Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB07/305
Uitspraakdatum: 23 april 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eisers], wonende te [plaats], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl, verweerder.
Procesverloop
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-weg # te C] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 79.948.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 juni 2006, verzonden op 19 juni 2006, deze waarde gehandhaafd.
1.3 Eisers hebben daartegen bij brief van 12 juli 2006, ontvangen bij de rechtbank op 19 juli 2006, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eisers hebben voorafgaande aan de zitting bij brief van 18 maart 2007 nog een nadere reactie gegeven op deze stukken.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2007 te Groningen.
Eisers gemachtigde, mevrouw mr. [gemachtigde], heeft in haar brief van 18 maart 2007 aangegeven wegens drukke werkzaamheden niet in staat te zijn de zitting bij te wonen. Namens verweerder is verschenen P.A. van Walsem.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
1.1 Eisers zijn genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak.
1.2 De woning is een dienstwoning. Voorts is er een berging en staat de woning vlak naast een boerderij en ligt het aan de naar de [plaats] leidende verkeersweg [N##]. De inhoud van de woning is ongeveer 298 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 400 m².
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eisers bepleiten een waarde van € 45.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur F.A.M. Keurentjes, die de onroerende zaak op 27 februari 2006 op die waarde heeft getaxeerd. Eisers hebben – zakelijk weergegeven – aangevoerd, dat het een niet geïsoleerde één-steens muur woning met achterstallig onderhoud betreft, welke woning sedert de tachtiger jaren niet meer permanent wordt bewoond. Eisers vinden dat de onderhoudstoestand alsmede doelmatigheid en kwaliteit door verweerder daarom te hoog is ingeschat. Voorts wijzen zij erop dat sprake is van een dienstwoning van het naastgelegen boerenbedrijf, zodat het vanwege milieunormen niet permanent kan worden verhuurd. Voorts wordt last ondervonden van het passerende verkeer over de naastgelegen naar de [plaats] leidende weg. Bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak is de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast, aldus eisers. De referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar. Voorts zijn eisers van mening dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum.
2.3 Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, opgemaakt op 19 september 2006 door L.M.M. Tolsma, als taxateur werkzaam bij TOG Nederland Noord Oost B.V. In deze matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 79.948. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Ter zitting heeft verweerders gemachtigde aangegeven, dat bij nader inzien in de matrix aan de kwaliteit, de onderhoudstoestand en de doelmatigheid beter de factor 2 (= matige toestand) in plaats van de factor 3 (= voldoende) had kunnen worden toegekend, maar ook in dat geval zou de waardevaststelling van de onroerende zaak op € 160 per m³ nog steeds niet te hoog zijn vastgesteld in verhouding tot de berekende m³-prijzen van de referentieobjecten. Voorts is ter zitting door verweerders gemachtigde gesteld dat de aan het referentieobject [B-straat #] toegekende factor 4 voor onderhoud, per abuis is gebaseerd op het na aankoop gepleegde groot onderhoud aan deze woning, terwijl gelet op de onderhoudstoestand van dit referentieobject op de verkoopdatum, een lagere factor meer op zijn plaats zou zijn geweest. Voorts is in het door eisers overlegde taxatierapport aan de grondkavel ten onrechte geen enkele waarde toegekend.
4.3 De rechtbank stelt allereerst vast, dat de onderhavige onroerende zaak naar aard en ligging (een dienstwoning gelegen naast de boerderij) specifiek te noemen is. Dit betekent dat vergelijkingsobjecten lastiger te vinden zullen zijn. De door verweerder in de matrix gehanteerde referentieobjecten verschillen vooral op het punt van de ligging, kwaliteit en onderhoud. De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden gelet op de -in verhouding- lage prijs per m³ en m². Van genoemde referentieobjecten oordeelt de rechtbank vooral de onroerende zaak [B-straat #] vergelijkbaar, daarbij rekening houdend met de omstandigheid dat de (relatief) lage verkoopprijs is veroorzaakt door - op dat moment - een slechte onderhoudstoestand. Hiermee rekening houdend, alsmede de grotere kaveloppervlakte van de onderhavige onroerende zaak, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. In het door eiser overgelegde taxatierapport ziet de rechtbank geen contra indicatie hiervoor, mede niet nu daarbij geen rekening is gehouden met de waarde van de kavel.
4.4 Anders dan eiser kennelijk meent, is de vorige waardevaststelling thans niet relevant. De waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum (1 januari 1999) doet dan ook niet ter zake. Hierbij overweegt de rechtbank dat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van de waarde juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economische verkeer.
4.5 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 23 april 2007 door mr. E.M. Visser, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.