Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Winschoten
Zaak\rolnummer:367737 CV EXPL 08-3971
Vonnis d.d. 23 december 2008
inzake
Q.,
wonende te [plaatsnaam],
eiser, hierna te noemen Q.,
gemachtigde mr. M.R. Tierie, advocaat te Bunschoten, postbus 199, 3750 GD,
en
R.,
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde, hierna te noemen R.,
gemachtigde mr. P. van Rossum, advocaat te Groningen, Oude Boteringestraat 71, 9712 GG.
PROCESGANG
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord
- conclusie van repliek
- conclusie van dupliek
Partijen hebben producties overgelegd.
Vonnis is (nader) bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 Q. heeft onder de naam Q. Bloemen jarenlang een bloemenzaak geëxploiteerd aan de [naam]straat [nr] te [plaatsnaam]. In 2006 heeft A. de zaak van Q. gekocht en het desbetreffende pand van Q. gehuurd. In oktober 2007 hebben Q. en A. onderhandeld over de beëindiging van hun huurovereenkomst. R. was als bedrijfsleider/administratief medewerker in dienst van Intratuin en had er wel oren naar om voor zich zelf te beginnen in eerder genoemd pand. In dat kader hebben ook Q. en R. in oktober 2007 met elkaar gesproken.
1.2 Het contact tussen Q. en R. heeft, onder meer, geleid tot een door partijen ondertekend contract d.d. 20 oktober 2007. De tekst daarvan luidt als volgt:
“Overeenkomst
Datum: 20-10-2007
Betreft: huur pand [naam]straat [nr] [plaatsnaam]
De partijen:
- partij 1 R. (...)
- partij 2 Q. (...)
Betreft:
Het te verhuren onroerend goed betreft het pand en tuin in de [naam]straat [nr] te [plaatsnaam] (...).
Hierbij zijn de partijen overeengekomen dat partij 1 het bovengenoemde pand plus perceel voor een periode voor 6 jaar huurt. Met telkens een verlenging van periodes van 5 jaar.
Zolang er nog geen huurcontract is, is gewoon de Nederlandse wet van toepassing voor verhuur van onroerend goed. Het huurcontract zal binnen 2 maand na ingebruikname door de partijen getekend moeten worden, daarnaast zal er door partij 1 een bankgarantie afgegeven moeten worden ter grootte van 3 maanden huur.
De datum van ingang: 1 januari 2008, of eerder direct nadat de huurovereenkomst van de huidige huurder, A., verbroken wordt. Partij 1 huurt het pand per 1e van de maand.
De huurprijs per maand bedraagt € 2.083,33 exclusief BTW en zal jaarlijks geïndexeerd worden (...).”
1.3 Q. en A. voornoemd hebben hun huurovereenkomst met betrekking tot het pand [naam]straat [nr] te [plaatsnaam] per 1 februari 2008 beëindigd. In de overeenkomst ter zake is onder meer de volgende passage opgenomen:
“Heeft partij 1 niet aan zijn betalingsverplichting voldaan voor 1 februari 2008, kan partij 2 deze overeenkomst ongeldig verklaren. Het gaat hierbij om de betaling van de huur en aflossing van de schuld van € 9000,- tot dat moment, welke bekend is bij partijen, evenals de termijnen voor de aflossing daarvan.”
1.4 Bij schrijven van 28 januari 2008 heeft R. het volgende aan Q. bericht:
“De huurovereenkomst die wij overeen zijn gekomen, zal geen doorgang kunnen vinden, daar er door partij 2 niet aan de voorwaarde van de ingang per 1 januari 2008 is voldaan.
Hierdoor is mijn planning en organisatie om in het pand een nieuwe zaak te beginnen in het gedrang gekomen.
Tevens is er door partij 2 op meerdere punten een andere voorstelling van zaken gedaan, als bij het overeenkomen van het contract.
Om alsnog het pand te huren zou ik partij 2 willen uitnodigen voor een gesprek.”
1.5 Bij schrijven van 5 februari 2008 heeft R. onder meer het volgende aan Q. doen weten:
“Middels dit schrijven ontbind ik de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte aan de [naam]straat te [plaatsnaam] op grond van niet nakomen van de verplichtingen van de verhuurder, de heer Q..(...)
De in de huurovereenkomst vermelde termijn van 1 januari was een zogenaamde fatale termijn. Met het opnemen van deze termijn werd namelijk beoogd dat het pand niet leeg zou komen te staan doch dat dit aansluitend verhuurd zou worden met het oog op de continuïteit. Nu de heer Q. niet heeft geleverd binnen deze termijn is hij in verzuim en acht ik de overeenkomst derhalve ontbonden.
Daarnaast ben ik van mening dat er sprake is van dwaling. Ten tijde van de onderhandelingen was de heer Q. bekend met het feit dat ik geen kennis had over noch ervaring had met het drijven van een bloemenzaak. De heer Q. heeft mij toegezegd de benodigde ondersteuning en advies te bieden om de zaak naar behoren te kunnen opstarten.
Meer specifiek is er in ieder geval het navolgende afgesproken:
- de heer Q. zou mij helpen met het verstrekken van gegevens van de omzet, inkoop en verkoop
- de heer Q. zou mij helpen met het verder te kunnen voeren van de bedrijfsnaam Q., zoals bekend in [plaatsnaam]
- de heer Q. zou er voor zorgen dat er een stille verhuizing zou plaatsvinden zonder verwijzing naar een nieuwe vestiging met dezelfde naam
- de heer Q. zou mij helpen in het opzetten van de volledige bedrijfsvoering en administratie van het bedrijf.
De toegezegde ondersteuning van de heer Q. was voor mij een essentiële voorwaarde voor het aangaan van de huurovereenkomst. Dit heb ik hem meerdere keren medegedeeld, in aanwezigheid van getuigen.
In december bleek dat de heer Q. de voorwaarden niet te kunnen vervullen in verband met het contract en een concurrentiebeding dat hij bleek te hebben met de vorige huurder. Daarnaast heeft hij mij niet op de hoogte gesteld van de gebreken van het pand. Bij een juiste voorstelling van zaken was de huurovereenkomst niet gesloten en beroep ik mij dan ook op dwaling.”
1.6 Op 30 januari 2008 heeft Q. onder meer het volgende aan R. geschreven:
“U zult het pand met ingang van 1 februari huren. Q. is bereid u bij een bespreking van vrijdag de sleutels te verstrekken. Maakt u daartoe een afspraak?
Voor de eerste maand huur kunt u in afwijking van wat gebruikelijk is een betaaltermijn van maximaal 14 dagen in acht nemen. De maanden erop dient u € 2.083,33 excl BTW te voldoen voor de aanvang van de maand.
Bij nader ingebreke zijn zullen we niet schromen rechtsmaatregelen te nemen waaronder inbeslaglegging.”
1.7 Bij schrijven van 21 februari 2008 heeft de toenmalige raadsvouw van Q., mr. B.C.M. van Riel van DAS rechtsbijstand onder meer het volgende aan R. medegedeeld:
“Allereerst wens ik namens cliënt op te merken, dat u beiden heeft gesloten een intentieovereenkomst tot het aangaan van een huurovereenkomst. Dit betekent dat partijen aan elkaar te kennen hebben gegeven op een later moment een (huur)overeenkomst aan te gaan onder bepaalde voorwaarden.
en
Op grond van de intentieovereenkomst heeft u de verplichting om het pand in gebruik te nemen en wel vanaf 1 februari 2008. Door dit niet te doen bent u in gebreke ten aanzien van de nakoming van uw verplichtingen voortvloeiend uit een overeenkomst.”
1.8 Bij de gedingstukken bevindt zich een door R. opgestelde lijst met als kop huurovereenkomst wordt aangegaan met ingang van 1 maart 2008 waarin hij jegens Q. een aantal wensen kenbaar maakt met betrekking tot het gebruik van de handelsnaam, de te verkopen producten, de BTW, de vloer, het achterterrein, de verwarming, koeling, elektriciteit, huurtermijn, huurprijs, toegangsdeuren en toilet. Dit lijstje heeft R. in januari 2008 aan Q. ter hand gesteld.
2. De vordering
Q. heeft, kort gezegd, gevorderd, de door hem gestelde huurovereenkomst te ontbinden per datum vonnis, R. te veroordelen om vanaf 1 februari 2008 tot de datum van ontbinding de overeengekomen huur aan hem te betalen, alsmede een schadevergoeding gelijk aan het geldelijk equivalent van de bij continuering van de overeenkomst resterende huurtermijnen tot 1 februari 2014, een en ander kosten rechtens.
3. Het standpunt van partijen
3.1 Q. heeft betoogd dat er sprake is van een huurovereenkomst aangezien ter zake aan de essentialia is voldaan en dat R. toerekenbaar tekort is geschoten in de daaruit voortvloeiende verplichtingen.
3.2 Q. heeft betwist R. toezeggingen te hebben gedaan in het kader van ondersteuning, begeleiding, werving en naamgebruik. Van dwaling kan hoe dan ook geen sprake zijn, nu er geen sprake is van een gemengde overeenkomst en hetgeen door R. wordt aangevoerd niet de zelfstandigheid van de zaak raakt. De gevorderde schade is daadwerkelijk geleden vanwege de beëindigingsovereenkomst met A.
3.3 R. heeft betwist dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens hem kan slechts worden gesproken van een intentieovereenkomst die door het verstrijken van de fatale termijn uiteindelijk niet heeft geleid tot de beoogde huurovereenkomst.
3.4 Subsidiair heeft R. zich beroepen op de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst. Meer subsidiair heeft hij gesteld dat de overeenkomst moet worden vernietigd. Daaraan heeft hij, zie de brief van 5 februari 2008, dwaling en/of bedrog ten grondslag gelegd. R. heeft ook betoogd dat hij bij afwezigheid van een ingebrekestelling niet in verzuim is geraakt. Los daarvan heeft hij de door Q. gestelde schade betwist.
3.5 Voor zoveel nodig zullen de standpunten van partijen bij de beoordeling nader aan bod komen.
4. De beoordeling
4.1 Naar het oordeel van de kantonrechter dient de rechtsverhouding van partijen te worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7: 201 BW juncto 7:290 BW, waar aan de essentialia daarvoor - het verstrekken van het gebruik van de zaak door de verhuurder en een door de huurder te leveren tegenprestatie - is voldaan. Dat partijen op onderdelen nog verder moesten onderhandelen doet aan dit oordeel niet af, te meer waar zij het wettelijk systeem als vangnet hadden opgenomen in hun contract.
4.2 De omstandigheid dat de voormalige gemachtigde van Q. bedoelde verhouding in de correspondentie eerder heeft geduid als een intentieovereenkomst maakt dit oordeel niet anders, aangezien niet het etiket, maar de feiten en (de uitleg van) het contract doorslaggevend zijn. Een en ander klemt te meer nu uit de correspondentie is gebleken dat Q. zich materieel van meet af aan ondubbelzinnig op het standpunt heeft gesteld dat R. moet afnemen, zodat R. aan de onjuiste juridische kwalificatie ook niet de gerechtvaardigde verwachting heeft kunnen ontlenen dat hij verder hoe dan ook buiten schot zou blijven.
4.3 De kantonrechter gaat tevens voorbij aan het verweer van R. dat de overeenkomst nog voor de feitelijke voltrekking daarvan is geëindigd door het overschrijden van de door hem gestelde fatale termijn. Getuige het onder de feiten genoemde wensenlijstje van R. ging ook hij er immers vanuit dat de overeenkomst later zou (kunnen) ingaan dan 1 januari 2008.
4.4 Ook het verweer dat Q. een omvangrijke, begeleidende rol op zich zou nemen bij de start en exploitatie van de bloemenzaak kan R. niet baten. Wanneer er bij wijze van veronderstelling vanuit wordt gegaan dat de lezing van R. juist is, kan zulks hoogstens de conclusie dragen dat partijen naast een huurovereenkomst nog een andere (onbenoemde) overeenkomst hebben gesloten. Tekortkomingen in de nakoming van die laatste overeenkomst kunnen de huurovereenkomst en het daarop betrekking hebbende wettelijke regime evenwel niet aantasten. Voortbordurend op hetgeen hiervoor is overwogen dient ook het beroep van R. op dwaling en/of bedrog te falen, waar dat beroep, gelijk Q. heeft gesteld, niet de zelfstandigheid van de zaak - genot en prijs - raakt.
4.5 Bij gebrek aan gemotiveerde betwisting zijdens R., anders dan op basis van hetgeen hiervoor is besproken en verworpen, dient het ervoor te worden gehouden dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2007. Met ingang van die datum is R. dan ook de bedongen huur verschuldigd. Nu R. de huurpenningen sedertdien niet heeft voldaan, is hij, gelet op de ingebrekestelling van 30 januari 2008 in verzuim. Ook zonder ingebrekestelling zou dat in het licht van artikel 6: 83 onder a BW overigens het geval zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is de (structurele) toerekenbare tekortkoming van R. van dien aard dat de vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur zal worden toegewezen.
4.6 Gezien de toerekenbare tekortkoming van R. is de kantonrechter voorts van oordeel dat Q. in beginsel aanspraak kan maken op schadevergoeding. De vordering die Q. ter zake heeft ingesteld kan (in dit stadium) evenwel niet worden toegewezen nu het gaat om huurderving waarvan nog niet duidelijk is of deze zich in de toekomst zal manifesteren. Bovendien heeft Q. verzuimd om aan te geven welke pogingen hij tot heden heeft gedaan om de door hem gestelde schade te vermijden of te beperken.
4.7 Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal R. in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot het perceel [naam]straat [nr] te [plaatsnaam] met ingang van 1 januari 2009;
veroordeelt R. om ter zake van achterstallige huurpenningen aan Q. te betalen de somma van € 22.916,63, exclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata;
veroordeelt R. in de kosten van de procedure aan de zijde van Q. gevallen, welke kosten tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 71,80 aan explootkosten, € 201,00 aan vastrecht, € 267,55 aan beslagkosten en € 300,00 aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 december 2008 in aanwezigheid van de griffier.