Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 15 november 2006
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 79849 / HA ZA 05-518 van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. P.E. Mazel
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. A. Dijkgraaf,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 81757 / HA ZA 05-793 van
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
eisers,
procureur mr. A. Dijkgraaf,
tegen
1. [makelaardij],
2. [vennoot makelaardij],
3. [vennoot makelaardij]
gedaagden,
procureur mr. K. van Bladeren.
Eisers zullen hierna [eisers], respectievelijk [eiser 1] en [eiser 2] genoemd worden, terwijl gedaagden zullen worden aangeduid als [gedaagden], respectievelijk [gedaagde 1], [gedaagde 2] respectievelijk [gedaagden 1+2] en [gedaagde 3]. Gedaagden in de vrijwaringprocedure zullen gezamenlijk [makelaardij cs] genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de vonnissen van 7 september 2005 en 16 november 2005;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 18 januari 2006;
- de conclusie na comparitie van [eisers];
- de antwoordconclusie na comparitie in conventie en reconventie van [gedaagden];
- de akte uitlating producties van [eisers];
- de antwoordakte uitlating producties van [gedaagden].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 16 november 2005
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 18 januari 2006.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
in de hoofdzaak
3. De feiten
3.1. [Eisers] hebben in november 2001 van [gedaagden 1+2] gekocht en in januari 2002 geleverd gekregen, gelijk deze aan [eisers] hebben verkocht en in eigendom hebben overgedragen een perceel grond, gelegen aan [adres], verder te noemen "het perceel". [Eisers] hebben met [gedaagde 3] (wier naam in 2003 is gewijzigd in [gedaagde 3].) op 29 november 2001een overeenkomst van aanneming van werk gesloten, uit hoofde waarvan op het perceel een woning is gebouwd.
3.2. [Gedaagde 1] heeft jarenlang aan de Rijksstraatweg in Glimmen gewoond, te weten op [huisnummer].
3.3. [Eisers] hebben zich bij de onderhandelingen omtrent de verkoop van het perceel laten bijstaan door [makelaar B], [gedaagden 1+2] werden bijgestaan door [makelaardij], in de persoon van [makelaar R].
3.4. In het in de directe nabijheid van het perceel gelegen Quintusbos bevindt zich in de periode van ongeveer maart tot juni van ieder jaar een roekenkolonie van wisselende omvang, die daar in die periode broedt. De roeken maken een doordringend en luid krassend geluid. De door de aanwezigheid van de roekenkolonie door omwonenden van het Quintusbos ervaren geluidsoverlast heeft deze omwonenden, waaronder [gedaagde 1], medio 2001 er toe gebracht door middel van een petitie de gemeente Haren (waartoe Glimmen behoort) te vragen maatregelen te nemen.
3.5. [Gedaagde 1] heeft [makelaar R] tijdens een inspectie van het perceel gewezen op de aanwezigheid van een roekenkolonie.
3.6. [Eisers] en [gedaagden] hebben voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst terzake het perceel op 14 november 2001 overleg gepleegd. In dat overleg zijn de indeling, de isolatie en andere geluidwerende voorzieningen van de op het perceel te bouwen woning aan de orde geweest in verband met mogelijke geluidsoverlast als gevolg van verkeer op de Rijksstraatweg. In dit overleg heeft [eiser 2] aan [gedaagden] medegedeeld van plan te zijn op de zolder van de te bouwen woning yoga-cursussen te gaan geven.
3.7. [Gedaagden] hebben [eisers] niet gewezen op de aanwezigheid in het Quintusbos van de roekenkolonie in de broedtijd. Ook de makelaar van [gedaagden] heeft in de onderhandelingen met de makelaar van [eisers] geen mededelingen dienaangaande gedaan.
[Eisers] zijn tijdens de bouw van de woning in het voorjaar van 2002 geconfronteerd met de aanwezigheid van de roekenkolonie.
3.8. [Eisers] hebben de woning aan [adres] in de loop van het jaar 2003 verkocht en in eigendom overgedragen voor een koopprijs van € 549.000,- kosten koper.
3.9. [Eisers] hebben een bedrag van € 5.554,67, dat [gedaagde 3] op grond van de aannemingsovereenkomst aan hen in rekening heeft gebracht, niet aan [gedaagde 3] betaald.
4. De vorderingen in conventie en in reconventie en het verweer
4.1. [Eisers] vorderen dat het de rechtbank moge behagen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
1. [Gedaagden] te veroordelen aan [eisers] te voldoen het bedrag van € 180.071,- (zegge: honderdtachtigduizend éénenzeventig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
2. [Gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2. [Gedaagden] voeren in conventie tegen de vordering en van [eisers] verweer dat er toe strekt de vordering van [eisers] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, af te wijzen, hetzij door [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel aan hen hun vordering te ontzeggen als ongegrond en onbewezen, met hun veroordeling in de kosten van deze procedure.
4.3. [Gedaagden] vorderen in reconventie dat het de rechtbank behage om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] te veroordelen, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan eiseresse in reconventie sub 3 ([gedaagde 3]) ten titel als omschreven tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 6.156,56, te vermeerderen met rente over een bedrag groot € 5.554,67 vanaf 15 september 2005 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.4. [Eisers] voeren verweer tegen de vorderingen in reconventie, dat er toe strekt [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen, althans hen deze te ontzeggen, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
4.5. De rechtbank zal, voor zover nodig, op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie ingaan bij de beoordeling van het geschil.
5. Het geschil en de beoordeling
in conventie
5.1. [Eisers] baseren hun vorderingen op een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden], welke tekortkoming bestaat in non-conformiteit van de woning in de zin van artikel 7:17 BW Pro, althans het schenden van een op [gedaagden] rustende mededelingsplicht, welke schending heeft geleid tot dwaling aan de zijde van [eisers] en daarmee van onrechtmatig handelen van [gedaagden] jegens [eisers]
5.2. De rechtbank neemt bij de beoordeling van de op deze grondslag gebaseerde vorderingen van [eisers] vooreerst tot uitgangspunt dat in een situatie, zoals zich hier voordoet, waarbij een perceel grond wordt gekocht met de bedoeling om op dat perceel krachtens een aannemingsovereenkomst met een aan de verkoper(s) van de grond gelieerde vennootschap een woning te bouwen, sprake kan zijn van non-conformiteit ten aanzien van de woning als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. Daarbij gelden immers dezelfde conformiteitseisen als in het geval een bestaande woning zou zijn gekocht.
5.3. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat voor de beantwoording van de vraag, welke eigenschappen een koper mag verwachten ten aanzien van het normale gebruik van de woning (en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen of ten aanzien van de eigenschappen die voor het bij de overeenkomst voorziene bijzondere gebruik van de woning noodzakelijk zijn), in beginsel ook omgevingsfactoren, zoals (de afwezigheid van) geluidsoverlast van belang kunnen zijn. Wat een koper mag verwachten hangt af van de omstandigheden van het geval.
5.4. Voorts wordt vooropgesteld dat het schenden van een mededelingsverplichting die er toe leidt dat een partij een overeenkomst heeft gesloten onder invloed van dwaling, onrechtmatig handelen van diens wederpartij kan opleveren.
5.5. Kern van het geschil is of [eisers] op grond van de overeenkomsten met betrekking tot het perceel en de woning mochten verwachten dat de woning geschikt was voor het geven van yoga-lessen op de zolder en of [gedaagden] in verband met dat voorgenomen gebruik aan [eisers] mededelingen hadden moeten doen omtrent de geluidsoverlast van de roeken in het Quintusbos. Voor het bestaan van een dergelijke mededelingsverplichting aan de zijde van [gedaagden] is van belang of [gedaagden] wisten of behoorden te weten van de periodieke geluidsoverlast en dat dit voor [eisers] van doorslaggevende invloed kon zijn op hun verwachtingen omtrent het gebruik van de woning en mitsdien van hun beslissing tot het sluiten van de overeenkomst. Voorts speelt een rol welke kennis bij [eisers] aanwezig was of behoorde te zijn alsmede de vraag of [eisers] al dan niet onderzoek hebben gedaan dan wel of een dergelijk onderzoek redelijkerwijs van hen gevergd had mogen worden omtrent de geschiktheid van de locatie.
5.6. De rechtbank is van oordeel dat op grond van het feit dat [gedaagde 1] gedurende een groot aantal jaren naast het onderhavige perceel, derhalve in de directe nabijheid van het bos heeft gewoond en gezien de mededelingen die hij aan [makelaar R] heeft gedaan omtrent de roekenkolonie, het ervoor moet worden gehouden dat [gedaagden] ten tijde van de onderhandelingen en de besprekingen met [eisers] omtrent het perceel en de daarop te bouwen woning op de hoogte waren van de aanwezigheid van de roekenkolonie in het in de nabijheid van het perceel gelegen bos.
Voorts hebben [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd betwist dat het geluid dat de roeken tijdens de broedtijd maken door velen als uitermate hinderlijk wordt beschouwd, hetgeen ook blijkt uit de petitie van medio 2001 van omwonenden aan de gemeente Haren, die [gedaagde 1] heeft medeondertekend. Dat [gedaagde 1] in de jaren dat hij ter plaatse woonde het geluid van de roeken niet als ernstige overlast of hinderlijk heeft ervaren, zoals hij [eisers] bij brief van 28 mei 2003 (produktie 4 bij dagvaarding) heeft geschreven, en dat hij, zoals hij heeft aangevoerd, de petitie enkel uit behulpzaamheid jegens zijn buurman heeft getekend doet daaraan niet af, waarbij de rechtbank onderkent dat de mate waarin het geluid van de roeken als hinderlijk wordt ervaren uiteraard afhankelijk is van subjectieve beleving en appreciatie.
5.7. Deze wetenschap van [gedaagden] betekent op zichzelf evenwel niet zonder meer dat zij van de door de roeken veroorzaakte overlast spontaan mededeling aan [eisers] hadden moeten doen. Daarvoor zijn ook andere omstandigheden van belang, in verband waarmee de rechtbank het volgende overweegt.
5.8. Vaststaat dat [eisers] zich in de gesprekken voorafgaand aan de bespreking met [gedaagden] van 14 november 2001 hebben laten bijstaan door [makelaar B].
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende gemotiveerd hebben betwist de stelling van [gedaagden] dat [makelaar B] geacht kan worden op de hoogte te zijn geweest van aanwezigheid van de roekenkolonie. [gedaagden] hebben - door [eisers] onbestreden - aangevoerd dat het kantoor van [makelaar B] reeds gedurende een groot aantal jaren in Glimmen is gevestigd en dat de kwestie van de roeken ten minste plaatselijk ruim bekend was. De rechtbank acht het zo onaannemelijk dat een ter plaatse gevestigde makelaar daarvan niet op de hoogte is , dat van [eisers] gevergd had mogen worden, hetgeen zij hebben nagelaten, specifieke feiten en omstandigheden te stellen ter betwisting van deze stelling van [gedaagden] Het enkele feit dat genoemde makelaar niet in meer Glimmen woont, zoals door [eisers] is aangevoerd, is daarvoor onvoldoende.
5.9. Ter comparitie heeft [eiser 2] desgevraagd verklaard dat [makelaar B] geen specifieke opdracht heeft gekregen om te zoeken naar locaties die geschikt waren voor het uitoefenen van een yoga-praktijk en eisen waaraan een locatie op het punt van stilte en rust in ieder geval moest voldoen. Indien [makelaar B], die met de aanwezigheid van de roeken bekend wordt verondersteld, niet aan [eisers] heeft medegedeeld dat de aanwezigheid van roeken in het bos wellicht in dat verband van belang was, dan komt dat naar het oordeel van de rechtbank voor risico van [eisers], omdat het op hun weg lag hun makelaar zo uitgebreid mogelijk te informeren omtrent hun wensen ten aanzien van de te bouwen woning en de omgeving van die woning. Los daarvan, niet gesteld of gebleken is - en op grond van de verklaring van [eiser 2] ter comparitie is dat ook niet aannemelijk - dat [makelaar B] aan [makelaar R], bijvoorbeeld in de bespreking die in september 2001 ten kantore van [makelaar R] heeft plaatsgevonden, vragen heeft gesteld omtrent de geschiktheid van de locatie voor de beoefening van yoga. Ook die omstandigheid komt voor rekening van [eisers], waar zij immers gehouden zijn binnen redelijke grenzen onderzoek te doen naar de geschiktheid van de woning voor hun bedoelingen.
5.10. Tegen deze achtergrond beschouwd lag het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [eisers] om in de bespreking van 14 november 2001 (volgende op de verkennende besprekingen tussen de makelaars), nadrukkelijk en specifiek onder de aandacht van [gedaagden] te brengen aan welke concrete eisen de woning moest voldoen in verband met de yoga-lessen op de zolder. [eisers] mochten er niet op vertrouwen dat [gedaagden] uit het enkele feit dat is gesproken over het verkeerslawaai van de Rijksstraatweg en de in dat verband te treffen geluidswerende maatregelen spontaan de conclusie hadden moeten trekken dat ook de aanwezigheid van de roeken in het voorjaar voor [eisers] van essentieel belang was. Het voorgaande geldt temeer, daar niet is gesteld of anderszins is gebleken dat [gedaagden] op de hoogte waren van de omstandigheden waaronder yoga beoefend wordt. Anders dan door [eisers] is betoogd acht de rechtbank die omstandigheden geen feit van algemene bekendheid. Ook al zou door [eisers] zijn gezegd dat stilte daarvoor van eminent belang was dan nog heeft dat naar het oordeel van de rechtbank niet tot gevolg dat [gedaagden] hadden moeten begrijpen dat de aanwezigheid van de roeken in het voorjaar in het bos daarvoor een relevante contra-indicatie was.
Het vorenstaande klemt temeer daar in de koopakte van de grond geen melding is gemaakt van specifiek gebruik van de op het gekochte perceel te bouwen woning en in de van de aannnemingsovereenkomst opgemaakte akte voor dat specifieke gebruik evenmin aanknopingspunten zijn te vinden.
5.11. Zowel het beroep op non-conformiteit als op onrechtmatig handelen bestaand in het schenden van een mededelingsplicht stuit naar het oordeel van de rechtbank op het voorgaande af.
5.12. Bij het ontbreken van aansprakelijkheid van [gedaagden] is er geen grondslag voor een vordering tot schadevergoeding. Hetgeen partijen omtrent die schade over en weer hebben aangevoerd wordt daarom door de rechtbank verder in het midden gelaten.
5.13. De vorderingen van [eisers] in conventie zullen, zo blijkt uit het voorgaande, worden afgewezen.
in reconventie
5.14. Ten aanzien van de vorderingen in reconventie overweegt de rechtbank als volgt.
[Eisers] hebben zich tegen de vorderingen in reconventie in de eerste plaats verweerd met de stelling dat zij vanwege het probleem met de roekenoverlast gerechtigd waren de betaling van de slottermijn van de aanneemsom op te schorten. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op opschorting op deze grond gelet op hetgeen in conventie is overwogen als onterecht verworpen moet worden.
5.15. [Eisers] hebben voorts betoogd dat zij vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde 3] gerechtigd waren betaling op te schorten en de overeenkomst partieel te ontbinden. [eisers] hebben daartoe gewezen op problemen met fijn schuurwerk, wateroverlast en een "naar voren komend" douchemuurtje en loslatend voegsel, welke problemen tussen partijen in de voor deze procedure gevoerde correspondentie door [eisers] aan de orde zijn gesteld.
[Gedaagde 3] heeft tegenover de stellingen van [eisers] aangevoerd dat de woning aan [eisers] is opgeleverd en dat in het proces-verbaal van oplevering geen klachten omtrent het schuurwerk en douche(muurtje) voorkomen. Tot tevredenheid van [eisers] zijn partijen oplossingen voor herstel overeengekomen, die [eisers], wat betreft de douche en het muurtje, hebben goedgekeurd. [eisers] hebben wat betreft het fijn schuurwerk die oplossing in een later stadium van de hand gewezen en zij hebben voorgesteld een en ander te laten voor wat het was tegen verrekening van de nog onbetaalde nota.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben weersproken dat zij ter zake van problemen met de douche een bevredigende oplossing hebben aanvaard, nog daargelaten dat zij de aard en omvang van de gebreken wat dit punt betreft niet hebben onderbouwd. Datzelfde geldt voor de problemen aangaande het schuurwerk, wateroverlast en loslatend voegsel, nu door [eisers] niet is aangegeven wat de specifieke klacht dienaangaande is geweest en in hoeverre ter zake van die vermeende klachten sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Naar het oordeel van de rechtbank kan die verdere onderbouwing ook niet gevonden worden in de correspondentie waarnaar [eisers] in algemene zin hebben verwezen. Aangezien [eisers] hun stelling dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 3] in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, die grond biedt voor een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, onvoldoende hebben onderbouwd, passeert de rechtbank het verweer van [eisers]
5.16. De vordering in reconventie is voor het overige niet door [eisers] weersproken, zodat die vordering toewijsbaar is.
5.17. [Eisers] zullen in de kosten van het geding (in conventie: tarief V, 4 punten, in reconventie tarief I, 2 punten) worden veroordeeld. Daaronder zijn begrepen de kosten die [gedaagden] in het vrijwaringsincident hebben gemaakt (tarief V, 1 punt) en de proceskosten (tarief V, 2 punten) die in de vrijwaringszaak ten laste van [gedaagden] zullen worden gebracht, nu niet gesteld noch anderszins is gebleken dat [gedaagden] bij de oproeping in vrijwaring geen redelijk belang hebben gehad.
De comparitie van partijen die gelijktijdig in de hoofdzaak in conventie en in reconventie in zal in de hoofdzaak op 1 punt worden gewaardeerd.
in de vrijwaringszaak
6. de vordering en het verweer
6.1. [Gedaagden] vorderen dat het de rechtbank behage bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat, [makelaardij cs] hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd, aan [gedaagden] te betalen datgene, waartoe [gedaagden] in rechte eventueel worden veroordeeld te voldoen aan [eisers], zulks met veroordeling van [makelaardij cs] in de kosten van de hoofdzaak en van de onderhavige vrijwaring, de kosten van tenuitvoerlegging van het door de rechtbank ten deze te wijzen vonnis daaronder begrepen.
6.2. [Makelaardij cs] voeren verweer dat leidt tot de conclusie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde 3], in haar vordering niet-ontvankelijk te verklaren, de vorderingen van [gedaagden 1+2], subsidiair sub 1,2 en 3 af te wijzen, een en ander met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
7. het geschil en de beoordeling
7.1. In de hoofdzaak is overwogen en beslist dat de vordering van [eisers], terzake waarvan [gedaagden] [makelaardij cs] in vrijwaring hebben gedagvaard, zal worden afgewezen. Wat er ook verder zij van de stellingen van partijen in de vrijwaringsprocedure, reeds daarom is duidelijk dat [gedaagden] geen vordering op [makelaardij cs] hebben, zodat de vorderingen van [gedaagden] zullen worden afgewezen.
7.2. [Gedaagden] zullen dientengevolge in de kosten van de procedure in vrijwaring worden veroordeeld.
8. De beslissing
....
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk, voorzitter, mr. C. van den Noort en mr. J. Smit en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2006.?