ECLI:NL:RBGRO:2011:4238

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GRONINGEN

Sector civielrecht

zaaknummer / rolnummer: 125165 / HA ZA 11-213

Vonnis van 14 december 2011

in de zaak van

[voornaam] [eiser],

wonende te Roodeschool,

eiser,

advocaat mr. F.H. Kappelhof te Delfzijl,

tegen

[voornaam] [gedaagde],

wonende te Appingedam,

gedaagde,

advocaat mr. G.C.A. Dwarshuis- Doornbos te Groningen.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 29 juni 2011
het proces-verbaal van comparitie van 12 oktober 2011.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning te Appingedam aan [adres] [eiser] heeft de woning van [gedaagde] gekocht, gelijk [gedaagde] aan [eiser] de woning heeft verkocht voor een bedrag van

EUR 85.000,00. De koopovereenkomst is door partijen op 5 en 6 januari 2009 ondertekend.

2.2.

Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

‘5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (..)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(..).

5.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

5.4.2.

Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig, wel septictank, welke is kortgesloten.

5.4.3.

Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

(..) 5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren. (..)

5.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.’

2.3.

Artikel 20 van Pro de koopovereenkomst luidt:

‘Het is koper bekend dat de onroerende zaak oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anders niet beantwoorden van de zaak van de overeenkomst voor rekening en risico van koper. Koper vrijwaart verkoper voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken.’

2.4.

Het notarieel transport heeft plaatsgevonden op 27 februari 2009.

2.5.

Na de overdracht is [eiser] begonnen met verbouw van de woning. Vervolgens heeft hij een aantal gebreken geconstateerd. Bij brief van 15 mei 2009 schrijft hij aan [gedaagde] , voor zover van belang:

‘Hierbij deel ik u mede, dat ik u hierbij aansprakelijk stel ten aanzien van de navolgende gebreken of tekortkomingen uwerzijds t.w.:

Uw man heeft mij verteld (..) dat er autowrakken in de oprit zitten (..) Mocht het zo zijn dat ik na het verwijderen van de oprit wel autowrakken tegen kom, dan zijn de kosten van het opruimen van de autowrakken en de eventuele verontreiniging voor uw rekening.

Tevens heb ik geconstateerd dat op de plaats van de afgebroken garage een smeerkelder heeft gezeten. Het grondwater was hier blauw gekleurd hetgeen betekent dat mogelijk de grond verontreinigd is. Mocht het zo zijn dat de grond verontreinigd is dan zijn ook deze kosten voor uw rekening.

Tijdens het afbreken van bepaalde delen van de woning heb ik in de slaapkamer beneden een ernstige bouwkundige fout ontdekt, t.w.: in de slaapkamer is een muur weggehaald welke een steunmuur was.

De op deze muur rustende balk is niet met een ondersteuning opgevangen waarbij het dak is gaan zakken en de buitenmuur is gaan scheuren en delen van de binnenmuur loslaat. Over deze kwestie wil ik met u in overleg op welke wijze we dit probleem kunnen oplossen.’

2.6.

Bij schrijven van 3 augustus 2009 heeft de raadsman van [eiser] [gedaagde] in gebreke en aansprakelijk gesteld met betrekking tot de door [eiser] gestelde gebreken. Tevens is in deze brief aangegeven dat er asbest in de tuin is aangetroffen.

2.7.

Bij schrijven van 25 augustus 2009 heeft de raadsman van [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen. Op deze brief is door de raadsman van [eiser] bij schrijven van

4 december 2006 gereageerd. In opdracht van [eiser] is vervolgens door de firma Outline Consultancy op 15 juli 2010 een zogeheten indicatief grondonderzoek op het terrein van de woning verricht, waarover zij op 29 juli 2010 heeft gerapporteerd. In de rapportage staat onder meer geschreven:

‘Op aanwijs van de opdrachtgever zijn achter de woning een aantal gaten gegraven waarbij de aangetroffen asbestverdachte plaatmaterialen zijn verzameld (..)

Ter bepaling van de kwaliteit van de verkleurde grond is het grondmengsel geanalyseerd (..)

De analyse resultaten zijn beoordeeld aan de hand van de interventiewaarden zoals gepubliceerd in de Circulaire bodemsanering 2009 (..) De achtergrondwaarden geven het concentratie niveau aan waaronder sprake is van een duurzame bodemkwaliteit (..) De interventiewaarden geven aan wanneer deze functionele eigenschappen van de bodem ernstig zijn of dreigen te worden verminderd (..) Bij een geval van ernstige bodemverontreiniging moet de noodzaak tot spoedige sanering worden vastgesteld (..) Indien sprake is van spoedeisendheid dan moet het bevoegd gezag aangeven op welke termijn de sanering dient plaats te vinden. Voor niet-spoedeisende gevallen van ernstige bodemverontreiniging wordt geen tijdstip van uitvoering vastgesteld. Dat neemt echter niet weg dat op enig moment moet worden gesaneerd, bijvoorbeeld bij wijziging van de bestemming of herinrichting van het terrein. Hiernaast vermeldt de circulaire nog een waarde, die in het voor u liggende rapport wordt aangeduid als tussenwaarde(..). Overschrijding van deze waarde in een verkennend of oriënterend onderzoek geeft aan dat een nader onderzoek naar de ernst en omvang van de verontreiniging noodzakelijk is. Overschrijdingen van de genoemde waarden worden als volgt gekwalificeerd: (..)

Licht verhoogd: concentratie boven de achtergrond- of streefwaarde en lager dan de tussenwaarde

Matig verhoogd: concentratie gelijk aan of boven de tussenwaarde en lager dan de interventiewaarde

Sterk verhoogd: concentratie gelijk aan of boven de interventiewaarde

Van de verzamelde asbestverdachte plaatmaterialen blijken drie soorten daadwerkelijk asbesthoudend te zijn

(..) In het geanalyseerde grondmengmonster zijn (zeer) sterk verhoogde gehalten aan lood en barium, een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale olie gemeten. Onderhavig onderzoek betreft een eerste verkenning of daadwerkelijk sprake zou zijn van asbesthoudende plaatmaterialen op en in de bodem en of de verkleuring in de grond daadwerkelijk wijst op bodemverontreiniging. Met dit onderzoek zijn beide vragen bevestigend beantwoord en de gemeten waarden aan barium, lood en zink en het aantreffen van asbesthoudend plaatmateriaal in en op de bodem geven aanleiding tot het uitvoeren van een verkennend en/of nader bodemonderzoek. Bij dit onderzoek dient de gehele kavel te worden onderzocht ter bepaling van de kwaliteit van grond en grondwater.’

Uit de bijlage bij de rapportage volgt dat zogeheten wit asbest (chrysotiel), bruin asbest (amosiet) en blauw asbest (crocidoliet) in de tuin is aangetroffen.

2.8.

Naar aanleiding van het rapport van Outline Consultancy is tussen partijen nog gecorrespondeerd. Het een en ander heeft niet geleid tot het erkennen van aansprakelijkheid door [gedaagde] .

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:

-1. voor recht te verklaren dat er sprake is van schending van de eisen van conformiteit en dat er mitsdien sprake is van toerekenbaar tekortkomen, althans onrechtmatig handelen, althans grond tot partiële ontbinding, althans van dwaling, op grond waarvan [gedaagde] schadeplichtig is en dat er mitsdien sprake is van grond tot opheffing van de gevolgen van het toerekenbaar tekortkomen;

-2. te bepalen dat de schade geleden door [eiser] vastgesteld dient te worden bij staat, waarvoor een deskundige, voor rekening van [gedaagde] benoemd dient te worden;

-3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

[gedaagde] heeft geconcludeerd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser]

niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vordering, althans hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

4.Het geschil en de beoordeling

Het standpunt van [eiser]

4.1.

[eiser] heeft gesteld dat er primair sprake is van non-conformiteit. [gedaagde] heeft niet voldaan aan artikel 5.3. van de koopovereenkomst nu de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn.

Het enkele feit dat [eiser] bij de koopovereenkomst heeft geaccepteerd dat de woning oud was en onderhoud behoefde, wil nog niet zeggen dat hij er van uit moest gaan dat een dragende muur was verdwenen.

Voorts bezit de woning niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn omdat sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem. [eiser] verwijst ter onderbouwing naar het rapport van Outline Consultancy. De in de koopovereenkomst opgenomen vrijwaring van artikel 5.1. en artikel 20 heeft Pro betrekking op het achterstallig onderhoud van de woning en ziet niet op de bodemverontreiniging, te meer nu [gedaagde] heeft verklaard dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van verontreiniging. [eiser] behoefde ook geen rekening te houden met de bodemverontreiniging. Achter de woning heeft een schuur gestaan waarin zich een smeerkelder heeft bevonden, de aanwezigheid van de smeerkelder is niet door [gedaagde] gemeld alhoewel ze dat wel had moeten doen. De mogelijkheid dat hierdoor de vervuiling is ontstaan is niet onaannemelijk. Het onderzoek van Outline Consulantcy heeft uitgewezen dat in de bodem zeer sterk verhoogde waarden aan barium en lood aanwezig zijn, een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale oliën.

Voorts heeft het onderzoek aangetoond dat in de tuin c.q. bodem sprake is van asbestverontreiniging. [gedaagde] heeft verteld dat asbest in de woning bij de voorkamer aanwezig was. Dat er asbest in de woning zat, is aanvaard, maar niet dat de bodem c.q. de tuin ermee zou zijn verontreinigd. Verder hebben buurtbewoners gemeld dat veel rommel (autowrakken) op het terrein is gestort.

[gedaagde] is in verzuim en ook schadeplichtig. [eiser] heeft als gevolg van het voorgaande schade geleden en zal saneringskosten moeten dragen.

Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de op de redelijkheid en billijkheid berustende mededelingsplicht door voorafgaand aan of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen of onjuiste informatie te verstrekken. Uit mededelingen van omwonenden blijkt dat [gedaagde] op de hoogte is geweest, althans moet zijn geweest van de verontreiniging en het ontbreken van de dragende muur. Dit levert wanprestatie op en verplicht [gedaagde] tot vergoeding van de schade.

Meer subsidiair heeft [eiser] een beroep gedaan op partiële ontbinding van de koopovereenkomst, nog meer subsidiair op dwaling. [eiser] heeft wijziging van de overeenkomst gevorderd op basis van artikel 6:230 lid 2 BW Pro. Uiterst subsidiair heeft [eiser] gesteld dat sprake is van onrechtmatig handelen door [gedaagde] door de bij haar bekende gebreken te verzwijgen. Uit de ernst van de vastgestelde vervuiling blijkt dat deze al voor de verkoop aanwezig is geweest.

Het standpunt van [gedaagde]

4.2.

[gedaagde] heeft gesteld dat van non-conformiteit geen sprake is. Dat een draagmuur is verwijderd is bij [gedaagde] niet bekend. Voorts staat het verwijderen ervan een normaal gebruik van de woning niet in de weg. In de verkoopadvertentie uit 2009 staat vermeld dat de zaak een renovatiepand betrof. Het renoveren behelst meer dan het herstellen van achterstallig onderhoud. Met artikel 20 van Pro de koopovereenkomst is, in afwijking van artikel 5.3. beoogd het risico van eventuele gebreken van de woning, ondergrond en tuin neer te leggen bij de koper. [eiser] heeft vooraf aan de koop geen bouwkundig onderzoek laten verrichten alhoewel deze mogelijkheid uitdrukkelijk in de koopovereenkomst was opgenomen. Dit lag wel op zijn weg en nu hij dit heeft nagelaten dienen de gevolgen daarvan voor zijn rekening te blijven.

Dat er sprake is van asbestverontreiniging, was bij [eiser] bekend. Dit is artikel 5.4.3. van de koopovereenkomst opgenomen. Waar en hoeveel asbest was verwerkt, was aan [gedaagde] niet bekend. [gedaagde] was niet bekend met enige verdere verontreiniging. De woning is door haar ouders bewoond geweest. In haar jeugd hebben haar ouders de smeerkelder, die wel schoon was, volgegooid met stenen omdat ze bang waren dat kinderen bij het spelen erin zouden vallen. Ten tijde van de bezichtiging van de woning was de oude schuur nog niet afgebroken. [eiser] heeft de schuur dan ook gezien voorafgaand aan de koop, maar daar verder geen onderzoek naar laten verrichten. Het door [eiser] in het geding gebrachte bodemonderzoek heeft pas 1,5 jaar na aankoop van de woning plaatsgevonden. Het onderzoek toont niet aan dat de verontreiniging al bij de koop anderhalf jaar eerder aanwezig was.

De vervuiling in de grond staat niet aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg, zodat de aanwezigheid ervan krachtens artikel 5.1. van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser] komt.

Ten aanzien van het subsidiair gestelde merkt [gedaagde] op dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Zij heeft alles wat zij wist aan [eiser] medegedeeld en geen onjuiste informatie verstrekt. Ze betwist dat ze van de verontreiniging op de hoogte had moeten zijn.

Van een toerekenbare tekortkoming is geen sprake. Voor een partiële ontbinding is geen grond. Nu [gedaagde] haar mededelingsplicht niet heeft geschonden, zij niet op de hoogte was van de bodemverontreiniging en [eiser] deze wetenschap ook niet heeft aangetoond, dient voorts de vordering op basis van dwaling te worden afgewezen.

Van onrechtmatig handelen is geen sprake.

De rechtbank

Normaal gebruik

4.3.

[eiser] heeft primair gesteld dat de geconstateerde gebreken het normale gebruik van de woning aantasten, waardoor de woning niet de eigenschappen heeft die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Aldus is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de door partijen gesloten koopovereenkomst en jegens hem schadeplichtig. De door [eiser] gestelde gebreken betreffen:

- het ontbreken van een dragende muur

- de verontreiniging van het gekochte met autowrakken

- de overige verontreiniging van de bodem

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik hebben gemaakt van de NVM-koopakte. De NVM-koopakte bevat ter zake van de conformiteit een regeling in artikel 5.1, 5.3. die afwijkt van die van artikel 7:17 BW Pro. In dit geval bevat de akte voorts een bijzondere regeling in artikel 20 in Pro verband met de ouderdom van de woning. De rechtbank neemt als uitgangspunt bij de uitleg van voornoemde bepalingen de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin zij zijn gesteld, gelezen in de context van het geschrift als geheel in het verkeer normaal gesproken hebben. Blijkens artikel 5.1. van de koopovereenkomst hebben partijen het risico van alle gebreken, dus zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken, uitdrukkelijk bij de koper, dus bij [eiser] , gelegd. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst vormt daarop een belangrijke uitzondering: [gedaagde] heeft hierin namelijk gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn. De kern van de onderhavige zaak is dan ook of de door [eiser] opgesomde gebreken aanwezig waren op het moment van de eigendomsoverdracht en voorts, indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, of deze het normaal gebruik van de woning aantasten.

Artikel 20 van Pro de koopovereenkomst bevat nog een specifieke exoneratie. Deze bepaling dient in samenhang bezien met artikel 5.1. en 5.3., redelijkerwijs aldus te worden begrepen dat de algemene garantie niet geldt in die zin dat de (het normaal en bijzonder gebruik verhinderende) gebreken en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, in afwijking van artikel 5.3. (en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW) voor risico van de koper komen. Ook de vrijwaring in artikel 20 van Pro de koopovereenkomst moet geacht worden betrekking te hebben op gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning. Een andere, ruimere interpretatie van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst zou de in artikel 5.3 besloten garantie voor normaal gebruik immers geheel buiten spel zetten. Voor een dergelijke, ruime interpretatie bestaat evenwel geen grond. In de verkoopadvertentie uit 2009 is weliswaar vermeld dat de woning een renovatiepand betrof, maar de rechtbank constateert dat dit feit als zodanig niet tekstueel in de koopovereenkomst is opgenomen.

Zo is conform de standaard tekst van de NVM koopakte in artikel 5.3. van de onderhavige koopovereenkomst het moment van de overdracht bepalend voor het antwoord op de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik en niet bijvoorbeeld enig moment na renovatie. Ook artikel 20 van Pro de koopovereenkomst rept niet over het ‘renoveren’ maar spreekt slechts over de ouderdom van de woning en de als gevolg daarvan te stellen eisen aan de bouwkwaliteit. De rechtbank is tegen deze achtergrond van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat partijen met artikel 20 van Pro de koopovereenkomst een andere uitleg hebben beoogd dan die, zoals hiervoor is overwogen.

Dragende muur

4.5.

De rechtbank overweegt met betrekking tot het ontbreken van de dragende muur als volgt. Door [gedaagde] is niet betwist dat de dragende muur ten tijde van de levering reeds ontbrak. De rechtbank is echter van oordeel dat onvoldoende is gesteld en niet is gebleken dat het ontbreken van de dragende muur van dien aard is dat het een normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eiser] heeft zijn stelling dienaangaande op geen enkele wijze onderbouwd door bijvoorbeeld rapportage of een verklaring van een deskundige, zodat de rechtbank verder aan de stelling van [eiser] voorbij zal gaan.

Het gestelde gebrek dient dan ook op basis van artikel 5.1. van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser] te blijven. Schending van een mededelingsplicht is voorts niet gebleken.

Verontreiniging door autowrakken

4.6.

Ten aanzien van vervuiling van het gekochte met autowrakken oordeelt de rechtbank dat door [eiser] onvoldoende is gesteld dat (onderdelen van) autowrakken in de bodem aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning. Hij heeft weliswaar gesteld dat veel rommel in de tuin was gestort, meer in het bijzonder onder de oprit, maar heeft dit van horen zeggen. Iedere feitelijke aanwijzing voor de aanwezigheid van (onderdelen van) autowrakken ontbreekt en ook uit het rapport van Outline Consultancy is de aanwezigheid daarvan niet af te leiden. Reeds om deze reden dient de vordering voor zover zij ziet op vervuiling van het gekochte door (delen) van autowrakken te worden afgewezen.

Overige verontreiniging van de bodem

4.7.

De rechtbank overweegt met betrekking tot de door [eiser] gestelde verontreiniging van de bodem als volgt.

[gedaagde] heeft zich tegen de vordering van [eiser] onder meer verweerd door te stellen dat hij geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten zodat de gebreken voor zijn risico zijn. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij voorzover zij betrekking heeft op de verontreiniging van de bodem. Zonder nadere onderbouwing is niet aannemelijk gemaakt waarom in dit geval een bouwkundig onderzoek naar de woning voorafgaand aan de koop, ook betrekking zou hebben dan wel diende te hebben op eventuele verontreiniging van de bodem c.q. de tuin. De rechtbank merkt hierbij op dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] ten tijde van de koop geen melding heeft gemaakt van het feit dat in de oude schuur een smeerkelder aanwezig is geweest, zodat [eiser] daarmee en een eventuele vervuiling die daarvan het gevolg zou kunnen zijn, ook geen rekening behoefde te houden.

De verklaring van [gedaagde] in artikel 5.4.1. van de koopovereenkomst dat zij niet op de hoogte was met de aanwezigheid van enige verontreiniging, maakt dit niet anders. Artikel 5.4.1. impliceert overigens niet dat [gedaagde] de afwezigheid van de verontreiniging heeft gegarandeerd (vergelijk artikel 5.13 van de koopovereenkomst). Dat [eiser] bekend was met het feit dat het een renovatiepand betrof, maakt het overwogene, zonder nadere onderbouwing, evenmin anders.

Het antwoord op de vraag of [eiser] [gedaagde] kan aanspreken, ligt besloten in de artikelen 5.1. en 5.3 van de koopovereenkomst, nu ook overigens een door [gedaagde] gegeven garantie dat van verontreiniging geen sprake is, niet is gebleken. Artikel 20 van Pro de koopovereenkomst brengt hierin geen verandering. Zoals in rechtsoverweging 4.4. is overwogen moet laatst genoemde bepaling immers redelijkerwijs aldus worden begrepen dat de algemene garantie van artikel 5.3. van de koopovereenkomst niet geldt in die zin dat de (het normaal en bijzonder gebruik verhinderende) gebreken en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst
die het gevolg zijn van de ouderdom van de woningvoor risico van de koper komen. Door [gedaagde] is niet gesteld en overigens is niet gebleken dat de gestelde verontreiniging het gevolg is van de ouderdom van de woning, zodat in dit geval artikel 5.1. en 5.3. van de koopovereenkomst doorslaggevend zijn.

Met betrekking tot het aangetroffen asbest in de grond, merkt de rechtbank op

dat in artikel 5.4.3. weliswaar staat dat het de koper bekend is dat in de onroerende zaak asbest is ‘verwerkt’, maar naar het oordeel van de rechtbank kan dit bezwaarlijk anders worden begrepen dan dat asbest bouwkundig is aangewend in de woning. Deze uitleg komt ook overeen met hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard over hetgeen zij hebben besproken over de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak. Dat asbest in de tuin, c.q. in de bodem is gedumpt als afval, valt buiten het bereik van artikel 5.4.3. zodat voor wat betreft de verontreiniging van de bodem met asbest er niet van uit kan worden gegaan dat [eiser] met voornoemde verontreiniging bekend was dan wel behoorde te zijn en dat de verontreiniging om die reden voor zijn risico komt.

4.8.

[eiser] heeft gesteld dat de verontreiniging van de bodem waar het hier om gaat, aanwezig was ten tijde van de levering. Bij schrijven van 15 mei 2009 heeft hij [gedaagde] van een blauwe verkleuring van het grondwater, die op verontreiniging duidt, op de hoogte gebracht. Bij brief van 3 augustus 2009 is daar de verontreiniging van de grond met asbest aan toegevoegd. [gedaagde] heeft betwist dat voornoemde verontreiniging aanwezig was ten tijde van de levering. Zij heeft gesteld dat Kosmeijer op het terrein aan auto’s sleutelt waardoor de verontreiniging kan zijn ontstaan en/of vervuilde grond op het terrein heeft gebracht. De aanwezigheid van voornoemde verontreiniging kan, aldus [gedaagde] , niet worden afgeleid uit het rapport van Outline Consultancy omdat dit dateert van juli 2010, dus anderhalf jaar na het sluiten van de koopovereenkomst.

De rechtbank overweegt dat [eiser] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de verontreiniging aanwezig was ten tijde van de overdracht. Hij heeft immers kort na de overdracht [gedaagde] reeds gewezen op de blauwe verkleuring van het grondwater bij schrijven van 15 mei 2009 en op de aanwezigheid van asbest bij schrijven van 3 augustus 2009. Ook het rapport van Outline Consultancy, alhoewel daterend van juli 2010, wijst op de aanwezigheid van in ieder geval zeer sterk verhoogde gehalten aan lood en barium en een matig verhoogd gehalte aan zink en op de aanwezigheid van wit, bruin en blauw asbest.

De rechtbank wenst thans, gezien de betwisting van [gedaagde] , over de vraag of de verontreiniging aanwezig was ten tijde van de overdracht op 27 februari 2009 een deskundige te raadplegen.

[eiser] heeft voorts gesteld, onder verwijzing naar het rapport van Outline Consultancy, dat de verontreiniging in de bodem dermate ernstig is dat zij een normaal gebruik van de onroerende zaak als woning, daaronder de tuin inbegrepen, in de weg staat. [gedaagde] heeft een en ander betwist. Gezien het karakter van de aangetroffen stoffen zoals deze zijn benoemd in het rapport van Outline Consultancy, wenst de rechtbank, voor het geval de deskundige constateert dat de verontreiniging reeds aanwezig was op 27 juli 2009, hem voorts te raadplegen over de vraag of de verontreiniging qua aard en omvang dermate ernstig is dat zij een normaal gebruik van woning, waaronder begrepen de tuin, in de weg staat. Dit laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn omdat een urgente noodzaak bestaat om in te grijpen en/of omdat sprake is van een gevaar voor de gezondheid dan wel om nader te omschrijven andere redenen. Tevens wenst de rechtbank van de deskundige te vernemen welke kosten gemoeid zijn met sanering van de bodem.

Bij beantwoording van de voornoemde vragen dient de deskundige uitdrukkelijk de verontreiniging met asbest van die met de andere stoffen (in het bijzonder met barium, lood, zink, kobalt, koper, kwik, molybdeen, PAK, PCB en minerale oliën) te onderscheiden.

4.9.

Alvorens tot benoeming van een deskundige over te gaan zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat partijen vooraf zoveel mogelijk tot overeenstemming proberen te komen met betrekking tot de persoon van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen.

4.10.

Overeenkomstig de hoofdregel zoals neergelegd in artikel 195 Rv Pro zal [eiser] worden belast met de betaling van het voorschot op de kosten van de deskundige. Bij het eindvonnis zal beslist worden ten laste van welke partij de kosten van het deskundigenbericht uiteindelijk zullen worden gebracht.

4.11.

De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar
de rolzitting van 25 januari 2012voor uitlating door beide partijen ten aanzien van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Wichers en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2011.^[1]

Koopwoning met bodemverontreiniging en uitleg ouderdomsclausule