Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 278752 / CV EXPL 05-6811
datum uitspraak: 21 december 2005
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Stichting De Woonmaatschappij Haarlem
te Haarlem
eisende partij
hierna te noemen: De Woonmaatschappij
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem
tegen
[gedaagde]
te [adres]
gedaagde partij
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. S.M. Wicherlink
De procedure
1. De Woonmaatschappij heeft [gedaagde] gedagvaard op 23 juni 2005. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
2. Bij tussenvonnis van 31 augustus 2005 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 29 september 2005 heeft plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter comparitie door en namens partijen is verklaard.
3. Op 22 november 2005 heeft een descente plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
De feiten
4. De Woonmaatschappij verhuurt aan [gedaagde] woonruimte gelegen aan de [adres]. De woning maakt deel uit van een aan De Woonmaatschappij toebehorend flatcomplex.
5. Vanaf 1 december 2004 heeft De Woonmaatschappij ten laste van [gedaagde] het maandelijks voorschotbedrag voor de kosten van tuinonderhoud vastgesteld op € 6,95.
6. Op 9 november 2004 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie om een uitspraak te doen over de hoogte van bovengenoemd voorschotbedrag.
7. In februari 2005 is een rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld ten behoeve van de huurcommissie. In dit rapport is het volgende opgenomen:
“Onderzoeker [XXX] heeft op 04/02/2005 een onderzoek ter plaatse uitgevoerd. Hierbij is geconstateerd dat er meerdere plantsoenen (speelweiden) om het woningcomplex liggen, echter deze kunnen worden betreden door middel van voetpaden en andere openbare wegen waarmee tevens de garageboxen te bereiken zijn. De groenvoorzieningen zijn niet afgescheiden door middel van een hek of een andere vorm van afrastering, waardoor het exclusieve gebruiksrecht van de huurder niet gewaarborgd kan worden. De groenvoorziening kan worden aangemerkt als openbaar groen (..).
Gelet op al het vorengaande adviseert de rapporteur het voorschotbedrag van de huurder in deze post vast te stellen op nihil.”
8. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 11 maart 2005, verzonden op 29 april 2005, het voorschotbedrag voor de post tuinonderhoud met ingang van 1 december 2004 vastgesteld op nihil. Hiertoe heeft de huurcommissie het advies van het voorbereidend onderzoek overgenomen.
De vordering in conventie
9. De Woonmaatschappij vordert dat de kantonrechter het voorschotbedrag van de servicekosten voor het groenonderhoud voor de woning gelegen aan de [adres] met ingang van 1 december 2004 vaststelt op € 6,95 per maand. De Woonmaatschappij kan zich niet verenigen met de uit-spraak van de huurcommissie. Volgens De Woonmaatschappij is sprake van een afgeschei-den en voor exclusief gebruik ten behoeve van de huurders bedoelde groenvoorziening. Uit dien hoofde staat het De Woonmaatschappij als verhuurder vrij om de kosten die voor het onderhoud van de groenvoorziening worden gemaakt om te slaan over de huurders die van de groenvoorziening het exclusief gebruik hebben. Naar haar mening is de rapporteur van de huurcommissie ten onrechte tot de conclusie gekomen dat sprake is van ‘openbaar groen’. Bovendien is het rapport van het voorbereidend onder-zoek tot stand gekomen zonder dat De Woonmaatschappij daarin is gekend en/of de gelegen-heid heeft gehad om het bezoek van de rapporteur bij te wonen om hem de nodige inlich-tingen te verstrekken. Voorts heeft De Woonmaatschappij aangevoerd dat zij een afgewogen beleid heeft met betrekking tot groenvoorzieningen, die mede in overleg met een bewoners-commissie tot stand is gekomen.
Het verweer
10. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vordering. [gedaagde] onderschrijft het oordeel van de huurcommissie. De huurders van het flatcomplex waarin [gedaagde] woont hebben geen exclusief gebruiksrecht op de groenvoorziening. Zij ontlenen het gebruiksrecht niet aan hun huurovereenkomst, maar aan het openbare karakter/bestemming van de groenvoorziening.
De beoordeling van het geschil
11. De kanton-rechter heeft tijdens de bezichtiging ter plaatse geconstateerd dat de groenvoorziening, gelegen aan de achterkant het flatcomplex, middels voetpaden en wegen voor een ieder toegankelijk is en niet zodanig is afgeschermd dat de bewoners van het flatcomplex het exclusief gebruik ervan hebben. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat een aantal van de aan de achterzijde van het flatcomplex bevindende garages aan derden, niet zijnde huurders van het flatcomplex, worden verhuurd en dat er regelmatig anderen, zoals voetballende jongeren en passanten op weg naar het winkelcentrum, gebruik maken van de groenvoorziening dan wel de groenvoorziening betreden. De kantonrechter heeft geconstateerd dat deze derden een vrije en onbelemmerde toegang tot de groenvoorziening hebben. Daarbij komt dat bepaalde gedeeltes van de groenstrook toebehoren aan de gemeente en onbetwistbaar openbaar zijn, doch niet te zien is welke delen dat zijn. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat het geheel een open karakter heeft en vrijelijk voor een ieder toegankelijk is. Volgens vaste jurisprudentie betekent dit dat de groenvoor-ziening niet, ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro, deel uit maakt van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte. Voor zover [gedaagde] het genot van de onderhavige groenvoorziening heeft, ontleent hij dat genot derhalve niet aan de huur-overeenkomst met De Woonmaatschappij, maar aan de openbare bestemming van de groenvoorziening. Dit brengt mee dat de kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorziening niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten, zodat die kosten niet ingevolge artikel 7:261 lid 3 BW Pro aan [gedaagde] in rekening gebracht kunnen worden. De stelling van De Woonmaatschappij dat zij ter zake van de groenvoorziening een afgewogen beleid heeft, dat mede met de bewonerscommissie tot stand is gekomen, doet daar niet aan af. De kantonrechter overweegt nog dat de groenvoorziening waar het in deze zaak om gaat, zich wel leent voor het creëren van een de huurders exclusief toekomend gebruik, bijvoor-beeld door het plaatsen van heuphoge hekken en bordjes met de tekst ‘Verboden toegang art. 461 Sr Pro.’. Tot slot merkt de kantonrechter nog op dat De Woonmaatschappij in ieder geval tijdens de descente voldoende in de gelegenheid is gesteld om de situatie in bijzijn van de huurder en de kantonrechter ter plaatse te bekijken en de nodige inlichtingen te verschaffen.
12. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de vordering van De Woonmaatschappij dient te worden afgewezen.
13. De proceskosten komen voor rekening van De Woonmaatschappij, omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt De Woonmaatschappij tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 450,-- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.R. Mellema en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.