag en ter ondersteuning daarvan op twee transactieprijzen (€ 172.515,-- en € 227.110,--) van
29 juni 2003 en 30 juni 2003.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met hetgeen hij in het verweerschrift heeft gesteld, waaronder het bij de gedingstukken gevoegde taxatieverslag, de door hem verdedigde waarde van de woning in aanbouw niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat blijkens eerdergenoemd taxatieverslag, waarin bij de waardebepaling van de woning rekening is gehouden met een gereedheidspercentage van 60%, de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van vergelijking met twee transactiecijfers
Naar het oordeel van de rechtbank is een en ander niet inzichtelijk gemaakt. Door het ontbreken van een taxatierapport is niet gebleken met welke woningen de onderhavige bedrijfswoning is vergeleken. Daardoor is niet duidelijk in hoeverre rekening is gehouden met de relevante verschillen in ligging, aard, omgeving, grootte en andere waardebepalende factoren tussen de gehanteerde referentieobjecten en eisers woning rekening is gehouden. Een en ander is voor de rechtbank thans niet controleerbaar. De verklaring van de taxateur ter zitting dat bij de vergelijking rekening is gehouden met het onderhoudsniveau, het luxeniveau en andere waardebepalende factoren kan niet worden gevolgd omdat dit op geen enkele wijze is toegelicht. Dat het moeilijk is om geschikte referentiepanden te vinden, zoals namens verweerder ter zitting is betoogd, kan daar niet aan af doen.
Met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de entree/garderobe, de werkruimte, de technische installatieruimte, de kas (type Venlo), het waterbassin, de grond bij de niet-woning en de ondergrond bij de kassen oordeelt de rechtbank als volgt. Ter onderbouwing van de waarde van de afzonderlijke onderdelen heeft verweerder enkel verwezen naar een ongedateerd en onvolledig ingevuld taxatieverslag. Zo ontbreken op het taxatieverslag de grootte en de prijzen per eenheid van de hiervoor genoemde onderdelen. In verweerders brief van 25 april 2006 is door verweerder aangegeven dat bij de (ambtshalve) bepaling van de waarde van de afzonderlijke onderdelen is gerekend met marktconforme prijzen per m² en m³. Voor de werkruimte is deze bepaald op € 100,--, voor de technische ruimte op € 80,--, voor de kas op € 24,-- en voor de grond op € 2,50, aldus het gestelde in verweerders brief van 25 april 2006. De rechtbank overweegt dat verweerder - ook niet in de beroepsfase - niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe tot de prijzen per m² en m³ is gekomen. Evenmin heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe tot de waarde van het waterbassin is gekomen. De ter zitting gegeven verklaring van de taxateur dat de waarde van het waterbassin, gelet op het recente bouwjaar 2004, goed is vastgesteld en dat bij de waardering rekening is gehouden met kengetallen, bouwjaar en functionaliteit acht de rechtbank ontoereikend. Daartoe acht de rechtbank redengevend dat de door de taxateur ter zitting gegeven verklaring niet nader met stukken is gestaafd. Voor zover de taxateur ter zitting nog heeft aangegeven dat hij op eisers bedrijf is geweest en dat er een nieuwe taxatie is verricht merkt de rechtbank op dat - zoals ook de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft verklaard - de taxateur van bedoelde taxatie evenmin diens bevindingen (bijvoorbeeld in de vorm van een taxatierapport) heeft overgelegd.
Voorts zijn partijen verdeeld over de oppervlakte van de bij de onroerende zaak behorende erfverharding. Ter zitting heeft eiser naar voren gebracht dat de erfverharding zoals verweerder stelt geen 2.400 m², doch slechts 1.200 m² is. De taxateur heeft ter zitting gesteld dat hij bij eiser op bezoek is geweest en dat alle afzonderlijke taxatieonderdelen aan de orde zijn gekomen. In dit kader heeft hij aangegeven dat naar de bouwtekeningen is gekeken en dat vervolgens de oppervlakte van de erfverharding aan de hand van kadastrale gegevens is geverifieerd. De rechtbank overweegt in deze - wat ook zij van de juistheid van door de partijen naar voren gebrachte stellingen - bij gebrek aan de bouwtekeningen en gegevens van het kadaster zij de oppervlakte van de erfverharding en daarmee samenhangend de vastgestelde waarde niet kan beoordelen.
Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank de motivering van de uitspraak op bezwaar niet als deugdelijk worden aangemerkt.
Nu verweerders vastgestelde waarde niet aannemelijk is gemaakt en eiser zelf geen waarde heeft bepleit en ook thans de aanwezige stukken onvoldoende aanknopingspunten bieden om de waarde in goede justitie te bepalen, ziet de rechtbank reden het beroep wegens schending van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb gegrond te verklaren, de uitspraak op bezwaar te vernietigen en te bepalen dat verweerder, met inachtneming van deze uitspraak, opnieuw op het bezwaarschrift van eiser zal beslissen.
5. Proceskosten
De rechtbank acht termen aanwezig verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten zoals bedoeld in art. 8:75 van Pro de Awb. Voor eiser stelt de rechtbank de kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 5,36 wegens reiskosten. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder opnieuw op bezwaar zal dienen te beslissen, met inachtneming van hetgeen is bepaald in deze uitspraak;
- gelast dat de gemeente Hoogezand-Sappemeer als rechtspersoon het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- aan hem vergoedt;
- gelast dat de gemeente Hoogezand-Sappemeer als rechtspersoon de proceskosten, welke zijn vastgesteld op € 5,36 (reiskosten) aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 7 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.J. Bastin, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 06/183 blad 5
uitspraak