Uitspraak
MAATSCHAPPIJ HELENAVEEN N.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. H.J. de Groot,
tegen
[gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. P.E. Mazel.
Partijen zullen hierna Helenaveen en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
(...)
2. De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
2.1. De rechtbank verwijst naar en neemt over hetgeen zij in haar tussenvonnis van
15 februari 2006 heeft overwogen en beslist. Zij heeft partijen bij dat tussenvonnis in de gelegenheid gesteld hun stellingen en berekeningen met betrekking tot de periode na
1 november 1999 aan te passen aan de hand van hetgeen in dat vonnis in de rechtsoverwegingen 3.11 tot en met 3.13 is overwogen.
2.2. Beide partijen hebben vervolgens bij akte een nieuwe berekening overgelegd.
Helenaveen heeft zich op het standpunt gesteld dat haar vordering per 1 mei 2006 een beloop heeft van € 329.917,25 en heeft opgemerkt dat haar eis in conventie ‘voor zover nodig in deze zin wordt aangepast’.
[Gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt. Hij heeft aangevoerd dat hij de berekening die Helenaveen ter onderbouwing van haar vermeerderde eis in het geding heeft gebracht, niet voldoende heeft kunnen beoordelen. Voorts heeft hij betoogd dat zijn belang bij een adequaat verweer groot is, nu de gewijzigde vordering van Helenaveen inclusief rente bijna vier keer zo hoog is als de oorspronkelijke eis.
2.3. De rechtbank is van oordeel dat de akte na tussenvonnis van Helenaveen niet kan worden aangemerkt als een wijziging van eis. De enkele zinsnede dat de eis ‘voor zover nodig wordt aangepast’ zonder dat wordt aangegeven hoe de gewijzigde eis komt te luiden, is daartoe onvoldoende bepaald. Weliswaar spreekt Helenaveen over een vordering ter hoogte van € 329.917,25 per 1 mei 2006, maar zij geeft niet aan hoe dit bedrag zich dan verhoudt tot de overige onderdelen van haar (bij conclusie van repliek in conventie reeds vermeerderde) eis. De rechtbank zal de zaak in conventie mitsdien beoordelen op basis van de eis, zoals deze is weergegeven in het tussenvonnis van 15 februari 2006.
2.4. [Gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat Helenaveen haar recht op een hogere canon heeft verwerkt. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.
Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten van de gerechtigde onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de gerechtigde in redelijkheid geen betaling meer kan vorderen, bijvoorbeeld doordat de wederpartij onredelijk in zijn positie zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
2.5. Partijen hebben eind 1999 gecorrespondeerd over de indexering van de canon per
1 januari 2000 (zie de vaststaande feiten opgenomen in het tussenvonnis van 15 februari 2006 onder i tot en met m). Helenaveen heeft ter zake wisselende standpunten ingenomen. Op 28 oktober 2003 zond Helenaveen [gedaagde] een nota voor de halfjaarlijkse canon waarop stond vermeld:
‘Erfpachtcanon periode 01-05-2003 t/m 31-10-2003 op basis van normen van augustus 1996. € 12.266,66’.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] aan deze enkele factuur – waarop expliciet was vermeld dat deze op de normen van 1996 was gebaseerd – niet het vertrouwen kan ontlenen dat Helenaveen afzag van een verhoging van de canon per 1 januari 2000.
Naar [gedaagde] zelf heeft aangevoerd (conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie sub 22) hebben partijen de discussie over de vanaf 2000 geldende canon voortgezet. Helenaveen, die zich voor het eerst op 2 maart 2004 op de overeenkomst van 24 augustus 1995 is gaan beroepen, was zich in 2003 al op het standpunt gaan stellen dat de canon vanaf 1996 cumulatief verhoogd diende te worden, zodat de vanaf 2000 geldende canon kon worden vastgesteld. Helenaveen heeft bij akte in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie aangegeven dat dit standpunt bij brief van 26 mei 2003 aan de raadsman van [gedaagde] kenbaar is gemaakt. Gelet daarop mocht [gedaagde] er niet op vertrouwen dat Helenaveen haar rechten op een verhoging van de canon prijsgaf.
2.6. Involge artikel 2 van Pro de erfpachtakte is de berekeningswijze voor de bepaling van de geïndexeerde canon:
aanvangscanon x basispachtwaarde van de dag voor de herzieningsdatum : basispachtwaarde per 31 december 1989
Zoals in rechtsoverweging 3.12 van het tussenvonnis van 15 februari 2006 is aangegeven, geldt de per 1 januari 1991 verhoogde canon van nfl. 26.332,13 per half jaar, derhalve nfl. 52.664,26 of € 23.898,-- per jaar, als aanvangscanon.
2.7. [Gedaagde] heeft eerst bij akte na tussenvonnis aangevoerd dat een deel van de in erfpacht uitgegeven percelen – het zou gaan om 0.1374 hectare – is verkocht. Hij bepleit in dit verband aanpassing van de (aanvangs)canon. [Gedaagde] heeft nagelaten zijn stelling te onderbouwen. Weliswaar heeft hij opgemerkt dat hij een op de verkoop betrekking hebbende productie ‘op eerste verzoek’ zou willen overleggen, maar het lag – zeker in dit stadium van de procedure – op zijn weg dat eigener beweging te doen. Nu Helenaveen niet meer op deze – voor de rechtbank niet verifieerbare – stelling heeft kunnen reageren en bovendien niet valt in te zien waarom [gedaagde] daarmee pas in dit stadium van de procedure komt, terwijl de verkoop reeds in 1997 zou hebben plaatsgehad, gaat de rechtbank daaraan voorbij.
2.8. Met de basispachtwaarde werd blijkens artikel 2 lid 1 van Pro de erfpachtakte gedoeld op de hoogst toelaatbare basispachtprijs voor akkerbouwland als het onderhavige, te weten zeekleigronden categorie II als bedoeld in het Pachtnormenbesluit van 1977.
Deze basispachtwaarde bedroeg per 31 december 1989, blijkens het Besluit van 23 september 1986, houdende wijziging van het Pachtnormenbesluit 1977, nfl. 390,-- ofwel € 176,97 per hectare. (Het door Helenaveen genoemde bedrag van nfl. 405,-- ofwel € 183,78 gold eerst met ingang van 15 juli 1990).
2.9. In 1995 is de systematiek van het Pachtnormenbesluit gewijzigd.
Sedertdien wordt voor de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs niet langer onderscheiden naar grondsoort maar naar regio, onderscheiden naar gras-, bouw- en fruitteeltgrond enerzijds en tuinland anderzijds. Voor akkerbouwland als het onderhavige geldt mitsdien niet langer de norm voor zeeklei klasse II, maar de regionorm, in casu die van de Veenkoloniën en het Oldambt. Deze norm bedroeg per 31 december 1999 – de dag voor de herziening per 1 januari 2000 – involge de voor de periode van 31 oktober 1998 tot 30 oktober 2001 geldende bijlage I van het Pachtnormenbesluit 1995 nfl. 590,-- ofwel
€ 267,73.
2.10. Helenaveen heeft in haar akte de berekening uit de conclusie van repliek in conventie herhaald en zich daarbij gebaseerd op het gemiddelde van regionormbedragen uit twaalf verschillende regio’s. Aldus miskent Helenaveen hetgeen de rechtbank in rechtsoverweging 3.11 van haar tussenvonnis van 15 februari 2006 heeft overwogen. [verpachter] en [gedaagde] hebben er in 1990, door de indexering te koppelen aan het Pachtnormenbesluit, nadrukkelijk voor gekozen om voor de aanpassing van de canon aansluiting te zoeken bij de ontwikkeling van de pachtprijzen voor percelen als de onderhavige. Involge het – inmiddels gewijzigde – Pachtnormenbesluit, dat nog steeds bepalend is voor die ontwikkeling, is voor de pachtprijs van de onderhavige percelen enkel het normbedrag van de regio waarin de percelen gelegen zijn bepalend. De door Helenaveen gepresenteerde berekening van de canon kan reeds om die reden niet worden gevolgd.
2.11. [Gedaagde] heeft bij conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie aangevoerd dat indien in de hoogst toelaatbare pachtprijs toeslagen zijn verdisconteerd die bij besluit van 20 oktober 1995 zijn afgeschaft, de pachtprijs inclusief de afgeschafte toeslagen geldt als referentiepunt voor de wijziging. Na 1995 zijn de toeslagen namelijk in de regionorm opgenomen. [Gedaagde] heeft in dat verband de basispachtwaarde per 31 december 1989 verhoogd met de helft van de in 1989 maximaal geldende toeslagen voor ontsluiting, waterhuishouding en verkaveling van nfl. 65,--, nfl. 115,-- en nfl. 110,-- en komt aldus op een bedrag van nfl. 535,-- ofwel € 242,77.
Helenaveen heeft een en ander niet, althans niet gemotiveerd weersproken, alhoewel zij daartoe zowel bij akte in conventie tevens conclusie van dupliek en reconventie als bij akte na tussenvonnis in de gelegenheid is geweest.
De rechtbank zal [gedaagde] op dit punt dan ook volgen.
2.12. [Gedaagde] voert verder aan dat bij de berekening van de geïndexeerde canon acht moet worden geslagen op de zogenoemde maximale verhoging die volgens het Pachtnormenbesluit 1995, zoals naderhand gewijzigd, geldt voor pachtprijzen (in 1998 20% met een maximum van nfl. 120,-- per hectare per jaar).
Aldus laat [gedaagde] de in de erfpachtakte opgenomen berekeningswijze evenwel geheel los: hij berekent de canon alsof deze gelijk is aan de pachtprijs. Daarmee gaat hij eraan voorbij dat de rechtbank in de rechtsoverweging 3.11 van haar tussenvonnis heeft overwogen dat de omstandigheid dat [verpachter] en [gedaagde] indertijd aansluiting hebben gezocht bij de ontwikkeling van de pachtprijzen door de basispachtwaarde als variabele op te nemen in de indexeringsclausule niet betekent dat de canon gelijk wordt gesteld aan de pachtprijs.
2.13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dient voor de indexering per 1 januari 2000 de volgende berekening te worden toegepast:
nfl. 52.664,26 x nfl. 590,-- : nfl. 535,-- = nfl. 58.078,34 ofwel € 26.354,80 per jaar
2.14.Voor de indexering per 1 januari 2005 moet de per 31 december 2004 geldende regionorm worden gehanteerd. Deze bedraagt volgens de sedert 1januari 2002 geldende bijlage I bij het Pachtnormenbesluit 1995 € 449,24. Dat resulteert naar het oordeel van de rechtbank in de volgende berekening: € 23.898,-- x € 449,24 : € 242,77 = € 44.222,66 per jaar
2.15. [Gedaagde] heeft bij akte na tussenvonnis betoogd dat de door Helenaveen gestelde exorbitante canonverhoging ervoor zou zorgen dat [gedaagde] zijn bedrijf niet meer kan exploiteren. Daarmee doelde [gedaagde] op de door Helenaveen berekende canon van € 56.754,17 per jaar per 1 januari 2000 en € 85.988,85 per jaar per 1 januari 2005. De door de rechtbank berekende canon valt bijna de helft lager uit.
De verhoging van de canon in 2000 – van nfl. 52.664,26 (€ 23.898,--) naar nfl. 58.078,34 (€ 26.354,80) per jaar – is bescheiden: deze bedraagt circa 10%.
De verhoging van de canon in 2005 – van € 26.354,80 naar € 44.222,66 per jaar – is aanmerkelijk groter. Deze prijssprong is overigens niet het gevolg van de gewijzigde systematiek van het Pachtnormenbesluit – dat immers reeds in 1995 werd gewijzigd – maar vloeit rechtsreeks voort uit de berekeningswijze van de geïndexeerde canon die indertijd bij erfpachtakte is overeengekomen. Doordat de noemer van die berekening ongewijzigd blijft – namelijk de referentiewaarde van 1989 – wordt de verhoging iedere 5 jaar navenant groter.
Nu [gedaagde] niet heeft betoogd dat de exploitatie van zijn bedrijf ook zou worden bemoeilijkt door een canon die half zo hoog is als door Helenaveen berekend, gaat de rechtbank verder aan deze stelling voorbij.
De bij erfpachtakte overeengekomen berekeningswijze is immers niet tussen partijen in geschil en [gedaagde] heeft ook niet aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om hem aan de overeengekomen berekeningswijze te houden.
2.16. De canon die Helenaveen met ingang van 1 januari 2005 vordert, ligt echter nog lager dan de door de rechtbank berekende canon. Immers, Helenaveen heeft een canon gevorderd van € 29.780,48 per jaar met ingang van 1 november 2004, jaarlijks – voor het eerst per 1 januari 2005 – te verhogen met € 635,29 ( nfl. 1.400,--). Zij vordert mitsdien een canon die oploopt van € 30.415,77 per jaar in 2005 tot € 32.956,93 per jaar in 2009. Dat komt neer op een gemiddelde canon van € 31.686,35 per jaar in de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2010. De rechtbank zal onderdeel II van de vordering van Helenaveen in die zin toewijzen. Volgens de bepalingen van de erfpachtakte dient de canon per 1 januari 2010 immers opnieuw te worden geïndexeerd.
2.17. [Gedaagde] heeft in reconventie subsidiair (sub d) gevorderd voor recht te verklaren dat de canonherziening van 1 januari 2005 dient te worden gebaseerd op artikel 2 van Pro de erfpachtakte in samenhang met het thans geldende Pachtnormenbesluit. Alhoewel de rechtbank het oordeel van [gedaagde] onderschrijft, zal zij zijn vordering niet toewijzen, nu in redelijkheid niet valt in te zien dat [gedaagde] bij die vordering nog belang heeft. Zoals in het voorgaande uiteen is gezet, leidt toepassing van artikel 2 van Pro de erfpachtakte in samenhang met het thans geldende Pachtnormenbesluit immers tot een hogere canon per 1 januari 2005 dan Helenaveen in conventie van [gedaagde] gevorderd heeft. Voor benoeming van een deskundige als subsidiair gevorderd sub e, bestaat naar het oordeel van de rechtbank evenmin aanleiding.
2.18. Blijkens de door partijen bij akte na tussenvonnis gegeven betalingsoverzichten heeft [gedaagde] in de periode 1 januari 2000 tot 1 januari 2006 in totaal € 104.426,34 aan Helenaveen betaald. Hij had aan canon moeten betalen 5 x € 26.354,80 en 1 x € 31.686,35 derhalve € 163.460,35. Hij heeft derhalve € 59.034,01 te weinig canon betaald. Op het door hem verschuldigde mocht hij de in rechtsoverweging 3.13 van het tussenvonnis genoemde kosten van € 3.947,64 in totaal in mindering brengen. [Gedaagde] is per 1 januari 2006 per saldo dus een bedrag van € 55.086,37 aan Helenaveen verschuldigd. Onderdeel I van de vordering van Helenaveen zal tot laatstgenoemd bedrag worden toegewezen.
2.19. Helenaveen heeft op grond van artikel 3 lid 2 van Pro de erfpachtakte aanspraak gemaakt op vergoeding van contractuele vertragingsrente en wel vanaf 31 december 1999. De contractuele rente is involge genoemd artikel verschuldigd ‘voor iedere ingegane maand verzuim’. Bij partijen is evenwel onduidelijkheid ontstaan over de berekeningswijze van de geïndexeerde canon. Deze onduidelijkheid was niet aan [gedaagde] toe te rekenen. [Gedaagde] heeft de canon jarenlang (tot en met 1999) voldaan overeenkomstig de nota’s die Helenaveen hem ter zake toezond. Nu de berekeningswijze van de geïndexeerde canon eerst door dit vonnis is komen vast te staan, is er van verzuim nog geen sprake geweest. Voor toekenning van rente is daarom geen plaats.
2.20. Het vooroverwogene brengt mee dat de conventionele vorderingen van Helenaveen ten dele toewijsbaar zijn en wel in voege als in het dictum vermeld.
Zoals in het tussenvonnis in rechtsoverweging 3.8 is overwogen, ligt de primaire reconventionele vordering van [gedaagde] voor afwijzing gereed, evenals de subsidiaire vordering, gelijk hiervoor in rechtsoverweging 2.17 is vermeld.
Aan het voorwaardelijke deel van de reconventionele vordering komt de rechtbank niet toe, nu [gedaagde]’ beroep op verrekening in conventie is gehonoreerd.
2.21. Aangezien elk van partijen op enig punt als in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
3. De beslissing
De rechtbank:
in conventie
3.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Helenaveen te betalen een bedrag van
€ 55.086,37 (zegge: vijfenvijftigduizendzesentachtig euro en zevenendertig cent);
3.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Helenaveen van 1 januari 2006 tot 1 januari 2010 een erfpachtcanon te betalen van € 31.686,35 (zegge: eenendertigduizendzeshonderd zesentachtig euro en vijfendertig cent) per jaar;
3.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.5. wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
3.6. wijst de vorderingen af;
3.7. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.G. de Vries, voorzitter, mr. M.M.A. Onnes-Wind en mr. J. Smit en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2006.?