Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 119404 / KG ZA 10-239
Vonnis in kort geding van 23 juli 2010
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAREX B.V.,
gevestigd te Groningen,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE OLDAMBT,
gevestigd te Winschoten,
eiseressen,
advocaat mr. J.H.H. Baljet,
tegen
[naam] ,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J. van Broekhuijze.
Partijen zullen hierna Carex, de gemeente en Kraakster genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Kraakster
- omdat de – onder 2.5. nader vermelde – uitspraak d.d. 14 juli 2010 van de voorzieningenrechter van de bestuurssector van deze rechtbank ten tijde van de behandeling niet bekend was, zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich daarover na de behandeling nader schriftelijk uit te laten, hetgeen zij op 21 juli 2010 hebben gedaan.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Carex houdt zich bezig met de exploitatie van een organisatiebureau en het tijdelijk beheer van vastgoed en de tijdelijke huisvesting van personen en instellingen. De bedoeling is daarmee nodeloze leegstand te voorkomen.
Daartoe krijgt Carex van diverse onroerend goedeigenaren, zoals de Rijksuniversiteit Groningen en gemeenten, onroerende zaken in bruikleen die Carex op haar beurt aan derden in (onder)bruikleen geeft.
2.2. De gemeente is eigenaar van het pand aan de Renselkade 5/5a/5b te Winschoten. Dit pand is een monument dat op de nominatie staat te worden gerestaureerd.
Teneinde leegstand in de tussentijd te voorkomen heeft de gemeente het pand met ingang van 1 oktober 2008 aan Carex in bruikleen gegeven.
Van 1 oktober 2008 tot en met 10 maart 2010 heeft Carex dat pand in gebruik gegeven aan een cliënt uit haar klantenbestand. Nadat deze cliënt op 10 maart 2010 is vertrokken, heeft Carex bij overeenkomst d.d. 28 mei 2010 en met ingang van die datum het pand in onderbruikleen gegeven aan [A].
2.3. Bij de ingebruikneming van het pand constateerde [A] dat de werkplaats en goederenopslag van het pand enige dagen daarvoor door gedaagde in gebruik waren genomen.
2.4. Op het verzoek van Kraakster om met haar een bruikleenovereenkomst te sluiten, heeft de gemeente bij brief van 11 juli 2010 geantwoord dat het pand al per 1 oktober 2008 in bruikleen aan Carex was gegeven en dat geen bruikleenovereenkomst met Kraakster zou worden gesloten.
Kraakster heeft daartegen op 18 juni 2008 een bezwaarschrift ingediend, waarna de gemeente bij brief d.d. 23 juni 2010 aan Kraakster heeft medegedeeld dat haar brief van 18 juni 2010 niet als een bezwaarschrift, maar als klacht werd beschouwd.
Namens Kraakster is bij brief van 28 juni 2010 een bezwaarschrift bij de gemeente ingediend en op dezelfde datum is een verzoek ingediend bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank om een voorlopige voorziening te treffen.
2.5. Bij uitspraak d.d. 14 juli 2010, verzonden op 16 juli 2010, heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, sector bestuursrecht, de gevraagde voorlopige voorziening afgewezen. De voorzieningenrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat de brief van 11 juni 2010 van verweerder niet kan worden aangemerkt als een besluit in de zin van artikel 1: 3, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Verder heeft de voorzieningenrechter overwogen dat de beslissing alsook het daaraan ten grondslag liggende beleid van de gemeente om ten aanzien van het beheer van leegstaande panden een bruikleenovereenkomst aan te gaan met Carex en niet met Kraakster, niet is aan te merken als een rechtshandeling naar publiekrecht.
3. Het geschil
3.1. De vordering van Carex strekt ertoe:
1. Kraakster te veroordelen om het pand aan de Renselkade 5/5a/5b te Winschoten, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop van harentwege bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk drie dagen na betekening van dit vonnis volledig te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van eisers te stellen, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
2. te bepalen dat Kraakster een dwangsom verbeurt van € 250,00 voor iedere dag dat zij verzuimt aan deze veroordeling te voldoen;
3. eisers te machtigen om, indien Kraakster niet aan de onder 1 verzochte veroordeling voldoet, deze ontruiming zelf uit te (doen) voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
4. Kraakster te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2. Kraakster heeft verweer gevoerd.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang bij de onderhavige vordering is met de aard van het gevorderde gegeven.
Verzoek aanhouding
4.2. In de eerste plaats heeft Kraakster verzocht om – in afwachting van de lopende bestuursrechtelijke procedures – de behandeling van dit kort geding aan te houden.
4.3. Met de voorzieningenrechter van deze rechtbank, sector bestuursrecht, in de onder 2.5. aangehaalde uitspraak d.d. 14 juli 2010 is de voorzieningenrechter van oordeel dat de beslissing alsook het daaraan ten grondslag liggende beleid van de gemeente om ten aanzien van het beheer van leegstaande panden een bruikleenovereenkomst aan te gaan met Carex en niet met Kraakster, niet kan worden aangemerkt als een rechtshandeling naar publiekrecht.
4.4. Voorts is de voorzieningenrechter van oordeel dat Kraakster niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door de gemeente met Carex gesloten bruikleenovereenkomst een – grotendeels – publiekrechtelijk karakter heeft en dat – met het oog daarop – voor de onderhavige beoordeling de uitkomst van de lopende bestuursrechtelijke procedures van belang kan zijn.
Dat in de bruikleenovereenkomst tussen de gemeente en Carex op diverse punten melding wordt gemaakt van gemeentelijke plannen is – naar de voorzieningenrechter aannemelijk acht – enkel opgenomen met het oog op het doel van die overeenkomst, te weten het in afwachting van de realisering van die gemeentelijke plannen in tijdelijk bruikleen geven van de onroerende zaken om leegstand te voorkomen. Hieruit kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen publiekrechtelijk karakter van die overeenkomst worden afgeleid.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding het verzoek van Kraakster om aanhouding van deze behandeling te honoreren.
Dit oordeel wordt niet anders door het – na de zitting ter griffie van deze rechtbank binnengekomen – verzoek d.d. 20 juli 2010 van Kraakster aan de gemeente om in het kader van de Wet openbaarheid van bestuur informatie, stukken en gegevens te verstrekken met betrekking tot de besluitvorming ten aanzien van (1) de overeenkomst tussen de gemeente en Carex en (2) de aankoop door de gemeente van het pand aan de Renselkade 5 te Winschoten.
Inhoudelijk
4.6. Kraakster heeft op zich niet betwist dat zij zonder recht of titel in het hierbedoelde pand verblijft.
4.7. Kraakster heeft zich erop beroepen dat tussen de gemeente en Carex geen rechtsgeldige bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen en dat Carex daarom niet bevoegd was om met [A] een onderbruikleenovereenkomst aan te gaan.
4.8. De voorzieningenrechter constateert dat tussen de partijen die de bruikleenovereenkomst hebben gesloten – te weten de gemeente en Carex – niet van mening verschillen over de geldigheid van die overeenkomst en evenmin dat tussen hen onduidelijkheid bestaat over de panden die onder de werking van die overeenkomst vallen, waaronder het pand aan de Renselkade 5/5a/5b te Winschoten.
In dit verband is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de rechtsgeldigheid van de bedoelde overeenkomst een derde als Kraakster niet aangaat.
Voorzover Kraakster erop heeft gewezen dat zij als derde-belanghebbende daarbij belang heeft, vermag de voorzieningenrechter – wat er verder ook zij van de bestreden rechtsgeldigheid van de desbetreffende overeenkomst – hoe dan ook niet in te zien dat Kraakster een gerechtvaardigd beroep op de nietigheid, danwel vernietiging van die overeenkomst toekomt. Dat dit – naar Kraakster heeft gesteld – bijvoorbeeld mogelijk zou kunnen zijn door middel van een ‘paardensprong’, vermag de voorzieningenrechter evenmin in te zien, nu de rechtsfiguur die veelal wordt aangeduid met ‘paardensprong’ in casu niet van toepassing is en – voorshands geoordeeld – evenmin analogisch kan worden toegepast.
Dat Kraakster belang heeft bij de afwijzing van de onderhavige ontruimingsvordering, brengt niet zonder meer mee dat haar een dergelijk beroep toekomt.
4.9. Waar ook overigens niet is gebleken van een juridische grond, waaraan Kraakster het recht ontleent in het litigieuze pand te verblijven, is het verblijf van Kraakster aldaar dan ook onrechtmatig, zodat de gevorderde ontruiming jegens haar in beginsel voor toewijzing vatbaar is.
4.10. Vervolgens dient – overeenkomstig de strekking van de Leegstandswet – de vraag te worden beantwoord of de onderhavige ontruimingsvordering desalniettemin afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen. De voorzieningenrechter overweegt in dat verband het volgende.
4.11. De gemeente is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak.
Mede ingevolge artikel 5: 1 BW is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Blijkens lid 2 van dat artikel staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. De enige beperkingen die de eigenaar bij het gebruik van zijn eigendom in acht moet nemen, zijn dat hij de rechten van anderen moet respecteren alsook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken.
Ingevolge artikel 5: 2 BW is de eigenaar bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt.
4.12. De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in art. 1 lid 1 dat Pro iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
4.13. Op het exclusieve karakter van het eigendomsrecht kan onder omstandigheden een uitzondering worden gemaakt, in het bijzonder wanneer woon- of verblijfsruimte lange tijd leegstaat en deze onroerende zaak vervolgens in gebruik wordt genomen door personen die op een andere manier geen betaalbare woonruimte kunnen verkrijgen. Als periode van leegstand die een uitzondering rechtvaardigt, wordt veelal een termijn van een jaar aangehouden. Indien een onroerende zaak zonder toestemming van de eigenaar in gebruik wordt genomen door anderen dan de eigenaar, terwijl de onroerende zaak minder dan een jaar leeg heeft gestaan, vertegenwoordigt het eigendomsrecht van de eigenaar in het algemeen een groter belang dan een eventueel belang van de zojuist genoemde anderen.
4.14. In het onderhavige geval is uit de overgelegde stukken gebleken dat het pand eerst sedert maart 2010 korte tijd heeft leeggestaan en niet lang daarna op basis van een onderbruikleenovereenkomst tussen Carex en [A] voornoemd door [A] in gebruik is genomen, zodat het pand ten tijde van de ingebruikname door Kraakster niet langer dan een jaar leeg gestaan heeft.
Bovendien is gesteld noch gebleken van een bijzonder (woon)belang van Kraakster om beslist in dit pand te verblijven en/of van het ontstaan van een noodtoestand aan haar zijde bij een eventueel gedwongen vertrek.
4.15. In de gegeven omstandigheden kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter aan het belang van Kraakster te dezen geen groter gewicht worden toegekend dan aan het eigendomsrecht van de gemeente danwel aan het gebruiksrecht van Carex.
4.16. Het gevorderde komt de voorzieningenrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor zodat de vorderingen van eisers worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn van ontruiming zal worden bepaald op zeven dagen na betekening van dit vonnis.
4.17. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en Pro art. 557 Rv Pro overbodig is.
Daarnaast ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor versterking van dit vonnis met een dwangsom.
4.18. Kraakster zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:
- dagvaarding EUR 78,89
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.157,89
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Kraakster om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de Renselkade 5/5a/5b te Winschoten te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van (één van de) eisers zijn, en de sleutels af te geven aan Carex,
5.2. veroordeelt Kraakster in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op EUR 1.157,89,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2010.?