Uitspraak
Rechtbank Haarlem
sector kanton, locatie Haarlem
zaak/rolnummer: 209106/VV EXPL 03-194
datum uitspraak: 28 augustus 2003
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
in de zaak van
[EISER]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [EISER]
gemachtigde mr. M.A. Koot
--tegen--
[GEDAAGDE]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [GEDAAGDE]
gemachtigde mr. H.J. Bettink
De procedure
[EISER] heeft [GEDAAGDE] op 10 juli 2003 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2003, waarbij de gemachtigde van [GEDAAGDE] zich heeft bediend van pleitnotities. [EISER] heeft stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen door en namens partijen is verklaard.
De feiten
1. [EISER] huurt met ingang van 1 november 2000 van [GEDAAGDE] het pand aan het Ripperdapark 25 te Haarlem tegen een huurprijs van ƒ 3.610,-- (€ 1.638,15) per maand.
2. Ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst bevonden zich reeds vijf onderhuurders in het pand. De huurprijs is het totaal van de door [EISER] en de vijf onderhuurders afzonderlijk te betalen huren.
3. [EISER] dient ingevolge de huurovereenkomst maandelijks de onderhuren in ontvangst te nemen en deze aan [GEDAAGDE] af te dragen.
4. Artikel 6.1.1. sub 1.c van de Haarlemse bouwverordening verbiedt het zonder gebruiksvergunning in gebruik houden van een bouwwerk, waarin aan meer dan vijf personen bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf wordt verschaft.
5. Artikel 6.1.1. sub 2 bepaalt dat burgemeester en wethouders aan de gebruiksvergunning slechts voorwaarden kunnen verbinden in het belang van het voorkomen, beperken en bestrijden van brand, het beperken van brandgevaar en het voorkomen en beperken van ongevallen bij brand.
6. Op 18 september 2001 heeft de brandweer het pand aan het Rippardapark 25 gecontroleerd in het kader van de brandveiligheid en geconstateerd dat de gebruiker van het pand vergunningsplichtig is.
7. Bij brief van 11 maart 2002 heeft de gemeente Haarlem [EISER] als hoofdhuurder van het pand aangemerkt als overtreder en hem gesommeerd een einde te maken aan de illegale situatie van het zonder vergunning in gebruik hebben en houden van een bouwwerk, op verbeurte van een dwangsom van € 200,-- per geconstateerde overtreding tot een maximum van € 2.400,--.
8. Op 25 maart 2002 heeft [EISER] een gebruiksvergunning voor het pand aangevraagd.
9. Bij brief van 22 oktober 2002 heeft de gemeente Haarlem aan [EISER] medegedeeld aan welke veiligheidsvoorschriften het pand dient te voldoen alvorens zal worden overgegaan tot afgifte van een vergunning.
10. Bij brief van 3 november 2002 heeft de gemachtigde van [EISER] [GEDAAGDE] aansprakelijk gesteld voor het aanbrengen van de noodzakelijke voorzieningen en hem gesommeerd uiterlijk 6 november 2002 aan te geven welke maatregelen [GEDAAGDE] zal nemen teneinde het gehuurde te laten voldoen aan de wettelijke vereisten.
11. Bij brief van 6 november 2002 stelt [GEDAAGDE], dat er geen sprake is van gebreken aan het gehuurde en dat het aantal huurders teruggebracht zal worden tot vijf, zodat geen gebruiksvergunning verplicht is.
12. Op 13 november 2002 heeft de gemeente Haarlem een gebruiksvergunning verleend aan Kamerverhuur "De Ripper", gelegen aan het Ripperdapark 25, op voorwaarden dat aan de daarbij behorende voorschriften zal worden voldaan. [EISER] heeft een bedrag van € 485,85 aan leges voldaan.
De vordering
[EISER] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [GEDAAGDE] tot 1) het (doen) aanbrengen van de voorzieningen zoals opgenomen in de voorschriften bij de gebruikersvergunning van 13 november 2002, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag en 2) tot betaling aan [EISER] van een bedrag van € 485,85 met veroordeling van [GEDAAGDE] in de kosten van het geding. [EISER] stelt daartoe het volgende.
[EISER] is ingevolge de huurovereenkomst gerechtigd het pand te bewonen met tenminste zes personen. [GEDAAGDE] kan [EISER] thans niet het huurgenot bieden waarop hij krachtens de huurovereenkomst recht heeft. [GEDAAGDE] dient zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen en er derhalve voor zorg te dragen dat het pand voldoet aan de voor de gebruiksvergunning vereiste voorschriften. Nu [GEDAAGDE] ondanks herhaalde aanmaning weigerachtig is de vereiste voorzieningen aan te brengen en de gemeente Haarlem bij brief van 27 juni 2003 bestuursdwang heeft aangekondigd, heeft [EISER] een spoedeisend belang bij zijn vordering.
Het bedrag van € 485,85 aan leges voor de op 13 november 2002 verstrekte gebruiks-vergunning onder voorwaarden dient door [GEDAAGDE] als de eigenaar van het pand te worden voldaan, aangezien de vergunning ten gunste van het pand komt.
Het verweer
[GEDAAGDE] heeft de vordering betwist. Hij heeft daartoe onder meer het volgende aangevoerd. Niet hij, maar [EISER] als hoofdhuurder is gehouden de voor het verkrijgen van een gebruiksvergunning noodzakelijke voorzieningen aan te brengen. Niet [GEDAAGDE], maar [EISER] heeft deze vergunning aangevraagd. [GEDAAGDE] verhuurt het pand reeds vanaf 1990. De brandweer heeft het destijds goedgekeurd. De kosten van de aan te brengen voorzieningen zijn zo omvangrijk, dat van [GEDAAGDE] als particulier verhuurder niet gevergd kan worden deze op zich te nemen, te minder nu [GEDAAGDE] van zins is het pand over circa twee jaar te verkopen. De oplossing van de kwestie is het terugbrengen van het aantal huurders tot minder dan vijf in totaal, zodat geen gebruiksvergunning is vereist.
De beoordeling van het geschil
Het pand aan het Ripperdapark dient ingevolge de huurovereenkomst te kunnen worden gebruikt door meer dan vijf personen. Dat de gemeente Haarlem de regels omtrent het verstrekken van een gebruiksvergunning strikter is gaan toepassen dan voorheen, ontslaat [GEDAAGDE] niet van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien het aanbrengen van veiligheidsvoorzieningen noodzakelijk is om aan die verplichtingen te kunnen voldoen, dan komt dit voor rekening en risico van [GEDAAGDE] als eigenaar en verhuurder van het pand, ook indien de kosten daarvan aanzienlijk zouden zijn. [GEDAAGDE] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit blijkt dat niet hij, maar [EISER] dit risico dient te dragen.
Gelet op het voorgaande is het vooralsnog niet aannemelijk te achten, dat in een bodemprocedure op de vordering van [EISER] anders zal worden beslist.
Dit leidt ertoe dat de vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening zal worden toegewezen. De dwangsom zal worden gesteld op € 1.000,--, verschuldigd voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de vereiste werkzaamheden niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis zijn afgerond, tot een maximum van € 100.000,--,
De proceskosten komen voor rekening van [GEDAAGDE] omdat deze in het ongelijk is gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [GEDAAGDE] bij wijze van voorlopige voorziening:
a. tot het aanbrengen of doen aanbrengen van de voorzieningen, zoals opgenomen in de voorschriften bij de gebruikersvergunning van 13 november 2002, kenmerk 887/CG/EZ/PP 2002-2756, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,--, verschuldigd voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat de werkzaamheden niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis zijn voltooid, tot een maximum van € 100.000,--;
b. tot betaling aan [EISER] van € 485,85, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 juli 2003 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [GEDAAGDE] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [EISER] tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd, en bepaalt dat de explootkosten worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage, bedoeld in art. 9, 1e lid, van de Wet op de Omzetbelasting 1968, omdat [EISER] de hem in rekening gebrachte omzetbelasting niet op grond van genoemde wet kan verrekenen en dit nadrukkelijk verklaart, en de gerechtsdeurwaarder aan de voet van het exploot verklaart dat de kosten in verband daarmee zijn verhoogd:
exploot € 68,20
vastrecht € 162,00
salaris gemachtigde € 360,00
De explootkosten, € 121,50 aan vastrecht en het salaris gemachtigde moeten aan de griffier van de rechtbank Haarlem worden betaald door storting op rekeningnummer 19.23.25.833 t.n.v. Arrondissement 540 Haarlem onder vermelding van het zaaknummer, het restant moet rechtstreeks worden betaald aan de gemachtigde van [EISER];
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.R. Mellema en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.