Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 432153/09-19312
Vonnis d.d. 27 oktober 2010
inzake
Q.,
wonende te Groningen, [adres],
eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna te noemen Q.,
gemachtigde mr. S. Wiersma, advocaat te Groningen,
en
1. R.,
2. S.,
beiden wonende te [postcode] Kantens, [adres],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna te noemen R.,
gemachtigde mr. N. Hollander, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Op 17 februari 2010 is in deze zaak een comparitie gehouden die op 7 april 2010 is voortgezet. De ondergetekende kantonrechter heeft op 7 april 2010 de zaak overgenomen van mr. F. de Jong.
In deze zaak is vervolgens een tussenvonnis gewezen dat op 9 juni 2010 in het openbaar is uitgesproken. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is op 5 juli 2010 een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging gehouden. Daarbij zijn partijen verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Hiervan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
In overleg met partijen heeft de kantonrechter bepaald dat Q. zich bij akte mocht uitlaten over de huidige huurprijs en de gehanteerde staffeling, en dat R. zich bij akte mocht uitlaten over het door Q. overgelegde “overzicht onderhoud Mercurius”. Beide partijen hebben op 21 juli 2010 een akte genomen. Nadere stukken of uitlatingen heeft de kantonrechter niet toegestaan.
Tenslotte is de datum voor het vonnis nader bepaald op vandaag.
OVERWEGINGEN
in conventie en in reconventie
1. De kantonrechter handhaaft al hetgeen hij heeft overwogen en beslist in het tussenvonnis van 9 juni 2010.
de verdere beoordeling in conventie
2.1 Naast betaling van de huurachterstand, de contractuele boetes c.a. en de wettelijke rente vordert Q. de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overweegt hierover het navolgende.
2.2 Ten tijde van de dagvaarding was er een achterstand in de huurbetalingen van € 7.868,82, ofwel (ruim) vijf maanden huur. Gelet op het door R. aangevoerde in zijn conclusie van antwoord, heeft hij deze achterstand erkend. Op 2 december 2009 heeft R. een bedrag van € 7.868,82 voldaan en op 14 december 2009 nog eens € 1.461,47, zijnde één maand huur. Niet gebleken is dat R. op dat moment een beroep had gedaan op een opschortingrecht. Eerst bij akte van 17 maart 2010 doet R. een beroep op een opschortingsrecht ter zake van de dan verschuldigde huurpenningen.
2.3 Zoals in het tussenvonnis van 9 juni 2010 in overweging 1.6 is vermeld, heeft R. ter comparitie van 7 april 2010 het betalingsoverzicht, overgelegd door Q. als productie 2 bij diens akte overlegging producties, erkend. Uit dit overzicht blijkt dat R. sinds 2002 de huur meer dan 60 keer te laat heeft betaald, waarbij overschrijdingen van de termijn met meer dan 30 dagen geen uitzondering zijn. In 2007 heeft R. 6 keer te laat betaald. In 2008 heeft R. 8 keer te laat betaald. Nog in 2009 heeft R. 8 keer de huur te laat betaald, waarbij er op 17 november 2009, het uitbrengen van de dagvaarding, een huurachterstand was van meer dan vijf maanden. Ook begin 2010 is er een achterstand in de huurbetalingen ontstaan. Geconcludeerd kan worden dat er van de zijde van R. sprake is van een stelselmatige wanbetaling. Het verweer van R. bij conclusie van antwoord, “dat hij in het verleden een enkele keer de huurtermijnen iets te laat heeft betaald, maar dat betrof incidenten”, kan de kantonrechter dan ook niet serieus nemen. Dat Q. met te late huurbetaling zou hebben ingestemd of dat dit in overleg is gegaan, is op geen enkele wijze onderbouwd. Dat R. - uiteindelijk - de huur wel betaalde, doet aan het voorgaande niets af.
2.4 De kantonrechter verwerpt het verweer van R. dat hij wegens inkomstenderving door onderhoudsgebreken aan het gehuurde de huur te laat betaalde. Allereerst merkt de kantonrechter op, dat niet aannemelijk is gemaakt dat er al sinds 2002 onderhoudsgebreken waren. Ook toen was R. al geregeld te laat met betalen. Dat er in latere jaren, vanaf 2008, achterstallig onderhoud was, kan als vaststaand worden aangenomen. Dit blijkt onder meer uit een kort gedingvonnis van de voorzieningenrechter te Groningen (101735 / KG ZA 08-141). Gesteld noch gebleken is dat R. toen met een beroep op zijn opschortingsrecht de huur niet betaalde, dan wel met een beroep op art 7:206 lid 3 BW Pro de kosten van herstel in mindering op de huurprijs mocht brengen of op de voet van art. 7:207 BW Pro huurprijsvermindering heeft gevorderd. De kantonrechter moet dan ook vaststellen dat R. gehouden was de volledige huur op tijd te betalen, hetgeen hij vaak niet heeft gedaan, iets wat wanprestatie oplevert. Deze wanprestatie is naar het oordeel van de kantonrechter ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
2.5 R. heeft aangevoerd dat de wanprestatie te gering is tegenover de gevolgen van een ontbinding om deze te rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt het volgende.
Vast staat dat R. een recht van eerste koop had maar dat partijen over de koopprijs geen overeenstemming konden vinden. Hierin kan dan voor R. geen belang meer liggen om de overeenkomst voort te mogen zetten, zoals hij heeft aangevoerd. R. heeft verder aangevoerd dat hij investeringen heeft gedaan die hij nog moet terugverdienen. De kantonrechter overweegt dat, daargelaten dat R. dit verweer niet nader heeft onderbouwd, dit hoort bij het ondernemersrisico van R. en dat dit argument onvoldoende gewicht in de schaal legt tegenover de stelselmatige wanprestatie van te late huurbetaling. R. heeft voorts enkele omstandigheden genoemd die volgens hem tot omzet- of winstverbetering van het hotel zullen kunnen leiden. De kantonrechter merkt hierover op dat dit toekomstverwachtingen zijn waarvan niet duidelijk is of deze zullen worden gerealiseerd en die niet kunnen afdoen aan de ernstige wanprestatie in het verleden. Tot slot heeft R. aangevoerd dat het hotel zijn enige bron van inkomsten is en dat zijn dochter uiteindelijk de onderneming zal willen overnemen. De kantonrechter overweegt dat de onderhavige wanprestatie dusdanig ernstig is dat het belang van R. op voortzetting van de huurovereenkomst daarvoor heeft te wijken. Daarbij merkt de kantonrechter op dat er geen concrete vooruitzichten zijn dat R. in de toekomst wel in staat zal zijn de huurpenningen tijdig te betalen.
2.6 De slotsom van al het voorgaande is dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. Zoals hierboven is overwogen, heeft de kantonrechter geen enkele concrete aanwijzing dat R. in de nabije toekomst wel in staat zal zijn de huur tijdig te voldoen. De kantonrechter zal de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad daarom toewijzen. De termijn voor ontruiming zal de kantonrechter, als te doen gebruikelijk, bepalen op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
2.7 De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal worden afgewezen. Deze wijze van ontruimen berust niet op de wet. Artikel 556 lid 1 Wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering (hierna: Rv.) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze heeft geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij reeds aan artikel 557 jo Pro. 444 Rv.
2.8 Bij akte van 17 maart 2010 heeft R. een beroep gedaan op zijn opschortingsrecht tot betaling van de huurtermijnen wegens niet nakoming door Q. van zijn verbintenissen jegens R., te weten de onderhoudsverplichtingen. Tijdens de plaatsopneming op 5 juli 2010 is gebleken dat Q. alle gebreken, waarvan R. in reconventie herstel vordert, zijn verholpen. Dat betekent dat R. vanaf 1 juli 2010 geen beroep meer kan doen op zijn opschortingsrecht. Tijdens deze plaatsopneming heeft Q. naar voren gebracht dat R. op dat moment achter was met betaling van zes maanden huur. R. heeft dit niet tegengesproken. Dat betekent dat de kantonrechter bij zijn beslissing ervan zal uitgaan dat vanaf 1 februari 2010 door R. geen huur meer is betaald.
2.9 De kantonrechter komt op basis van artikel 4.1 van de Algemene Bepalingen, horende bij de huurovereenkomst tussen partijen, op een huur van € 1.451,19 per 1 juli 2009 en op € 1.466,53 per 1 juli 2010. Daarbij heeft de kantonrechter als uitgangspunten genomen de afgesproken huur van fl. 2.600,00 per 1 juli 2000 en als indexeringsmaand juli, omdat per die datum in aanvulling op of in afwijking van de eerste huurovereenkomst de huur is afgesproken tussen partijen. De kantonrechter verwijst naar de hieronder ingekopieerde berekening per 1 juli 2010 die is gemaakt met behulp van de tussen partijen overeen gekomen rekenmethode van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Stapsgewijze berekening huurprijsaanpassing
Berekening gewijzigde huurprijs per juli 2010
Gewijzigde huurprijs
=
CPI alle huishoudens 1990 = 100, maart 2010 CPI alle huishoudens 1990 = 100, maart 2000
= x ƒ 2.600,00
Op basis van de door u ingevoerde gegevens wordt de gewijzigde huurprijs berekend door de geldende huurprijs te vermenigvuldigen met de op één decimaal afgeronde procentuele verandering, ofwel de op drie decimalen afgeronde breuk van desbetreffende indexcijfers:
Gewijzigde huurprijs = CPI alle huishoudens, 1990 = 100, maart 2010 CPI alle huishoudens, 1990 = 100, maart 2000 x ƒ 2.600,00
= 157,44 126,7 x € 1.179,83 = 1,243 x € 1.179,83 = € 1.466,53 (+24,3%)
2.10 Op grond van voorgaande overwegingen dient een bedrag aan huurachterstand te worden toegewezen van € 7.522,48 vanaf 1 februari 2010 tot en met juli 2010 (5x € 1.451,19 plus € 1.466,53 verminderd met 6x € 200,00 aan huurvermindering), zulks met inachtneming van hetgeen hierna in reconventie over de hoogte van de huur zal worden beslist. De gevorderde rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de dag van de opeisbaarheid, zijnde deze vordering op de wet gegrond.
2.11 In artikel 14 lid 2 van Pro de algemene bepalingen van de huurovereenkomst is bepaald dat indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde verbeurt met een minimum van fl. 250,00 per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.
2.12 Q. heeft de boete berekend aan de hand van een gestaffelde methode op een bedrag van € 20.080,65 over de periode van 1 januari 2009 tot en met 1 juli 2010. Deze methode leidt er echter toe dat boetes dubbel worden gevorderd. De kantonrechter is van oordeel dat de berekening die Q. bij productie 9 van de akte van 21 juli 2010 heeft overgelegd de juiste wijze van de boeteberekening is op grond van artikel 14 lid Pro 2. Dit komt volgens de berekening van Q. neer op een bedrag van € 7.601,15.
2.13 Uit het betalingsoverzicht, overgelegd door Q. als productie 2 bij diens akte overlegging producties, blijkt dat R. in de periode vanaf januari 2009 de huur veelvuldig te laat betaald heeft. R. is de boete in beginsel derhalve verschuldigd. R. voert verweer tegen de gevorderde boetes en verzoekt de kantonrechter de boetes op grond van artikel 6:94 BW Pro te matigen tot nihil.
2.14 De kantonrechter overweegt dat voor matiging van de bedongen boete ingevolge artikel 6:94 BW Pro slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, hetgeen meebrengt dat de kantonrechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de kantonrechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, 2007, 262).
2.15 De gevorderde boete heeft betrekking op de periode van 1 januari 2009 tot en met 1 juli 2010. Nu in deze periode Q. zelf zich ook niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehouden, aangezien er sprake was van achterstallig onderhoud, ziet de kantonrechter daarin aanleiding om de boete te matigen tot 50%, dus tot een bedrag van € 3.800,58.
2.16 R. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten. De kantonrechter komt daarbij op 4½ punt en hanteert € 300,00 per punt voor het salaris van de gemachtigde van Q.
de verdere beoordeling in reconventie
3.1 In reconventie heeft R. gevorderd - kort weergegeven - herstel van de in punt 1 van de eis in reconventie genoemde gebreken. Verder heeft hij gevorderd vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7: 207 BW per 1 juli 2000, althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen datum, tot een bedrag van € 1.000,00 per maand, alsmede veroordeling van Q. tot betaling aan R. van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3.2 Q. heeft in reconventie het verweer gevoerd dat de eis in reconventie nietig is omdat door de subjectieve opsomming van de gebreken de vordering niet valt te beoordelen. Voorts heeft hij naar voren gebracht dat de staat van onderhoud voldoende is en dat R. niet duidelijk heeft gemaakt welke gebreken door R. en welke door Q. moeten worden hersteld. De kantonrechter verwerpt deze verweren op grond van het navolgende.
3.3 Zoals de kantonrechter hierboven in punt 2.8 reeds heeft overwogen, heeft op 5 juli 2010 een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden. De kantonrechter en de griffier zijn in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden alle genoemde gebreken nagelopen. Daarvan heeft de griffier aantekening gehouden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Q. deze onderhoudsgebreken inmiddels heeft hersteld. Zoals door Q. niet is tegengesproken, zijn de meeste gebreken in de maanden voorafgaand aan de plaatsopneming verholpen. Daarmee heeft Q., naar het oordeel van de kantonrechter, erkend dat hij uit de vordering van R. goed kon opmaken welke gebreken hersteld dienden te worden en dat Q. als verhuurder deze diende te herstellen en niet R.. Daaraan voegt de kantonrechter toe dat vast staat dat er vanaf 2008 achterstallig onderhoud was, wat onder meer blijkt uit een kort gedingvonnis van de voorzieningenrechter te Groningen (101735 / KG ZA 08-141). Kortom, dit verweer van Q. faalt.
3.4 In het licht van de door R. overgelegde foto’s en zijn eigen waarneming tijdens de bezichtiging is naar het oordeel van de kantonrechter in voldoende mate komen vast staan dat sprake is geweest van een vermindering van het huurgenot als gevolg van diverse gebreken, met name aan het houtwerk van de kozijnen en het schilderwerk van het gehuurde. De aard en omvang van de gebreken in aanmerking nemende komt de kantonrechter een huurprijs-vermindering van € 200,00 per maand redelijk voor. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat R. het hotel kon blijven exploiteren en de reeds lage huurprijs van het gehuurde.
3.5 Voorts dient de vraag te worden beantwoord met ingang van welke datum de huurprijsvermindering dient in te gaan. Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
Een vermindering van de huurprijs kan conform artikel 7: 207 lid 1 BW worden gevorderd vanaf de dag waarop de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven van de gebreken. Q. betwist dat hij door R. in kennis is gesteld van de gebreken. R. heeft aangevoerd dat hij vanaf het begin van de huurovereenkomst meerdere keren heeft geklaagd bij Q. maar hij legt geen enkel stuk over waaruit dit blijkt. De kantonrechter is van oordeel dat het Q. in ieder geval vanaf de datum van het kort gedingvonnis duidelijk is dat R. aanspraak kan maken op herstel van onderhoudsgebreken. Van deze gebreken is naar aanleiding van het kort gedingvonnis een deel hersteld, zoals R. ook heeft erkend, maar er zijn, gezien de foto’s die door R. in het geding zijn gebracht, gebreken bijgekomen. De kantonrechter is van oordeel dat de datum van het kort gedingvonnis (30 mei 2008) dient te worden aangemerkt als het moment waarop Q. in ieder geval behoorlijk in kennis is gesteld van de gebreken. Tijdens de plaatsopneming op 5 juli 2010 is gebleken dat Q. alle gebreken, waarvan R. in reconventie herstel vordert, zijn verholpen. Dat betekent dat R. vanaf 1 juli 2010 geen beroep meer kan doen op een huurprijsvermindering.
3.6 Voorgaande overwegingen brengen met zich dat R. recht heeft op een huurprijsvermindering van € 200,00 over de periode van 30 mei 2008 tot 1 juli 2010. Dit komt neer op een bedrag van € 5.000,00 waarop de kantonrechter een bedrag van € 1.200,00 in mindering brengt omdat de daarbij horende huurtermijnen nog niet betaald zijn aan Q. Derhalve zal een bedrag van € 3.800,00 worden toegewezen.
3.7 De kantonrechter is van oordeel dat R. onvoldoende heeft onderbouwd dat hij schade heeft geleden ten gevolge van de gestelde gebreken. Zo heeft hij niet uiteen gezet waar deze schade uit bestaat. Indien hij bedoeld heeft te stellen dat hij schade heeft geleden in de vorm van inkomstenderving dan heeft hij ook dit onvoldoende onderbouwd. Zo heeft hij geen stukken met omzetcijfers, jaarcijfers of de bezettingsgraad van het hotel overgelegd waaruit dit blijkt. De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat R. ter zake niet heeft voldaan aan zijn stelplicht zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
3.8 Nu partijen over en weer deels in het (on-)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
B E S L I S S I N G
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt met ingang van heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres];
veroordeelt R. om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van Q. zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Q. te stellen;
veroordeelt R. om aan Q. te voldoen een bedrag van € 1.466,53 voor elke maand dat R. het pand in gebruik heeft vanaf 1 augustus 2010;
veroordeelt R. om wegens achterstallige huurpenningen over de periode vanaf
1 februari 2010 tot en met juli 2010 aan Q. te voldoen een bedrag van € 7.601,15 vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectievelijke vervaldata van de in deze periode begrepen huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt R. om wegens contractuele boete aan Q. te voldoen een bedrag van € 3.800,58 vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf 17 november 2009 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt R. in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van Q. tot aan deze uitspraak zullen worden vastgesteld op € 72,25 aan dagvaardingskosten, € 208,00 aan vastrecht en € 1.350,00 aan salaris voor de gemachtigde van Q.;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde;
in reconventie
bepaalt dat de door R. aan Q. verschuldigde huurprijs over de periode van 30 mei 2008 tot en met 1 juli 2010 wordt verminderd met € 200,00;
veroordeelt Q. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan R. te betalen een bedrag van € 3.800,00;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en op 27 oktober 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.